Дело № 3а-62/2025
73OS0000-01-2025-000040-69
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
30 мая 2025
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному
иску Щепалина Дмитрия Алексеевича к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки», Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости нежилого здания в размере его
рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости,
у с т а н о в и л :
Щепалин Д.А. обратился в суд с административным иском к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО», общество), Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области о
признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 10 декабря 2024
года, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости -
7 682 518 руб. 01 коп.
Требования
мотивировал тем, что является
собственником указанного нежилого здания.
Кадастровая
стоимость здания определена в размере 25 060 828 руб. 22 коп. по состоянию
на 22 июля 2020 года.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную
стоимость по состоянию на 1 августа 2024 года, определенную отчетом об
оценке недвижимости *** от 14 ноября 2024 года, выполненному
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр».
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 10 декабря 2024
года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр»,
ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрация
муниципального образования «Прибрежненское сельское поселение» Старомайнского
района Ульяновской области
После проведения по делу
судебной оценочной экспертизы представитель истца Демина С.М. уточнила
административные исковые требования в части размера рыночной стоимости
здания. Просила установить кадастровую
стоимость здания в размере его рыночной стоимости 8 140 528 руб.,
определенной заключением судебной экспертизы (л.д. 242 т.1). При этом уточнила,
что просит установить рыночную стоимость здания по состоянию на 2024 год. Также
просила учесть, что проведенная по делу судебная экспертиза не подтвердила
наличие в отчете об оценке нарушений, указанных ОГБУ «БТИГКО» в решении об
отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости на основании отчета об оценке от 14 ноября 2024 года, составленного
ООО «Многопрофильный деловой центр». Судебный эксперт при расчете рыночной
стоимости здания также как и оценщик не применил затратный подход. Расхождение
между размером рыночной стоимости здания, определенной отчетом об оценке и
заключением судебной экспертизы, составляет 5,8%. Все это подтверждает доводы о
незаконности решения ОГБУ «БТИГКО».
В судебном заседании представитель истца Демина С.М. поддержала
заявленные требования. С учетом дополнительных письменных пояснений эксперта
просила установить рыночную стоимость земельного участка в размере
8 267 357 руб.
Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены
надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на административный иск
просил отказать в удовлетворении требований административного истца, указывая
на законность принятого учреждением решения. Указал на то, что истцом не
приведено обоснование незаконности решения учреждения.
Учреждение возражает против удовлетворения требования истца об
установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости.
Данное требование не может быть самостоятельным. Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости не лишает истца возможности
повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в учреждение.
При этом после ознакомления с результатами судебной экспертизы с учетом
дополнительных письменных пояснений судебного эксперта представитель учреждения
указал на отсутствие арифметических ошибок
и иных замечаний при расчете рыночной стоимости здания.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд
приходит к следующему.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с ч. 1 ст. 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей,
предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 ч. 2 ст. 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта
налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об
измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются при определении налоговой базы
начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что истец является собственником здания с кадастровым номером ***, площадью ***,
распложенного по адресу: ***, назначение – нежилое, наименование – нежилое здание (л.д. 12-20
т.1).
На момент обращения
истца в ОГБУ «БТИГКО» по вопросу установления кадастровой стоимости здания в
размере его рыночной стоимости (15 ноября 2024 года) действующей являлась
кадастровая стоимость здания в размере 25 060 828 руб. 22 коп., определенная
по состоянию на 22 июля 2020 года и подлежащая применению с указанной даты
(л.д. 11 т.1). Данная кадастровая стоимость на настоящий момент является
архивной, поскольку в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки
кадастровая стоимость здания была
определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 40 102 062
руб. 03 коп. Дата начала применения указанной кадастровой стоимости - 1 января
2025 года (л.д. 236 т.1).
В п. 14
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что в
соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при
изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр
недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об
оценочной деятельности).
В настоящее время
положения пункта 7 статьи 4 Закона о кадастре
соответствии утратили силу.
Вместе с тем часть 6
ст. 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в
Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их
уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся
в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения
сохраняются.
Учитывая, что размер
кадастровой стоимости влияет на размер налога, и истец имеет право на
перерасчет налога за 2024 год с учетом рыночной стоимости здания, он вправе
ставить вопрос об установлении архивной стоимости здания в размере его рыночной
стоимости.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового
учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи,
послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
В ходе рассмотрения
дела установлено, что 15 ноября 2024 года
Щепалин Д.А. обратился в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке *** от 14 ноября 2024 года, составленный ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию
на 1 августа 2024 года составила 7 682 518 руб. 01 коп.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» от 10 декабря 2024 года № *** Щепалину Д.А. было отказано в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2024 года на основании
представленного отчета об оценке *** от 14 ноября 2024 года, составленного ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр.
76-78 Отчета об оценке указано, что Оценщик принял решение отказаться от
применения в рамках данного Отчета затратного подхода.
Затратный подход
основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого
объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его
потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения
этих затрат на основании различных методов используются специализированные
справочники оценщика (например, «Ко-Инвест» или справочники под редакцией Л.А.
Лейфера и т.п.), в которых представлены корректирующие коэффициенты.
