Дело № 3а-24/2025
73OS0000-01-2024-000343-17
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 апреля 2025
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре Трошиной П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному
иску общества с ограниченной
ответственностью «Агро-Гулюшево» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере
их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Агро-Гулюшево»
обратилось в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области о признании незаконными решений областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельных участков
в размере их рыночной стоимости:
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 35 883 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 13 617 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 20 382 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 6 822 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 8 686 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 20 884 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 9 502 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 21 062 000 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 19 895 000 руб.
Требования
мотивировало тем, что общество является
собственником указанных земельных
участков.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 10 566 312 руб.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года
определена в размере 26 782 028 руб. 36 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 82 791 821 руб. 62 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 26 071 194 руб. 46 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 25 450 821 руб. 28 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января
2022 года определена в размере 65 846 417 руб. 06 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года
определена в размере 33 599 478 руб. 34 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года
определена в размере 63 550 060
руб. 64 коп.
Кадастровая
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2022 года
определена в размере 54 135 155 руб. 90 коп.
Установленная
кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную
стоимость по состоянию на 7 октября 2024 года, определенную отчетом № *** об
оценке рыночной стоимости земельных участков от 7 октября 2024 года,
выполненным оценщиком ООО «Агросила» Бубновой А.А.,
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № *** в удовлетворении
его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
С данными решениями
административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ППК «Роскадастр»,
оценщик Бубнова А.А.
После проведения по
делу судебной экспертизы (с учетом уточнения к ней) административный истец
уточнил административные исковые требования в части размера рыночной стоимости
земельного участка. Просила установить кадастровую стоимость земельных участков
в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы с
учетом уточнения к ней:
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 17 897 770 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 7 315 173 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 22 550 013 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
7 461 763 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 8 389 845 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 20 835 019 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
12 433 097 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
19 467 282 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
23 141 819 руб. (л.д.6-7 т.4).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом. Просили о
рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в
письменном отзыве и дополнениях к нему
указал, что решение учреждения законно, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости земельных участков подлежит
отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требования об установлении рыночной стоимости объектов
недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены
отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного
органа. Арифметических ошибок при
расчете рыночной стоимости земельных участков в заключении судебной экспертизы
с учетом дополнения к ней не выявлено (л.д. 16 т.4).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что ООО «Агро-Гулюшево» является собственником следующих земельных участков:
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 14 278 800 кв.м, расположенного
по адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 5 832 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 8 729 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 2 408 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 4 165 282 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 7 371 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 4 557 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 7 434 000 кв.м, расположенного по
адресу: ***,
- земельного участка
с кадастровым номером ***, площадью 9 541 000 кв.м, расположенного по
адресу: *** (л.д. 17-25 т.1).
Согласно выпискам из
Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости земельных
участков действующая кадастровая стоимость нижеприведенных земельных участков
определена в следующих размерах:
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 47 861 868 руб. 51 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
26 782 028 руб. 36 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 82 791 821 руб. 62 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 26 071 194 руб. 46 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 25 450 821 руб. 28 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере 65 846 417 руб. 06 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
33 599 478 руб. 34 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
63 550 060 руб. 64 коп.,
- земельного участка
с кадастровым номером *** в размере
54 135 155 руб. 90 коп.
Согласно отчету № ***
об оценке рыночной стоимости земельных участков от 7 октября 2024 года,
выполненному оценщиком ООО «Агросила»
Бубновой А.А., рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 7 октября
2024 года составляет: земельного участка с кадастровым номером *** - 35 883 000 руб., земельного участка
с кадастровым номером *** - 13 617 000 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** - 20 382 000 руб., земельного участка с кадастровым
номером *** - 6 822 000
руб., земельного участка с кадастровым номером *** - 8 686 000 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** - 20 884 000 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** - 9 502 000 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** - 21 062 000 руб., земельного участка с
кадастровым номером *** - 19 895 000 руб.
