Дело № 3а-80/2025
73OS0000-01-2025-000083-37
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 июля 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при помощнике судьи
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
гаражно-строительного кооператива «Ракета» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ГСК «Ракета»
обратился в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером
***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости - 3 757 703 руб. 40 коп.
Требования
мотивировал тем, что данный участок был
предоставлен ГСК «Ракета» постановлением Мэра г. Ульяновска № *** от *** года
для размещения и обслуживания индивидуальных гаражей и подъездов.
Кадастровая
стоимость земельного участка утверждена
в размере 7 045 117 руб. 80
коп.
Вместе с тем в
соответствии с отчетом № *** от 20 декабря 2024 года оценщика ООО «Многопрофильный деловой центр» рыночная
стоимость указанного земельного
участка по состоянию на 10 июля 2024
года составляет 3 757 703 руб. 40 коп.
Судом к участию в деле были привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрация города Ульяновска, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
В суд поступило уточнение требований по
административному иску ГСК Ракета, в котором административный истец уточнил
требование в части, а именно: просила определить
кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере 3 622 734 руб.
Представитель
административного истца Покидько Е.А. в судебном заседании настаивала на
удовлетворении заявленных требований с учетом уточнения по доводам, изложенным
в административном исковом заявлении. Ранее в
предварительном судебном заседании она поясняла, что ГСК «Ракета»
обращался в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости,
равной 3 757 703 руб. Однако решением от *** года № *** в удовлетворении
заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности, с чем
административный истец не согласен.
Представитель ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в суд не явился, о месте и времени
рассмотрения дела извещен, в отзыве просил в удовлетворении требований
отказать, считая решение учреждения законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости земельного участка подлежащим отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости земельного участка не является
самостоятельным требованием и не может быть удовлетворено отдельно от
требования, связанного с обжалованием решения уполномоченного органа.
В ходе проведения
судебной экспертизы выявлено несоответствие отчета об оценке рыночной стоимости
требованиям действующего законодательства. В отношении расчета рыночной
стоимости земельного участка, приведенного в заключении судебной экспертизы,
арифметических ошибок не выявлено.
Иные участники
процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела
извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, заслушав пояснения представителя ГСК «Ракета» Покидько Е.А., суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 65
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли
в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость),
арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом. Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая
стоимость земельного участка также может
применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в
государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой
стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В
случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая
стоимость этого земельного участка
устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с
законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
Судом установлено,
что постановлением мэра города Ульяновска № *** от *** года была подтверждена
площадь в границах землепользования ГСК «Ракета» в размере 1850 кв.м, постановлено
передать в постоянное пользование ГСК «Ракета» земли общего пользования в
размере 230 кв.м, предоставить на праве пожизненного наследуемого владения
членам ГСК 1620 кв. м.
Согласно выписке из
ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах на кадастровом учете состоит
земельный участок с кадастровым номером ***,
площадью 1790 кв.м, расположенный по адресу: ***, категория земель – земли
населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения и обслуживания
индивидуальных гаражей и подъездов. Сведения о зарегистрированных правах на
земельный участок в ЕГРН отсутствуют.
Согласно
представленным суду документам об исчислении земельного налога на указанный
земельный участок с кадастровым номером *** и об оплате указанного земельного налога,
плательщиком земельного налога на данный объект недвижимости является ГСК «Ракета».
Из выписки из ЕГРН о
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
усматривается, что *** года в ЕГРН
внесены сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка по
состоянию на 1 января 2022 года в размере 7 045 117 руб. 80 коп., при
этом дата применения этой кадастровой стоимости определена 1 января 2023 года
Отчетом об оценке
земельного участка № *** от 20 декабря 2024 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная
стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 10 июля 2024 года определена
в размере 3 757 703 руб. 40 коп.
Таким
образом, кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2022 года,
действовавшая по состоянию на дату оценки – 10 июля 2024 года, составляет 3 757 703 руб. 40 коп.
