Дело № 3а-27/2025 (№ 3а-279/2024)
73OS0000-01-2024-000349-96
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 апреля 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
общества с ограниченной ответственностью «Молвино Агро» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,
у с т а н о в и л :
ООО «Молвино Агро»
(далее также общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением к
областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО» о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №
*** от *** года об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 277 558 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года, равной 122 126 руб.
Требования
мотивировало тем, что является арендатором указанного земельного участка,
находящегося в собственности ***.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена в размере 1 801 262 руб. 60 коп. Вместе с тем в соответствии с отчетом
оценщика ООО «Центр экономических и
юридических экспертиз» № *** от 30 июня
2024 года его рыночная стоимость
по состоянию на 20 июня 2024 года составляет 122 126 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в удовлетворении
его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве
заинтересованных лиц Министерство имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области, ООО «Центр
экономических и юридических экспертиз», оценщик Соловьева О.В.
В суд от ООО «Молвино Агро» поступило уточненное
административное исковое заявление, в котором административный истец уточнил
требование в части, а именно: просил
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной
его рыночной стоимости по состоянию на 20
июня 2024 года в размере 836 153 руб.
Представитель ООО «Молвино
Агро» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен, в
ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, приведенного в
заключении судебной экспертизы, указал следующее.
1. Аналогами
являются заброшенные, необрабатываемые земельные участки. Объект оценки –
обрабатываемый земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Согласно ФСО V п.п. 4 п. 5, рассматривая возможность и
целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо
учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными
объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки
(значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим
существенным характеристикам к объекту оценки, и чем меньше корректировок
требуется вносить в цены аналогов). По существенному ценообразующему фактору –
«заброшенность земельных участков» экспертом введена корректировка.
Согласно анализу
рынка к продаже представлены земельные участки сельскохозяйственного
назначения, сопоставимые с объектом оценки по степени заброшенности и не требующие
введения корректировки.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 5 предложений
по продаже земельных участков в *** сельскохозяйственного назначения, соответствующих критериям отбора и не
использованных экспертом в рамках составления отчета.
Использование в
качестве аналогов заброшенных земельных участков и введение расчетной
корректировки, основанной на анализе карт, в заключении не обосновано. Введение
множественности корректировок с существенными коэффициентами в совокупности
приводят к искажению результата.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также
право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Молвино Агро» на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной
собственности ***, № *** от *** года, дополнительного соглашения к нему от ***
года и договора о передаче прав и
обязанностей по договору аренды
земельных участков от *** года является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
277 558 кв.м, расположенного по адресу: ***, категория
земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования:
для сельскохозяйственного производства, .
Согласно выписке из
ЕГРН о кадастровой стоимости земельного
участка кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию
на 1 января 2022 года в размере 1 801 262
руб. 60 коп.
Отчетом № *** об
определении рыночной стоимости земельного участка от 30 июня 2024 года,
выполненным оценщиком ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» Соловьевой О.В., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 20 июня 2024 года определена в размере 122 126 руб.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитывались и
рассчитываются арендные платежи с даты
начала применения указанной кадастровой
стоимости, соответственно, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об установлении
рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.
Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть
также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 1 августа 2024 года
ООО «Молвино Агро» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости земельного
участка от 30 июня 2024 года, выполненный
оценщиком ООО «Центр экономических и
юридических экспертиз» Соловьевой О.В., согласно которому рыночная стоимость
земельного участка с кадастровым номером
*** по состоянию 20 июня 2024
года составляет 122 126 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Молвино Агро» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года – 122 126 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Оценщиком на стр.
18 отчета об оценке указано: «Поскольку объектом оценки является недвижимое
имущество, согласно п. 11 Раздела V
Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка
недвижимости» (ФСО № 7)» оценщиком принято решение для целей настоящей
оценки проанализировать: рынок жилой
недвижимости ***». Согласно заданию на
оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного
назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на
стр.29 отчета об оценке указано, что «так как на *** отсутствуют предложения о
продаже объектов недвижимости с земельными участками, сопоставимых с
оцениваемым, применение данного метода для оценки земельных участков невозможно» Согласно
заданию на оценку объект оценки расположен на территории ***.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на стр.
24-25 отчета об оценке приведены факторы, которые влияют на формирование цены
на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Данные факторы приведены для земельных
участков для индустриальной застройки. Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок
сельскохозяйственного назначения. Приведение основных факторов для
индустриальной застройки не обосновано в отчете об оценке.
Согласно п. 8 ФСО VI
подтверждение полученной из внешних источников
информации должно быть выполнено следующим образом: в виде материалов и
копий документов, информационных
источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем
недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса
страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия
информации в открытом доступе либо доступ к которым происходит на платной
основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с
конфиденциальностью информации. Доступ к
Справочнику оценщика недвижимости – 2022 происходит на платной основе.
