УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2023-002105-69
Судья Царапкина
К.С. Дело №33-11/2025 (№33-2093/2024)
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
27 мая 2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Колобковой О.Б.,
судей Власовой Е.А.,
Кузнецовой Э.Р.,
при секретаре
Дементьевой Е.В.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной
ответственностью «Группа компаний «Сити Инвест» и Лежанкина Валерия
Александровича на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 14
июня 2023 года по гражданскому делу №2-2488/2023, по которому постановлено:
исковые требования Сахаровой Зои
Семёновны к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Сити
Инвест» удовлетворить.
Признать незаконным
одностороннее расторжение обществом с ограниченной ответственностью «Группа
компаний «Сити Инвест» договора долевого участия в долевом строительстве от 3
мая 2017 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью
«Группа компаний «Сити Инвест» и Сахаровым Виктором Ивановичем, действующим по
доверенности от имени своей супруги Сахаровой Зои Семёновны.
Признать действующим договор
долевого участия в долевом строительстве от 3 мая 2017 года, заключенный
между обществом с ограниченной
ответственностью «Группа компаний «Сити Инвест» и Сахаровым Виктором
Ивановичем, действующим по доверенности от имени своей супруги Сахаровой Зои
Семёновны.
Решение является основанием для
восстановления в Едином государственном реестре прав записи о государственной
регистрации прав Сахаровой Зои Семёновны как участника долевого строительства
по договору 3 мая 2017 г. долевого участия в долевом строительстве,
заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Группа компаний
«Сити Инвест» и Сахаровым Виктором Ивановичем, действующим по доверенности от
имени своей супруги Сахаровой Зои Семёновны.
В удовлетворении встречных
исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний
«Сити Инвест» к Сахаровой Зое Семёновне о признании договоров недействительными
отказать.
Взыскать с общества с
ограниченной ответственностью «Группа компаний «Сити Инвест» в доход бюджета
муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере
6000 руб.
Заслушав доклад
судьи Власовой Е.А., пояснения представителей Сахаровой З.С. – Жемкова А.А.,
Щеглова Д.В., Кулакова А.В., возражавших
против удовлетворения апелляционных жалоб, представителя ООО «ГК «Сити Инвест»
- Водкина М.Ю., поддержавшего доводы
апелляционных жалоб, представителя ООО «Силен» Игнатьевой Е.А.,
полагавшей, что решение суда подлежит отмене по доводам апелляционных
жалоб, судебная коллегия
установила:
Сахарова З.С.
обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Группа
компаний «Сити Инвест» (далее - ООО «ГК «Сити Инвест») о признании незаконным
расторжение договора долевого участия в строительстве.
В обоснование
исковых требований указала, что 03.05.2017 между ней и ООО «ГК «Сити Инвест» заключен
договор долевого участия в долевом строительстве. Объектом долевого
строительства являются квартиры *** в строящемся доме, расположенном по адресу:
г.***
Указанный договор
09.06.2017 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области под номером ***.
Обязательства
участника долевого строительства по оплате по договору были выполнены в полном
объеме. В соответствии с актом сверки взаимных расчётов за период с января 2017
года по декабрь 2020 года задолженность перед ответчиком по договору
отсутствует.
21.03.2023 истицей
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и
картографии по Ульяновской области было получено уведомление о прекращении в
одностороннем порядке записи регистрации договора участия в долевом
строительстве от 03.05.2017.
Считает, что у
ответчика отсутствовали основания для одностороннего расторжения договора от
03.05.2017, поскольку участником долевого строительства нарушений обязательств
и условий договора не допускалось.
Истица просила
признать незаконным одностороннее расторжение ответчиком договора долевого
участия в долевом строительстве от 03.05.2017, заключенного между ООО «ГК «Сити
Инвест» и Сахаровой З.С.; признать данный договор действующим; восстановить в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись об указанном
договоре, зарегистрированным в реестре под номером ***; прекратить в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество запись №*** о прекращении
в одностороннем порядке записи о договоре участия в долевом строительстве от
03.05.2017.
ООО «ГК «Сити
Инвест» обратилось в суд с встречным исковым заявлением к Сахаровой З.С. о
признании договоров недействительными.
В обоснование
исковых требований указано, что 16.07.2015 между Сахаровой З.С. и ООО «Силен»
заключен договор купли-продажи административного здания со складскими
помещениями, здания гаража и земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенных по адресу: г. *** стоимостью 42 000 000 руб., из
которых 12 000 000 руб. – стоимость административного здания и
гаража, 30 000 000 руб. – земельного участка.
В соответствии с условиями
вышеуказанного договора 12 000 000 руб. перечисляются по реквизитам,
указанным продавцом в течение 5 банковских дней после подписания договора,
30 000 000 руб. оплачивается покупателем в срок до 30.12.2016. Сумма
в размере 30 000 000 руб. соответствует объему инвестирования,
планируемого строительством многоквартирного жилого дома со встроенными или
пристроенными помещениями в *** (на месте подлежащих сносу строений по адресу:
Ульяновская область, г. ***) в объеме 671 кв.м жилых помещений в виде 1-но и
2-х комнатных квартир из расчета стоимости 1 кв.м в размере 44 709 руб.
