УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0025-01-2024-000989-27

Судья Сафиуллова М.В.                                                               Дело № 33-1297/2025

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ   ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г.Ульяновск                                                                                          18 марта 2025 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Рыбалко В.И., Тудияровой С.В.,

при секретаре Туктаровой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Пириева Арзу Вели оглы на решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от    30 сентября 2024 года по делу № 2-738/2024, по которому постановлено:

исковые требования Маюровой Светланы Викторовны к Пириеву Арзу Вели оглы о признании сделки недействительной удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи 17/200 и 13/100 долей земельного участка и 11/100, 12/200 долей здания крытой стоянки автомобилей, расположенных по адресу: *** заключенную между Маюровой Светланой Викторовной и  Пириевым Арзу Вели оглы 30 ноября 2022 года, недействительной.

Заслушав доклад председательствующего, объяснения Пириева А.В., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Маюровой С.В. – Муллиной О.В., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия

 

установила:

 

Маюрова С.В. обратилась в суд с иском к Пириеву А.В. о признании сделки недействительной.

В обоснование требований указано, что истцу на праве общей долевой собственности принадлежит 17/200 и 13/100 долей земельного участка и 11/100, 12/200 долей здания крытой стоянки автомобилей, расположенных по адресу: ***

30.11.2022 Маюрова С.В. договорилась с ответчиком о продаже ему данного имущества за 1 000 000 руб. в рассрочку до августа 2023 года. Договор заключен устно, в письменной форме не оформлялся. Истица передала ответчику ключи от помещения, акт приема-передачи не составлялся. Вместе с тем ответчик фактически пользовался помещением.

При этом ответчик вносил платежи по договору нерегулярно, выплатил сумму не более 403 000 руб., оставшуюся сумму платить отказался, сославшись на тяжелое материальное положение. В настоящее время на требования возврата имущества отвечает угрозами жизни и здоровья сыну истицы.

Поскольку при заключении устного договора купли – продажи были нарушены положения статей 249, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), истцом не было получено согласия остальных сособственников на совершение сделки, полагает, что договор купли-продажи не состоялся, не имеет юридической силы. Однако ответчик отказывается освободить помещение, в связи с чем истец не может продать его третьим лицам.

Просила признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка, площадью 7440 кв.м, кадастровый номер *** (доля в праве 17/200 и 13/100), и размещенных на нем 12/200 долей и 11/100 долей здания крытой стоянки автомобилей, площадью 2098,4 кв.м, кадастровый номер 73:21:200505:50, расположенных по адресу: ***

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования по существу, районный суд постановил приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Пириев А.В. не соглашается с решением суда, просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы указывает, что сделка состоялась 10.12.2022, что подтверждается перепиской по телефону между сторонами по делу. В счет оплаты по договору, кроме суммы 403 000 руб., указанной в исковом заявлении, им были осуществлены переводы денежных средств в общей сумме 177 250 руб. на банковскую карту Маюровой С.В. Также им был оплачен налог в размере 18 700 руб., что подтверждается переводом денежных средств.

Считает, что истица вводит суд в заблуждение относительно того, что ответчик привез в спорное помещение свои станки, поскольку она занимала данное посещение до августа 2023 года своим оборудованием, а ответчик, фактически не мог разместить свое оборудование для рабочего  процесса, при этом осуществлял Маюровой С.В. ежемесячные переводы по договору. До августа 2023 года в помещении работал ее сотрудник, который дистанционно получал задания от нее. Ее действиями ответчику причинены убытки из-за простоя производства, которые оценивает в 900 000 руб.

Просит учесть, что он имел намерение выплатить остаток денежных средств по договору в размере 438 450 руб. после заключения письменного договора и оформления на него права собственности на вышеуказанные доли в объектах недвижимости. Маюрова С.В. согласилась оформить сделку купли - продажи, но в последний момент отказалась продавать недвижимость за оговоренную сумму.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Маюровой С.В. – Муллина О.В. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 и 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Этим требованиям вынесенное судебное постановление не отвечает.

Из материалов дела следует, что Маюровой С.В. на праве собственности принадлежит  17/200 (с 22.10.2018) и 13/100 (с 30.09.2015) долей земельного участка, кадастровый номер ***, общей площадью 7440 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации крытой стоянки автомобилей, расположенного по адресу: ***

17/200 долей в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок принадлежит *** (с 22.10.2018), 30/100 долей - *** (с 06.11.2012), 40/100 долей - ***. (с 18.12.2007).

