УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
73RS0025-01-2025-000348-26
Судья Славинская
Н.В.
Дело № 33-4515/2025
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 21
октября 2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Рыбалко В.И.,
судей Маслюкова П.А., Грудкиной Т.М.,
при секретаре
Фионовой О.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя индивидуального предпринимателя Шаповалова Алексея Геннадьевича –
Тышкевича Геннадия Владимировича на
решение Чердаклинского районного
суда Ульяновской области от 22 мая 2025 года по делу № 2-286/2025.
Заслушав доклад
судьи Маслюкова П.А., пояснения представителя ответчика Шаповалова А.Г. –
Тышкевича Г.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истца Халимова А.А.
и его представителя Чигрина В.В., полагавших решение суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
установила:
Халимов
А.А. обратился в суд с иском, уточненными в ходе рассмотрения дела, к
индивидуальному предпринимателю Шаповалову А.Г. (далее – ИП Шаповалов А.Г.) о
расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании оплаченных по
договору денежных средств, штрафа, компенсации морального вреда.
Требования
мотивированы тем, что 30.01.2025 между истцом и ответчиком был заключен договор
купли-продажи *** земельного участка, расположенного
по адресу: ***
Земельный
участок был приобретен у продавца Шаповалова А.Г. для строительства
индивидуального жилья. В соответствии с договором цена земельного участка
составила 1 171 000 руб., из которых 211 000 руб. истец перечислил на расчетный
счет продавца на момент подписания договора, а оставшуюся часть должен был
оплачивать в рассрочку по 20 000 руб. ежемесячными платежами по графику. На
дату подачи иска было внесено 2 платежа на общую сумму 40 000 руб. Всего
продавцу по договору было перечислено 251 000 руб.
Со слов
продавца Шаповалова А.Г. на момент совершения указанной сделки никаких
препятствий по использованию данного земельного участка не имелось. Однако
после заключения договора в администрации МО «Мирновское сельское поселение»
истцу стало известно, что приобретенный им земельный участок включен в
экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия земельного
участка составляет 702 кв.м с целью использования по проекту: улично-дорожная
сеть. Таким образом, истец стал собственником земельного участка уже после утверждения
Проекта планировки территории микрорайона Зенит с. Архангельское, согласно
которому предусмотрено частичное либо полное изъятие его земельного участка на
общественные нужды, о чем он не был уведомлен на момент заключения оспариваемой
сделки. Фактически ответчик продал истцу часть земельного участка, подлежащего
изъятию из оборота, скрыв это при заключении сделки.
Указанный
факт делает невозможным использование земельного участка для строительства жилого дома.
Истец,
уточнив заявленные по делу требования (том 4, л.д. 25, 26) просил расторгнуть
указанный выше договор *** купли-продажи земельного участка; прекратить право
собственности истца на земельный участок; взыскать с ответчика денежные
средства в размере 251 000 руб., оплаченные по данному договору купли-продажи;
взыскать компенсацию морального вреда - 100 000 руб. и штраф в размере 50 % от
присужденной судом денежной суммы.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц привлечены МУ администрация МО «Мирновское сельское
поселение», Управление Росреестра по
Ульяновской области», Министерство имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение, которым
исковые требования Халимова А.А. удовлетворил частично.
Данным
решением суд расторг заключенный 30.01.2025 между сторонами договор ***
купли-продажи земельного участка площадью 1171 кв.м с кадастровым номером ***,
расположенный по адресу: ***; прекратил право собственности истца Халимова А.А.
на этот земельный участок; взыскал с ИП Шаповалова А.Г. в пользу истца денежные
средства в размере 251 000 руб., оплаченные по договору купли-продажи
земельного участка от 30.01.2025. В
остальной части иска отказано.
В апелляционной жалобе представитель ИП Шаповалова А.Г. – Тышкевич Г.В. просит решение суда отменить, принять по делу
новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований в полном
объеме.
В обоснование
доводов жалобы ее автор указывает, что решение суда является незаконным,
необоснованным, принятым с нарушением норм материального права.
Не соглашается с
выводом суда о том, что продавцу земельного участка Шаповалову А.Г. было
известно о том, что часть земельного участка, являющегося предметом договора
купли-продажи с истцом, подлежит изъятию согласно утвержденным Проекту
планировки территории и Проекту межевания территории микрорайона «Зенит», а
также в той части, что ответчик не уведомил истца о том, что на участок
распространяется режим с обозначенными изъятиями.
Представитель ответчика настаивает на том, что при заключении договора купли-продажи
земельного участка его предмет полностью соответствовал выписке из ЕГРН, в
договоре были указаны данные из официальных документов, которыми обладал
собственник на момент сделки. Обращает внимание, что законом не предусмотрено
уведомление собственника об утверждении Проекта планировки территории. Решения
о резервировании или изъятии земельного участка не принималось.
