Дело № 3а-32/2025 (№ 3а-284/2024)
73OS0000-01-2024-000359-66
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
23 апреля 2025 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при ведении
протокола помощником судьи Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-32/2025 по административному
исковому заявлению общества с ограниченной
ответственностью «Молвино Агро» к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО)
«Молвино Агро» обратилось в суд с административным иском к Областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
Требовании
мотивированы тем, что ООО «Молвино Агро» является арендатором земельного
участка с кадастровым номером: ***, площадью 93 237 685 кв.м,
расположенного по адресу: ***.
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Границы
земельного участка установлены.
Кадастровая
стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере
471 328 185 рублей 42 копейки, дата начала применения ее с 1 января 2023 года.
Вместе с тем
согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка № *** от 30 июня 2024
года, составленному
ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщик Соловьева
О.В.), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 20 июня 2024 года
составила 41 024 581 рубль.
По вопросу
установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в
удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласился, просил отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости, в уточненных требованиях просил установить кадастровую стоимость
земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 20 июня
2024 года в размере 145 914 341 рубль.
К участию в деле в
качестве административного ответчика
привлечено областное государственное
бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки»; в качестве заинтересованных лиц привлечены:
публично-правовая компания «Роскадастр», Министерство имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация
Муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области, общество
с ограниченной ответственностью «Центр экономических и юридических экспертиз»,
оценщик Соловьева О.В., муниципальное учреждение «Администрация муниципального образования «Красноборское
сельское поселение» Тереньгульского района Ульяновской области».
В судебном заседании
представитель административного истца ООО «Молвино Агро» не
явился, извещен, просит о рассмотрении административного дела в свое
отсутствие. Настаивает на уточненных административных исковых требованиях. Заключение судебной экспертизы не
оспорено.
В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился,
извещен. В представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении
иска, так как оспариваемое решение
учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не
соответствует требованиям законодательства. Заключение судебной
экспертизы, с учетом дополнений, не оспаривается.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явился,
извещен, представлен отзыв о рассмотрении административного дела в свое
отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.
Иные заинтересованные
лица в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ),
суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное
заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок
распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав
других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 65
Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ), использование
земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование
земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного
участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для
определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной
или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).
Если арендная плата
за пользование имуществом, находящимся в собственности граждан и (или)
юридических лиц, рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, арендатор
вправе оспорить указанную стоимость, когда согласие собственника на такой
пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме (пункт 6
постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).
В силу пункта 1
статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее также НК РФ), земельный
налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами
представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и
прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Во исполнение пункта
1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации
и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом
налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного)
пользования или праве
пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 389 НК РФ объектом
налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах
муниципального образования, на территории которого введен налог.
В пункте 1 статьи 390 НК РФ установлено, что
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков,
признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389
настоящего Кодекса.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при проведении
государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 части
1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
Основанием для пересмотра результатов
определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по
состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
В соответствии с пунктом 1 статьи 66 ЗК РФ,
рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с
федеральным законом
об оценочной деятельности.
Для установления кадастровой стоимости
земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (пункт 2
статьи 66 ЗК РФ).
В случаях определения рыночной стоимости
земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством
Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК
РФ).
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
ООО «Молвино Агро»
является арендатором земельного участка с кадастровым номером: ***, площадью
93 237 685 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Земельный участок находится в собственности ***.
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид
разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства. Границы
земельного участка установлены.
Изложенное
подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об
основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости
(т.1 л.д. 124-128).
Земельный участок предоставлен в аренду по договору аренды от *** года № ***,
заключенному между арендодателем Муниципальным учреждением «Комитет по
управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Тереньгульский
район» Ульяновской области и *** на срок с 08.04.2013 по 07.04.2062 (т.1, л.д. 21-25).
*** года был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору
аренды между *** как правообладателем и ООО «Молвино Агро» в отношении ряда
земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером: *** (т.1, л.д. 125).
На момент обращения
административного истца в суд с административным исковым заявлением
(27.11.2024) действующей являлась кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером: *** в размере
471 328 185 рублей 42 копейки, установленная приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 29.06.2023 № 60-пр «О внесении изменений в
приказ Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от
20.10.2020 № 241-пр и приказ Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 25.11.2022 № 263-пр», по состоянию на 1 января
2022 года.
Дата начала
применения указанной кадастровой стоимости 1 января
2023 года (т.2, л.д. 61).
Кадастровая
стоимость на настоящий момент является
действующей.
Согласно отчету об
определении рыночной стоимости
земельного участка № *** от 30
июня 2024 года, составленному ООО «Центр экономических и юридических экспертиз»
(оценщик Соловьева О.В.), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на
20 июня 2024 года составила 41 024 581 рубль (т.1, л.д.
