73OS0000-01-2025-000099-86
Дело № 3а-87/2025
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
10 ноября 2025 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при секретаре
Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-87/2025 по административному иску
Скурлыгиной Елены Александровны к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости,
установил:
Скурлыгина Елена
Александровна обратилось в суд с
административным иском, уточненным в процессе судебного разбирательства, к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее по тексту также
ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
Скурлыгина Е.А.
является собственником здания с характеристиками: нежилое здание, 1967 года
завершения строительства, площадью 181 кв.м, кадастровый номер объекта ***,
расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость здания определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
5 630 823 рубля 12 копеек, дата начала применения ее с 1 января 2025
года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости от 16 декабря 2024 года № ***,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 20 октября 2024 года составила
1 891 427 рублей 93 копейки.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от 26 февраля
2025 года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Министерство имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, публично-правовая компания
«Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области, администрация Муниципального
образования «Базырносызганский район» Ульяновской области, общество с
ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов
М.П.
Определением суда от
25 апреля 2025 года из числа заинтересованных лиц исключены: ***.
Определением суда
от 08 августа 2025 года из числа
заинтересованных лиц исключен ***.
В судебном заседании
представитель административного истца по доверенности Базунова Е.В. административные исковые требования полностью
поддержала, с учетом уточнения, привела вышеуказанные доводы. Заключение судебных экспертиз не
оспорила.
В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился,
извещен. В представленном ранее отзыве просил отказать в удовлетворении
иска, так как оспариваемое решение
учреждения является правильным, а отчет, представленный оценщиком, не
соответствует требованиям законодательства. Заключение дополнительной
судебной экспертизы не оспаривается.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр»
в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении
административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение суда.
Представители других заинтересованных
лиц в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также
– КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц,
участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Заслушав участника процесса, исследовав и
оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399
Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог
на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье 400 НК РФ,
налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом
собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в
соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется
в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи
403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения
вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной
кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Определение кадастровой стоимости
осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости,
включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями
о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная
кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской
Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3
настоящей статьи.
В силу части 3 статьи 11 Федерального закона
от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ, в случае отсутствия в
Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года
проведения государственной кадастровой оценки отдельных сведений об объекте
недвижимости, определенных порядком формирования и предоставления перечней
объектов недвижимости, в отношении такого объекта недвижимости государственная
кадастровая оценка не проводится.
Частью 4 этой же статьи регламентировано, что
очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с
года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих
видов объектов недвижимости, указанных в части 1
настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим
исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения -
через два года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом Верховного
Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
Скурлыгина Е.А.
является собственником здания с характеристиками: назначение - нежилое,
наименование - нежилое здание, площадью 181 кв.м, кадастровый номер объекта ***,
расположенного по адресу: ***.
1967 год завершения строительства.
Право собственности
зарегистрировано 02.12.2021 на основании договора купли-продажи недвижимости от
26.11.2021.
Изложенное
подтверждается выпиской об основных
характеристиках и зарегистрированных правах на здание (т.3, л.д. 43-45).
Указанный объект
расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
1866 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования: для существующих складов и административного здания.
Собственником
земельного участка является Скурлыгина
Е.А., право собственности
зарегистрировано 20.03.2023 (т.1, л.д. 180-183).
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
5 630 823 рубля 12 копеек, дата начала применения ее с 1 января 2025 года (т.3,
л.д. 58).
Данная кадастровая
стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в
Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области
зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест».
Указанная
кадастровая стоимость действовала на дату обращения истца в суд с данным иском
(31 марта 2025 года), на настоящее время является действующей (т.3, л.д. 60).
В соответствии с пунктом 15
статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления
его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные
в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения
сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в
случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие
установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой
стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть
учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в
качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость,
являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для
целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
Разъяснения,
изложенные в абзацах 1 и 2 пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда
Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости», даны со ссылкой на положения пункта 7
статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой
деятельности», которые утратили силу.
Вместе с тем частью
6 статьи 7 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» также предусмотрено, что сведения, содержащиеся в
Едином государственном реестре недвижимости, подлежат постоянному хранению, их
уничтожение и изъятие не допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся
в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения
сохраняются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих
при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости»).
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности
(часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года
№ 269-ФЗ «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих
лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в
отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или
муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей
статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном
отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).
Как разъяснено в
Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021),
утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам ст. 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10
и 11
Федерального закона № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного
учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна
определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об
установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке
административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное
бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки».
Согласно отчету об
оценке недвижимости от 16 декабря 2024 года № ***, составленному обществом с
ограниченной ответственностью (ООО) «Многопрофильный
деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), рыночная стоимость объекта
недвижимости по состоянию на 20 октября 2024 года составила 1 891 427
рублей 93 копейки (т.1, л.д. 26 -162).