Также в договоре купли-продажи от 16.07.2015 указано, что продавец дает свое
согласие на снос административного здания со складскими помещениями и здания
гаража, и их ликвидацию как объектов права, после выплаты 12 000 000
руб.
В обеспечение
исполнения обязательств, принятых ООО «Силен» по договору купли-продажи от
16.07.2015, между сторонами заключен договор об ипотеке земельного участка от
16.07.2015, по условиям которого ООО «Силен» предоставлен в залог Сахаровой
З.С. принадлежащий обществу на праве собственности земельный участок,
стоимостью 30 000 000
руб.
28.11.2016 между ООО
«Силен» и ООО «ГК «Сити Инвест», а также
залогодержателем Сахаровой З.С. заключен договор купли-продажи
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***
Считает, что
действительная воля сторон договора купли-продажи от 16.07.2015 при его
заключении была направлена лишь на отчуждение земельного участка. К моменту
заключения договора купли-продажи от 28.11.2016 административное здание и
здание гаража были снесены и ликвидированы в качестве объекта права. В договор
купли-продажи от 16.07.2015 были включены административное здание и здание
гаража для придания видимой ценности указанных объектов недвижимости с целью
оправдать существенно завышенную и превышающую в несколько раз рыночную
стоимость земельного участка. Полученные Сахаровой З.С. от ООО «Силен» денежные
средства в размере 12 000 000 руб. отражают реальную стоимость
земельного участка. Кроме того, при заключении договора купли-продажи от
16.07.2015 ООО «Силен» испытывало финансовые проблемы и фактически находилось в
предбанкротном состоянии, в связи с чем завышение стоимости земельного участка
преследовало своей целью сделать невозможным обращение взыскания на денежные
средства и иное имущество ООО «Силен» в пользу кредиторов общества. После подписания
между сторонами договора купли-продажи от 28.11.2016 фактически земельный
участок остался в пользовании ООО «Силен». При этом ООО «ГК «Сити Инвест»
создано непосредственно перед банкротством ООО «Силен». В соответствии с
выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц ООО «ГК «Сити
Инвест» зарегистрировано по аналогичному с
ООО «Силен» адресу: г. ***. Недействительность
(ничтожность) договора купли-продажи от 16.07.2015 также влечет за собой
недействительность и договора купли-продажи от 28.11.2016 на основании статьи
10 Гражданского кодекса РФ, и пункта 1
статьи 170 Гражданского кодекса РФ.
Истец просил
признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2015, заключенный
между Сахаровой З.С. и ООО «Силен», договор купли-продажи от 28.11.2016,
заключенный между ООО «Силен», ООО «ГК «Сити Инвест» и Сахаровой З.С.,
недействительными (ничтожными) сделками.
Встречное исковое
заявление ООО «ГК «Сити Инвест» принято к производству суда для рассмотрения
совместно с первоначальным иском.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены ООО «Силен» в лице
конкурсного управляющего Митюнина В.Я., Министерство имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области, Министерство ЖКХ и строительства Ульяновской
области, администрация г. Ульяновска, ООО
«Мельсервис+».
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе ООО «ГК «Сити Инвест» просит отменить решение суда, принять по делу
новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований и удовлетворении
встречных исковых требований.
Не соглашается с
тем, что судом установлен факт внесения истцом оплаты по договору долевого
участия в полном объеме путем предоставления земельного участка. Указывает, что
в соответствии с требованиями действующего законодательства зачет требований по
договорам купли-продажи и долевого участия в строительстве не может быть
признан законным, поскольку срок исполнения требования не наступил, а заявление
о зачете требований сторонами не направлялось. При этом справки об оплате от
02.06.2017 и акт сверки взаимных расчётов не могут быть признаны в качестве
заявления о зачете требований по спорным договорам. Кроме того, обязательства
по оплате объектов долевого строительства возникли у Сахаровой З.С. лишь после
09.06.2017, поскольку в соответствии с условиями договора участия в долевом
строительстве от 03.05.2017 расчет должен быть произведен в течение трех дней с
даты государственной регистрации договора.
Считает, что судом
первой инстанции необоснованно применен срок исковой давности в отношении
встречных исковых требований общества о признании договоров купли-продажи
недвижимого имущества от 16.07.2015 и от 28.11.2016 недействительными
(ничтожными) сделками. Указывает, что судом не учтено, что в соответствии с
постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении
судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса
Российской Федерации» возражение ответчика о том, что требование истца основано
на ничтожной сделке оценивается судом по существу независимо от истечения срока
исковой давности для признания этой сделки недействительной.