46).
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
В данном случае
размер кадастровой стоимости земельного участка влияет на размер налоговых
платежей.
Из расчета арендной
платы, являющегося приложением к договору аренды от *** следует, что размер арендной платы за земельный участок
зависит от изменения кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 26).
Таким образом,
размер кадастровой стоимости затрагивает права истца ввиду необходимости уплаты
арендных платежей, размер которых определяется исходя из кадастровой стоимости
объекта.
В силу
вышеприведенных положений действующего законодательства административный истец
вправе оспорить установленную кадастровую стоимость вышеуказанных земельных
участков с просьбой об определении кадастровой стоимости в размере рыночной.
При этом,
действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости
земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе
достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность
нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не
являются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости каждого спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от
21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на
территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей
статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).
Анализ приведенных
норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статьи 22.1
Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря
2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года
ОГБУ «Центр
государственной кадастровой оценки» переименовано в ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Следуя
установленному законом порядку, представитель ООО
«Молвино Агро» обратился 1 августа 2024 года в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером: *** в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от *** года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об оценке положениям
законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного
участка в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. Оценщиком на
странице 18 Отчета об оценке указано: «Поскольку объектом оценки является
недвижимое имущество, согласно пункту 11 Раздела V Федерального стандарта
оценки №7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» оценщиком принято решение для целей
настоящей оценки проанализировать: рынок жилой недвижимости ***. Согласно
заданию на оценку объектом оценки является земельный участок
сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на
странице 29 Отчета об оценке указано: «Так как на *** отсутствуют предложения о
продаже объектов недвижимости с земельными участками сопоставимых с
оцениваемым, применение данного метода для оценки земельных участков
невозможно». Согласно заданию на оценку объект оценки расположен на территории ***.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на
страницах 24-25 Отчета об оценке приведены факторы, которые влияют на
формирование цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Данные
факторы приведены для земельных участков для индустриальной застройки. Согласно
заданию на оценку объектом оценки является земельный участок
сельскохозяйственного назначения. Приведение основных факторов для
индустриальной застройки не обосновано в отчете об оценке.
Согласно пункту 8
ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть
выполнено следующим образом: в виде материалов и копий документов,
информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут
быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации
или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,
отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная
заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое
раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с
конфиденциальностью информации. Доступ к Справочнику оценщика недвижимости-2022
происходит на платной основе. Копии фрагмента данного справочника,
устанавливающие факторы, которые влияют на формирование цены на земельные
участки сельскохозяйственного назначении, в Отчете об оценке отсутствуют.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункт 8 ФСО VI.
4. Согласно пункту
11 ФСО №7 при проведении анализа рынка оценщик определяет сегмент рынка, к
которому принадлежит оцениваемый объект. Данный раздел в Отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
пункта 11 ФСО №7.
5. Оценщиком на
страницах 26-27 Отчета об оценке приведены основные ценообразующие факторы
земельных участков сельскохозяйственного назначения. Фактор «качество почв»
включающий в себя агроклиматические условия, свойства почв, содержание гумуса,
мощность гумусового горизонта, уклон, содержание глины и тому подобное,
оказывающий влияние на формирование стоимости земельного участка
сельскохозяйственного назначения и являющийся ценообразующим фактором, отражен
оценщиком в данном разделе, при этом объект оценки и объекты-аналоги различны
по своим комплексным показателям качества почв, что не учтено оценщиком при
определении стоимости земельного участка. В нарушение подпункта «г» пункта 11
ФСО №7, факторы (элементы сравнения для земельных участков на страницах 26-27
Отчета) не содержат сведений об интервале значений для данных факторов.
Нарушены требования
пункта 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 10 пункта 7 ФСО №VI, подпункта «г» пункта 11 ФСО №7.
6. Согласно
подпункту «в» пункта 11 ФСО №7 при проведении анализа рынка оценщик проводит
анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из
сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при
фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с
указанием интервала значений цен.
Данный раздел при
проведении анализа рынка в Отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», подпункта «в» пункта 11 ФСО №7.
7. Оценщиком на
странице 30 Отчета приведено описание отказа от использования метода
капитализации земельной ренты. При отказе от использования в рамках доходного
подхода метода капитализации земельной ренты оценщиком указано, что «получение
достоверных данных о сдаче в аренду сопоставимых земельных участков
невозможно».
Согласно подпункту
«ж» пункта 23 ФСО №7 для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в
качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
Рассматривать арендные платежи в качестве источника доходов, учитывая вид
оцениваемого земельного участка (земельный участок категории земель
сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования - для
сельскохозяйственного производства, больших площадей), некорректно.
