УЛЬЯНОВСКИЙ
ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0021-01-2025-000248-53
Судья Горбачева
Т.Ю.
Дело № 33-4802/2025
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 02
декабря 2025 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Коротковой Ю.Ю.,
судей Тудияровой
С.В., Рыбалко В.И.,
при секретаре
Фионовой О.А.
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя Ураева
Александра Анатольевича – Ильиной Елены Вячеславовны на решение Сенгилеевского
районного суда Ульяновской области от 30.07.2025 по делу №2-1-268/2025, по
которому постановлено:
исковые требования
Матюнина Ильи Сергеевича к Ураеву Александру Анатольевичу о расторжении
договора купли-продажи земельного участка, взыскании уплаченных денежных
средств удовлетворить.
Расторгнуть договор
купли – продажи земельного участка от 04.02.2025, заключенный между Матюниным
Ильей Сергеевичем и Ураевым Александром Анатольевичем.
Прекратить право
собственности Матюнина Ильи Сергеевича на земельный участок с кадастровым
номером ***, расположенный по адресу: ***, возвратив в собственность Ураева
Александра Анатольевича.
Взыскать с Ураева
Александра Анатольевича в пользу Матюнина Ильи Сергеевича денежные средства,
уплаченные по договору купли – продажи земельного участка от 04.02.2025, в
размере 2 540 000 руб., а также расходы по оплате государственной
пошлины в размере 3000 руб.
Заслушав доклад
судьи Тудияровой С.В., объяснения Ураева А.А., его представителя – адвоката
Ильиной Е.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения представителя Матюнина
И.С. – Малафеева А.А., возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Матюнин И.С. обратился в суд с иском к Ураеву А.А. о
расторжении договора купли-продажи
земельного участка, взыскании
уплаченных денежных средств.
Требования мотивировал тем, что 04.02.2025 он приобрел у ответчика земельный участок с
кадастровым номером ***,
расположенный по адресу: ***, за
2 540 000 руб.
После получения документов о переходе права
собственности он обратился к землеустроителю для проведения разбивки земельного
участка с целью его максимального использования и планирования строительства. При проведении
планирования земельного участка выяснилось, что его пересекает подземный
газопровод высокого давления и установлены охранные зоны, что
практически на 1/3 часть не
позволяет использовать земельный участок, нарушает права собственника. Ответчик
не уведомил его о наличии данного обременения. Отсутствовали указанные сведения и
в выписке о характеристиках земельного участка, а также в договоре
купли-продажи.
Считает, что при заключении договора
купли-продажи земельного участка ответчиком была предоставлена ложная
информация об отсутствии обременений земельного участка, указанные
обстоятельства являются существенными и влияющими на решение покупателя о покупке
данного земельного участка.
Просил расторгнуть договор купли-продажи указанного
земельного участка от 04.02.2025; прекратить
право собственности Матюнина И.С. на указанный земельный участок;
восстановить право собственности Ураева
А.А. на спорный земельный участок;
взыскать с Ураева А.А. в свою пользу денежные средства, уплаченные за земельный
участок, в размере 2 540 000 руб., а также расходы по уплате
государственной пошлины 3000 руб.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены ООО «Газпром газораспределение
Ульяновск», ООО «Газпром межрегионгаз Ульяновск», Управление Росреестра по
Ульяновской области, Филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, МУ
администрация МО «Сенгилеевский район» Ульяновской области, МУ администрация МО
«Тушнинское сельское поселение» Сенгилеевского района Ульяновской области, АО
«Цемрос», Шумилов А.П., Минеев В.Г., Ильин А.В., Ильина Л.В., Ильин Ю.А.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Ураева А.А. – Ильина Е.В. не соглашается с решением суда,
просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении
заявленных требований в полном объеме.
Доводы жалобы мотивированы тем, что решение
суда является необоснованным, вынесено с нарушением норм материального права,
выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Указывает на то, что Матюнин И.С. всю жизнь
проживает в с.Тушна Сенгилеевского района, где расположен спорный земельный
участок. Соответственно ему известно расположение инфраструктуры данного села.
