УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0001-01-2025-001732-56

Судья Анциферова Н.Л.                                            Дело № 33-59/2026 (33-4562/2025)

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                      03 февраля 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Рыбалко В.И.,

судей Тудияровой С.В., Грудкиной Т.М.,

при секретаре Мустафиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Гулящева Александра Николаевича на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 30 мая 2025 года по гражданскому делу № 2-1498/2025, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Гулящева Александра Николаевича к Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, публично-правовой компании «Фонд развития территории» о взыскании компенсационной выплаты отказать.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения Гулящева А.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

установила:

 

Гулящев А.Н. обратился в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела исковым требованием  к Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, публично-правовой компании (ППК) «Фонд развития территории» о взыскании денежного возмещения.

В обоснование иска указал, что по договору уступки права требования  от          28 ноября 2016 года Забирова Г.Н. передала ему право требования передачи квартиры, строительный № ***, предварительной общей площадью 41,22 кв.м, подъезд № ***, расположенном на земельном участке с кадастровым номером ***.

Застройщиком вышеуказанного многоквартирного жилого дома являлось ЗАО «Строительная корпорация».

Квартира была передана ему застройщиком по акту приема-передачи 31 мая 2017 года.

За счет собственных средств он выполнил в квартире ремонт и с января            2018 года проживает в указанной квартире. 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 июля 2020 года  по делу № А72-14009/2017 ЗАО «Строительная корпорация» признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.

31 марта 2021 года наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09 июня            2021 года права застройщика объекта долевого строительства переданы от                 ЗАО «Строительная корпорация» Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства.

28 декабря 2023 года ППК «Фонд развития территорий» было принято решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников долевого строительства с завершением строительства объекта на выплату гражданам возмещения.

29 октября 2024 года ему было выплачено возмещение в размере                   3 521 424 руб. 60 коп.

С выплаченной суммой он не согласен, полагает ее заниженной.

По его заказу *** был подготовлен отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет: по состоянию на             28 июня 2023 года – 4 421 242 руб. (107 259 руб. 64 коп. за 1 кв.м); по состоянию на                     08 ноября 2024 года – 4 906 325 руб. (119 028 руб. 78 коп. за 1 кв.м). Им понесены расходы на проведение экспертизы в размере 12 700 руб.

Таким образом, недоплата денежного возмещения составила 899 817 руб.        40 коп.

Его претензия с требованием о доплате денежного возмещения была оставлена ППК «Фонд развития территорий» без удовлетворения.

Решением Ленинского районного суда города Ульяновска от 29 января          2025 года он выселен из помещения незавершенного строительного объекта, расположенного по адресу: ***.

Уточнив требования, окончательно просил суд взыскать в его пользу с надлежащего ответчика доплату денежного возмещения за квартиру в размере 871 761 руб. 78 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 12 700 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 22 435 руб.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Забирову Г.Н., конкурсного управляющего ЗАО «Строительная корпорация» Старкина С.А.,             ПАО Сбербанк.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Гулящев А.Н. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении искового требования.

Указывает, что судом не была дана оценка его доводам о составлении                   ЗАО «Российская оценка» отчета об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости № !19/ТЗ-135! от 09 октября 2023 года без учета условий  договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № !81! от 5 мая 2015 года, предусматривающего  передачу квартиры с отделкой, что привело к занижению стоимости объекта оценки.

Полагает необоснованным вывод суда о необходимости определения размера подлежащего выплате денежного возмещения  в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного ППК «Фонд развития территорий», поскольку это фактически исключает возможность оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, что прямо противоречит нормам действующего законодательства.

Не соглашается с выводом суда о том, что разница в стоимости квадратного метра по отчету !ЗАО «Российская оценка»! и заключению !ООО «Экспертно-юридический центр»! составляет 0,96% и  является допустимой. Полагает, что расчет погрешности произведен судом неверно. Согласно заключению судебной экспертизы средняя рыночная стоимость 1 кв.м  квартиры с отделкой составляет  106 579 руб., в связи с чем погрешность составляет 19,84%.

В возражениях на апелляционную жалобу ППК «Фонд развития территорий» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу             Гулящева А.Н. – без удовлетворения.

Поскольку лица, не явившиеся в судебное заседание, были надлежащим образом извещены о месте и времени его проведения, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях относительно жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от  30 декабря 2004  года         № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов                  передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» далее - Закон о Фонде развития территорий) ППК «Фонд развития территорий» - унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в  целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

На основании ч. 3 ст. 3 Закона о Фонде развития территорий к функциям и полномочиям, связанным с защитой прав и законных интересов граждан - участников строительства, относятся: выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест, а также нежилых помещений, определенных подп. 3.1 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 13 Закона о Фонде развития территорий выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машиномест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.

Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) доме блокированной застройки (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) домах блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров.

Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на шесть месяцев ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с ч. 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила выплаты ППК «Фонд развития территорий» возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации  от 7 октября 2017 года               № 1233.

В п. 3 Приложения к указанному постановления Правительства (Методики расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства) установлен порядок расчета возмещения, согласно которому размер возмещения определяется из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на 6 месяцев ранее даты принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в п. 5 ч. 2 ст. 13.1 Закона о Фонде развития территорий.

Указанными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость        1 кв.м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом.

Установлено, что 05 мая 2015 года между ЗАО «Строительная корпорация» (застройщик) и Забировым Н.А., Забировой Г.Н. (участники) был заключен договор

участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № !81!. Объектом долевого строительства являлась 1-комнатная квартира № !65!, предварительной общей площадью 41,22 кв.м, подъезд № *** от 05 мая 2015 года (т. 1 л.д. 18 - 20).

Объект долевого строительства (квартира) был передан истцу застройщиком по акту приема-передачи от 31 мая 2017 года  (т. 1 л.д. 9).

Из определения Арбитражного суда Ульяновской области от 09 июня                 2021 года по делу № А72-14009/2017 следует, что 28 сентября 2017 года было возбуждено дело о банкротстве ЗАО «Строительная корпорация». Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28 июля 2020 года ЗАО «Строительная корпорация» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него было открыто конкурсное производство. При рассмотрении дела о банкротстве ЗАО «Строительная корпорация» судом были применены нормы закона о банкротстве застройщиков (т. 1 л.д. 28 – 31).

31 марта 2021 года наблюдательным советом ППК «Фонд развития территорий» принято решение о восстановлении прав граждан путем завершения строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года                  № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о Фонде развития территорий) (т. 1 л.д. 108, 109).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 09 июня                2021 года было удовлетворено заявление Ульяновского областного фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства о намерении в порядке                  ст. 201.15-1 Закона о банкротстве стать приобретателем имущества застройщика ЗАО «Строительная корпорация».

28 декабря 2023 года ППК «Фонд развития территорий» было принято решение об изменении способа восстановления прав граждан-участников долевого строительства с завершением строительства объекта на выплату гражданам возмещения.

!ЗАО «Российская оценка»! по заказу ППК «Фонд развития территорий» был подготовлен отчет № !Н-ФЗП-02/169-19/Т3-135! от 09 октября 2023 года в отношении объекта оценки - многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения и стоянку автомобильного транспорта по !ул. Розы Люксембург, д. 23, д. 25, д. 27, севернее жилого дома № 21 по ул. Розы Люксембург, юго-западнее жилого дома № 25 по ул. Розы Люксембург, юго-западнее жилого дома № 27 по ул. Розы Люксембург, ул. Бакинская, д. 46, д. 48,             д. 50, д. 52 в Ленинском районе г. Ульяновска! (т. 1 л.д. 148 – 153, т. 2 л.д. 94 – 99).

В данном отчете была определена рыночная стоимость права требования в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатной квартиры № !65, предварительной общей площадью 41,22 кв.м, подъезд № 5, этаж 5, блок № 1! в вышеуказанном доме, в размере 3 521 424 руб. 60 коп. (т. 2 л.д. 99).

29 октября 2024 года ППК «Фонд развития территорий» выплатило истцу Гулящеву А.Н. возмещение в размере 3 521 424 руб. 60 коп. (2 817 139 руб. 68 коп. + 704 284 руб. 92 коп.) (т. 1 л.д. 144, 145).

Однако истец не согласился в размером произведенной ему выплаты.

По заказу истца !ООО «АудитСтрой»! был подготовлен отчет об оценке                 № !135/2024!, согласно которому рыночная стоимость квартиры составляет: по состоянию на  28 июня 2023 года – 4 421 242 руб. (107 259 руб. 64 коп. за 1 кв.м); по состоянию на 08 ноября 2024 года – 4 906 325 руб. (119 028 руб. 78 коп. за                1 кв.м) (т. 1 л.д. 34 – 45).

Истцом не были представлены суду доказательства (платежные документы), подтверждающие несение им  расходов на проведение экспертизы (досудебной оценки) в размере 12 700 руб.

Судом первой инстанции по данному гражданскому делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам !ООО «Экспертно-юридический центр»!.

Согласно заключению эксперта № 62/25 от 13 мая 2025 года, отчет об оценке рыночной стоимости имущественных прав на объекты недвижимости № 19/ТЗ-135 от 09 октября 2023 года, выполненный !ЗАО «Российская оценка» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и выполнен по федеральным стандартам оценки, утратившим силу 06 ноября             2022 года.

Средняя рыночная стоимость 1 кв.м жилого помещения на первичном рынке, равнозначного квартире, подлежавшей передаче истцу по договору участия                     в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 81 от 05 мая 2015 года, по состоянию на 15 сентября 2023 года составила: с отделкой - 106 579 руб., без отделки - 88 816 руб. (т. 1 л.д. 164 – 199).