Поскольку исходя из кадастровой стоимости земельного
участка с кадастровым номером ***,
определенной по состоянию на 1 января 2022 года, рассчитывались и
рассчитываются налоговые платежи за период действия указанной кадастровой стоимости,
соответственно, разрешение заявленных требований и установление кадастровой
стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 июля 2024 года
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в
установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования - ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 23 декабря 2024 года ГСК «Ракета» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе и отчет об оценке земельного участка № *** от 20 декабря 2024 года,
выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость по состоянию 10 июля 2024 года составляет 3 757 703 руб. 40 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***
по результатам рассмотрения указанного заявления ГСК «Ракета» отказано в
установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости по
состоянию на 10 июля 2024 года -
3 757 703 руб. 40 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в
размере его рыночной стоимости явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального
закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»,
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр.
41-43 отчета указано, что на дату оценки
и в нормальный срок экспозиции в *** на
рынке продаж выявлены предложения по продаже подземных гаражных боксов наиболее
сопоставимых с объектом оценки, при этом оценщиком в качестве предложения № 1 и
№ 2 рассмотрены гаражные боксы, расположенные в ГСК «Ракета» (объектом оценки
является земельный участок данного ГСК) и в *** соответственно. Диапазон
стоимости составляет 680 000-800 000 руб. В соответствии с п. 5 ч. 1
ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет
сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с ноября 2023 года по июль 2024
года (срок экспозиции, указанный в отчете) на рынке были представлены
дополнительно к рассмотренным не менее 3 предложений по продаже гаражных боксов
в данных ГСК, сопоставимых с объектом оценки по установленному критерию отбора, не использованных оценщиком в рамках
составления отчета. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ
«БТИГКО» https://gko73.ru во
вкладке «Информация о рынке недвижимости». Результаты обработки объявлений о
продаже объектов недвижимости на территории ***: идентификационные номера ***. Диапазон
стоимости составляет 700 000 – 1 050 000 руб. В соответствии с
п.п. 3 п. 7 ФСО V при проведении анализа
цен предложений следует учитывать соответствие цены аналога его характеристикам
в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или
заниженных цен предложения.
Нарушены
требования п. 11 ФСО № 7, пп. 3 п. 7 ФСО
V.
2.Оценщиком в
качестве аналога № 1 использовано предложение № 1, расположенное в *** (объектом оценки является земельный участок
данного ГСК) и его стоимость существенно отличается от стоимости других
предложений/аналогов. При этом оценщиком
в расчетной таблице внесена только корректировка на торг и на стр. 74 отчета
указано, что по другим элементам сравнения значительных отличий между объектом оценки и аналогами не
выявлено, корректировка не требуется. Согласно п. 22 б ФСО № 7 в качестве
объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с
оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим
факторам. При этом для всех объектов,
включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно
быть единообразным. Существенная разница в стоимости предложений/аналогов при
сопоставимых ценообразующих факторах, указанных на стр. 73 отчета об оценке
(местоположение, площадь) говорит о не едином ценообразовании.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона
от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п. 22 б ФСО № 7, п. 22 д ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании
отчета об оценке земельного участка № *** от 20 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального закона №
237-ФЗ, из которой следует, что при
признании решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении
рыночной стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 июня 2025 года, выполненному экспертом ФБУ УЛСЭ ***, на основании проведенных
исследований и анализа представленного отчета
об оценке земельного
участка № *** от 20 декабря 2024 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П. экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
2) В отчете
отсутствует ссылка на положение нормативно-правового акта, в связи с которым
возникла необходимость в проведении оценки (ст.22.1 Федерального закона от 3
июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Нарушение
пп. 2 п. 3 ФСО IV.
3) В отчете
отсутствует подтверждение того, что объект не поставлен на балансовый учет (в
приложениях нет справки о балансовой и кадастровой стоимости, справки о
наличии коммуникаций, справки о наличии
железнодорожных путей, указанных оценщиком как предоставленные заказчиком
документы).
