Дело № 3а-44/2025 (№ 3а-296/2024)
73OS0000-01-2024-000399-43
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 апреля 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
открытого акционерного общества «Самарская инновационная компания» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Правительству Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ОАО «Самарская
инновационная компания» (далее также ОАО «СИНКО») обратилось в суд с
административным иском к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО»), Правительству Ульяновской области о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от
*** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
***, площадью 5333 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 24 июля 2024 года
- 55 219 000 руб.
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного земельного участка,
соответственно, плательщиком земельного налога..
Кадастровая
стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в
размере 65 008 049 руб. 28
коп. Вместе с тем в соответствии с
отчетом об оценке № *** от 24 июля 2024 года оценщика ООО «Независимость» рыночная стоимость земельного участка по
состоянию на 24 июля 2024 года составляет 55 219 000 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от *** года № *** в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
административный истец не согласен.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», ООО «Независимость», оценщик Деева Ю.А.
В суд поступило уточненное административное исковое
заявление ОАО «СИНКО», в котором общество уточнило требование в части, а
именно: просила установить кадастровую стоимость земельного участка с
кадастровым номером ***, площадью 5333 кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2024 года
54 800 208 руб.
Представитель ОАО
«СИНКО» Бердяева С.Ю. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела
извещена, ранее в судебном заседании настаивала на удовлетворении уточненных
требований по доводам, изложенным в административном иске.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
В отношении расчета
рыночной стоимости земельного участка, приведенного в заключении судебной
экспертизы, указал следующее.
1. Экспертом на стр.
63 заключения указано, что для аналога № 3 не внесена понижающая корректировка
на наличие на участке кирпичного здания, при этом введена повышающая
корректировка, так как на нем расположен деревянный дом.
Согласно Статриелту
корректировка на снос – повышающая, то есть свободный земельный участок стоит
дороже, чем застроенный. Обоснование введения повышающей или понижающей
корректировки отсутствует.
2. Вид разрешенного
использования объекта оценки - «Под
незавершенным строительством торговым комплексом с паркингом», вид разрешенного использования аналогов –
«образование», «ИЖС».
Корректировка
отсутствует. Выбор аналогов не из сегмента объекта оценки не обоснован. Согласно информации, приведенной экспертом на
стр. 43-44 заключения, земельный участок
с видом разрешенного использования «образование» и «ИЖС» не входят в класс
земельных участков под коммерческую застройку.
3. Экспертом на стр. 63 заключения указано, что
объект-аналог № 1 не имеет строений. Согласно данным НСПД на данном
земельном участке расположен объект
капитального строительства с кадастровым номером ***. Данная информация
экспертом не рассмотрена.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ОАО «СИНКО» является собственником
земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли
населенных пунктов, вид разрешенного использования: под незавершенным
строительством торговым комплексом с паркингом,
площадью 5333 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Согласно выписке из
ЕГРН о кадастровой стоимости земельного
участка кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по
состоянию на 1 января 2022 года в размере
65 008 049 руб. 28 коп.
Отчетом об оценке
земельного участка № *** рыночной стоимости от 24 июля 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Независимость» Деевой Ю.А., рыночная стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** по
состоянию на 24 июля 2024 года определена в размере 55 873 000 руб.
В соответствии со
ст. 16 Федерального от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» в ОГБУ «БТИГКО» из филиала ППК
«Роскадастр» по Ульяновской области поступила информация по состоянию на 24
декабря 2024 года о внесении в ЕГРН в
отношении земельного участка с кадастровым номером *** сведений об изменении вида разрешенного
использования с «под незавершенным строительством торговым комплексом с
паркингом» на «здравоохранение»; внесены сведений об ограничениях (обременениях):
*** (реестровый
номер границы ***);
- *** (реестровый
номер границы ***).
В связи с этим учреждением актом определения
кадастровой стоимости № *** от ***
года кадастровая стоимость земельного
участка с кадастровым номером *** была определена по состоянию на 24 декабря 2024
года в размере 36 404 476 руб. 58
коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 24 июля 2024 года, в размере 65 008
049 руб. 28 коп. является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитывались и
рассчитываются налоговые платежи за период действия указанной кадастровой стоимости, соответственно,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по состоянию на 24 июля 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 30 октября 2024 года
ОАО «СИНКО» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет об оценке № *** рыночной стоимости от 24 июля 2024 года,
выполненный оценщиком ООО «Независимость» Деевой Ю.А., согласно которому рыночная
стоимость по состоянию 24 июля 2024 года -
55 219 000 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления ОАО «СИНКО» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24
июля 2024 года - 55 219 000
руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Согласно пп. 2
п.3 ФСО IV задание на оценку
должно содержать цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок
стоимости, в частности, цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения
нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла
необходимость проведения оценки. Указание ссылок на конкретные положения
нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла
необходимость проведения оценки в
задании на оценку отсутствует.