Следуя
установленному законом порядку, представитель истца обратился 31.01.2025 в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 26 февраля 2025 года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об
оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. Оценщиком на
страницах 85-87 отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться
от применения в рамках данного отчета затратного подхода.
Затратный подход
основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого
объекта недвижимости в его текущем состоянии или воспроизведения его
потребительских свойств, соответствуют стоимости этого объекта. Для определения
этих затрат на основании различных методов используются специализированные
справочники оценщика (например, «Ко-Инвест» или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно пункту 2
ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех
подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при
применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику
необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости,
достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения
оценки.
В соответствии с
подпунктом «а» пункта 24 ФСО №7,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611,
затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости -
земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или
объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых
помещений.
Объектом оценки
является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении
возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено
назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки
оценщик собирает информацию, достаточную для определения стоимости объекта
оценки, принимая во внимание ее достоверность, надежность и существенность для
цели оценки. Способы получения информации могут включать составление запросов к
информированным источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр
объекта оценки, интервью, поиск рыночной информации из различных источников.
Обоснование отказа
от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет достоверных
сведений о технических характеристиках объекта не состоятельно, поскольку при
подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все необходимые
документы от собственника-заказчика объекта недвижимости, а также выезжает на
осмотр.
Аргумент оценщика об
отсутствии справочных материалов для проведения оценки несостоятелен.
В соответствии с
пунктом 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта оценки затратным
подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета от затратного
подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами
приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа
и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать один из
результатов, полученных при использовании методов и подходов, для определения
итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в
результате обобщения и сопоставления между собой количественных результатов
расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке (доходного,
сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон стоимости
недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное значение -
итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с пунктом 3
ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов и методов оценки
оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы и
методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты.
Согласно пункту 28
ФСО №7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с
применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки
этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе
проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункта 2 ФСО V, пунктов 10, 11 ФСО III.
2. Оценщиком на
страницах 108-109, 127 информация о доли площади каждого этажа объектов
аналогов не подтверждена.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», пункт 8 ФСО VI.
3. Оценщиком на
страницах 56-59 отчета об оценке приведены предложения по аренде недвижимости
коммерческого назначения наиболее сопоставимых с объектом оценки, при этом
диапазон стоимости рассмотренных оценщиком предложений составляет от 270 до 850
рублей за кв.м. В соответствии с пунктом
5 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно проведенному
ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с
июня 2023 года по октябрь 2024 года (срок экспозиции, указанный в отчете) на
рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 3 предложений по
аренде недвижимости коммерческого назначения в диапазоне стоимости от 900 до
1093 рублей за кв.м.: ***.
Предложения в данном диапазоне не рассмотрены
оценщиком. Данная информация содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО»:
https://gko73.ru/ во вкладке «Информация о рынке недвижимости». В соответствии
с подпунктом 3 пункта 7 ФСО V при проведении анализа цен предложений следует
учитывать соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с
другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен
предложения.
Нарушены требования
пункта 11 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО V.
4. Оценщиком на
страницах 51-55 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости
коммерческого назначения, наиболее сопоставимые с объектом оценки, при этом
диапазон стоимости рассмотренных оценщиком предложений составляет от 1452,00 до
35511,36 рублей за кв.м. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона о
государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление данных о рынке недвижимости. Согласно проведенному
ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что в период с
июня 2023 года по октябрь 2024 года (срок экспозиции, указанный в отчете) на
рынке были представлены дополнительно к рассмотренным не менее 7 предложений по
продаже недвижимости коммерческого назначения в диапазоне стоимости от 25555,56
до 55555,56 рубля за кв.м.: ***.
Данная информация
содержится на официальном сайте ОГБУ «БТИГКО» https://gko73.ru/ во вкладке
«Информация о рынке недвижимости». В соответствии с подпунктом 3 пункта 7 ФСО V
при проведении анализа цен предложений следует учитывать соответствие цены
аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке,
избегая завышенных или заниженных цен предложения.
Нарушены требования
пункта 11 ФСО № 7, подпункта 3 пункта 7 ФСО V.
5. Оценщиком на
страницах 107, 109 и 126, 128 отчета об оценке введены корректировки на
«материал стен» и «этаж расположения». Расчет значения данных корректировок
произведен согласно данным Плана объекта недвижимости от 01.04.2024. В
соответствии с данным планом общая площадь здания составляет 209,2 кв.м,
материал стен - кирпич, дерево. Согласно Выписке из ЕГРН от 16.12.2024. ***
общая площадь здания 181 кв.м, материал стен
- кирпич. Согласно данным осмотра (фотоматериал), приведенным оценщиком
на страницах 19-30 отчета установить материал стен - дерево для объекта оценки
не предоставляется возможным.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального
закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по этим
основаниям административным истцом решение ОГБУ
«БТИГКО» не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
При этом суду
надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости,
требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к
оценщикам.