В соответствии с
пунктом 15 ФСО №7 оценщик руководствуется результатом анализа наиболее
эффективного использования (НЭИ) для выбора подходов и методов оценки объекта
оценки (при определении рыночной стоимости). Условия применения метода
капитализации земельной ренты - наличие информации о величине земельной ренты.
Согласно пункту 2 ФСО №V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, учитывает специфику объекта оценки.
Учитывая вид
оцениваемого объекта недвижимости, информация о величине земельной ренты на
основе доходов и расходов, связанных с получением соответствующей ренты с
учетом нормативных показателей для соответствующих климатических и почвенных
условий оценщиком не описаны и рассмотрены.
Так же на страницах
30-31 Отчета об оценке указано, что для расчета доходным подходом необходима
точная и корректная информация о финансовом положении фирмы-владельца объекта
оценки, которая не всегда доступна для оценщиков. В соответствии с разделом V
«Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения»
методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденных Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее по
тексту также Методические рекомендации) при оценке рыночной стоимости
сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют
особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета
плодородия земельного участка. Земельная рента рассчитывается как разность
между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства
с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы
площади земельного участка как произведение нормативной урожайности
сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.
Нормативная
урожайность - это та ее величина, которая может быть получена при данном
плодородии почвы и фактической ресурсообеспеченности, но при среднем уровне
использования ресурсов. Для характеристики качества почвы используются данные
бонитировки сельскохозяйственных угодий. Доход в виде земельной ренты
рассчитывается согласно нормативам. Рентообразующими являются лишь те факторы
производства, которые имеют объективный характер и длительное время закреплены
на определенных участках земли. Материальные издержки на производство сельскохозяйственной
продукции согласно Методическим рекомендациям определяются на основе
технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян,
горюче-смазочных материалов, удобрений и тому подобного в натуральном
выражении. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из
сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.
Таким образом,
деятельность предприятия, информация о финансовом положении фирмы-владельца
объекта оценки не являются основанием для отказа расчета стоимости земельного
участка сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты.
Отказ от
использования доходного подхода методом капитализации земельной ренты в рамках
расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
не обоснован.
Нарушены требования
пункта 2 ФСО VI, статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 ФСО №V, подпункта 13 пункта 7 ФСО № VI, подпункта
«ж» пункта 23 ФСО №7, пункта 15 ФСО№ 7.
8. Оценщиком на
странице 31 Отчета об оценке указано, что «Копии интернет- страниц коммерческих
предложений приведены в тексте Отчета». Копии интернет-страниц коммерческих
предложений в тексте Отчета отсутствуют. Согласно заданию на оценку объектом
оценки является земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
9. Оценщиком на
странице 18 Отчета об оценке сделан вывод о ликвидности объекта оценки.
Согласно информации, приведенной оценщиком на страницах 17-18 Отчета об оценке не
предоставляется установить сегмент, для которого срок реализации составляет от
61 до 270 календарных дней.
Согласно пункту 8
ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть
выполнено следующим образом: в виде материалов и копий документов,
информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут
быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации
или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,
отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная
заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое
раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с
конфиденциальностью информации. Доступ к сборнику рыночных корректировок (СРК -
21, 2021) под редакцией *** происходит на платной основе. Копии фрагмента данного
справочника, устанавливающие срок реализации в размере от 61 до 270 календарных
дней в Отчете об оценке отсутствуют.
Оценщиком на
страницах 17-18 Отчета об оценке указано, что ликвидность объекта оценки
оценивается на среднем уровне. Срок реализации составит от 61 до 270
календарных дней. Дата оценки согласно заданию на оценку 20.06.2024.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для Аналога №1
устанавливается дата протокола о результатах аукциона 22.06.2023. На странице
38 Отчета об оценке дата предложения данного Аналога указана как 16.06.2023.
Аналог №1 не в рамках периода экспозиции, указанного на странице 18 Отчета об
оценке.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для Аналога №2
устанавливается дата протокола о результатах аукциона 12.12.2022. На странице
38 Отчета об оценке дата предложения данного Аналога указана как 09.12.2022.
Аналог №2 не в рамках периода экспозиции, указанного на странице 18 Отчета об
оценке.
При переходе по
ссылке, указанной в качестве источника информации для Аналога №3
устанавливается дата протокола о результатах аукциона 22.06.2023. На странице
38 Отчета об оценке дата предложения данного Аналога указана как 20.06.2022.
Аналог №3 не в рамках периода экспозиции, указанного на странице 18 Отчета об
оценке. Дата предложения, указанная Оценщиком на странице 38 Отчета об оценке
20.06.2022 для Аналога №3 не подтверждена в Отчете об оценке.
