УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Алексеева Е.В. 73RS0001-01-2024-008056-80
Дело
№33-2866/2025
А П Е Л Л Я Ц И О
Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 15 июля 2025 года
Судебная коллегия по гражданским
делам Ульяновского областного суда
в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Кузнецовой Э.Р., Старостиной
И.М.,
при секретаре Староверовой
В.А.,
рассмотрела в открытом судебном
заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Аквилон» на решение Ленинского районного суда
города Ульяновска от
10 января 2025 года с учетом определения судьи того же суда от 31
января 2025 года об исправлении описки по гражданскому делу №2-97/2025, по
которому постановлено:
исковые требования Жукова
Владислава Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик Аквилон» о признании незаконным акта
приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании компенсации
морального вреда удовлетворить.
Признать незаконным акт
приема-передачи от 15 января 2024 года объекта долевого строительства к
договору участия в долевом строительстве
многоквартирного жилого дома от 26 декабря 2021 года №***.
Взыскать с общества с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» в пользу
Жукова Владислава Владимировича компенсацию морального вреда в сумме 10 000
руб., расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Э.Р., объяснения
представителя общества с ограниченной
ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» Акимова Д.О., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Жукова В.В. и его
представителя Паршиковой Е.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Жуков В.В. обратился в суд с
исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик Аквилон» (ООО «СЗ Аквилон») о признании
незаконным акта приема-передачи объекта долевого строительства, взыскании
компенсации морального вреда.
В обоснование требований указано,
что согласно заключенному между сторонами договору участия в долевом
строительстве от 26 декабря 2021 года ООО «СЗ Аквилон» обязано передать в
собственность Жукову В.В. однокомнатную квартиру проектный номер 205, общей
площадью 21,47 кв.м, расположенную на 12 этаже многоквартирного дома №***
по строительному адресу: ***, номер дома по
проектной документации №***. Сроки завершения строительства многоквартирного дома
и передачи объектов участникам определяются датой выдачи разрешения на ввод
дома в эксплуатацию, а именно,
2 квартал 2024 года.
Сообщение о завершении
строительства истец не получал, однако, предпринимал неоднократные попытки
принять квартиру раньше, предусмотренного договором срока.
15 января 2024 года в ходе
рассмотрения гражданского дела №2-4537/2024 по
иску Жукова В.В. к ООО «СЗ Аквилон» о расторжении договора долевого участия в
строительстве ООО «СЗ Аквилон» в одностороннем порядке составлен акт
приема-передачи Жукову В.В. объекта долевого строительства, на основании
которого зарегистрировано право собственности истца на квартиру.
Решением Ленинского районного суда
города Ульяновска от 16 октября
2024 года по указанному гражданскому делу в удовлетворении исковых требований
Жукова В.В. к ООО «СЗ Аквилон» о расторжении договора долевого участия в
строительстве отказано.
Истец считает, что односторонний
передаточный акт от 15
января 2024 года не может быть датирован ранее 1 сентября 2024 года, грубо
нарушает права истца и положения действующего законодательства об участии в
долевом строительстве.
Истец просил признать
недействительным акт приема-передачи от 15 января 2024
года, взыскать с ООО «СЗ Аквилон» в свою пользу сумму государственной пошлины в
размере 3 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
Рассмотрев заявленные требования
по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе
представитель ООО «СЗ Аквилон» просит отменить решение суда, принять новое
решение, отказав в удовлетворении исковых требований, взыскать с истца в пользу
ответчика государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы.
В обоснование доводов жалобы
указано, что объект долевого строительства был передан ответчиком с соблюдением
порядка передачи объекта участнику долевого строительства в пределах периода с 8
августа 2023 года по 1 июля 2024 года.
Судом не дана надлежащая оценка
факту подписания акта приема-передачи истцом, в результате чего данный акт
является двусторонним.
Направленное 15 ноября 2023 года
по указанному в договоре долевого участия адресу регистрации истца уведомление
о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости его
принятия было возвращено ответчику по истечению срока хранения. Риск
неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Кроме того, истец в
установленный договором срок не уведомил ответчика об изменении своего адреса.
Полагает,
что юридическая сила оспариваемого акта приема-передачи объекта признана
Жуковым В.В. путем совершения конклюдентных действий, а именно его
собственноручным подписанием и получением ключей 7 июня 2024
года. Указанная дата соответствует указанному в решении суда периоду передачи
объекта с 1 апреля по 30 июня 2024 года.
