Дело № 3а-91/2025
73OS0000-01-2025-000112-47
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
25 сентября 2025
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
общества с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости «Кедр» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
ООО «Центр
недвижимости «Кедр» обратилось в суд с административным иском о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым ***,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости 72 993 422 руб. 44 коп.
Требования
мотивировало тем, что является одним из сособственников указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания определена в размере 446 068 711 руб. 49 коп. Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от
18 марта 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим
А.Б., рыночная стоимость здания по состоянию на 24 января 2025 года
составила 72 993 422 руб. 44
коп. Размер кадастровой стоимости здания
влияет на размер налоговых платежей.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от *** года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»,
оценщик Надточий А.Б., Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, Управление Росреестра по Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Гурьянов Д.Ю.,
Жилин В.А., Виноградов Л.В.
Министерство
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области на основании Указа Губернатора Ульяновской
области от 7 августа 2025 года № 65 «О некоторых мерах по совершенствованию
деятельности исполнительных органов Ульяновской области, возглавляемых
Правительством Ульяновской области» с 1 сентября 2025 года переименовано в
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области.
В ходе судебного
разбирательства административный истец уточнил административные исковые
требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости 84 280 762 руб., определенной заключением
судебной экспертизы.
В судебном заседании
представитель ООО «Центр недвижимости
«Кедр» Кузнецова С.В. поддержала
уточненные административные исковые требования.
Остальные участники
процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на административный иск просил отказать в его
удовлетворении, считая решение учреждения законным, а представленный
административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости
подлежащим отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Указал, что
требование об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости не является самостоятельным требованием и не
может быть удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием
решения уполномоченного органа.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение.
Также указал, что
после ознакомления Учреждения с дополнительными пояснениями судебного эксперта
арифметических ошибок при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости не
выявлено, иных замечаний не имеется.
Выслушав доводы
представителя административного истца Кузнецовой С.В., исследовав материалы
дела, инвентарное дело на здание, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что общество с ограниченной
ответственностью «Центр недвижимости «Кедр» является собственником 8896/10000 долей нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 6895,9
кв.м, расположенного по адресу: ***. Другими сособственниками здания являются Гурьянов Д.Ю. (44/10000), Жилин В.А.
(54/10000), Виноградов Л.В.
(1006/10000) (л.д.19-24 т.1).
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября
2023 года в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по
состоянию на 1 января 2023 года в размере 446 068 711 руб. 49 коп.
Дата начала применения указанной кадастровой стоимости – 1 января 2025 года
(л.д. 134 т.1, л.д. 62 т.2).
Согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 марта
2025 года, выполненному оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 24 января 2025 года составила
72 993 422 руб. 44 коп.
Поскольку из
кадастровой стоимости указанного объекта
недвижимости подлежит расчету налог на имущество, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости
указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1 статьи
22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания,
помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места,
земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере
рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 20 марта 2025 года ООО «Центр недвижимости «Кедр» обратилось
в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 марта 2025 года,
выполненный оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., согласно
которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 24 января 2025 года составила
72 993 422 руб. 44 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления ООО «Центр недвижимости «Кедр» отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости 72 993 422 руб. 44 коп. по состоянию на 24 января
2025 года (л.д.28-30 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 18 марта 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
Надточим А.Б., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к
содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на
стр. 80 Отчета об оценке указано, что Оценщик принял решение отказаться от
применения в рамках данного Отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого
объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика (например, «Ко- Инвест»
или справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и
ограничения оценки.
В соответствии с п.24а ФСО №7, утвержденным приказом Минэкономразвития
России, от 25 сентября 2014 года №611: «затратный подход рекомендуется
применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных
объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства,
но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом оценки является
отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении возможности
применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено назначение
объекта оценки, его количественные и качественные характеристики, влияющие на
итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для
определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность,
надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут
включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что
Оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не
состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости Оценщик
получает все необходимые документы от собственника- заказчика объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр.
Аргумент Оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения
оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V Оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки Затратным подходом (отказ Оценщика от применения в рамках данного Отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет Сравнительным и
Доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой
количественных результатов - расчета стоимости в рамках каждого из применяемых
подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный
диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее
вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В
соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов
и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений,
устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные
результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11 ФСО
III.