При заключении договора купли-продажи земельного участка он неоднократно
приезжал с целью детального осмотра данного земельного участка. Ураев А.А. до
заключения договора купли-продажи предоставил истцу все необходимые документы
для ознакомления. Истец имел возможность подробно с ними ознакомиться.
Сам Ураев А.А. не знал о том, что по его
земельному участку проходит подземный газопровод, никаких обозначений, что по
нему проходят какие-то трубы, собственник газопровода не устанавливал.
Какие-либо ограничения в его правоустанавливающих документах отсутствовали.
Кроме того, ответчик, приобретая спорный земельный участок по договору от 16.07.2020,
также не был поставлен в известность, что на нем имеется охранная зона
газопровода.
Считает, что у истца была возможность до
заключения договора обратиться к ответчику, с предложением уточнить все
характеристики объекта с привлечением специалистов в области
землеустроительства.
Истец при проявлении должной степени
разумности и осмотрительности имел возможность правильно установить физические
характеристики на местности приобретенного участка. Доказательств отказа
ответчика – продавца земельного участка в оказании покупателю такого содействия
непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность, в
материалы дела не представлено.
Кроме того, охранная зона на спорном
земельном участке составляет всего 8,68%, что позволяет пользоваться земельным
участком в соответствии с его назначением. В связи с чем вывод суда, что истец
не может использовать земельный участок по назначению, не соответствует
фактическим обстоятельствам дела. Никаких наружных газопроводов на момент
заключения договора на спорном земельном участке не было.
Все существенные условия были оговорены в
договоре купли – продажи между истцом и ответчиком. По всем условиям они пришли
к соглашению. Доказательств того, что ответчик существенно нарушил условия
договора, суду не представлено.
Считает, что судом необоснованно взысканы с
ответчика денежные средства, уплаченные по договору купли – продажи земельного
участка в большем размере, чем было согласовано сторонами.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация муниципального
образования Тушнинского сельского поселения Сенгилеевского района Ульяновской
области просит рассмотреть апелляционную жалобу на усмотрение суда.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело
в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени
судебного разбирательства надлежащим образом.
На основании ч.1 ст.327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, поступившего отзыва на жалобу, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом
установлено и из материалов дела следует, что 04.02.2025 между Ураевым А.А.
(продавец) и Матюниным И.С. (покупатель) был заключен договор купли – продажи
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенногго по адресу: ***
(т.1 л.д. 9-10, 182).
Согласно
п.3 договора продавец продал вышеуказанный земельный участок, принадлежащий ему
на праве собственности, за 500 000 руб. Денежная сумма в размере
500 000 руб. оплачена покупателю из наличных средств до подписания
настоящего договора купли – продажи.
В
соответствии с распиской от 04.02.2025 Ураев А.А. получил от Матюнина И.С.
денежную сумму в размере 2 000 000 руб. за проданный им земельный
участок без строений, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное
использование – для ведения личного подсобного хозяйства, общая площадь
2 810+/-18,55 кв.м, адрес: *** кадастровый номер ***. В расписке указано,
что договор купли – продажи считается исполненным, претензий по расчету к
Матюнину И.С., Ураев А.А. не имеет (т.1 л.д.11).
Из
договора о задатке при купле – продаже земельного участка от 20.01.2025
следует, что Ураев А.А. в обеспечение исполнения обязательств в соответствии с
предварительным договором купли – продажи, получил от Матюнина И.С. в счет
оплаты спорного земельного участка сумму в размере 40 000 руб. (т.1
л.д.12-13).
Согласно
п.2 договора о задатке стороны договорились, что стоимость указанного
земельного участка составляет 2 540 000 руб. (т.1 л.д.12). Данный договор действителен с момента
подписания и заключен по 28 февраля 2025 года включительно (п.3).