Считает,
что заявленные требования не подлежали удовлетворению, поскольку действия истца
являются недобросовестными, противоречивыми и непоследовательными. Судом указанные возражения ответчика не
рассмотрены.
Полагает,
что судом не применены подлежащие применению положения Постановления Правительства
РФ от 29 декабря 2023 года №2380
«Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику
долевого строительства», не предусматривающие составление акта осмотра,
поскольку недостатки указываются в передаточном акте. Также не применены части
2 и 3 статьи 8 Федерального закона
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты
Российской Федерации».
Считает
ошибочным вывод суда о непринятии ответчиком мер по составлению акта осмотра с
участием специалиста, неотражение своей позиции
относительно замечаний истца на наличие строительных недостатков спорного
объекта. Указанные истцом в акте недостатки не являются существенными,
поскольку не соответствуют установленным нормативными актами критериям.
Кроме
того, отмечает, что истцом подано в суд исковое заявление о расторжении
договора участия в долевом строительстве до истечения срока устранения
недостатков объекта.
Со
ссылкой на судебную практику отмечает, что наличие несущественных строительных
недостатков не является основанием для признания акта приема-передачи
недействительным. Данное обстоятельство в ходе судебного разбирательства не
обсуждалось.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно
жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив
доводы апелляционной жалобы, выслушав лиц, участвующих в деле, судебная
коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из
материалов дела, 26
декабря 2021 года между Жуковым В.В. и ООО «СЗ Аквилон» заключен договор
участия в долевом строительстве №*** многоквартирного жилого дома №*** со
встроенными помещениями – 16-этажного, четырех подъездного жилого дома на 465
квартир, расположенного по адресу: ***.
Предметом договора является однокомнатная квартира,
проектный номер 205, расположенная на 12 этаже 2 подъезда, стоимостью 1 250 000
рублей.
По условиям пункта 3.4 договора срок передачи
застройщиком объекта участнику долевого строительства – 2 квартал 2024 года.
Пунктом 3.3 договора установлен срок завершения строительства жилого дома – 2
квартал 2024 года. Срок завершения строительства многоквартирного дома,
указанный в договоре, может быть
сокращен застройщиком в одностороннем порядке (л.д. 14-23).
Застройщиком ООО «СЗ Аквилон» в адрес Жукова В.В. 15
ноября 2023 года направлено уведомление о необходимости принять объект долевого
строительства, поскольку строительство (создание) многоквартирного жилого дома
завершено, и объект долевого строительства готов к передаче. Заказное письмо
возвращено в адрес застройщика за
истечением срока хранения в почтовом отделении по причине неполучения его
адресатом (л.д. 60-67).
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 8
августа 2023 года (л.д. 61).
Поскольку Жуков В.В. в установленный в уведомлении срок не
прибыл для принятия объекта долевого строительства и подписания передаточного
акта, застройщик оформил односторонний акт приема-передачи квартиры от 15 января 2024 года,
передал документы в Управление Росреестра по Ульяновской
области, и 10 октября 2024 года за истцом зарегистрировано право собственности на
жилое помещение по адресу: *** (л.д. 9-12).
Обращаясь в суд, истец настаивал на признания акта
приема-передачи объекта долевого строительства от 15 января 2024 года
недействительным, поскольку уведомление
с предложением изменить договор застройщиком он не получал, а соглашение
об изменении предусмотренного договором срока передачи объекта долевого
строительства Участнику долевого строительства с застройщиком не заключалось.
Удовлетворяя требования, суд первой инстанции
руководствовался статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей
8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон №
214-ФЗ), и исходил из установленных обстоятельств того, что по условиям
договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома объект
долевого строительства должен быть передан истцу в период с 1 апреля 2024 года
по 30 июня 2024 года включительно, а ранее указанного срока объект долевого
строительства мог быть передан только по взаимной договоренности сторон.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что оформление
ответчиком (застройщиком) одностороннего акта приема-передачи объекта долевого
строительства от 15 января 2024 года противоречит положению части 3 статьи 8 Федерального закона №214 и условиям договора
долевого участия от
26 декабря 2021 года.