Нарушение п. 13 ФСО III.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
4)
При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода методом
распределения оценщиком для расчета стоимости улучшений был выбран метод сравнения продаж. В качестве аналогов
приняты гаражи/ гаражные боксы в подземных гаражно-строительных кооперативах.
При этом в расчетах не учтены отличия аналогов от улучшений объекта оценки –
гаражных боксов по таким ценообразующим факторам как площадь и
местоположение. Объект оценки и аналог №
1 располагаются в ***, аналог № 2 – ***,
аналог № 3 – ***. Несмотря на то, что все аналоги располагаются на территории жилых зон
многоквартирной застройки, цены на
гаражные боксы в них отличаются.
Согласно анализу архивных объявлений (ресурсы архивных объявлений %!https://архивоценщика.рф/арр/correctionsSearch, https://gko73.ru/, https://gko73.ru/page_analogs_zu.php)!% цены
на гаражи в данных ГСК в течение анализируемого периода (2020-2024 годы)
отличались. Данное отличие также прослеживается в таблице на стр. 41, в таблице
на стр. 74 отчета об оценке, и после внесения корректировок на стр. 77 отчета
об оценке. При этом необходимо отметить, что гаражные боксы, имеющие большую
площадь, стоили, соответственно, дешевле, что и доказывало отличия по данному
фактору.
Факты, указанные
экспертом в пп. 4 свидетельствуют о нарушении
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д), е) ФСО № 7.
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1 решения - не выявлены,
-
по п. 2 решения – нарушения выявлены
экспертом.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке № *** от 20 декабря 2024 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную
стоимость земельного участка.
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 июня 2025 года, с учетом уточнения экспертом
вывода судебной экспертизы, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 1790 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов,
вид разрешенного использования – для размещения и обслуживания индивидуальных
гаражей и подъездов, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 10 июля 2024 года составляла 3 622 734 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской
Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 17 июня 2025 года выполнено экспертом ФБУ УЛСЭ ***, обладающей правом на
проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт ***
предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает
достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного
ею заключения недопустимым доказательством
не имеется.
Экспертом
произведена выборка объектов-аналогов с использованием определенных параметров.
Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги
сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, что
соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении представлена таблица, в которой указаны конкретные ссылки на используемые
источники информации об объектах-аналогах,
что соответствует требованиям
пункту 8 ФСО VI, а
также имеются скан-копии страниц интернета, на которых располагались
предложения относительно аналогов. Таким образом, информация, используемая
экспертами, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при
осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке.
При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования сравнительного
подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного
подходов.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного земельного участка, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, суду
представлено не было.
Представителями
административного истца и
административного ответчика указанное заключение эксперта и его выводы не
оспаривались.
Поскольку из
заключения эксперта № *** от 17 июня 2025
года, выполненного экспертом ФБУ УЛСЭ ***,
по вопросу соответствия отчета об оценке земельного участка № *** от
20 декабря 2024 года, составленного оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., требованиям законодательства об оценочной
деятельности следует, что в указанном
отчете имеются нарушения требований действующего законодательства в области
оценочной деятельности, повлиявшие на
определение рыночной стоимости объекта оценки,
суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требования административного истца
о признании незаконным
решения от 20 января 2025 года № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке, не
имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной
стоимости суд считает необходимым принять во внимание расчет, приведенный в
заключении экспертом ***, и установить кадастровую стоимость
земельного участка с кадастровым
номером ***, площадью 1790 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по
состоянию на 10 июля 2024 года -
3 622 734 руб., определив дату начала её применения с 1 января 2024
года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления гаражно-строительного
кооператива «Ракета» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» в части признания
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 20 января 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
земельного участка с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
отказать.
Установить кадастровую
стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 1790 кв.м, расположенного
по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 10 июля 2024 года
- 3 622 734 руб., определив дату начала её применения 1 января 2024 года.
Вступившее в законную
силу решение является основанием для внесения
органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым
номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 31 июля 2025 года.