Ссылаясь на доводы,
аналогичные содержащимся во встречном исковом
заявлении, указывает, что
договоры купли-продажи от 28.11.2016 и 16.07.2015 являются недействительными
(ничтожными) сделками на основании статьи 10, пункта 2 статьи 168, статьи 169
Гражданского кодекса РФ, поскольку спорный земельный участок был
отчужден ООО «Силен» с целью вывода активов и предотвращения возможного
обращения на него взыскания по требованиям кредиторов общества. При этом ООО «Силен», реализовав земельный участок, не
получило взамен какого-либо предоставления, а ООО «ГК «Сити Инвест» приобрело
участок по завышенной рыночной стоимости.
В апелляционной
жалобе Лежанкин В.А. просит отменить решение суда, рассмотреть дело по правилам
производства в суде первой инстанции, привлечь его к участию в деле в качестве
третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета
спора.
В обоснование жалобы
указывает, что обжалуемое решение суда содержит вывод о состоявшемся между Сахаровой
З.С. и ООО «ГК «Сити Инвест» взаимозачетом требований и об отсутствии у
ответчика оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.
Однако судом не
учтено, что 22.11.2017 между ним и ООО «ГК «Сити Инвест» заключен договор
участия в долевом строительстве. Объектом долевого строительства является
нежилое помещение, расположенное на первом этаже дома.
19.12.2017 между ним
и ООО «ГК «Сити Инвест», ООО «Силен» заключено соглашение о зачете встречных
требований, согласно которому взаимные обязательства Лежанкина В.А. перед ООО
«ГК «Сити Инвест», возникшие на основании договора долевого участия в долевом
строительстве от 22.11.2017, а также обязательства ООО «ГК «Сити Инвест» перед
ООО «Силен» за земельный участок,
возникшие на основании договора купли-продажи от 28.11.2016, считаются
погашенными на сумму 6 888 400 руб.
При этом от ООО «ГК
«Сити Инвест» в его адрес поступила претензия от 13.11.2023, в которой со
ссылкой на обжалуемое решение суда, указано, что зачет вышеуказанных встречных
требований не может считаться состоявшимся, в связи с чем, общество требует
исполнить обязательства по оплате денежных средств в размере 6 888 400
руб.
Учитывая изложенное,
считает, что обжалуемое решение суда затрагивает его права и законные интересы.
В возражениях
относительно апелляционной жалобы представитель Сахаровой З.С. – Кулаков А.В.
просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без
удовлетворения.
В судебное заседание
истец Сахарова З.С., представители третьих лиц Управления Росреестра по
Ульяновской области, прокуратуры Ленинского района г.Ульяновска, администрации
г.Ульяновска, Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, Министерства ЖКХ и строительства Ульяновской области, ООО
«Мельсервис+», конкурсный управляющий ООО «Силен» Митюнин В.Я., Лежанкин В.А.
не явились.
Судебная коллегия полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, извещенных о
времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции
надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы
апелляционных жалоб, возражений на жалобы, судебная коллегия приходит к
следующему.
Из материалов дела
следует, что 16.07.2015 между Сахаровой З.С. (продавец) и ООО «Силен»
(покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по
условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок по ***,
площадью 1555,2 кв.м с расположенными на нем административным зданием со
складскими помещениями, общей площадью 324,82 кв.м и зданием гаража, общей
площадью 77,84 кв.м. (т.1 л.д.152-157).
По условиям договора
стоимость недвижимого имущества составляет
42 000 000 руб., из которых 12 000 000 руб. –
стоимость административного здания со складскими помещениями и здания гаража,
30 000 000 руб. – стоимость земельного участка.
Согласно п.4
договора расчет за указанные объекты недвижимости между сторонами производится
в следующем порядке:
12 000 000
руб. (стоимость административного здания со складскими помещениями и здание
гаража) перечисляются по реквизитам, указанным продавцом в течение 5 банковских
дней после подписания настоящего договора;
30 000 000
руб. (стоимость земельного участка) оплачивается покупателем любыми,
незапрещенными законом способами в срок до 30.12.2016. Сумма в размере
30 000 000 руб. соответствует объему инвестирования, планируемого
строительством многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными
помещениями в *** (на месте подлежащих сносу строений по адресу: Ульяновская
область, г. ***) в объеме 671 кв.м жилых помещений в виде 1-но и 2-х комнатных
квартир из расчета стоимости 1 кв.м в размере 44 709 руб.
Денежные средства в
размере 12 000 000 руб. перечислены Сахаровой З.С., что
подтверждается платежными поручениями и не оспаривалось сторонами.
В обеспечение
исполнения обязательств, принятых ООО «Силен» (Залогодатель) по договору
купли-продажи от 16.07.2015, заключенному с залогодержателем (Сахаровой З.С.),
Залогодатель в соответствии с договором об ипотеке от 16.07.2015 предоставляет
Залогодержателю в залог земельный участок, принадлежащий ему на праве
собственности. Согласно п.1.4 договора цена земли составляет
30 000 000 руб. (т.1 л.д.188-191).