Информация о сроке
экспозиции на страницах 18 и 34 Отчета об оценке различна. Информация о сроке
экспозиции, указанная на странице 34, не подтверждена.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункт 8 ФСО VI.
10. На странице 32
оценщиком указано, что было выявлено всего 3 предложения наиболее близких по
параметрам с оцениваемым участком, находящиеся в диапазоне от 0,38 до 0,55 руб.
за кв.м. Так как согласно подпункту «б» пункта 11 ФСО №7 допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим
характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, то предлагаются к
рассмотрению объекты недвижимости в ***.
Оценщиком в качестве
объектов аналогов приняты Предложения о продаже земельных участков, выставленных
на торги. Данные условия являются нетипичными для рынка. Обоснование
использования данных Предложений в Отчете об оценке отсутствует.
В соответствии с
пунктом 5 части 1 статьи 7 Федерального
закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости.
Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с сентября 2023 года по июнь 2024 года (средний срок экспозиции,
указанный в отчете) на рынке были представлены дополнительно к рассмотренным
около 100 предложений по продаже земельных участков сельскохозяйственного
назначения в *** находящихся в диапазоне от 0,50-290,00 руб. за кв.м, не рассмотренных (не использованных)
оценщиком в рамках составления отчета.
Данная информация
содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке
недвижимости».
Нарушены требования
пункта 11 ФСО № 7.
11. В Отчете об
оценке отсутствует описание процесса оценки, в соответствии с пунктом 1 раздела
I ФСО № III.
Нарушены требования
пункта 1 раздела I ФСО № III.
12. Оценщиком на
странице 37 Отчета об оценке приведено обоснование введенных корректировок. При
введении корректировки на торг указано, что данная корректировка составляет
15%. На странице 24 Отчета об оценке приведено обоснование данной
корректировки, где указано, что средняя скидка на торг для земельных участков под
индустриальную застройку в условиях неактивного рынка (характерного для условий
финансового кризиса) составляет 15%. Согласно заданию на оценку объектом оценки
является земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункт 8 ФСО VI.
13. Оценщиком на
странице 36 Отчета об оценке указано, что для объектов недвижимого имущества
основными ценообразующими параметрами (параметрами, которые формируют и влияют
на рыночную стоимость объекта) является так же корректировка на физические
характеристики дома. Согласно заданию на оценку объектом оценки является
земельный участок сельскохозяйственного назначения.
Нарушены требования
статьи 11Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
14. Оценщиком на
странице 26-27 Отчета об оценке указаны основные ценообразующие факторы среди
которых выделены «параметры фактора качества почвы». При расчете стоимости
объекта оценки на страницах 37-39 Отчета об оценке данный ценообразующий фактор
не описан и не рассмотрен оценщиком. Согласно заданию на оценку объектом оценки
является земельный участок сельскохозяйственного назначения. Данный фактор
является одним из ценообразующих факторов земель сельскохозяйственного
назначения.
Оценщиком на
страницах 36-37 Отчета об оценке приведено обоснование введения корректировок.
Информация, подтверждающая вывод оценщика о нахождении объекта оценки и
объектов аналогов в аналогичных районах не подтверждена, отсутствует
обоснование не введения корректировки на площадь земельных участков.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункт 5 ФСО №7.
15. Оценщиком на
странице 16 Отчета об оценке указано, что «в ходе осмотра было установлено, что
текущее использование объекта: земельный участок сельскохозяйственного
назначения».
Одним из ценообразующих
факторов земель сельскохозяйственного назначения является степень заброшенности
земельного участка (обрабатывается /не обрабатывается). Согласно данным
Публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru/ объекты аналоги №1-3 не обрабатываются
(заросли лесом). Данный ценообразующий фактор не описан и не учтен оценщиком
при определении стоимости земельного участка.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», подпункт 4 пункта 5 ФСО V, подпункт 3 пункта 9 ФСО V,
подпункт «б» пункта 22 ФСО №7.
16. Оценщиком на
страницах 6-7 Отчета об оценке указано, что при сборе информации об оцениваемом
объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта
оценки в период не более 7 дней от даты акцептования задания на оценку. На
странице 9 Отчета об оценке указано, что исполнитель провел осмотр объекта
оценки, в процессе которого определил физическое наличие объекта, визуальное
соответствие осматриваемого объекта документам, устанавливающим количественные
и качественные характеристики объекта, идентифицируемых визуально, провел
фотографирование объекта в целом и его составных частей, интервьюирование
соответствующих специалистов заказчика о характеристиках и состоянии объекта.