Поскольку исходя из вышеуказанной действующей кадастровой стоимости земельных
участков с кадастровыми номерами *** подлежит
расчету земельный налог, соответственно,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости
земельных участков в
размере их рыночной стоимости по
состоянию на 7 октября 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой
оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением
с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об установлении
рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по
состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая
указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи,
послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря
2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что ООО «Агро-Гулюшево» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявления об
установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости: 8 октября 2024 года – в отношении земельных участков с кадастровыми номерами ***, 9 октября 2024 года в отношении земельных
участков с кадастровыми номерами ***. К
заявлениям были приложены предусмотренные
Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости
земельных участков от 7 октября 2024 года, выполненный оценщиком ООО «Агросила» Бубновой А.А.
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от ***
года № *** по
результатам рассмотрения указанных заявлений
ООО «Агро-Гулюшево» отказано в установлении кадастровой стоимости
вышеуказанных земельных участков в размере
их рыночной стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года.
Причиной принятия
указанных решений явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартам оценки, а именно:
1.Информация
(скриншоты объявлений), приведенная оценщиком на стр. 176-178 отчета об оценке,
не позволяет установить дату ее публикации (год).
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
2. Оценщиком на стр.
88 отчета об оценке приведено обоснование отказа от применения метода
капитализации земельной ренты в рамках доходного подхода в связи с отсутствием
статотчетности (№29-Сх и № 9-АПК). В
соответствии с разделом V «Особенности оценки рыночной стоимости земель
сельскохозяйственного назначения»
Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных
участков, утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от
6 марта 2002 г. № 568-р (далее – Методические рекомендации) при оценке рыночной
стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности
расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного
участка. Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и
затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как
произведение нормативной урожайности
сельскохозяйственной культуры на её рыночную цену.
Нормативная
урожайность – это та её величина, которая может быть получена при данном плодородии почвы и
фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне использования
ресурсов. Для характеристики качества
почвы используются данные бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде
земельной ренты рассчитывается согласно
нормативов. Рентообразующими являются
лишь те факторы производства, которые имеют объективный характер и длительное
время закреплены на определенных
участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной
продукции согласно Методическим рекомендациям
определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные
затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральной
выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из
сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Таким образом,
деятельность предприятия и отсутствие формы №29-Сх и № 9-АПК не являются
основанием для отказа расчета стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты.
В 2022 году ОГБУ
«БТИГКО» проведена государственная кадастровая оценка земель ***, в том числе и
земель сельскохозяйственного назначения.
С перечнем сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию,
структурой севооборота, нормативной
урожайности культур и т.д. можно ознакомиться в Отчете № *** «Об итогах
государственной кадастровой оценки в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных в
границах территории *** по состоянию на 1 января 2022 года» на официальном
сайте учреждения. Почвенная карта *** также содержится на официальном сайте учреждения. Согласно п. 12 ФСО III в процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на
дату оценки. Данная информация была доступна на дату оценки (7 октября 2024
года), но не рассмотрена не описана
оценщиком.
Также оценщиком на
стр. 88 отчета об оценке указано, что «возможность применения доходного подхода
есть, но только с использованием не фактических показателей по предприятию, а
средних статистических показателей по ***».
Данный вывод оценщика не
противоречит Методическим рекомендациям. Согласно п. 2 ФСО V в процессе оценки
оценщик рассматривает возможность применения всех подходов в оценке, в том
числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
Отказ от использования доходного подхода не обоснован.
Нарушены требования
п. 12 ФСО III, статьи 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 2 ФСО V.
3. Информация о
периоде экспозиции, указанная оценщиком на стр. 95 отчета об оценке в интервале
от 1,5 до 2 лет не подтверждена.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО
VI.
4. Оценщиком на стр.
120 отчета об оценке при расчете
корректировки на степень
заброшенности для аналога № 3 допущена арифметическая ошибка. Оценщиком на стр.
120 отчета об оценке при расчете скорректированной стоимости 1 га для аналога №
8 при введении корректировки на степень заброшенности допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. На стр. 76-79
оценщиком приведены предложения по
реализации земельных участков сельскохозяйственного назначения, при этом
предложения № 2, 3, 4, 6, 7, 8 расположены на территории ***.
Согласно п. 11 б ФСО
№ 7, если рынок не развит, и данных, позволяющих составить представление о
ценах сделок и (или) предложений с
сопоставимыми объектами недостаточно, допускается расширить территорию
исследования за счет территорий, схожих
по экономическим характеристикам
с местоположением оцениваемого объекта.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с октября 2022 года по октябрь 2024 года (средний срок экспозиции,
указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не
менее 5 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения, расположенных на территории ***
не использованных оценщиком в рамках составления отчета.