В п. 6.1 договора об
ипотеке указано, что право залога и настоящий договор прекращаются в случае
исполнения залогодателем обеспеченного залогом земельного участка обязательства
путем заключения между залогодателем и залогодержателем договора долевого
участия в строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными
помещениями в *** (на месте подлежащих сносу строений по адресу: Ульяновская
область, г. ***) в объеме 671 кв.м жилых помещений в виде 1-но и 2-х комнатных
квартир.
26.10.2016 ООО
«Силен» было выдано разрешение на строительство жилого дома со встроенными или
пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и стоянки
автомобильного транспорта на земельном участке с кадастровым номером *** по
адресу: ***, д. *** (количество надземных этажей - 10).
28.11.2016 между ООО
«Силен» (продавец) и ООО «ГК «Сити Инвест» (покупатель) состоялась сделка по
продаже земельного участка по ***, при этом сделка совершена с участием
залогодержателя Сахаровой З.С. в лице ее представителя ***. (т.1 л.д.198-202).
Разделом 2 договора
предусмотрено, что на земельный участок распространяются следующие права
третьих лиц:
- права
залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств по договору купли-продажи
недвижимого имущества от 16.07.2015 на основании договора об ипотеке земельного
участка от 16.07.2015.
Обременения земельного
участка, установленные до заключения настоящего договора, сохраняются вплоть до
их прекращения в порядке, установленном законодательством РФ и соответствующими
договорами. Покупатель согласился принять и оплатить земельный участок,
обременённый правами третьих лиц, указанными в п. 2.1 настоящего договора. До
момента исполнения покупателем условий п. 4 настоящего договора согласие
Залогодержателя на совершение каких-либо действий в отношении земельного
участка должно быть дано в письменной форме.
В пункте 4.1
договора указано, что цена земельного участка составляет 30 000 000
руб. Стоимость оплачивается покупателем залогодержателю любыми, не запрещенными
законом способами в срок до 24.03.2017.
Сумма в размере 30 000 000 руб. соответствует объему инвестирования,
планируемого строительством многоквартирного жилого дома со встроенными или
пристроенными помещениями в *** (на месте подлежащих сносу строений по адресу:
***, ***) в объеме 671 кв.м жилых помещений.
Земельный участок,
площадью 1555,2 кв.м, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. ***,
передан ООО «ГК «Сити Инвест» по акту от 28.11.2016 (т.1 л.д.201).
В связи со сменой
собственника земельного участка ООО «ГК «Сити Инвест» администрацией г.
Ульяновска выдано разрешение от 21.02.2017 на строительство жилого дома со
встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового
назначения и стоянка автомобильного транспорта по адресу: ***.
03.05.2017 между
истцом Сахаровой З.С. и ответчиком ООО «ГК «Сити Инвест» заключен договор
долевого участия в долевом строительстве (т.1 л.д.7-16). Объектами долевого
строительства по договору являлись следующие жилые помещения: квартиры №№ *** в
строящемся доме по адресу: г. ***
Согласно п. 4.2
договора общая сумма долевого участия в строительстве по настоящему договору
составляет 30 000 000 руб.
Пунктом 11.6
договора предусмотрено, что заказчик-застройщик вправе в одностороннем порядке
отказаться от исполнения настоящего договора в случае просрочки внесения
участником денежных средств более чем 2 месяца – при единовременном внесении
платежа, а также в случае систематического нарушения участником сроков внесения
платежей, определенных в п.2.5 договора, более трех раз в течение двенадцати
месяцев или просрочке внесения платежей в течение более двух месяцев.
02.06.2017
генеральным директором ООО «ГК «Сити Инвест» Сахаровой З.С. выданы справки о
получении застройщиком по договору от 03.05.2017 оплаты на общую
сумму 30 000 000 руб. (т.1 л.д.18-26).
Согласно акту сверки
взаимных расчетов за период с января 2017 года по декабрь 2020 года,
подписанному генеральным директором ООО «ГК «Сити Инвест» и Сахаровой З.С., у
последней отсутствует задолженность в размере 30 000 000 руб. (т.1
л.д.27).
ООО «ГК «Сити
Инвест» в адрес Сахаровой З.С. 03.02.2023 (т.1 л.д.45, 49, 50) было направлено
уведомление от 24.01.2023 о необходимости погашения задолженности по договору
долевого участия в строительстве от 03.05.2017.
07.03.2023 ООО «ГК
«Сити Инвест» направило в адрес Сахаровой З.С. уведомление об отказе от
исполнения (расторжении) договора долевого участия в долевом строительстве (т.1
л.д.46).