Согласно заключению эксперта № 62/25 от 13 мая 2025 года при проведении исследования экспертом учитывалась фактическая отделка квартиры на момент осмотра: оконные стеклопакеты ПВХ, двери МДФ, полы: в ванной – керамическая плитка, в остальных помещениях – ламинат, стены: в ванной – фактурная штукатурка, в остальных помещениях – обои, потолки – во всех помещениях натяжные. Оценка производилась экспертом не в соответствии с методикой расчета, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от                       07 октября 2017 года № 1233.

В то же время,  как следует из отчета ЗАО «Российская оценка» № Н-ФЗП-02/169-19/Т3-135 от 09 октября 2023 года, подготовленного по заказу ППК «Фонд развития территорий» (стр. 32), состояние отделки квартир в многоквартирном доме (объекте оценки) включает: установку входной деревянной двери, установку пластиковых окон, подоконников (без откосов), прокладку стояков водопровода и канализации, внутриквартирной электропроводки, монтаж системы отопления, установку приборов учета электроэнергии, воды, газа, устройство цементной стяжки – основания полов под шумоизоляцию, установку межкомнатных перегородок, штукатурку стен, затирку швов, в плитах перекрытия, выполнение системы естественной вентиляции.

Таким образом, ни в экспертном заключении ООО «Экспертно-юридический центр» № 62/25 от 13 мая 2025 года, ни отчете ЗАО «Российская оценка» № Н-ФЗП-02/169-19/Т3-135 от 09 октября 2023 года не учитывалось техническое состояние квартиры, предусмотренное договором  участия в долевом строительстве.

Описание объекта оценки, предоставленное ППК «Фонд развития территорий» оценщику не соответствовало условиям договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 81 от 05 мая 2015 года.

Истец не согласился с представленной ЗАО «Российская оценка» по запросу судебной коллегии корректировкой расчета стоимости права требования за квартиру № 65!% в размере 3 604 895 руб.  (т. 2 л.д. 115).

В связи с необходимостью определения размера возмещения, подлежащего выплате истцу, как участнику долевого строительства по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 81 от 05 мая 2015 года, заключенного с  ЗАО «Строительная корпорация», по состоянию на 15 сентября 2023 года в соответствии с методикой расчета, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 года  № 1233,  судебной коллегией по данному гражданскому делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Экспертно-юридический центр».

Согласно заключению эксперта № !170/25! от 30 декабря 2025 года размер возмещения, подлежащего выплате Гулящеву А.Н., как участнику долевого строительства по договору  участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № !81! от 05 мая 2015 года, заключенного с  ЗАО «Строительная корпорация», по состоянию на 15 сентября 2023 года в соответствии с методикой расчета, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 07 октября 2017 года № 1233 составляет 4 194 135 руб. (т. 2  л.д. 145 – 179).

Поскольку стороны не представили доказательства недостоверности выводов  судебной оценочной экспертизы, судебная коллегия считает возможным принять заключение эксперта в качестве допустимого доказательства по делу. 

С учетом выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы имеет место недоплата ответчиком ППК «Фонд развития территорий» истцу Гулящеву А.Н. возмещения, предусмотренного ст. 13 Закона о Фонде развития территорий в размере  672 710 руб. 40 коп. (4 194 135 руб. - 3 521 424 руб. 60 коп.).

При таких обстоятельствах судебная коллегия находит необоснованным вывод суда первой инстанции о надлежащем исполнении ответчиком перед истцом обязательств по выплате ему возмещения.

На основании пп. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения о взыскании с ППК «Фонд развития территорий» в пользу Гулящева А.Н. денежной компенсации в размере 672 710 руб. 40 коп.

Судебная коллегия не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов на проведение экспертизы (досудебной оценки) в размере 12 700 руб. в связи с непредставлением истцом доказательств их несения.

При подаче иска истцом была оплачена государственная пошлина в размере 22 996 руб. (т. 1 л.д. 8).

Однако как следует из материалов дела, существо спора связано с  реализацией истцом, как потребителем, своих прав по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома.

В связи с этим, на основании ст. 333.36, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее – НК РФ) уплаченная истцом государственная пошлина является излишне уплаченной и подлежит возврату ему.

На основании ст. 98, 102 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ППК «Фонд развития территорий» в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 18 454 руб.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 30 мая 2025 года  отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Гулящева Александра Николаевича удовлетворить частично.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территории» в пользу Гулящева Александра Николаевича денежную компенсацию в размере 672 710 руб. 40 коп.

В удовлетворении исковых требований  Гулящева Александра Николаевича к Ульяновскому областному фонду защиты прав граждан-участников долевого строительства, в удовлетворении остальной части исковых требований к публично-правовой компании «Фонд развития территории» отказать.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территории» в доход бюджета муниципального образования «город Ульяновск» государственную пошлину в размере 18 454 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех  месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд г. Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.