Нарушены требования
пп. 2 п. 3 ФСО IV.
2. Процесс оценки,
приведенный оценщиком на стр. 11-12 отчета об оценке не соответствует п. 1 ФСО III.
Нарушены требования
п. 1 ФСО III.
3. Оценщиком на стр.
13 отчета об оценке в качестве нормативного акта приведен ФСО № 9 «Оценка для
купли-продажи (ФСО № 9)», утвержден приказом Минэкономразвития Российской
Федерации от 1 июня 2015 года № 327.
Использование данного ФСО не соответствует цели оценки.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. Согласно п. 11 б
ФСО № 7 анализ рынка недвижимости должен содержать определение сегмента рынка, к
которому принадлежит оцениваемый объект. Согласно п. 11 г ФСО № 7 анализ рынка должен содержать
анализ основных факторов, влияющих на
спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, например, ставки доходности,
периоды окупаемости инвестиций на рынке, с приведением интервалов значений этих
факторов. Данные разделы в отчете об
оценке отсутствуют.
Нарушены требования
п. 11 б, п. 11 г ФСО № 7.
5. Информация,
приведенная оценщиком на страницах 28-30 отчета об оценке плохо читаемая.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. Подтверждение
полученной информации из внешних источников информации должно быть выполнено в
виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник
информации и определить дату ее появления
(публикации) или подготовки. На страницах 28-30 отчета об оценке
оценщиком приведен анализ рынка земельных участков, сопоставимых с объектом
оценки в г. Ульяновске, при этом:
- предложения № 1,
2, 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 отсутствует дата предложения,
- предложения № 5,
6, 7 / аналоги № 1, 2, 3 нет года публикации.
Нарушены требования
п. 8 ФСО VI.
7. При проведении
оценки должны быть описаны объем доступных
оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для
проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке, а именно: на
странице 41 отчета об оценке оценщиком указано, что в качестве
объектов-аналогов
были выбраны земельные участки, расположенные в районе расположения
оцениваемого объекта, с соответствующим
назначением. В качестве аналога был выбран земельный участок с кадастровым номером *** и адресом: ***, тогда как от предложения № 3 с адресом: ***
оценщик отказался. Предложения № 2, 4,
5, 6, 7, 14 также, как объект оценки находятся в ***.
Нарушены требования
пп. «в» п. 2 ФСО № 7.
8. Оценщиком на стр.
47 отчета об оценке при обосновании выбора и расчета корректировок на состав
передаваемых прав приведена информация для жилой застройки, тогда как вид
разрешенного использования объекта оценки под незавершенным строительством
торговым комплексом с паркингом.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
9. Оценщиком на стр.
48 отчета об оценке объект оценки и объекты-аналоги согласно статусу
населенного пункта отнесены оценщиком к «прочим населенным пунктам». Объект
оценки и объекты-аналоги расположены в *** – город в России, административный
центр ***. Является городом областного значения. При обосновании выбора и
расчета корректировок на статус населенного пункта приведена информация для
жилой застройки, тогда как вид разрешенного использования объекта оценки
под незавершенным строительством торговым
комплексом с паркингом.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
10. Оценщиком на
стр. 48, 51, 52 отчета об оценке при обосновании выбора и расчета корректировок
на инженерно-геологические условия, на близость к объектам, повышающим
стоимость, на близость к объектам, нарушающим экологию местности, на наличие
подъездных путей с твердым покрытием, на наличие охраны приведена информация
для жилой застройки, тогда как вид разрешенного использования объекта оценки
под незавершенным строительством торговым
комплексом с паркингом.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
11. При введении
корректировки на площадь на странице 49 отчета об оценке допущена
арифметическая ошибка.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
12. На стр. 53
отчета об оценке оценщиком использована корректировка на красную линию согласно
исследованию Ассоциации «Статриелт» по состоянию на 1 октября 2023 года. Дата
оценки объекта оценки – 24 июля 2024 года, на сайте «Статриелт» имеются
сведения наиболее близкие к дате оценки.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
13. На странице 41
отчета об оценке оценщиком были выбраны следующие аналоги:
- аналог № 1 – адрес
объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – под
индивидуальное жилищное строительство;
- аналог № 2 – адрес
объекта: ***, и ***, кадастровые номера ***, ***, вид разрешенного
использования – под существующим жилым домом;
- аналог № 3 – адрес
объекта: ***, кадастровый номер ***, вид разрешенного использования – для
размещения платной штрафной автостоянки
с площадкой для технического осмотра транспорта и стоянкой служебных машин.