Управлением
Росреестра по Ульяновской области Сахарова З.С. была уведомлена о том, что
16.03.2023 в отношении объектов долевого строительства: квартир №№***, ***,
расположенных в строящемся многоквартирном доме на земельном участке с
кадастровым номером *** по адресу: г.***, в Единый государственный реестр
недвижимости внесена запись о прекращении в одностороннем порядке записи
договора участия в долевом строительстве от 03.05.2017, заключенного между ООО
«ГК «Сити Инвест» и Сахаровой З.С., на основании уведомления от 07.03.2023 об
одностороннем отказе от исполнения (расторжении) договора участия в долевом
строительстве от 03.05.2017 (т.1 л.д.17).
Обращаясь в суд с
иском о признании незаконным одностороннее расторжение договора долевого
участия в строительстве от 03.05.2017 и признании его действующим, истец
Сахарова З.С. ссылалась на надлежащее исполнение обязательств по договору,
отсутствие законных оснований для его расторжения.
ООО «ГК «Сити
Инвест», оспаривая договор купли-продажи земельного участка и административного
здания со складскими помещениями и здания гаража от 16.07.2015, договор
купли-продажи земельного участка от 28.11.2016, ссылался на положения ст.10,
п.2 ст.168, ст.169, п.1 ст.170 ГК РФ, указывая на мнимость данных сделок,
заключенных ООО «Силен» с целью сделать невозможным обращение взыскания на
денежные средства и иное имущество ООО «Силен» в пользу кредиторов общества.
Удовлетворяя исковые требования Сахаровой
З.С., суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований
для расторжения договора в одностороннем порядке, указав на внесение истцом
оплаты по договору в полном объеме путем предоставления земельного участка,
расположенного по адресу: ***
Судебная коллегия с данными выводами суда не
может согласиться в связи со следующим.
Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 №
214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации» предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве
(далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
Согласно ч. 5 ст. 5
упомянутого федерального закона № 214-ФЗ, в случае, если в соответствии с
договором уплата цены договора должна производиться участником долевого
строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период,
систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения
платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение
двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два
месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения
договора в порядке, предусмотренном статьей 9
настоящего Федерального закона.
Порядок одностороннего расторжения договора в
подобном случае, регламентирован статьей 9
рассматриваемого федерального закона.
Согласно ее положениям, в случае наличия
оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора,
предусмотренных частями 4
и 5 статьи 5
настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее
чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого
строительства в порядке, предусмотренном частью 4
статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о
необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о
последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником
долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о
получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости
погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях
неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором
почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его
получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по
указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке
отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4
настоящей статьи. В случае одностороннего отказа одной из сторон от
исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой
стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное
уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Возможность одностороннего расторжения
договора долевого участия в строительстве, предусмотрена в случае нарушения
участником порядка и срока оплаты цены договора (ст. 5
федерального закона №214-ФЗ).
Исходя из положений ст. ст. 307,
309,
310,
п. 2 ст. 314
Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполниться
надлежащим образом, и в установленный законом или договором срок.
Согласно п. 2 ст. 450.1
Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от
договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ
допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
При этом, в силу п.4
ст.450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторона, которой настоящим
Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено
право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении
этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных
настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Материалами дела подтверждается, что ООО «ГК
«Сити Инвест» направляло в адрес Сахаровой З.С. уведомления о необходимости
погашения задолженности по договору долевого участия в строительстве, в связи с
неудовлетворением требований в последующем в адрес Сахаровой З.С. было
направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.
Следовательно, порядок одностороннего
расторжения договора долевого участия в строительстве ООО «ГК «Сити Инвест» был
соблюден.
Доводы Сахаровой З.С. о необоснованном
расторжении в одностороннем порядке договора долевого участия в связи с
отсутствием у нее задолженности по оплате, подлежат отклонению по следующим
основаниям.
В силу ч.3 ст.61 ГПК РФ при рассмотрении
гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу
решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться
лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Арбитражным судом
Ульяновской области в рамках дела № А72-11126/2017 о признании ООО «Силен»
несостоятельным (банкротом) было рассмотрено заявление конкурсных кредиторов ***
А.М., *** А.М., *** Ю.Р. о признании сделок, совершенных должником,
недействительными.
Конкурсные кредиторы
просили признать договоры купли-продажи недвижимого имущества, об ипотеке
земельного участка от 16.07.2015, заключенные между Сахаровой З.С. и ООО
«Силен», договор купли-продажи от 28.11.2016, заключенный между ООО «Силен»,
ООО «ГК «Сити Инвест» и Сахаровой З.С., а также взаимозачет требований по
договорам купли-продажи от 28.11.2016 и договору долевого участия в
строительстве от 03.05.2017 между ООО «ГК «Сити Инвест» и Сахаровой З.С.
недействительными сделками и применить последствия недействительности сделок в
виде взыскания с Сахаровой З.С. в пользу ООО «Силен» 12 000 000 руб.,
взыскания с ООО «ГК «Сити Инвест» в пользу ООО «Силен» рыночной стоимости
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 28.11.2016.