В частности, исходя
из положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании
гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств,
подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не
является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может
расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ).
В случае
возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности
определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона
от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного здания в размере
рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости,
то судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», из которой следует, что при признании
решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным
отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения
дополнительной судебной экспертизы № ***
от 3 октября 2025 года, составленного Федеральным бюджетным учреждением
Ульяновской лабораторией судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации, следует, что отчет об оценке
недвижимости от 16 декабря 2024 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный
деловой центр» (оценщиком Цыплов М.П.), не соответствует требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
- Аналог № 5 по
продаже объектов согласно фотоматериалам в объявлении требует проведения
капитального ремонта или реконструкции здания.
Имеет признаки
условно-удовлетворительного состояния.
При этом оценщиком
по состоянию здания и состоянию отделки аналог 5 приравнен к объекту оценки,
корректировки не внесены.
Этим нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктов «д», «е»
пункта 22 ФСО № 7.
Указано, что
нарушения имеют существенный характер.
Экспертом
установлено, что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на
величину итоговой стоимости объекта оценки:
- В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций,
одобренных советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.
Имеется нарушение подпункта 9
пункта 7 ФСО VI, согласно которому в отчете об оценке должны содержаться
следующие сведения: методические
рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных
федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности
при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных
методических рекомендаций.
Нарушения, указанные в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
- по пункту 5
(частично) решения – нарушения имеются;
- по пунктам 1,2,3,4 решения – нарушения не выявлены.
В связи с несоответствием
отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям
законодательства экспертом определена рыночная стоимость объекта недвижимости –
здания с характеристиками: назначение - нежилое, наименование - нежилое здание,
площадью 181 кв.м, кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2024 года в размере
2 039 832 рубля.
Заключение
дополнительной судебной экспертизы не вызвало у сторон по данному делу каких-либо замечаний.
Это заключение было
подготовлено во исполнение определения суда от 13.08.2025. Определение было вынесено
в связи с тем, что заключение судебной
экспертизы от 25 июня 2025 года № ***, выполненное экспертом Федерального
бюджетного учреждения Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации ***., было неполным
и неясным.
Так, согласно пункту
10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» для
определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах,
к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие
виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Таким образом,
определение сегмента рынка является обязательным этапом в определении рыночной
стоимости объекта оценки.
В соответствии со
статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное
толкование или вводить в заблуждение.
При этом заключение
первоначальной судебной экспертизы выявило наличие ошибок и неясностей,
допущенных экспертом при анализе аналогов, сегмента объекта оценки.
Данные замечания
экспертом были устранены при подготовке заключения дополнительной экспертизы.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при соответствии
заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в
качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
дополнительной судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение является
ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность заключения судебной экспертизы, не
представлено.
В пункте 19
Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28
«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании
результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено
внимание на то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также
величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на
административном истце (часть 5
статьи 247 и часть 1
статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации).
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» отчет об оценке недвижимости от 16 декабря
2024 года № ***, составленный обществом с ограниченной ответственностью (ООО)
«Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствовал
требованиям законодательства об оценочной деятельности, имеющиеся в отчете
нарушения повлияли на определение итоговой рыночной стоимости объекта оценки,
то суд приходит к выводу о том, что не имеется
оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконными решения областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № ***
от 26 февраля 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости в
размере рыночной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый
учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой
стоимости.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом
этого считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости
- здания с характеристиками: назначение - нежилое, наименование - нежилое
здание, площадью 181 кв.м, кадастровый номер объекта ***, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2024 года
в размере 2 039 832 рубля, подлежащую применению с 1 января 2025
года.
Доводы представителя
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО», ранее изложенные в письменных
возражениях, суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая
стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости,
определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения этого учреждения
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №
237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», предусматривающих право заявить в суд одновременно с
требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке
возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по требованию об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере,
равном его рыночной стоимости.
Данное требование
не носит самостоятельного характера, является производным.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования
Скурлыгиной Елены Александровны к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» удовлетворить частично.
В удовлетворении административных исковых
требований Скурлыгиной Елены Александровны к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным
решения № *** от 26 февраля 2025 года
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с характеристиками:
назначение - нежилое, наименование - нежилое здание, площадью 181 кв.м,
кадастровый номер объекта ***, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 20 октября 2024 года в размере
2 039 832 рубля, подлежащую применению с 1 января 2025 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 21 ноября 2025 года.