Согласно
выписке из ЕГРН от 02.03.2022, имевшейся у истца на момент заключения указанной
сделки, земельный участок с кадастровым номером ***, относится к категории
земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для
ведения личного подсобного хозяйства, в отношении земельного участка каких-либо
ограничений прав и обременений объекта недвижимости не зарегистрировано. Право
собственности на приобретенный Ураевым А.А. земельный участок на основании
договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2020 было зарегистрировано в
установленном законом порядке 02.03.2022, что подтверждается выпиской из ЕГРН,
из которой также следует, что каких-либо ограничений прав и обременений объекта
недвижимости не зарегистрировано (т.1 л.д.17-20).
После
совершения оспариваемой сделки истцу стало известно о том, что спорный
земельный участок обременен газопроводом.
В
материалы дела представлена выписка из ЕГРН от 27.02.2025 на спорный земельный
участок, согласно которой на весь земельный участок с кадастровым номером ***
установлены ограничения прав, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса
Российской Федерации, срок действия – не установлен. Ограничения,
предусмотренные постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 №878, вид объекта
реестра границ: зона с особыми условиями использования территории; вид зоны по
документу: охранная зона газопровода с кадастровым номером ***, протяженностью
23545 м, расположенного в *** цементный завод; тип зоны– охранная зона
инженерных коммуникаций (т.1 л.д.129-132).
Из
информации, представленной ООО «Газпром межрегионгаз Ульяновск» от 14.07.2025 по
запросу районного суда (л.д.141), следует, что по земельному участку с
кадастровым номером ***, расположенному по адресу: ***, проходит «Межпоселковый
газопровод высокого давления с.Тушна – р.п.Цемзавод Сенгилеевского район»;
газопровод принадлежит ООО «Газпром газораспределение Ульяновск». Согласно акту
законченного строительства газопровод высокого давления введен в эксплуатацию в
июле 1994 года. Для газораспределительных сетей устанавливаются следующие
охранные зоны: вдоль трасс наружных газопроводов – в виде территории,
ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 м с каждой стороны
газопровода. Нормативные расстояния от газораспределительных сетей высокого
давления устанавливаются: 10 м в обе стороны от оси газопровода до фундаментов
зданий и сооружений (т.1 л.д.141).
Из условий договора купли-продажи земельного
участка от 04.02.2025 следует, что продавец гарантировал отсутствие
имущественных прав и претензий в отношении продаваемого участка у третьих лиц,
принял на себя ответственность за все претензии имущественного характера,
гарантировал, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости не
зарегистрировано (т.1 л.д.9-10).
10.03.2025 Матюнин И.С. направил ответчику
претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка
от 04.02.2025 и возврате уплаченных за приобретенный объект недвижимости
денежных средств 2 540 000 руб., которое в добровольном порядке Ураевым А.А.
исполнено не было (т.1 л.д.14-15).
Разрешая исковые требования, суд первой
инстанции, руководствуясь положениями ст.ст.432, 450, 549 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее– ГК РФ), постановлением Правительства РФ от
20.11.2000 №878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей»,
оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, исходил из того, что спорный земельный
участок имеет ограничения в использовании, о которых истцу не было известно при
заключении договора, истец не знал всех качественных характеристик предмета
сделки, не давал согласия на приобретение указанного объекта недвижимости с
имеющимися ограничениями, а собственник участка Ураев А.А., заключая с
Матюниным И.С. договор купли-продажи участка, не уведомил покупателя о наличии
ограничений, указав в договоре купли-продажи об отсутствии сведений об
ограничениях и обременениях в отношении земельного участка, непредставление
информации о наличии указанного обстоятельства имеет существенное значение и
могло повлиять на решение истца о покупке спорного земельного участка, а также
повлиять на стоимость земельного участка, в связи с чем удовлетворил исковые
требования Матюнина И.С. о расторжении договора купли – продажи земельного
участка, взыскании уплаченных денежных средств.