Определением Арбитражного суда Ульяновской
области от 13.02.2025 заявления конкурсных кредиторов *** А.М., *** А.М., ***
Ю.Р. о признании сделок недействительными и применении последствий
недействительности сделок удовлетворено частично.
Постановлено признать недействительной
сделкой договор купли-продажи от 28.11.2016 в части обязательств между ООО
«Силен» и ООО «ГК «Сити Инвест».
Применить последствия недействительности
сделки: взыскать с ООО «ГК «Сити Инвест»
в пользу ООО «Силен» рыночную стоимость земельного участка, расположенного по
адресу: Ульяновская область, г. *** кадастровый номер: ***, по состоянию на
28.11.2016 в размере 23 074 588 руб.
В оставшейся части заявления кредиторов
оставлены без удовлетворения.
Постановлением Одиннадцатого Арбитражного
апелляционного суда от 06.05.2025 определение Арбитражного суда Ульяновской
области от 13.02.2025 оставлено без изменения, апелляционные жалобы – без
удовлетворения.
Судом апелляционной инстанции констатирована
мнимость договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2015,
заключенного между Сахаровой З.С. и ООО «Силен», в части цены сделки в размере
30 000 000 руб. как превышающей реальный рыночный размер стоимости земельного
участка в более чем два раза в ситуации аффилированности Сахаровой З.С. с ООО
«Силен» и при наличии доказательств реального встречного исполнения на сумму 12
000 000 руб. (с учетом п.5 договора о сносе зданий, указанных в п. 1.1).
Суд апелляционной инстанции указал, что
мнимая сделка является ничтожной сделкой, и недействительной независимо от
признания ее судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Следовательно, для констатации
факта мнимости договора достаточно признания этого факта непосредственно в
мотивировочной части судебного акта, и не требуется заявления самостоятельного
искового требования и его разрешения в резолютивной части судебного акта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу,
что поскольку мнимая сделка совершается лишь для вида, без намерения создать
соответствующие ей правовые последствия, отсутствуют какие-либо правовые
последствия договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2015,
заключенного между Сахаровой З.С. и
ООО «Силен», в части цены сделки в размере 30 000 000 руб., так как
фактически обязательства ООО «Силен» перед Сахаровой З.С. на сумму 30 000 000
руб. в действительности отсутствуют, они не могли быть отчуждены, уступлены,
переведены, их недопустимо использовать во взаимных расчетах, принимать к
зачету, совершать сделки с ними.
Судом установлено и не подлежит доказыванию
вновь, что обязательства ООО
«Силен» перед Сахаровой З.С. на сумму 30 000 000 руб. по договору
купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2015 отсутствуют. При этом, судом
отмечено, что объем исполненных встречных предоставлений между сторонами
составляет 12 000 000 руб.,
оплата которых произведена.
Суд пришел к выводу, что оспариваемые
договоры купли-продажи совершены при недобросовестном поведении сторон с целью
вывода ликвидного актива для избежания последующего обращения на него взыскания
по неисполненным обязательствам перед иными кредиторами.
Судом признан недействительным договор
купли-продажи от 28.11.2016, заключенный между ООО «Силен», ООО «ГК «Сити
Инвест» и Сахаровой З.С., в части обязательств ООО «Силен» и ООО «ГК «Сити
Инвест», поскольку передача земельного участка от ООО «Силен» в адрес ООО «ГК «Сити Инвест» (ИНН 7325147560)
осуществлена при отсутствии равноценного встречного предоставления, что влечет
недействительность договора купли-продажи от 28.11.2016 на основании п.п. 1, 2
статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Также указано, что в качестве встречного
предоставления ООО «ГК «Сити Инвест» в адрес ООО «Силен» осуществлен перевод
долга (пункт 1 статьи 322, статья 391 ГК РФ), по которому обязательства перед
Сахаровой З.С. перенесены с ООО «Силен» на ООО «ГК
«Сити Инвест» в счет оплаты за передачу спорного земельного участка. Однако
существо законодательного регулирования отношений по переводу долга не
предполагает передачу фактически отсутствующих (не существующих) долговых
обязательств ООО «Силен» перед Сахаровой З.С. в адрес ООО «ГК «Сити Инвест»,
что усматривается в случае договора купли-продажи от 28.11.2016.
Вышестоящий
суд пришел к выводу, что сформированная путем завышения стоимости
земельного участка в договоре купли-продажи от 16.07.2015 искусственная кредиторская задолженность в размере
30 000 000 рублей представляет собой юридическую фикцию (мнимую сделку в
части условия о цене), которая в соответствии с действующим законодательством
не может быть признана законным объектом гражданского оборота.
Договор купли-продажи от 28.11.2016 в части
условия о переводе долга между ООО «Силен» и ООО «ГК «Сити Инвест» в счет
оплаты земельного участка (иная форма возмездности как на то указывает пункт 3
статьи 432 ГК РФ и пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от
21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского
кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании
сделки») основан на признании существования задолженности ООО «Силен» перед
Сахаровой З.С. (из договора от 16.07.2015), которая в части 30 000 000 руб.