Кроме того, Маюровой С.В. на праве общей долевой собственности принадлежит 11/100 (с 30.09.2015) и 12/200 долей (с 22.10.2018) нежилого здания крытой стоянки автомобилей, кадастровый номер ***, 1985 года постройки, расположенной по адресу: ***

12/200 долей данного нежилого здания также на праве общей долевой собственности принадлежит ***. (с 22.10.2018), 23/100 доли - *** (с 06.11.2012), 54/100 доли ***. (с 18.12.2007).

Обращаясь в суд с настоящим иском, Маюрова С.В. указывает, что между ней и Пириевым А.В. (ответчиком по делу) был заключен устный договор купли-продажи принадлежащих ей долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и здание крытой стоянки по адресу: *** стоимостью 1 000 000 руб., в рассрочку, сроком оплаты до августа 2023 года.

Считает сделку недействительной по тем основаниям, что она совершена в устной форме, согласие остальных сособственников указанных объектов недвижимости не было получено, оплата по договору не произведена в полном объеме, и ответчик отказывается освободить помещение в добровольном порядке.

Пириев А.В., не оспаривая факт устной договоренности о совершении сделки, возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на осуществление платежей по договору в большем размере, чем указано истицей.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд исходил из того, что цена договора (1 000 000 руб.), имущество, подлежащее отчуждению (доли Маюровой С.В. в здании и земельном участке), воля сторон (по продаже имущества от Маюровой С.В. - Пириеву А.В.) были определены и согласованы сторонами при устной сделке.

Ссылаясь на статью 550 ГК РФ, согласно которой договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и несоблюдение этой формы влечет недействительность договора, а также на пункты 1, 2 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой), суд удовлетворил заявленный иск. При этом исходил из того, что договор купли-продажи недвижимости был заключен путем устной договоренности, что недопустимо в силу статьи 450 ГК РФ, и остальные участники долевой собственности не были извещены о совершении сделки.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу данной нормы закона незаключенный договор не может быть признан недействительной сделкой, поскольку незаключенность договора свидетельствует об отсутствии между сторонами какой-либо сделки. Незаключенный договор не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей. В этой связи правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору и, следовательно, не имеется правовых оснований для признания недействительным такого договора (аналогичная правовая позиция выражена в в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2018 года №81-КГ17-31).

Как следует из материалов, стороны не оспаривая достигнутую  устную договоренность о продаже принадлежащих Маюровой С.В. долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и здание крытой стоянки стоимостью 1 000 000 руб., указывают на разные сроки исполнения обязательства. Так, истица указывает на рассрочку до августа 2023 года, а ответчик давал пояснения о рассрочке до декабря 2023 года. Размер и сроки платежей, порядок расчетов сторонами не конкретизированы, и именно в связи с нарушением условий оплаты предмета договора у сторон возник спор. Более того, как пояснил Пириев А.В., он не располагал сведениями о размере долей, принадлежащих Маюровой С.В. Доли в гараже фактически разделены, и он имел намерение приобрести конкретный гараж с земельным участком.  

При изложенных обстоятельствах у судебной коллегии отсутствуют основания для признания заявленного истицей договора купли – продажи заключенным. В данном случае отсутствуют доказательства того, что по всем существенным условиям договора купли – продажи между сторонами достигнуто соглашение.

Кроме того, основания недействительности сделки установлены нормами ГК РФ (параграф 2 главы 9 ГК РФ).

Так, в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Маюрова С.В. не привела оснований и не ссылалась на основания, предусмотренные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Ссылка суда на статью 173.1 ГК РФ, регулирующую недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, является необоснованной, поскольку на совершение заявленной сделки согласие третьих лиц не требовалось. Преимущественное право покупки участников общей долевой собственности не относится к действиям по согласованию сделки. Оформление сделки в письменной форме, уведомление остальных участников общей долевой собственности о совершаемой сделке для обеспечения реализации ими права преимущественной покупки зависели от добросовестности действий самой истицы, в силу чего ссылка на эти обстоятельства не может быть признана состоятельной.

Более того, признавая сделку недействительной, суд не применил  последствия недействительности сделки, не разрешил вопрос о возврате ответчику уплаченной Маюровой С.В. суммы.

При изложенных обстоятельствах, и принимая во внимание, что до настоящего времени право собственности Маюровой С.В. на заявленные ею доли в праве общей долевой собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за ней и никем не оспорено, принятое судом решение не может быть признано законным, обоснованным и подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска к Пириеву А.В. о признании сделки купли – продажи недействительной.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Чердаклинского районного суда Ульяновской области от                30 сентября 2024 года отменить. Принять новое решение.

В удовлетворении иска Маюровой Светланы Викторовны к Пириеву Арзу Вели оглы о признании недействительной сделки купли – продажи долей земельного участка и здания крытой стоянки автомобилей по адресу: *** отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Чердаклинский районный суд Ульяновской области.

 

Председательствующий

 

Судьи:

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 апреля 2025 года.