С указанными выводами судебная коллегия
соглашается, считает их верными, исходя из следующего.
В соответствии с п.1 ст.432
ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в
подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям
договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые
названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для
договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по
заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п.1 ст.454
ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь
(товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется
принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п.1 ст.549
ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи
недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный
участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130
ГК РФ).
По общему правилу, продавец обязан передать
покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно
используется (п.2 ст.469
ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не
достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о
том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе
рассчитывать при заключении договора (пп.3 п.2
ст.451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.
В силу п.1 ст.263
ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и
сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на
своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения
градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом
назначении земельного участка (п.2 ст.260).
В соответствии со ст.56
Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по
основаниям, установленным настоящим Кодексом,
федеральными законами.
Могут устанавливаться следующие ограничения
прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми
условиями использования территорий.
Ограничения прав на землю устанавливаются
актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного
самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в пп.1 п.2
настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями
использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.
Ограничение прав на землю подлежит
государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными
законами.
В соответствии ч.1 ст.37
Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Покупатель в случае предоставления ему
продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и
ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о
разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних
земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и
стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли,
которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость
продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние
на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о
предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать
уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного
участка и возмещения причиненных ему убытков (ч.3 ст.37
Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенных норм права в их
взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить
покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке
вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.
При этом наличие ограничений, объективно
существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно
покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное
формирование воли покупателя земельного участка.
В соответствии с п.2 ст.450
ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для
другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на
что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п.1 ст.452
ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при
заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается
существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это
разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на
значительно отличающихся условиях.
Таким образом, наличие ограничений,
объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было
известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на
правильное формирование воли покупателя земельного участка.
Исходя из правил толкования условий договора,
предусмотренных ст.431
ГК РФ, стороны договорились о передаче товара, который не будет обременен
никакими требованиями, притязаниями и иными обстоятельствами, которые
затруднили бы реализацию всех правомочий собственника.
Принимая во внимание, что при заключении
договора купли-продажи, истец разумно предвидеть наступление последствий в виде
ограничений в пользовании участком, как покупатель, не мог, так как в договоре
купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не
было, ответчик, гарантируя, что ограничений в пользовании объектом недвижимости
не имеется, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все возможные
риски, связанные с такой гарантией, что обоснованно было учтено судом первой
инстанции при рассмотрении требований.
Вопреки
доводам стороны ответчика, ссылки на положения ст.460 ГК РФ в решении суда не
имеется, в связи с чем данные доводы являются несостоятельными.
Доводы
жалобы о том, что сторонами было согласовано условие о цене продаваемого
земельного участка в размере 500 000 руб., однако суд взыскал с ответчика
большую сумму, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку как уже
указывалось выше, сторонами первоначально был заключен договор задатка,
согласно которому была определена стоимость спорного участка в размере
2 540 000 руб., из них 40 000 руб. были переданы по данному
договору, 2 000 000 руб. на основании расписки от 04.02.2025, которая
стороной ответчика не оспаривалась, 500 000 руб. были переданы по договору
купли – продажи земельного участка от 04.02.2025 (т.1 л.д.9-13).
Принимая во внимание
изложенное, суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции
соглашается, полагая решение суда верным, соответствующим требованиям закона.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, им дана
надлежащая правовая оценка.
Нарушений норм
материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, судом
первой инстанции не допущено.
Доводы апелляционной жалобы не содержат
правовых оснований к отмене решения суда, поскольку выводы суда не опровергают,
сводятся к субъективному толкованию норм права и переоценке доказательств,
оцененных судом в соответствии со ст.67
ГПК РФ, и не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом
первой инстанции при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и
законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение суда отмене
по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 30 июля 2025 года оставить
без изменения, а апелляционную жалобу представителя Ураева Александра
Анатольевича – Ильиной Елены Вячеславовны – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через
Сенгилеевский районный суд Ульяновской области.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 16 декабря 2025 года.