имеет отсутствующий характер.
Суд указал, что перевод долга в указанном
размере имел мнимый характер.
Следовательно, договор купли-продажи от
28.11.2016 совершен при неравноценном встречном предоставлении между ООО
«Силен» и ООО «ГК «Сити Инвест», так как предметом условия о переводе долга в
счет оплаты земельного участка явился отсутствующий долг.
Разрешая вопрос о последствиях
недействительности, суд апелляционной инстанции указал, что мнимая сделка
совершается лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые
последствия.
При этом суд посчитал доказанным факт направленности сделок на уменьшение
имущества должника (оплата в полном объеме по договору Сахаровой З.С., последующее
отчуждение безвозмездно ООО «ГК «Сити Инвест») и увеличение его обязательств
(заключение договора залога обремененного обязательством на 30 000 000 руб.) в
целях причинения вреда имущественным правам кредиторов должника в преддверии
его банкротства в ситуации, когда другая сторона сделки (Сахарова З.С.) знала
об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
Целью заключения договора купли-продажи от
16.07.2015, а также договора залога от 16.07.2015 являлось не допустить либо
осложнить обращение взыскания на спорное имущество для погашения требований
кредиторов.
Поскольку отсутствуют доказательства
стоимости земельного участка в размере
30 000 000 руб., фактически оплата должником
произведена в полном объеме (с учетом расходов необходимых на снос объектов
недвижимости) по договору купли-продажи от 16.07.2015, договор залога от
16.07.2015 является мнимым, следовательно, у Сахаровой З.С. не могло возникнуть
право требования на заложенное имущество.
Учитывая вышеизложенное, вступившим законную
силу судебным постановлением установлено отсутствие у ООО «Силен»,
следовательно и у ООО «ГК
«Сити Инвест» долговых обязательств перед Сахаровой З.С., оплата же за
земельный участок в размере 12 000 000 руб. произведена в полном
объеме.
Договор купли-продажи недвижимого имущества
от 16.07.2015 в части цены сделки 30 000 000 руб. признан мнимым,
поскольку обязательства ООО «Силен» перед Сахаровой З.С. на указанную сумму
отсутствуют, следовательно отсутствуют
основания для передачи Сахаровой З.С. в счет погашения обязательств ООО «Силен»
в указанном размере 9 квартир.
Результаты судебной экспертизы,
подготовленной экспертами Союза «Ульяновская торгово-промышленная палата» также
подтверждают неравноценность сделок. Так, согласно заключению судебной экспертизы
рыночная стоимость спорного земельного участка на момент совершения сделки
16.07.2015 составляет 17 816 000 руб., стоимость административного
здания со складскими помещениями и здания гаража составляет 1 условный рубль.
При таких обстоятельствах, учитывая
отсутствие доказательств внесения Сахаровой З.С. платы по договору долевого
участия в строительстве от 03.05.2017, решение суда в части удовлетворения
исковых требований Сахаровой З.С. к ООО «ГК «Сити Инвест» следует отменить,
приняв в указанной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых
требований Сахаровой З.С. в полном размере.
Кроме того, Одиннадцатый Арбитражный
апелляционный суд в своем постановлении пришел к выводу о недействительности
договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2016, как совершенного
при неравноценном встречном предоставлении между ООО «Силен» и ООО «ГК «Сити
Инвест», так как предметом условия о переводе долга в счет оплаты земельного
участка явился отсутствующий долг ООО «Силен» перед Сахаровой З.С.
Вместе с тем, указанные выводы Одиннадцатого
Арбитражного апелляционного суда в постановлении от 06.05.2025 не могут повлечь
отмену решения суда в части отказа в удовлетворении встречных исковых
требований ООО «ГК «Сити Инвест» к Сахаровой З.С. и ООО «Силен» о признании
договора купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.2015 и договора
купли-продажи земельного участка от 28.11.2016 недействительными, поскольку
срок исковой давности для обращения с данными требованиями ООО «ГК «Сити Инвест» пропущен.
Так, в силу п.1 ст.181 Гражданского кодекса
Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении
последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки
недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по
указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной
сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со
дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
ООО «ГК «Сити Инвест» об оспариваемых сделках
стало известно 28.11.2016, поскольку Общество являлось стороной по данной
сделке. Исполнение оспариваемых сделок началось 03.05.2017, т.е. с момента
заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома с Сахаровой
З.С.
При таких обстоятельствах, вывод суда о
пропуске ООО «ГК «Сити Инвест» срока исковой давности для оспаривания данных
сделок является верным, у суда отсутствовали основания для удовлетворения
встречных требований ООО «ГК «Сити Инвест».
Доводы представителей
Сахаровой З.С. о том, что рассмотренное Арбитражным судом Ульяновской области
дело №А72-11126/2017 не является преюдицией по настоящему спору, судебной
коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании правовых норм.