Копии фрагмента данного справочника,
устанавливающие факторы, которые влияют
на формирование цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения, в
отчете об оценке отсутствуют.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
4.Согласно п. 11 ФСО
№ 7 при проведении анализа рынка оценщик определяет сегмент рынка, которому
принадлежит оцениваемый объект. Данный
раздел в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
5. Оценщиком на стр.
26-27 отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы земельных
участков сельскохозяйственного назначения.
Фактор «качество почв», включающий в себя агроклиматические условия,
свойства почв, содержание гумуса, мощность гумусового горизонта, уклон,
содержание глины и т.п., оказывающий влияние на формирование стоимости
земельного участка сельскохозяйственного назначения и являющийся
ценообразующим фактором отражен
оценщиком в данном разделе, при этом объект оценки и объекты-аналоги
различны по своим комплексным
показателям качества почв, что не учтено оценщиком при определении стоимости
земельного участка. В нарушение п. 11 «г» ФСО № 7, факторы (элементы сравнения
для земельных участков на стр. 2.-27 отчета) не содержат сведений об интервале
значений для данных факторов.
Нарушены требования
п. 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п. 10 п. 7 ФСО VI, п. 11 п.п.
«г» ФСО № 7.
6. Согласно п. 11
«в» ФСО № 7 при проведении анализа рынка оценщик проводит анализ фактических
данных о ценах сделок и (ли) предложений с объектами из сегментов рынка, к
которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при
альтернативных вариантах его
использования, с указанием интервалов значений цен. Данный раздел при
проведении анализа рынка в отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 11 «в» ФСО № 7.
7. Оценщиком на стр.
29 отчета приведено описание отказа от использования метода капитализации земельной ренты. При отказе от
использования в рамках доходного подхода метода
капитализации земельной ренты, оценщиком указано, что «получение
достоверных данных о сдаче в аренду сопоставимых земельных участков
невозможно».
Согласно п. 23 пп.
«ж» ФСО № 7 для недвижимости, которую
можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Рассматривать арендные
платежи в качестве источника доходов, учитывая вид оцениваемого земельного
участка, некорректно.
В соответствии с п.
15 ФСО № 7 оценщик руководствуется результатом анализа НЭИ для выбора подходов
и методов оценки объекта оценки. Условия применения метода капитализации
земельной ренты – наличие информации о величине земельной ренты. Согласно п. 2
ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, учитывает
специфику объекта оценки. Учитывая вид оцениваемого объекта недвижимости,
информация о величине земельной ренты на
основе доходов и расходов, связанных с получением соответствующей ренты
с учетом нормативных показателей для соответствующих климатических и почвенных
условий оценщиком не описаны и не рассмотрены.
Также на стр. 30-31
отчета об оценке указано, что для расчета доходным подходом необходима точная и
корректная информация о финансовом положении фирмы-владельца объекта оценки,
которая не всегда доступна для оценщиков. В соответствии с разделом V
«Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного
назначения» Методических рекомендаций по
определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением
Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее –
Методические рекомендации) при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных
угодий методом капитализации земельной
ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой
системой учета плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается
как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного
производства с учетом прибыли
предпринимателя. Валовой доход
рассчитывается для единицы площади
земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на её рыночную
цену.
Нормативная
урожайность – это та её величина, которая может быть получена при данном плодородии почвы и
фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования
ресурсов. Для характеристики качества
почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде
земельной ренты рассчитывается согласно
нормативов. Рентообразующими являются
лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное
время закреплены на определенных
участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной
продукции согласно Методическим рекомендациям
определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные
затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральной
выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из
сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Таким образом, деятельность предприятия, информация о
финансовом положении фирмы-владельца объекта оценки не являются основанием для
отказа расчета стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
методом капитализации земельной ренты.
Отказ от использования доходного подхода методом
капитализации земельной ренты в рамках расчета рыночной стоимости земельного
участка сельскохозяйственного назначения не обоснован.
Нарушены требования
п. 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 2 ФСО № V,
п.п.13 п. 7 ФСО VI, п. 23 п.п. «ж» ФСО № 7, п. 15 ФСО № 7.
8. Оценщиком на стр.
31 отчета об оценке указано, что «Копии интернет-страниц коммерческих
предложений приведены в тексте отчета». Копии интернет-страниц коммерческих
предложений в тексте отчета отсутствуют.
Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок
сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
9. Оценщиком на стр.
18 отчета об оценке сделан вывод о ликвидности объекта оценки. Согласно
информации, приведенной оценщиком на стр. 17-18 отчета об оценке, не
предоставляется установить сегмент, для которого срок реализации составляет от
61 до 270 календарных дней.