С выводами суда первой инстанции
судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим
обстоятельствам дела и основаны на
правильно примененных нормах материального права.
Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ
передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником
долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному
акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
В передаточном акте или ином документе о передаче объекта
долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики
жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого
строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
В соответствии с частями 2,3 статьи 8 названного
Федерального закона передача объекта долевого строительства осуществляется не
ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После
получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее
предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение
застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если
иное не установлено договором (в редакции Федерального закона, действующей до
14 февраля 2024 года).
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса
Российской Федерации при толковании
условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся
в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его
неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом
договора в целом.
Исходя из толкования условий договора участия в долевом
строительстве многоквартирного жилого дома, срок передачи застройщиком объекта
участнику долевого строительства – 2 квартал 2024 года, то есть, объект
долевого строительства должен быть передан истцу в период с 1 апреля 2024 года
по 30 июня 2024
года включительно.
Ранее указанного срока объект долевого строительства в силу
части 1 статьи 8
Федерального закона № 214-ФЗ, мог быть передан только, если это установлено
договором.
Однако заключенный
между сторонами договор не содержит положений, допускающих одностороннее
изменение его условия относительно сроков передачи участнику объекта долевого
строительства. А поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что
стороны пришли к соглашению в установленной форме об изменении условий о сроках
передачи объекта долевого строительстве участнику Жукову В.В., выводы суда
первой инстанции о недействительности
составленного застройщиком одностороннего акта приема-передачи объекта долевого
строительства от 15 января 2024 года, являются верными.
В
соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ
(в редакции, действующей до 14 февраля 2024 года) застройщик не менее чем за
месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого
строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и
принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих
дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику
долевого строительства сообщение
о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого
строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства
о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях
бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6
настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с
описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого
строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства
лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого
строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее
чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком
объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник
долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении
строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства
к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок
или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня
получения указанного сообщения.
В
силу части 6 статьи 8 Федерального закона №214-ФЗ, если иное не установлено
договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта
долевого строительства в предусмотренный частью 4
настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от
принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5
настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного
договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого
строительства, вправе составить односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за
исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства,
указанного в части 3 настоящей статьи).
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается
перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления
предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о
передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться
только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником
долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4
настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с
сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в
связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому
адресу.
По
смыслу приведенной нормы,
право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого
строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника
долевого строительства от принятия объекта.
Между
тем неправомерное уклонение истца от подписания передаточного акта по истечении
двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого
строительства участнику долевого строительства, а также недобросовестное
поведение истца, судом первой инстанции не было установлено.
Вопреки
доводам жалобы, то обстоятельство, что 7 июня 2024 года истец подписал акт,
датированный 15 января 2024 года, и принял от застройщика ключи от объекта
долевого строительства, не свидетельствует о юридической силе акта,
составленного с нарушением закона.
Доводы
жалобы о том, что судом не дана оценка несущественности недостатков, указанных
истцом при подписании 7 июня 2024 года акта приема-передачи объекта долевого
строительства от 15 января 2024 года, судебной коллегией не могут быть приняты
во внимание, поскольку указанные обстоятельства не были предметом рассмотрения
дела судом первой инстанции.
Применив вышеуказанные нормы
права, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд первой
инстанции правомерно и обоснованно удовлетворил исковые требования Жукова В.В. о
признании незаконным акта приема-передачи от 15 января 2024 года объекта
долевого строительства к договору
участия в долевом
строительстве многоквартирного
жилого дома от 26
декабря 2021 года.
Установив факт нарушения прав истца как потребителя, суд
первой инстанции взыскал с ответчика в его пользу компенсацию морального вреда,
обоснованно определив сумму компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.
Рассмотрев
дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит доводы,
приведенные в ней, несостоятельными, что в силу положений статьи 330
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены
или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не является.
Доводы автора жалобы не содержат правовых оснований для
отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке, направлены на
переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств, основаны на
ошибочном толковании норм права. В силу изложенного решение суда является
правильным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П
Р Е Д Е Л И Л А:
решение Ленинского районного суда
города Ульяновска от 10 января
2025 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аквилон» – без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной
инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может
быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции
(г.Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд
города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное
определение изготовлено 17 июля 2025 года