Арбитражным судом рассматривался спор между теми же сторонами, о том же
предмете и по тем же основаниям. Ссылка заявителя на иную судебную практику не
может быть принята во внимание, поскольку
приведенные им судебные решения не имеют для настоящего дела преюдициального
значения, кроме того, различие установленных по рассматриваемым делам
обстоятельств предполагает возможность вынесения судом различных решений по
сходным правоотношениям.
Также являются необоснованными доводы стороны
истца о том, что если суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой
инстанции без изменения, то и выводы суда первой инстанции оставлены без
изменения. В постановлении Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда
подробно мотивированы выводы относительно рассматриваемого спора и приведены
мотивы, по которым данные выводы не влекут отмену определения Арбитражного суда
Ульяновской области от 13.02.2025.
Доводы стороны истца о том, что в определении
Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.09.2024 содержатся выводы об
отсутствии преюдициального значения дела Арбитражного суда Ульяновской области
по обособленному спору о признании сделок недействительными для настоящего
спора, подлежат отклонению, как несостоятельные. В определении вышестоящего
суда указано о возможности рассмотрения настоящего спора до рассмотрения
арбитражным судом обособленного спора, но не указано об отсутствии
преюдициального значения дела арбитражного суда по настоящему спору.
Поскольку на момент рассмотрения настоящего
дела в суде апелляционной инстанции уже имеется вступившее в законную силу
постановление арбитражного суда, выводы, содержащиеся в нем, имеют
преюдициальное значение при рассмотрении данного дела.
Иные
доводы, содержащиеся в дополнительных пояснениях представителей истца
фактически выражают несогласие с выводами вышестоящего арбитражного суда, в
связи с чем не подлежат правовой оценке.
Лежанкин В.А. в
своей апелляционной жалобе указывает, что обжалуемым решением непосредственно
затрагиваются его права и законные интересы, а потому судом должны быть учтены
и дана оценка его доводам о несогласии с данным решением суда.
Согласно части 2
статьи 320 ГПК РФ правом апелляционного обжалования решения суда
первой инстанции обладают стороны и другие лица, участвующие в деле.
Апелляционную жалобу
вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос
о правах и об обязанностях которых был разрешен судом (часть 3
статьи 320 ГПК РФ).
Согласно
разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 4 постановления Пленума Верховного
Суда РФ № 16 от 22.06.2021 «О применении судами норм гражданского
процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде
апелляционной инстанции» в силу части 4
статьи 13 и части 3
статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вне
зависимости от того, указаны ли они в мотивировочной или резолютивной части
судебного постановления, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда
первой инстанции, которым разрешен вопрос об их правах и обязанностях.
На основании абзаца 4 пункта 59
вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ, если при рассмотрении
апелляционной жалобы лица, не привлеченного к участию в деле, будет
установлено, что обжалуемым судебным постановлением не разрешен вопрос о правах
и обязанностях этого лица, суд апелляционной инстанции на основании части 4
статьи 1 и пункта 4 статьи
328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционной жалобы
без рассмотрения по существу.
По смыслу приведенных норм закона и
разъяснений Пленума Верховного Суда РФ у лица, не привлеченного к участию в
деле, и подавшего апелляционную жалобу на состоявшееся по делу решение суда
первой инстанции, должен иметься материально-правовой интерес к предмету спора.
При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях
лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им
устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются
обязанности на это лицо.
Между тем, Лежанкин В.А. субъектом спорных
правоотношений, рассмотренных судом по настоящему делу, не является.
Оспариваемое решение
не содержит суждений и выводов о правах и обязанностях Лежанкина В.А.
При таких обстоятельствах, апелляционную
жалобу Лежанкина В.А. на решение Ленинского районного суда г.Ульяновска от
14.07.2023 следует оставить без рассмотрения.
Учитывая
вышеизложенное, решение суда подлежит отмене в части удовлетворения исковых
требований Сахаровой З.С., в остальной части решение суда следует оставить без
изменения.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 14 июня 2023 года отменить в
части удовлетворения исковых требований Сахаровой Зои Семеновны к обществу с
ограниченной ответственностью «Группа компаний «Сити Инвест», принять в этой
части новое решение.
В
удовлетворении исковых требований Сахаровой Зои Семеновны к обществу с
ограниченной ответственностью «Группа компаний «Сити Инвест» о признании
незаконным одностороннее расторжение и признание действующим договора долевого
участия в долевом строительстве от 3 мая 2017 года, заключенного между
обществом с ограниченной ответственностью группа компаний «Сити Инвест» и
Сахаровой Зоей Семеновной, отказать.
В остальной
части решение суда оставить без изменения.
Апелляционную
жалобу Лежанкина Валерия Александровича на решение Ленинского районного суда
г.Ульяновска от 14 июня 2023 года оставить без рассмотрения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский
районный суд г.Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 10.06.2025.