Доступ к сборнику
рыночных корректировок (СРК-21, 2021 г.)
под редакцией *** происходит на платной основе. Копии фрагмента данного
справочника, устанавливающие срок реализации в размере от 61 до 270 календарных
дней в отчете об оценке отсутствуют.
Оценщиком на
стр.17-18 отчета об оценке указано, что
ликвидность объекта оценки оценивается на среднем уровне. Срок реализации составит от 61 до 270
календарных дней. Дата оценки согласно
заданию на оценку – 20 июня 2024 года.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 1,
устанавливается дата протокола о результатах аукциона – 22.06.2023. На стр. 38
отчета об оценке дата предложения данного аналога - 16 июня 2023 года. Аналог № 1 не в рамках
периода экспозиции, указанного на стр. 18 отчета об оценке.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 2,
устанавливается дата протокола о результатах аукциона – 12 декабря 2022 года.
На стр. 38 отчета об оценке дата предложения данного аналога указана как 9
декабря 2022 года. Аналог № 2 не в рамках периода экспозиции, указанного на
стр. 18 отчета об оценке.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для аналога № 3,
устанавливается дата протокола о результатах аукциона – 22 июня 2023 года. На
стр. 38 отчета об оценке дата предложения данного аналога указана как 20 июня
2022 года. Аналог № 3 не в рамках периода экспозиции, указанного на стр. 18
отчета об оценке. Дата предложения, указанная оценщиком на стр. 38 отчета об
оценке – 20 июня 2022 года для аналога № 3 не подтверждена в отчете об оценке.
Информация о сроке
экспозиции на стр. 18 и 34 отчета об оценке различна. Информация о сроке
экспозиции, указанная на стр. 34, не подтверждена.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
10. На стр. 32
оценщиком указано, что было выявлено всего 3 предложения наиболее близких по
параметрам с оцениваемым участком,
находящиеся в диапазоне от 0,38 до 0,55 руб./кв.м. Так как согласно п. 11 п.п.
«б» ФСО № 7 допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим
характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта, то предлагаются к рассмотрению объекты недвижимости в ***.
Оценщиком в качестве
объектов аналогов приняты предложения о продаже земельных участков,
выставленных на торги. Данные условия являются нетипичными для рынка.
Обоснование использования данных предложений в отчете об оценке отсутствует.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с сентября 2023 года по июнь 2024 года (средний срок экспозиции,
указанный в отчете) на рынке были
представлены дополнительно к рассмотренным около 100 предложений по продаже
земельных участков сельскохозяйственного назначения ***, находящихся в
диапазоне 0,50 – 290,00 руб./кв.м не рассмотренных/ не использованных оценщиком
в рамках составления отчета.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
11. В отчете об
оценке отсутствует описание процесса оценки, в соответствии с п. 1 раздела I
ФСО III.
Нарушены
требования п. 1 раздела I ФСО III.
12. Оценщиком на
стр. 37 отчета об оценке приведено обоснование введенных корректировок. При
введении корректировки на торг указано, что данная корректировка составляет
15%. На стр. 24 отчета об оценке
приведено обоснование данной
корректировки, где указано, что средняя скидка на торг для земельных
участков под индустриальную застройку в
условиях неактивного рынка (характерного для условия финансового кризиса)
составляет 15%. Согласно заданию на оценку объектом оценки является земельный участок
сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
13. Оценщиком на
стр. 36 отчета об оценке указано, что для объектов недвижимого имущества
основными ценообразующими параметрами является также корректировка на
физические характеристики дома. Согласно заданию на оценку объектом оценки
является земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации».
14.Оценщиком на стр.
26-27 отчета об оценке указаны основные
ценообразующие факторы, среди которых
выделены «параметры фактора качества
почвы». При расчете стоимости объекта оценки на стр. 37-39 отчета об оценке данный
ценообразующий фактор не описан и не рассмотрен оценщиком. Согласно заданию на
оценку объектом оценки является земельный участок сельскохозяйственного
назначения. Данный фактор является одним из
ценообразующих факторов земель сельскохозяйственного назначения.
Оценщиком на стр. 37 отчета об оценке приведено
обоснование введения корректировок.
Информация, подтверждающая вывод оценщика о нахождении объекта оценки и
объектов аналогов в аналогичных районах
не подтверждена, отсутствует обоснование
не введения корректировки на площадь земельных участков.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 5 ФСО № 7.