Выбранные аналоги
несопоставимы и не единообразны с объектом оценки по функциональному назначению
(виду разрешенного использования) без применения соответствующей корректировки на функциональное назначение
(вид разрешенного использования).
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке № *** рыночной стоимости от 24 июля 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Независимость» Деевой Ю.А., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 марта 2025 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета
об оценке земельного
участка № *** от 24 июля 2024 года, составленного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
У оценщика не указан адрес электронной почты.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона от 29
июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
п.п. 4 п. 7 ФСО VI.
2) Не указаны
причины непроведения осмотра и допущения в связи с непроведением осмотра
объекта оценки.
Нарушение п. 5 ФСО №
7.
2) В задании на
оценку не указаны права, учитываемые при оценке.
Нарушение п. 8 ФСО №
7.
3) У оценщика не
указан адрес электронной почты.
Нарушение п.п. 4 п.
7 ФСО VI.
4)
Нет анализа ценообразующих факторов, не указан диапазон цен предложений.
Нарушение
п. 11 в), г) ФСО № 7.
5)
В приложенных скриншотах предложений объектов-аналогов нет раскрытия года
объявления.
Нарушение
п.п.2 п. 2 ФСО VI, п.
8 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
6)
Описание объекта оценки проведено не полностью: не указана градостроительная
зона объекта оценки, не указаны физические параметры участка такие как рельеф и
конфигурация, не описаны ЗОУИТ в
границах участка в зонах с особыми условиями использования территории.
Нарушение
п. 10 ст. 7 ФСО VI.
7)
Не ясна логика обоснования использования в расчетах лишь части доступных данных
– нет обоснования.
Нарушение
п. 22 в) ФСО № 7.
8)
Не проведено сравнение объекта оценки с аналогами по таким параметрам как
локальное местоположение, рельеф участка, нет описания критериев применения
корректировки на красную линию.
На
стр. 55 в таблице расчета рыночной
стоимости внесена понижающая корректировка на красную линию в цены аналогов 1 и
2, при этом, расположение объекта оценки и аналогов на карте противоречит
внесенной корректировке. При этом все аналоги 1 и 3 и объект оценки расположены
по красной линии улицы, аналог 2 – в глубине застройки.
Факты,
указанные экспертом в п. 6, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е)
ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 2, 10 решения - нарушения
не выявлены,
-
по п. 3, 8, 9, 10 решения – не является нарушением,
-
по п. 13 решения – имеется иное нарушение,
-
по п. 1, 4, 5, 6, 7, 11, 12 решения – нарушения
выявлены экспертом.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 24 июля 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную
стоимость земельного участка.
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 марта 2025 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5333 кв.м, расположенного
по адресу: ***, по состоянию на 24 июля
2024 года составляла 54 800 208
руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 17 марта 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертами, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
На приведенные выше
замечания представителя ОГБУ «БТИГКО» относительно заключения эксперта № *** от 17 марта 2025 года экспертом ФБУ УЛСЭ
Минюста России *** были даны письменные пояснения, по результатам ознакомления
с которыми представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях указано на то, что замечаний к расчету
рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером *** не имеется,
арифметических ошибок не выявлено.
Представителем
административного истца указанное заключение эксперта и его выводы не
оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 17 марта 2025
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке № *** от 24 июля 2024 года,
составленного оценщиком ООО
«Независимость» Деевой Ю.А.,
требованиям законодательства об оценочной деятельности следует, что в указанном отчете имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной указанным отчетом
об оценке, не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении экспертом ***, и установить
архивную кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5333 кв.м, расположенного
по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 24 июля 2024 года
- 54 800 208 руб., определив период её применения с 1 января 2024
года по 23 декабря 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Самарская
инновационная компания» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Правительству Ульяновской области в части признания незаконным решения
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об отказе
в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить архивную кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 5333 кв.м, расположенного по адресу: ***, в
размере рыночной стоимости по состоянию на 24 июня 2024 года - 54 800 208 руб., определив период её
применения с 1 января 2024 года по 23
декабря 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда изготовлено 21 апреля 2025 года.