На странице 14
указано, что осмотр был проведен 20.06.2024. Результаты фотофиксации
представлены в Отчете. Фотоматериалы, приведенные оценщиком на странице 17
Отчета об оценке не отражают информацию об оцениваемом объекте.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение ОГБУ «БТИГКО» не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, то содержание
и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо,
составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об
оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В частности, исходя из
положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном
страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств,
подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не
является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может
расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ). В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и
достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного земельного участка в размере рыночной стоимости на основании отчета об
оценке земельного участка, то судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы противоречило части
16 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, из которой следует,
что при признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 18 марта
2025 года, составленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской лабораторией судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации, с учетом дополнений
от 21 апреля 2025 года, следует, что отчет об оценке земельного участка № ***
от 30 июня 2024 года, составленный ООО «Центр экономических и юридических
экспертиз» (оценщиком Соловьевой О.В.), не соответствует требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
- Нарушения при проведении анализа рынка
объекта оценки: в отчете отсутствует определение сегмента рынка, к
которому относится объект оценки, интервал значений ценообразующих факторов,
анализ ценообразующих факторов частично не относится к сегменту рынка объекта
оценки, не указан интервал значений цен аналогов, нет полного исследования сегмента рынка объекта оценки, аналоги приняты
по одному источнику информации, отдаленному от даты оценки более, чем на 1 год.
Нарушение подпунктов (б), (в), (г) пункта
11 ФСО №7.
- При сравнении аналогов с объектом оценки не
учтены такие ценообразующие факторы как: местоположение,
транспортная доступность, конфигурация и рельеф участков, степень
заброшенности, или вид использования участков, почвенные и агроклиматические
характеристики.
Нарушены требования статьи
11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», подпункта «д» пункта 22 ФСО №7, подпункта «е» пункта 22 ФСО №7.
В отчете также
имеются следующие нарушения, не влияющие на величину итоговой стоимости объекта
оценки:
- В отчете нет указания на обоснование отсутствия методических
рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития
России.
Нарушение подпункта 9 пункта 7 ФСО VI.
- Нет полных скриншотов интернет-страниц предложений аналогов.
Нарушение подпункта 2 пункта 2 ФСО VI, пункта 8 ФСО VI.
- В отчете отсутствуют сведения о независимости юридического лица, с
которым оценщик заключил трудовой договор.
Нарушение подпункта 7 пункта 7 ФСО VI.
- В задании на оценку отсутствует дата оценки.
Нарушение подпункта 2 пункта 3 ФСО IV.
- Описание объекта оценки проведено не полностью: местоположение участка
не установлено, транспортная доступность не указана.
Нарушение подпункта 3 пункта 2 раздела 1 ФСО VI, пункта 10 статьи 7 ФСО VI.
Нарушения, указанные в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по пункту 16 решения - не
выявлены;
- по пункту 7 решения не
считается нарушением;
- по пунктам 1, 2, 13 – не
считается нарушением – опечатка, тем не менее,
большое количество опечаток в тексте отчета является нарушением статьи
11 ФЗ-135 «Отчет не должен
допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение»;
- по пунктам 3, 4, 5, 6, 8,
9, 10, 11, 12, 14, 15 решения – нарушения выявлены экспертом.
В связи с
несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка
требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: ***,
площадью 93 237
685 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию
на 20 июня 2024 года в размере 145 914 341 рубль.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Заключение судебной
экспертизы (с учетом дополнений) никем не оспорено.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не
представлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в ОГБУ «БТИГКО» отчет
об оценке рыночной стоимости земельного участка № *** от 30 июня 2024 года,
составленный
ООО «Центр экономических и юридических экспертиз» (оценщиком Соловьевой О.В.), не
соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете нарушения повлияли на
определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к
выводу о том, что не имеется оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконными
решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от *** года.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения
о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый
учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Разрешая требование об установлении
кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, суд
принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом этого считает
необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым
номером: ***, площадью 93237685 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2024 года в размере
145 914 341 рубль, подлежащей применению с 1 января 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных возражениях, суть которых сводится
к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в
размере рыночной стоимости, определенной
судебной экспертизой, проведенной
в рамках административного дела об оспаривании решения этого учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Молвино
Агро» удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований общества с ограниченной
ответственностью «Молвино Агро» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» № *** от *** года об
отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером: *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить кадастровую стоимость земельного
участка с кадастровым номером: ***, площадью 93 237 685 кв.м,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на
20 июня 2024 года в размере 145 914 341 рубль,
подлежащей применению с 1 января 2024 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой
стоимости земельного участка с
кадастровым номером: ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 7 мая 2025 года.