Полагает, что
продавец участка Шаповалов А.Г. мог добросовестно не знать об указанных
нарушениях. Истцом не было представлено доказательств недобросовестного
поведения со стороны ответчика.
Указывает, что никаких ограничений в
использовании земельного участка не имеется, в сведениях ЕГРН ничего не
изменилось, включение земельного участка в Проект планировки территории не означает его
изъятие. Кроме того, процедура изъятия предполагает возмещение убытков
собственнику.
Материалы
дела не содержат доказательств нарушения прав истца Халимова А.А., поскольку
данным лицом не предоставлено доказательств направления в администрацию
уведомления о начале строительства и отказа администрации в согласовании начала
строительства.
Обращает
внимание на то, что истец при заключении договора купли-продажи не проявил
должную осмотрительность, не собрал всю информацию о земельном участке, не
сделал соответствующие запросы в органы власти.
С учетом положений пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации
(далее - ГК РФ), следовало признать, что спорный земельный участок не был обременен
правами третьих лиц, поскольку отсутствовали ограничения (обременение) прав на
недвижимое имущество, возникающее на основании договора либо акта органа
государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат
государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. В отношении
земельного участка, приобретенного Халимовым А.А., акта либо соглашения об
изъятии земельного участка не выносилось, данный участок включен лишь в
экспликацию земельных участков.
Также автор жалобы указывает, что решение суда
является основанием для прекращения государственной регистрации права
собственности на земельный участок за истом Халимовым А.А. и внесения
соответствующих изменений в записи ЕГРН. Однако суд первой инстанции не
восстановил права собственности ответчика на спорный участок, что указывает о
нарушении по делу норм материального права.
Судебная коллегия считает возможным
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о
времени и месте судебного разбирательства судом апелляционной инстанции
надлежащим образом.
В соответствии с
частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
(ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов,
изложенных в апелляционной жалобе.
Изучив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив соответствие выводов суда
имеющимся в материалах дела доказательствам и правильность применения судом
норм материального и процессуального права при вынесении решения, судебная
коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с части 1
статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения
решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение
обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом
первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие
выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального
права.
Таких оснований для
отмены обжалуемого судебного решения по существу спора в апелляционном порядке
по доводам вышеприведенной жалобы не установлено.
В соответствии с пунктом 1
статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между
сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по
всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете
договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как
существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те
условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть
достигнуто соглашение.
В соответствии с пунктом 1
статьи 454 ГК РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона
(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне
(покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него
определенную денежную сумму (цену).
Согласно пункту 1
статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества
(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность
покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое
недвижимое имущество (ст. 130
ГК РФ).
По общему правилу,
продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых
товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469
ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не
достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о
том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2
ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.
В соответствии с пунктом 2
статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора
другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон,
которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени
лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с частью 1
статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых
стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения
или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его
существа.
Изменение
обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что,
если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими
заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 1
статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным
от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился
принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение
продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены
товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что
покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В соответствии частью 1
статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при
заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у
него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его
использования.
Покупатель в случае
предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях
земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с
разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного
участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное
воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о
качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем
использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации,
которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного
земельного участка и требования о предоставлении которой установлены
федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или
расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных
ему убытков (ч. 3 ст. 37
ЗК РФ).
По смыслу
приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного
участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную
информацию о земельном участке.
При этом наличие
ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых
не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на
правильное формирование воли покупателя земельного участка.
Вопреки доводам
апелляционной жалобы стороны ответчика, положения названных норм материального
права судом применены правильно.
Судом первой
инстанции установлено и следует из материалов дела, что 30.01.2025 между
сторонами - ИП Шаповаловым А.Г. (продавец) и Халимовым А.А. (покупатель)
заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ***,
площадью 1171 кв.м с кадастровым номером ***,
категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования: для индивидуального жилищного строительства (том 1, л.д. 9-12).
Согласно п. 2.1
данного договора по соглашению сторон
цена земельного участка составляет 1 171 000 руб. При этом часть
цены земельного участка в размере 211 000
руб. покупатель обязался перечислить на
счет продавца в течение трех рабочих дней со дня подписания договора.
Оставшаяся часть цены земельного участка в размере 960 000 руб. оплачивается
покупателем равными долями ежемесячно по
графику.
Согласно графику
платежей к договору купли-продажи сумма ежемесячного платежа по нему составила
20 000 руб. с оплатой 05 числа каждого месяца, количество платежей - 48,
последний платеж по графику запланирован на 05.01.2029.
