Дело № 3а-103/2025
73OS0000-01-2025-000135-75
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
17 октября 2025 года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при ведении протокола
судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению
Никитиной Наталии Юрьевны к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
Никитина Н.Ю.
обратилась в суд с административным
исковым заявлением к Министерству имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области (после переименования - Министерство
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области), областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от
*** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости -
3 302 020 руб. 49 коп.
Требования
мотивировала тем, что она является собственником указанного нежилого здания,
имеющего наименование ***.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена по состоянию на 1 января
2023 года в размере 72 707 075 руб. 23 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 1 марта 2025 года,
определенную отчетом об оценке
недвижимости № *** от 31 марта 2025
года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр».
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от *** года № *** в удовлетворении
его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета
об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С
данным решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрация МО «Краснореченское
сельское поселение», ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Никитина Н.Ю. в суд
не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена.
В ходе судебного
разбирательства представителем Никитиной
Н.Ю. – Динулловой Н.И.
представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она
просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, равной 8 212 833 руб.
В судебном заседании
представитель Артемьева Г.А. – Динуллова
Н.И. настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указывая
на то, что административным истцом не
оспариваются выводы заключения судебной экспертизы.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил
рассмотреть дело в его отсутствие.
В отзыве на административный
иск Никитиной Н.Ю. просил в его удовлетворении отказать, считая решение
учреждения законным, а представленный административным истцом отчет о рыночной
стоимости объекта недвижимости подлежащим отклонению ввиду его несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Судебным экспертом в
ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено несоответствие
отчета об оценке требованиям действующего законодательства. В расчете рыночной
стоимости объекта недвижимости эксперта арифметических ошибок и иных замечаний
не выявлено.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области
ППК «Роскадастр», администрации МО
«Краснореченское сельское поселение», ООО «Многопрофильный деловой центр»,
оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте
рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости
объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения
об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Никитина Н.Ю. является с *** года
собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м,
наименование: ***, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 1
января 2023 года, которые применяются с 1 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым
номером *** в размере 72 707 075
руб. 23 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от
31 марта 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., рыночная стоимость
нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 1 марта 2025
года составила 3 302 020 руб.
49 коп.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по
состоянию на 1 января 2023 года будет рассчитываться налог на имущество с 1 января 2025 года,
соответственно, разрешением заявленных требований и установлением кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
рыночной стоимости по состоянию на 1
марта 2025 года затрагиваются права Никитиной
Н.Ю., как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 1 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 3 апреля 2025 года Никитина Н.Ю. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке
недвижимости № *** от 31 марта 2025 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость нежилого здания с кадастровым
номером *** по состоянию на 1 марта 2025 года составила 3 302 020 руб. 49 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
*** года №*** по результатам рассмотрения указанного
заявления Никитиной Н.Ю. отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 1 марта 2025 года -
3 302 020 руб. 49 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 31 марта 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.
Оценщиком в отчете об оценке используется информация с сайта «Статриелт» по состоянию на 1 октября 2024
года. Согласно заданию на оценку дата оценки – 1 марта 2025 года. На сайте
«Статриелт» имеется информация наиболее близкая к дате оценки.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.
Информация о коэффициентах Км, Кв, используемых оценщиком для дальнейших
расчетов на стр. 77-78 отчета об оценке не подтверждена. Информация о
строительном объеме, используемая оценщиком для расчета стоимости объекта оценки на стр. 78 отчета об
оценке не подтверждена.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО V.
3.
Оценщиком на стр. 49 отчета об оценке неверно указан адрес предложения № 12.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.
Оценщиком на стр. 43-49 отчета об оценке приведены предложения по продаже
недвижимости коммерческого (административно-офисного) назначения, при этом:
-
предложение № 6 / аналог № 6, кадастровый номер здания ***. Согласно
информации, приведенной оценщиком на стр. 44-45 и 141-143 отчета об оценке к
продаже представлено нежилое здание, площадью 255,7 кв.м, а также два гаража (в
гаражах находятся габаритные батареи, металлические двери, прочие металлические
изделия), строение из металла; продажа всего в одни руки. Данная информация не
описана и не рассмотрена оценщиком;
-
предложение № 12, ***. Данное предложение не идентифицировано оценщиком. К
продаже представлен объект недвижимости с кадастровым номером ***.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», п.п.4 п. 5 ФСО V.
5.
Согласно п.п.4 п. 5 ФСО V,
рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода,
оценщику необходимо учитывать также степень сопоставимости аналогов с объектом
оценки (значимость сравнительного подхода
тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к
объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов),
согласно информации, приведенной оценщиком в отчете об оценке, тип объекта предложений № 9, № 9, № 10 – помещения, тип
объекта оценки – отдельно стоящие здания. Обоснование использования данных
предложений в качестве аналогов в отчете об оценке при наличии предложений,
сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта» отсутствует.
Нарушены
требования п.п.4 п. 5 ФСО V,
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 22 б ФСО № 7.
6.
Объектом оценки является объект нежилое здание ***. Объект оценки расположен по
адресу: ***, на территории базы отдыха. Данное здание расположено на земельном
участке с кадастровым номером ***, вид
разрешенного использования земельного участка – для строительства туристической
базы отдыха, категория земель - земли
особо охраняемых территорий и объектов.