Нарушены требования
п. 11 ФСО № 7.
Оценивая
правомерность указанных решений, суд приходит к следующему.
Порядок, сроки
принятия решений соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков,
содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета об оценке на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской
Федерации.
Поскольку
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании
отчета № *** об оценке рыночной стоимости земельных участков от 7 октября 2024
года, выполненного оценщиком ООО
«Агросила» Бубновой А.А., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о
соответствии отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Из
заключения эксперта № *** от 12 марта 2025 года, выполненного экспертом ФБУ
УЛСЭ ***, усматривается, что на
основании проведенных исследования и анализа отчета № *** от 7 октября 2024 года экспертом
выявлены:
-
нарушения требований ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.п. 9 п. 7 и п.п. 2
п. 2 ФСО VI законодательства в оценочной деятельности, которые не повлияли на
итоговую величину стоимости объектов оценки;
-
нарушения требований ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п.п. 10 п. 7 ФСО VI,
п.п. 3 п. 2 ФСО VI, п. 22 (в), (д), (е) ФСО № 7, допущенные оценщиком,
исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта
оценки.
Нарушения,
указанные в решениях ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***:
- по п. 2 решений –
не выявлены, по п. 1,3,4,5 решений – нарушения выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 7 октября 2024 года является существенным нарушением, способным
повлиять на рыночную стоимость земельных участков.
Поскольку отчет
оценщика не соответствует требованиям действующего законодательства в области
оценочной деятельности, судебный эксперт в заключении экспертизы с учетом уточнения
к ней определил рыночную стоимость земельных участков по состоянию на 7 октября
2024 года в следующих размерах:
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 17 897 770 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 7 315 173 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 22 550 013 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
7 461 763 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 8 389 845 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 20 835 019 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
12 433 097 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
19 467 282 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
23 141 819 руб. (л.д. 185-193 т.3).
Произведенный
судебным экспертом расчет рыночной стоимости земельных участков ОГБУ «БТИГКО»
не оспаривает (л.д. 16 т.4).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 12 марта 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах
имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной
ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует
требованиям пункта 10 ФСО V.
Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах,
используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является
проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об оценке
должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и
распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике
получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на
используемые источники информации об объектах-аналогах, что
соответствует требованиям пункту 8 ФСО VI, а также имеются скан-копии страниц
интернета, на которых располагались предложения относительно аналогов. Таким
образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж. При
этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении и
дополнительных пояснениях, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных земельных участков, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителями
административного истца и административного ответчика указанное заключение
эксперта с учетом его письменных пояснений к данному заключению не оспаривалось.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы № *** от 12
марта 2025 года следует, что отчет об оценке № *** от 7 октября 2024
года составленный ООО «Агросила», не соответствует требованиям законодательства
в области оценочной деятельности, оснований
для удовлетворения требований
административного истца о
признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельных участков в ра0змере их рыночной
стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной
стоимости, суд считает необходимым принять во внимание расчет эксперта ***, указанный в её письменных пояснениях к
заключению экспертизы № ***
от 12 марта 2025 года (л.д. 185-193 т.3) и с учетом этого установить
кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по
состоянии на 7 октября 2024 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером *** в размере
17 897 770 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 7 315 173 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 22 550 013 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
7 461 763 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 8 389 845 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере 20 835 019 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
12 433 097 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
19 467 282 руб.,
земельного участка с
кадастровым номером *** в размере
23 141 819 руб.
Дата
начала применения указанной кадастровой стоимости - 1 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков в размере их рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Агро-Гулюшево» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***, в размере их рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
14 278 800 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 17 897 770 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
5 832 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 7 315 173 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
8 729 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 22 550 013 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
2 408 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 7 461 763 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
4 165 282 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 8 389 845 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
7 371 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 20 835 019 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
4 557 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 12 433 097 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
7 434 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 19 467 282 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Установить
кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
9 541 000 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 7 октября 2024 года в размере 23 141 819 руб., определив дату
начала применения данной кадастровой стоимости – 1 января 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
земельных участков с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
7 мая 2025 года.