Фактически
покупателем Халимовым А.А. внесены на счет продавца платежи по договору на
общую сумму 251 000 руб., в том числе: 30.01.2025 в размере 211 000 руб., 01.02.2025 в
размере 20 000 руб., 27.02.2025 в
размере 20 000 руб.
Согласно п. 2.6
указанного договора земельный участок в обеспечение обязательств по настоящему
договору в соответствии считается находящимся в залоге в силу закона у продавца
с момента государственной регистрации права собственности покупателя на
земельный участок и до момента полной оплаты
по настоящему договору, при этом покупатель становится залогодателем.
Из пункта 1.2
договора следует, что земельный
участок принадлежит продавцу на праве
собственности, на момент заключения договора в ЕГРН ограничения (обременения)
права не зарегистрированы.
Согласно акту
приема-передачи от 07.02.2025 вышеуказанный земельный участок передан
покупателю (том 1, л.д. 13).
Право собственности
Халимова А.А. на данный участок зарегистрировано 17.02.2025 и обременено
ипотекой сроком действия с 17.02.2025 до
05.01.2029.
Вышеприведенные
обстоятельства рассматриваемых правоотношений сторонами не оспариваются.
Также по делу
установлено, что часть земельного участка, являвшегося предметом договора
купли-продажи, переданного покупателю Халимову А.А., подлежит изъятию согласно
утвержденным проектам планировки территории (ППТ) и межевания территории (ПМТ)
микрорайона «Зенит». Однако, продавец Шаповалов А.Г., которому не могло быть
неизвестно о вышеуказанных обстоятельствах, не уведомил покупателя о том, что
на приобретенный им участок распространяется режим с обозначенными изъятиями.
Как следует по делу,
на обращение Халимова А.А. в интернет-приемную
на сайте администрации МО «Мирновское сельское поселение» о
предоставлении информации о наличии либо отсутствии обременений на земельный
участок с кадастровым номером *** 13.03.2025 ему дан ответ, согласно которому
распоряжением Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 20.12.2022 №3141-од «Об утверждении документации по планировке территории,
расположенной в южной части кадастрового квартала *** в границах села
Архангельское МО «Мирновское сельское поселение»» утверждены проект
планировки территории и проект межевания
территории микрорайона «Зенит» села Архангельское.
Согласно данным
распоряжениям также утверждена экспликация
земельных участков, подлежащих
частичному либо полному изъятию.
Заявленный по делу
земельный участок площадью 1171 кв.м с кадастровым номером *** включен в
экспликацию земельных участков, согласно которой площадь изъятия земельного
участка составляет большая ее часть - 702 кв.м, с целью использования по
проекту: улично-дорожная сеть.
Вышеуказанное
Распоряжение Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, а так же ППТ и ПМТ микрорайона «Зенит» размещены на официальном сайте
администрации МО «Мирновское сельское поселение» Чердаклинского района
Ульяновской области в разделе «Градостроительная деятельность. Проекты
планировки территории и проекты
межевания территории», о чем продавец не
мог не знать.
Согласно поступившей
из МУ администрация МО «Мирновское сельское поселение» информации (том 1, л.д.
25-26) 17 земельных участков общей площадью 2500 га, относящиеся к категории
земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования «для
сельскохозяйственного производства», на основании Постановлением Правительства
Ульяновской области №98-11 от 18.03.2010 были включены в границы населённого
пункта село Архангельское муниципального образования «Мирновское сельское
поселение» Чердаклинского района Ульяновской области с одновременным изменением
вида разрешённого использования земельных участков, на вид «для комплексного
освоения в целях жилищного строительства». После внесения изменений в
генеральный план, правила землепользования и застройки муниципального
образования «Мирновское сельское поселение», собственник земель произвёл замену
территориальной зоны участков на «земли населенных пунктов» и вида разрешенного
использования «комплексное освоение в целях жилищного строительства». Затем,
собственник разделил большие участки на малые без проектов планировки в
нарушение ст.42 Градостроительного Кодекса РФ действующего в тот момент п.9
(Проект планировки территории является основой для разработки проектов
межевания территорий). На основании предоставленных материалов кадастровых
работ кадастровая палата произвела регистрацию вновь образованных участков.
Других действий связанных с мероприятиями по комплексному освоению земельных
участков, расположенных в кадастровом квартале 73:21:030701, собственник не производил.
Собственник
земельных участков для размещения школьных, дошкольных учреждений, объектов спорта, культуры,
торговли, производства, дорожной, коммунальной деятельности, инженерных
инфраструктур не предусматривал и не отводил земельные участки для данных нужд;
ширина земельных участков, обозначенных их собственником в качестве улиц,
установлена меньше нормативной.
В
соответствии с поручениями Правительства на данный массив была разработана проектная документация и в последующем в
2022 утверждены проект планировки
территории и проект межевания территории и экспликация земельных участков,
подлежащих частичному либо полному изъятию под объекты инженерной инфраструктуры.