Оценщиком
на стр. 29 на основании данных, полученных в результате проведенного анализа,
учитывая местоположение, окружающую застройку, объемно-планировочные решения и
техническое состояние, сделан вывод, что наиболее эффективным экономически
и разрешенным законодательно, то есть
оптимальным использованием объекта оценки является использование его в качестве
недвижимости административно-офисного назначения. Учитывая местоположение объекта
оценки, его наименование, объемно-планировочные решения вывод об оптимальном
использовании объекта оценки в качестве недвижимости административно-офисного
назначения некорректен и не обоснован. В
соответствии с п. 13 ФСО № 7 наиболее эффективное использование представляет
собой такое использование недвижимости, которое максимизирует её продуктивность
(соответствует её наибольшей стоимости) и которое физически возможно,
юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово
оправдано.
Также
оценщиком в качестве предложений / аналогов рассмотрена недвижимость
коммерческого назначения, расположенная на территории населенных пунктов
Ульяновской области, имеющая объемно-планировочные решения для расположения
офисов и сходных типов объектов. Согласно п. 22 б ФСО № 7 – в качестве
объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с
оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим
факторам. При этом для всех объектов, включая оцениваемый, ценообразование по
каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Объект оценки представляет собой корпус базы
отдыха, расположенный на землях особо
охраняемых территорий и объектов на территории базы отдыха, ценообразование
объекта оценки и предложений \ аналогов различно.
Нарушены
требования п. 22 б ФСО № 7, п. 13 ФСО № 7.
7.
Оценщиком на стр. 106-108 приведено согласование полученных результатов.
Значение весового коэффициента
затратного подхода – 0, сравнительного подхода – 1. В качестве обоснования
данных коэффициентов указано, что в рамках затратного подхода стоимость объекта
выглядит завышенной и не соответствует ценовому диапазону аналогичных предложений, представленных на открытом
рынке, что делает данный подход менее релевантным для оценки. Согласно выводу
на стр. 65 отчета об оценке указано, что согласно проведенному анализу рынка,
диапазон рыночной стоимости по продаже
недвижимости коммерческого (торгово-офисного) назначения, аналогичных
объекту оценки, составляет от 2788,43 руб./кв.м до 63 439,85 руб./кв.м (без
учета скидки на торг). Стоимость объекта, полученная оценщиком в рамках
затратного подхода, составляет 14 065,54 руб./кв.м, что соответствует
ценовому диапазону аналогичных предложений, представленных на открытом рынке.
Сравнительный
подход при проведении оценки объектов в неудовлетворительном состоянии
проблематичен. Это связано с отсутствием большого количества аналогичных зданий
на рынке. В связи с этим их сравнение не позволит получить корректные
результаты. Выбор подходящего подхода к оценке определяется с учетом индивидуальных
особенностей объекта. Присвоение значения весового коэффициента 0 затратному
подходу и сделанный вывод о стоимости объекта недвижимости согласно данным
сравнительного подхода некорректен и не обоснован.
8.
Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом на стр.
100 отчета приведено описание корректировки на наличие и состояние внутренней
отделки. Применение данной корректировки
не обосновано, так как состояние отделки, фактически, учтено при применении
корректировки на техническое состояние. Неудовлетворительное состояние объекта
(стр. 20 отчета) уже подразумевает реконструкцию / капитальный ремонт здания, в
том числе проведение отделочных работ.
Нарушены
требования п.п.4 п. 5 ФСО V,
ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 10 ФСО III.
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № *** от 31
марта 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед судебным
экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 25 сентября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета об оценке недвижимости № *** от 31 марта 2025 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности
Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2) Неверно
идентифицирован объект оценки.
Нарушение п. 10 ст.
7 ФСО VI.
Данное нарушение
является первичным и повлекло вторичные нарушения:
3) Неверно определен
сегмент рынка объекта оценки, не проведен анализ рынка в сегменте рынка объекта
оценки.
Нарушение п. 10 ст.
7 ФСО № 7, п. 11 ФСО № 7.
4) Аналоги относятся
к другому сегменту рынка.
Нарушение п. 22 д)
ФСО № 7.
Факты, указанные
экспертом в п.п. 2-4, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Нарушения,
указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 2, части п. 4, 6, 7, 8 решения
- нарушения имеются,
-
по п. 3 решения – не является нарушением,
-
по части п. 4, п. 5 – нарушения не выявлены.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке № *** от 31 марта 2025 года, является существенным нарушением, способным
повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 25 сентября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость нежилого здания с
кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, по
состоянию на 1 марта 2025 года составляет 8 212 833 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 25 сентября 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода укрупненной оценки стоимости воспроизводства в рамках
затратного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности
использования затратного подхода и
отсутствия оснований для использования доходного и сравнительного подходов.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование затратного подхода,
который в данном случае дает наиболее точные и объективные результаты при
оценке рыночной стоимости.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Сторонами указанное
заключение эксперта и его выводы не
оспариваются.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете об оценке недвижимости № ***
от 31 марта 2025 года, выполненном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., и эти
нарушения повлияли на определение
рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 25 апреля 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом ***, и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого
здания с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***,
по состоянию на 1 марта 2025 года в размере 8 212 833 руб.,
определив дату начала её применения – 1 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
в
удовлетворении административного искового заявления Никитиной Наталии Юрьевны к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконным решения областного государственного
бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от *** года
№ *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью ***
кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 1 марта 2025 года в размере 8 212 833
руб., определив дату начала её применения – 1 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером
***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 21 октября 2025 года.
