Дело № 3а-81/2025
73OS0000-01-2025-000056-21
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
20 августа 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при ведении протокола
судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Григорьевой Юлии Александровны к Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении архивной кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Григорьева Ю.А.
обратилась в суд с административным
исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 9
января 2025 года №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым
номером ***, общей площадью 769,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости – 1 159 938 руб.
Требования
мотивировала тем, что она является с 25 октября 2024 года собственником
указанного объекта недвижимости.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере
9 485 590 руб. 38 коп.
Указанная
кадастровая стоимость недвижимого имущества существенно превышает
его вышеуказанную рыночную стоимость
по состоянию на 11
ноября 2024 года, определенную в
отчете № *** об определении рыночной
стоимости объекта оценки от 20 ноября 2024 года, выполненном ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», что
существенно нарушает её права и законные интересы, поскольку влечет увеличение
её налоговых обязательств.
Она обратилась в
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом оценщика, однако решением ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от 9 января 2025 года №*** ей было отказано в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия
представленного отчета об оценке положениям законодательства в области
оценочной деятельности. Она не согласна с указанным решением ОГБУ «БТИГКО».
Судом к участию в деле в качестве административного ответчика
было привлечено областное государственное бюджетное учреждение «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», в качестве заинтересованных лиц были привлечены ППК «Роскадастр», администрация МО «Калиновское сельское
поселение», администрация МО «Радищевский район», ООО «Агентство независимых
экспертиз «Гранд Истейт», оценщик Романова Д.П., Правительство Ульяновской
области.
Григорьева Ю.А. в
суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена.
В ходе судебного
разбирательства представителем Григорьевой Ю.А. – Карповой Е.И. представлено
заявление об уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной
1 063 435 руб.
В суд представитель
Григорьевой Ю.А. – Карпова Е.И. не
явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, о месте и времени
рассмотрения дела извещена, ранее в судебном заседании она настаивала на
удовлетворении уточненного административного иска, указывая на то, что административным истцом не оспариваются
выводы заключения судебной экспертизы.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил
рассмотреть дело в его отсутствие.
В отзыве на
административный иск Григорьевой Ю.А. просил в его удовлетворении отказать,
считая решение учреждения законным, а представленный административным истцом
отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его
несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Указал, что
экспертом в ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено
несоответствие отчета об оценке требованиям действующего законодательства. В
расчете рыночной стоимости объекта недвижимости эксперта арифметических ошибок
и иных замечаний не выявлено.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Представители
Правительства Ульяновской области, ППК «Роскадастр», администрации МО «Калиновское сельское
поселение», администрации МО «Радищевский район», ООО «Агентство независимых
экспертиз «Гранд Истейт», оценщик Романова Д.П. в суд не явились, о времени и
месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что Григорьева Ю.А. является с 25
октября 2024 года собственником нежилого
здания с кадастровым номером ***, общей площадью
769,7 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Согласно
выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, а
также отзыву на административный иск ППК «Роскадастр» кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 8 августа 2013 года
определена в размере 9 485 590 руб. 38 коп.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1
января 2023 года, которые применяются с 1 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 9 236 339
руб. 19 коп.
Согласно отчету № *** об определении рыночной стоимости объекта оценки от 20 ноября
2024 года, выполненному ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд
Истейт», рыночная стоимость нежилого
здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 11 ноября 2024 года составила
1 159 938 руб.
Таким образом,
кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 8 августа 2013 года в размере 9 485 590
руб. 38 коп., действовавшая на
дату оценки – 11 ноября 2024 года, является архивной.
В соответствии с
разъяснениями, изложенными в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума
Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при изменении
кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости
сведения сохраняются (далее – архивные сведения).
Требование о
пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по
существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на
применение результатов такого пересмотра для целей, установленных
законодательством.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 8 августа 2013 года в
размере 9 485 590 руб. 38 коп. рассчитывался налог на имущество до 1 января
2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в
размере рыночной стоимости по состоянию
на 11 ноября 2024 года затрагиваются права
Григорьевой Ю.А. , как плательщика указанного налога за период с 25
октября по 31 декабря 2024 года.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 12 декабря 2024 года Григорьева Ю.А. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об определении рыночной стоимости объекта оценки от 20 ноября
2024 года, выполненный оценщиком ООО «Агентство независимых экспертиз
«Гранд Истейт» Романовой Д.П., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 11 ноября 2024 года составила
1 159 938 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
9 января 2025 года №*** по результатам рассмотрения указанного
заявления Григорьевой Ю.А. отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 11 ноября 2024 года -
1 159 938 руб.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом № *** об
определении рыночной стоимости объекта оценки от 20 ноября 2024 года,
выполненным оценщиком ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт»
Романовой Д.П., явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 3
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.
Согласно Заданию на оценку дата оценки 11 ноября 2024
года. На страницах 31-32 отчета об оценке оценщиком проведен анализ фактических
данных о ценах сделок и (или) предложений с земельными участками
производственно-складской недвижимости, при этом:
–
предложение № 2, дата предложения – 15 ноября 2024 года (стр. 70 отчета);
-
предложение № 3, дата предложения – 14 ноября 2024 года (стр. 71).
Оценщиком
использована информация по данным предложениям после даты оценки.
Нарушены
требования п. 12 ФСО III.
2.
На страницах 33, 34, 39, 53, 54 отчета об оценке
оценщиком использованы корректировки согласно исследованию Ассоциации
«Статриелт» на состоянию на 1 января 2024 года. Дата оценки объекта оценки – 11
ноября 2024 года, на сайте «Статриелт» имеются сведения наиболее близкие к дате
оценки.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
3.
