Дело № 3а-122/2025
73OS0000-01-2025-000179-40
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 ноября 2025
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
Карповой Надежды Владимировны к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Карпова Н.В.
обратилась в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки (далее также ОГБУ «БТИГКО») и Министерству имущественных
отношений и архитектуры Ульяновской области (на основании указа Губернатора
Ульяновской области от 07 августа 2025 года № 65 с 01 сентября 2025 года
переименовано в Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области) о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 03
июня 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания конторы с
кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости 1 116 997 руб. 32 коп., определенной отчетом об оценке №*** от 15 апреля 2025 года, составленным ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.).
Требования
мотивировала тем, что является собственницей указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания определена в размере 11 358 456 руб. 33 коп. по
состоянию на 22 июля 2020 года. Вместе
с тем согласно отчету об оценке №*** от
15 апреля 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), рыночная стоимость здания по состоянию на 20 ноября 2024 года составила
1 116 997 руб. 32 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке Карпова Н.В. обращалась в ОГБУ
«БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 03 июня 2025 года в
удовлетворении её заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
Карпова Н.В. не согласна.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ООО «Многопрофильный
деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрацию МО «Тереньгульский район»
Ульяновской области.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель административного истца Мосорук В.А. уточнила
исковые требования в части размера рыночной стоимости здания: просила
установить кадастровую стоимость здания, равной его рыночной стоимости
1 228 705 руб., определенной заключением судебной экспертизы.
В судебное заседание
участники процесса не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены
надлежащим образом. Просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В письменном отзыве
на административный иск представитель ОГБУ «БТИГКО» просил отказать в его
удовлетворении, указывая на законность принятого учреждением решения и
отсутствие в административном иске обоснование незаконности решения.
Указал, что отказ в
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности
повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение.
Считает невозможным
установление рыночной стоимости объекта недвижимости в судебном порядке,
поскольку первоначальным предметом спора являлся не отчет, представленный
заявителем, а оспаривание действий бюджетного учреждения. Определение новой
рыночной стоимости не являлось предметом рассмотрения в учреждении,
соответственно, вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
не может быть разрешен в судебном порядке.
В дополнительных
пояснениях указал, что проведенной по делу судебной экспертизой подтверждено
несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке
требованиям законодательства об оценочной деятельности и наличия в нем
нарушений, указанных в решении Учреждения.
В отношении расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
арифметических ошибок не выявлено. Иных замечаний не имеется (л.д. 69 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В силу статьей
399-401 Налогового Кодекса РФ физические лица являются плательщиками налога на
имущество. Объектом налогообложения являются, в том числе здания.
В соответствии со ст. 403 НК налоговая база
определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая
стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая
применению с 01 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Карпова Н.В. является собственницей
здания конторы с кадастровым номером ***, площадью 569,1 кв.м, расположенного
по адресу: *** (л.д.11-13 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года в рамках
очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января
2023 года в размере 21 738 927 руб. 97 коп. Дата начала применения указанной кадастровой
стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 164 т.1, л.д. 66 т.2).
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 15 апреля 2025 года, выполненному оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная
стоимость здания конторы с кадастровым
номером *** по состоянию на 20 ноября 2024 года составила 1 116 997
руб. 32 коп.
Поскольку налог на
имущество подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, соответственно,
разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости затрагивает права
административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 05 мая 2025 года Карпова Н.В. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет № *** об
оценке недвижимости от 15 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость здания склада с кадастровым номером *** по
состоянию на 20 ноября 2024 года составила
1 116 997 руб. 32 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 03 июня 2025 года № *** по
результатам рассмотрения указанного заявления Карповой Н.В. было отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.30-34 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом № *** от 15 апреля 2025 года об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об
оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр. 79-81 отчета об оценке указано, что оценщик принял
решение отказаться от применения в рамках данного отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения
его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для
определения этих затрат на основании различных методов используются
специализированные справочники оценщика (например, «Ko-Инвест» или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и
ограничения оценки. В соответствии с п.24 «а» ФСО №7, утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611: «затратный подход
рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков,
застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом
оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении
возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено
назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для
определения стоимости объекта оценки, принимая во внимание ее достоверность,
надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут
включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что
оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не
состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик
получает все необходимые документы от собственника- заказчика объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр. Аргумент оценщика об отсутствии
справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и
доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой
количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых
подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный
диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее
вероятное значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В
соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов
и методов оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений,
устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее достоверные
результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО III.