15. Оценщиком на стр. 16 отчета об оценке указано, что «в ходе осмотра было установлено, что текущее
использование объекта: земельный участок
сельскохозяйственного назначения». Одним из ценообразующих факторов
земель сельскохозяйственного назначения
является степень заброшенности земельного участка. Согласно данным публичной
кадастровой карты объекты аналоги № 1-3
не обрабатываются (заросли лесом). Данный ценообразующий фактор не описан и не учтен оценщиком при
определении стоимости земельного участка.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», пп.4 п. 5 ФСО V, пп.3 п. 9 ФСО V, п. 22 «б» ФСО № 7
16. Оценщиком на
стр. 6 отчета об оценке указано, что при сборе информации об оцениваемом
объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта
оценки в период не более 7 дней от даты акцептования задания на оценку. На
стр.9 отчета об оценке указано, что исполнитель провел осмотр объекта оценки, в
процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное соответствие
осматриваемого объекта документам, устанавливающим количественные и качественные характеристики
объекта, идентифицируемых визуально, провел фотографирование объекта в целом и его составных частей,
интервьюирование соответствующих специалистов заказчика о характеристиках и
состоянии объекта. На стр. 14 указано, что осмотр был проведен 20 июня 2024
года. Результаты фотофиксации представлены в отчете, фотоматериалы, приведенные оценщиком на стр.
17 отчета об оценке, не отражают информацию об оцениваемом объекте.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета № *** об определении рыночной стоимости земельного участка от 30 июня
2024 года, выполненного оценщиком ООО
«Центр экономических и юридических
экспертиз» Соловьевой О.В., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 25 марта 2025 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** об определении рыночной стоимости
земельного участка от 30 июня 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Центр
экономических и юридических экспертиз»
Соловьевой О.В., экспертом
выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
2) Нет полных
скриншотов интернет-страниц предложений аналогов.
Нарушение п.п. 2 п.
2 ФСО VI, п. 8 ФСО VI.
3) В отчете
отсутствуют сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик
заключил трудовой договор.
Нарушение п.п.7 п. 7
ФСО VI.
3) В задании на
оценку отсутствует дата оценки.
Нарушение п.п.2 п. 3
ФСО IV.
4)
Описание объекта оценки проведено не полностью: местоположение участка не
установлено, транспортная доступность не указана.
Нарушение
п. 10 ст. 7 ФСО VI, п.п.3 п. 2 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
5)
Нарушения при проведении анализа рынка объекта оценки: в отчете отсутствует определение
сегмента рынка, к которому относится объект
оценки, интервал значений ценообразующих факторов, анализ ценообразующих
факторов частично не относится к сегменту рынка объекта оценки, не указан
интервал значений цен аналогов, нет полного исследования сегмента рынка объекта
оценки, аналоги приняты по одному источнику информации, отдаленному от даты
оценки более, чем на 1 год, отбор аналогов по критерию сопоставимости площади более 1 млн кв.м
противоречит параметру объекта оценки.
Нарушение
п.п. «б», «в», «г» п. 11 ФСО № 7.
6) При сравнении аналогов с объектом оценки не
учтены такие ценообразующие факторы как местоположение, транспортная
доступность, конфигурация и рельеф участков, степень заброшенности или вид
использования участков, почвенные и агроклиматические характеристики.
Факты,
указанные экспертом в п. 6, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п.
22 е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № ***:
-
по п. 16 решения - не выявлены;
-
по п. 7 решения – не считается нарушением;
-
по п. 1, 2, 13 – не считается нарушением – опечатка, тем не менее, большое количество опечаток в тексте отчета является
нарушением ст. 11 Федерального
закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации» «отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в
заблуждение»;
–
по п. 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15 решения – нарушения выявлены экспертом.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 30 июня 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную
стоимость земельного участка.
Согласно
заключению эксперта № *** от 25 марта 2025 года рыночная стоимость земельного участка,
площадью 277 558 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 20 июня
2024 года составляла 836 153 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 25 марта 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлены скриншоты источников информации - объявлений, указаны
конкретные ссылки на используемые источники информации об
объектах-аналогах, что соответствует
требованиям пункту 8 ФСО VI, имеются скан-копии страниц интернета, на
которых располагались предложения относительно аналогов. Таким образом,
информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку данные,
проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 25 марта 2025 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления
с которыми представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется, арифметических ошибок не выявлено.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 25 марта 2025
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета № *** об определении рыночной стоимости
земельного участка от 30 июня 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Центр
экономических и юридических экспертиз»
Соловьевой О.В., требованиям
законодательства об оценочной деятельности
следует, что в указанном отчете имеются нарушения требований
действующего законодательства в области оценочной деятельности, повлиявшие на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
определенной указанным отчетом об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении экспертом ***, и установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 277 558 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию
на 20 июня 2024 года - 836 153 руб.,
определив дату начала её применения с 1 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Молвино
Агро» к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 277 558 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию
на 20 июня 2024 года - 836 153 руб.,
определив дату начала её применения с 1 января 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения
в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 22 апреля 2025 года.