По данному
проекту земельный участок истца подпадает под частичное изъятие для улично-дорожной сети.
Согласно
экспликации земельных участков, подлежащих
изъятию (этап 1) (приложение №1 к
распоряжению Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 20.12.2022
№3141-од «Об утверждении документации по
планировке территории, расположенной в южной части кадастрового квартала *** в
границах села Архангельское МО «Мирновское сельское поселение») под номером ***
(л.д. 225 т.1) изъятию под улично-дорожную сеть подлежит 702 кв.м из земельного
участка общей площадью 1171 кв.м с кадастровым номером ***. В качестве
собственника указана Шаповалова О.Г. – бывший собственник всего массива
земельных участков.
Верно оценив
установленные по делу фактические обстоятельства, представленные в суд
доказательства, суд первой инстанции с учетом требований названных норм права,
а также исходя из фактических обстоятельств дела, пришел к правильному выводу
об обоснованности заявленного по делу иска.
Оснований не
соглашаться с вышеприведенными выводами районного суда не имеется.
Доводы, приведенные
представителем ответчика в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не
могут повлечь отмену решения суда.
В соответствии со
ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с п. 3 ст.
123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип
состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон,
каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как
на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено
федеральным законом.
Вопреки требованиям
названных ном процессуального права, стороной ответчика не были представлены в
суд допустимые законом доказательства, указывающие на то, что при заключении
оспариваемой сделки продавцом была доведена до покупателя вся необходимая
информация по объекту сделки.
Доводы, приведенные
представителем ответчика в апелляционной жалобе, о том, что при заключении
спорного договора ответчик (продавец) предоставил истцу (покупателю) всю
имеющуюся у него информацию относительно продаваемого земельного участка, а
также в той части, что истец имел возможность до заключения оспариваемой им
сделки, проявив должную степень осмотрительности, получить необходимые сведения
о наличии зон изъятия на территории расположения приобретаемого им объекта
недвижимости, были предметом рассмотрения дела суда первой инстанции.
Данным доводам, как
и предположению ответчика о возможном получении истцом компенсации за долю
изымаемого участка была дана надлежащая правая оценка.
Таким образом, суд
правильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, дал
им надлежащую оценку, постановил законное и обоснованное решение.
Нарушений норм
материального и процессуального права, которые привели или могли привести к
неправильному разрешению данного дела (в том числе и тех, на которые имеются
ссылки в апелляционной жалобе), судом не допущено.
В силу изложенного,
оснований к отмене решения суда по доводам, приведенным представителем
ответчика в апелляционной жалобе, не имеется.
Вместе с тем, довод
автора жалобы о необходимости внесения дополнений в решение суда в части
восстановления права собственности на спорный объект за его правообладателем,
заслуживает внимания.
По смыслу положений части 5
статьи 198, статей 199
- 202
ГПК РФ, резолютивная часть решения суда должна содержать исчерпывающие выводы,
в связи с чем, в ней должно быть четко и понятно сформулировано, что именно
постановил суд, кто, какие конкретно действия и в чью пользу обязан
предпринять; должны быть разрешены судом и остальные вопросы, указанные в
законе, с тем, чтобы решение не вызывало споров при исполнении.
Исходя из того, что
решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его
резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из
установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств (пункт 11
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении»).
В силу требований
статьи 13
ГПК РФ об обязательности судебных постановлений, статьи 210
ГПК РФ об исполнении решения суда во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися
в данном постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, решение
суда должно быть исполнимым, соответственно, резолютивная часть решения суда
подлежит дополнить указанием на то обстоятельство, что данное решение
Чердаклинского районного суда Ульяновской области от 22.05.2025 является
основание для внесения изменений в ЕГРН о прекращении права собственности за
истцом Халимова А.А. на заявленный по делу земельный участок с кадастровым
номером *** и о восстановления права собственности на этот участок за
ответчиком - индивидуальным предпринимателем Шаповаловым А.Г.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Чердаклинского районного суда
Ульяновской области от 22 мая 2025 года оставить без изменения, а апелляционную
жалобу представителя
индивидуального предпринимателя
Шаповалова Алексея Геннадьевича – Тышкевича Геннадия Владимировича – без
удовлетворения.
Дополнить
резолютивную часть решения суда абзацем следующего содержания:
решение
Чердаклинского районного суда
Ульяновской области от 22 мая 2025 года является основание для внесения
изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права
собственности Халимова Артура Азатовича на земельный участок, площадью 1171
кв.м, с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: *** и о
восстановления права собственности на этот участок за индивидуальным
предпринимателем Шаповаловым Алексеем Геннадьевичем
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через
Чердаклинский районный суд Ульяновской
области.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 27.10.2025