2.Оценщиком при расчете
стоимости объекта оценки введены так же корректировки на физическое состояние
(износ коммерческой недвижимости) и на наличие и состояние внутренней отделки и
наличие и состав коммуникаций. Корректировка на физическое состояние была
введена согласно исследованиям некоммерческой организации «Ассоциация развития
рынка недвижимости «СтатРиелт» где указано, что коэффициенты на физическое
состояние выражаются отношением цен предложений продажи и аренды зданий и
помещений в зависимости от их технического и функционального состояния (износа
несущих и ограждающих конструкций, инженерных коммуникаций, внутренней и
внешней отделки). Введение отдельной понижающей корректировки на состояние
внутренней отделки и наличие и состав коммуникаций в отчете об оценке не
обосновано.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
3.Оценщиком на стр. 48 - 52
отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости коммерческого
назначения (административной (офисной) недвижимости) наиболее сопоставим с объектом
оценки в том числе по назначению - административно - офисная недвижимость, при
этом:
- Предложение
№1/Аналог №1 — ***. На странице 48 отчета указана стоимость здания (Предложение
№1/Аналог №1) в размере 440 000 руб. (по состоянию на 10 июня 2024 года) согласно скриншоту объявления на
странице 186 отчета. В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной
кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и
накопление о данных рынка недвижимости. Согласно проведенного ОГБУ «БТИГКО»
анализа данных о рынке недвижимости установлено, что стоимость Предложения
№1/Аналог №1 по состоянию на 11 ноября 2024 года составила - 770 000 руб. (***) Использование объявления по состоянию на 10 июня
2024 года говорит об использовании неактуальной информации, неполных сведений,
несоблюдения принципа достоверности в части проверки изменения цены предложения
в допустимый срок экспозиции, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость
предложения №1/Аналог №1 по состоянию на 10 июня 2024 года является
неактуальной на дату оценки (20 ноября 2024 года) и приводит к искажению
расчета рыночной стоимости оцениваемого помещения. При использовании сведений,
размещенных в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «БТИГКО» http://gko73.ru/, следует обращать внимание на дату размещения предложений согласно
скриншоту, а также использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного
объявления.
- Предложение №6/Аналог №6,
адрес: *** - согласно тексту объявления к продаже представлен дом из бывшего
детского сада для личного хозяйства. Данное Предложение/Аналог не сопоставим с
объектом оценки по назначению. Обоснование использования данного аналога в
отчете об оценке отсутствует.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.3 п.5 ФСО V.
Оценивая
правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 15 апреля 2025 года, выполненного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии
отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 01 ноября 2025 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***)
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 15 апреля 2025 года экспертом выявлены:
1)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не
повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений,
утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при
Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования – нарушение пп.9 п.
7 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
2)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет
к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки: а именно:
-
по аналогу № 1 применена неактуальная информация относительно цены аналога. В
отчете указана цена в размере 440 000 руб., при этом по данным https://архивоценщика.рф/ цена предложения на дату 30 октября 2024 года,
ближайшую к дате оценки 20 ноября 2024 года, составила 775 000 руб.
-
в цену аналогов введены две корректировки на физическое состояние объектов и
внутреннее состояние объектов по данным Справочно-аналитической системы
Статриелт, согласно которой коэффициенты на физическое состояние выражаются
отношением цен предложений продажи и аренды зданий и помещений в зависимости от
их технического и функционального состояния (износа несущих и ограждающих
конструкций, инженерных коммуникаций, внутренней и внешней отделки). То есть,
при условии одинаковой степени износа как внешней, так и внутренней отделки
объектов, внесение двойной корректировки необоснованно.
Факты,
указанные экспертом в п. 2, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона № 135-ФЗ; п. 22 «д», «е» ФСО № 7, п. 9 ФСО V.
3)
В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, эксперт считает:
-
по п. 1 решения – нарушение отсутствует;
-
по п. 2 решения – нарушено частично;
-
по п. 3 решения – нарушено частично.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 15 апреля 2025 года, является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную
стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 ноября 2024 года, которая
составила 1 228 705 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта
оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы, суду представлено не было.
Представителями
административного истца и административного ответчика указанное заключение
эксперта и его выводы не оспариваются.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы № *** от 01 ноября 2025 года выполнено экспертом ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей
правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё
соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной
ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом
заключения недопустимым доказательством не имеется.
Суд приходит к выводу,
что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте оценки с
указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация
о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли
частично свое подтверждение выявленные
ОГБУ «БТИГКО» нарушения в отчете № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 15 апреля 2025 года, составленном оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 03 июня 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной
экспертизы, и с учетом этого считает необходимым установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания конторы с
кадастровым номером ***, площадью 569,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию
на 20 ноября 2024 года, в размере 1 228 705 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрено, что для
целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о
кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, по котором ОГБУ «БТИГКО»
принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано Карповой Н.В.
в Учреждение 05 мая 2025 года, установленная
судом кадастровая стоимость здания подлежит применению с 01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Также суд отмечает,
что Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области надлежащим ответчиком не является, в
связи с чем в удовлетворении требований к нему следует отказать.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Карповой Надежды Владимировны к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» и Министерству имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития о признании незаконным решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» учреждения № *** от 03 июня 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 15 апреля 2025
года, составленным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания склада с
кадастровым номером ***, площадью 569,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию
на 20 ноября 2024 года, в размере
1 228 705 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова
Т.П.
Решение изготовлено
01 декабря 2025 года.