2. Информация на
странице 85 Отчета об оценке о корректировке на здания/помещения и странице
отчета 99 различные. Используется противоречивая информация.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Согласно
п.п.4, п.5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения
сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать также степень
сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода
тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки
и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).
- согласно
информации, приведенной Оценщиком отчета об оценке, тип объекта Предложения
№2/аналога №1 - помещение (кадастровый номер ***).
- на странице 39
отчета об оценке, оценщиком указано, что по информации представителя
собственника продается часть здания с кадастровым номером *** без пристроя и
переходной галереи площадью 3815 кв.м. Важно отметить, что помещение всегда является частью здания, тогда как здание может существовать как
самостоятельная структура или включать в себя одно или несколько помещений. Следовательно, тип
объекта Предложения №1/аналога №2 - помещение (кадастровый номер оценщиком не
определен), тип объекта оценки - отдельно стоящее здание. Обоснование
использования данных Предложений в качестве Аналогов в Отчете об оценке при
наличии Предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта»,
отсутствует.
Нарушены требования пп.4 п.5 ФСО V, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.22 б ФСО №7.
4. На странице 75
отчета об оценке Оценщиком указан срок экспозиции 9 мес., дата предложения об аренде
аналога №3 согласно информации на странице 106 отчета об оценке – 10 февраля
2024 года, данное предложение не входит в период экспозиции, указанной
Оценщиком на странице 75 отчета. Согласно заданию на оценку дата оценки 24
января 2025 года.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на
стр. 36-37 Отчета об оценке приведены Предложения по продаже недвижимости
коммерческого назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки. В
соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке ОГБУ
«БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных о
рынке недвижимости. Согласно проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке
недвижимости установлено, что в период с апреля 2024 по январь 2025 года (срок
экспозиции 9 месяцев) на рынке
были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 2 предложений по
продаже недвижимости коммерческого назначения: ***.
Предложения в данном диапазоне не рассмотрены Оценщиком. Данная
информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости».
Нарушены требования п. 11 ФСО № 7.
Оценивая
правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 18 марта 2025 года, выполненного оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № ***, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория
судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, отсутствуют.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
Оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки: а именно:
1)
на стр. 85 внесена корректировка на тип помещения для аналогов 1 и 2.
Коэффициент корректировки – 1,08.
В
разделе «Анализ ценообразующих факторов» на стр. 71 приведен диапазон значений данного
фактора. Аналогичным образом отсутствует обоснование применения данной
корректировки при расчете ставки аренды в рамках доходного подхода.
Проверить
значение примененного оценщиком коэффициента 1,08 по отчету невозможно.
Определить влияние на итоговую стоимость применения данного коэффициента
невозможно.
2)
дата предложения аналога № 3 в таблице расчета ставки аренды в рамках доходного
подхода – 10 февраля 2024 года не входит в нормальный срок экспозиции аналогов,
указанный оценщиком на стр. 76-9 мес. При этом в отчете отсутствует информация,
подтверждающая, что цена предложения актуальна на дату оценки.
Проверить
актуальность значения примененной оценщиком ставки аренды аналога № 3 по отчету
невозможно. Определить влияние на итоговую стоимость применения данной величины
невозможно.
Факты,
указанные экспертов п. 1-2, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ; подпунктов 1,2 п. 2 ФСО VI; п. 8 ФСО VI.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт указал, что по пунктам 1,3,5 решения нарушения не выявлены.
По пунктам 2 и 4 решения – нарушения имеются.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную
стоимость объекта недвижимости по состоянию на 24 января 2025 года, которая
составила 84 280 762 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со статьей
8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение судебной
экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 25 сентября 2014 года №61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы № *** от 11 августа 2025 года выполнено экспертом ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителями
административного истца и административного ответчика указанное заключение
эксперта и его выводы не оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли
частично свое подтверждение выявленные
ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете № ***
об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 марта 2025 года,
составленном оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» ***, и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной
экспертизы, и с учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 6895,9 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 января 2025 года в размере 84 280 762
руб., которая подлежит применению с 1 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Центр недвижимости «Кедр» к областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения учреждения № *** от *** года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 18 марта 2025
года, составленным ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания с кадастровым
номером ***, назначение - нежилое, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости в размере 84 280 762 руб. по состоянию на 25 января 2025 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 1 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции
через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в
окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
29 сентября 2025 года.