Независимые оценщики для приведения затрат к текущему масштабу цен
ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает
возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения
выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и
методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели
оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации,
допущения и ограничения оценки. В соответствии с п.24 «а» ФСО №7, утвержденным
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный
подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных
участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов
капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых
помещений». Объектом оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком
при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и
не рассмотрено назначение объекта оценки, его
количественные и качественные характеристики, влияющие на итоговый
результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки
оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта
оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для
цели оценки. Способы получения информации могут включать составление запросов к
информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр
объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников.
Обоснование отказа
от затратного подхода тем обстоятельством, что Оценщик не имеет достоверных
сведений о технических характеристиках объекта не состоятельно, поскольку при
подготовке отчета о рыночной стоимости Оценщик получает все необходимые
документы от собственника-заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на
осмотр.
Аргумент Оценщика об
отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.
В соответствии с п.
2 ФСО V Оценщик может
использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и
метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом
доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие
расчета стоимости объекта оценки Затратным подходом (отказ Оценщика от
применения в рамках данного Отчета от затратного подхода) не позволяет
установить, что расчет Сравнительным и Доходным подходами приводит к наиболее
достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно
выбрать один из результатов, полученных при использовании методов и подходов,
для определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в
результате обобщения и сопоставления между собой количественных результатов
расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке (доходного,
сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон стоимости
недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное значение –
итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений
результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины
расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее
достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования
промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11 ФСО III, п.28 ФСО №7, п.24 «а» ФСО №7.
Оценивая законность данного решения, суд приходит к
следующему.
Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям
административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства
об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебных экспертиз
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости зданий в размере их рыночной стоимости на основании отчета об
оценке *** от 14 ноября 2024 года, составленного ООО «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов М.А.), судом
перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта *** от 28 апреля 2025 года ФБУ Ульяновская лаборатория
судебных экспертизы Министерства юстиции РФ *** с учетом письменного дополнения
к указанному заключению на основании проведенных исследования и анализа
отчета *** от 14 ноября 2025
года экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки.
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
При описании объекта оценки нет разграничения площади здания 1 этажа и подвала, описание
конструктивных элементов подвала приведено недостоверно - в большей части
помещений визуализируется пол земляной.
Нарушение
п. 10 ст. 7 ФСО VI.
3)
Площадь подвала не является административной и не используется в качестве такой
в силу технических особенностей (маленькая высота этажа), что не учтено в
расчетах.
Факты,
указанные экспертом в п. 3, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает, что оценщиком не нарушены требования
законодательства в части применения
затратного подхода. Нарушение не выявлено.
Поскольку
судебный эксперт установил несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в
области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость здания по
состоянию на 1 августа 2024 года с учетом дополнительных письменных пояснений в
размере 8 267 357 руб.
Данный
расчет ОГБУ «БТИГКО» не оспаривается, иных замечаний по заключению судебной
экспертизы (с учетом полученных от судебного эксперта дополнительных письменных
разъяснений) у учреждения не имеется.
В соответствии со
ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно ст. 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со ст.84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации», обладающим правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у него соответствующей специальности;
эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для
признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Поскольку из
заключения судебной экспертизы следует, что в отчете об оценке имеются
нарушения требований действующего законодательства в области оценочной
деятельности, повлиявшие на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд
приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 10 декабря 2024 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке *** от 14 ноября 2024 года, составленным ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.) не имеется.
При этом то
обстоятельство, что судебный эксперт не подтвердил наличие в отчете об оценке
нарушения, которое указано в решении ОГБУ «БТИГКО», не свидетельствует о
незаконности решения ОГБУ «БТИГКО».
Обращаясь в ОГБУ
«БТИГКО» по вопросу установления кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости, Щепалин Д.А. просил установить рыночную стоимость здания в
размере, определенном отчетом об оценке *** от 14 ноября 2024 года,
составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.). Вместе
с тем судебный эксперт установил, что данный отчет не соответствует требованиям
законодательства в области оценочной деятельности. Следовательно, установление
кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости на основании
указанного отчета невозможно, что и отражено в решении ОГБУ «БТИГКО». При
таких обстоятельствах оснований для
признания решения ОГБУ «БТИГКО» незаконным не имеется.
Доводы представителя административного истца о том, что расхождение
между размером рыночной стоимости здания, определенной отчетом об оценке и
заключением судебной экспертизы, составляет 5,8%, также не свидетельствуют о
незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». Действующим законодательством не установлены
границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного и того же
объекта оценки на одну и ту же дату оценки.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в заключении
судебной экспертизы с учетом дополнительных письменных пояснений эксперта, и с
учетом этого установить
кадастровую стоимость здания по состоянию на 1 августа 2024 года в
размере 8 267 357 руб.
В соответствии с п.
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 1 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
С учетом
вышеприведенных положений законодательства, а также с учетом того, что с 1
января 2025 года подлежит применению новая кадастровая стоимость здания,
утвержденная в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки,
устанавливаемая судом кадастровая стоимость здания подлежит применению с 1
января по 31 декабря 2024 года (л.д. 236
т.1).
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Щепалина Дмитрия Алексеевича о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от 10 декабря 2024 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом
об оценке *** от 14 ноября 2024
года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания с кадастровым
номером ***, площадью ***, распложенного по адресу: ***, назначение – нежилое,
наименование – нежилое здание, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1
августа 2024 года, в размере
8 267 357 руб. Период
применения указанной кадастровой стоимости - с 1 января по 31 декабря 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
3 июня 2024 года.