Оценщиком на стр. 43 отчета об оценке
указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного
отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем
состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют
стоимости этого объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика (например, "Ko-Инвест" или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик
рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для
подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе
подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта
оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной
информации, допущения и ограничения оценки.
В соответствии с п. 24а ФСО №7, утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный подход
рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости — земельных участков,
застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом
оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении
возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено
назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию,
достаточную для определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее
достоверность, надежность и существенность для цели оценки. Способы получения
информации могут включать составление запросов к информированным источникам,
получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью,
поиск рыночной информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем
обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных сведений о технических
характеристиках объекта несостоятельно, поскольку при подготовке отчета о
рыночной стоимости оценщик получает все необходимые документы от
собственника-заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на осмотр.
Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов
для проведения оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать
один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки
приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной
информации, допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета
стоимости объекта оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в
рамках данного отчета от затратного подхода) не позволяет установить, что
расчет сравнительным и доходным подходами приводит к наиболее достоверному
результату оценки. Только в результате анализа и расчета каждым подходом,
оценщик может обоснованно выбрать один из результатов, полученных при
использовании методов и подходов, для определения итоговой стоимости объекта
оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления
между собой количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из
применяемых подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного)
формируется разумный диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого
существует наиболее вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости
недвижимости. В соответствии с п.З ФСО V в случае существенных расхождений
результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины
расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее
достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования
промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2
ФСО V, п.10, 11 ФСО II.
4. Оценщиком на стр. 47 отчета об оценке указано, что
оценщик принял решение отказаться от применения в рамках данного отчета от
доходного подхода. Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает
возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения
выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и
методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели
оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации,
допущения и ограничения оценки. Объектом оценки является отдельностоящее
нежилое здание.
Согласно п.23 ж ФСО №7 при применении доходного подхода
оценщик учитывает, что для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в
качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной
кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и
накопление о данных рынка недвижимости, данные ставок арендной платы имеются на
сайте ОГБУ «БТИГКО».
Оценщиком при рассмотрении возможности применения
доходного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта
оценки, его количественные и качественные характеристики.
Отсутствие расчета стоимости
объекта оценки доходным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного
отчета от доходного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным
подходом приводит к наиболее достоверному результату оценки.
В соответствии с п.З ФСО V в случае существенных
расхождений результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные
причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить
наиболее достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования
промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить
итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2
ФСО V, п.10, 11 ФСО III, п.28 ФСО № 7, п.23ж ФСО № 7.
5. На странице 54 отчета об оценке оценщиком произведен
расчет стоимости объекта капитального строительства. При расчете стоимости
объектов/аналогов №1 и №3 оценщиком произведен с учетом стоимости доли
земельных участков, дальнейший расчет произведен также с учетом стоимости земельных
участков, доля стоимости земельного участка вычтена только для
объектов/аналогов №2 и №4.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. На странице 61 отчета об оценке оценщиком произведен
расчет весовых коэффициентов, при этом методика расчета в отчете отсутствует.
Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об определении рыночной стоимости
объекта оценки от 20 ноября 2024 года, выполненного оценщиком ООО
«Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» Романовой Д.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 21 июля 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета № *** об определении рыночной стоимости объекта оценки от 20 ноября 2024
года, выполненного оценщиком ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд
Истейт» Романовой Д.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Наименование документа не соответствует требованиям законодательства
Нарушение статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2)
Отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренные советом по оценочной деятельности
при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
3) В приложенных
скриншотах предложений объектов-аналогов нет раскрытия года объявления.
Нарушение
п.п. 2 п. 2, п. 8 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1) Не в полном
объеме произведен анализ рынка (недостаточное количество аналогов),
использованные оценщиком предложения (аналоги 2,3) не могли быть доступны
участникам рынка на дату оценки. Использование ценовой информации допустимо,
если оценщиком проведен и раскрыт в отчете анализ полученных расчетных значений
на соответствие рыночным показателям, сложившимся на дату оценки, а также
оговорены допущения, связанные с применением указанной информации.
Нарушение п. 12 ФСО III, п.п. б), д) п. 11 ФСО № 7, статьи 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2)
оценщиком для расчета использовался аналог без учета связанных с ними
имущественных прав (аналог 4).
Нарушение
п. 4 ФСО № 7, статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 2, 4, 5, 6 решения - нарушения имеются,
-
по п. 3 решения – не является нарушением.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об определении рыночной стоимости
объекта оценки *** от 20 ноября 2024 года, является существенным нарушением,
способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 21 июля 2025 года рыночная стоимость по состоянию
на 11 ноября 2024 года здания с кадастровым номером ***, площадью 769,7 кв.м,
назначение: нежилое, количество этажей – 1, расположенное по адресу: ***, составляет 1 063 435 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 21 июля 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта
оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта недвижимости
проведена экспертом с применением метода
сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом экспертом
указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и
отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для
внесения соответствующих корректировок, информация о чем
отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего
расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, который в данном случае дает наиболее точные и
объективные результаты при оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете № *** об определении рыночной
стоимости объекта оценки от 20 ноября 2024 года, выполненном оценщиком
ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» Романовой Д.П., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 9 января 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить архивную
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 769,7 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 ноября 2024 года в размере 1 063 435
руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2024 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Григорьевой Юлии Александровны к Управлению
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии
по Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части
признания незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от
9 января 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
архивную кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 769,7 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 11 ноября 2024 года в размере 1 063 435
руб., определив период её применения с 1 января по 31 декабря 2024 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 21 августа 2025 года
