Дело № 3а-6/2026 (№3а-138/2025)
73OS0000-01-2025-000233-72
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 марта 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Осиповой П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Посеряева Алексея Владимировича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости
в размере их рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Посеряев А.В.
обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области (ныне -
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области), областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать
незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** и № ***
об отказе в установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости нежилого
здания с кадастровым номером ***, общей
площадью 1461,9 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости –
13 694 058 руб. 55 коп., установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью
1237,2 кв.м, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости – 18 296 456 руб. 81 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является
собственником указанных нежилых зданий.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере
45 315 455 руб. 76 коп.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с
кадастровым номером *** определена по состоянию на 1 января 2023 года в
размере 39
894 362 руб. 72 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 1 декабря 2024
года – 13 694 058 руб. 55 коп., определенную отчетом об оценке
недвижимости № *** от 17 апреля 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 1 декабря 2024
года – 18 296 456 руб. 81 коп., определенную отчетом об оценке
недвижимости № *** от 17 апреля 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
По вопросу установления
кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости на
основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в
ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № *** и № *** в удовлетворении его
заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данными
решениями административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр»,
администрация города Ульяновска,
ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
В ходе судебного
разбирательства представителем административного истца Посеряева А.В.–
Динулловой Н.И. представлено заявление
об уточнении исковых требований, в котором она просит установить с 01 января
2025 года кадастровую стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, равной
23 396 068 руб., кадастровую стоимость
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, равной 16 917 840 руб.
Посеряев А.В. в суд
не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен. Представитель
административного истца Посеряева А.В.– Динуллова Н.И. в судебном заседании настаивала на
удовлетворении уточненного административного иска, указывая на то, что
административный истец не оспаривает заключение судебной экспертизы и её
выводы, содержащиеся, в том числе и в письменных пояснениях эксперта к
заключению.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Резниченко Е.В. в судебном заседании просила в удовлетворении
административного иска Посеряева А.В. отказать, считая решения учреждения
законными, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости
объектов недвижимости подлежащими отклонению ввиду их несоответствия
требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Судебным экспертом в
ходе проведенного исследования по первому вопросу выявлено несоответствие
отчета об оценке требованиям действующего законодательства, экспертом
подтверждено наличие всех нарушений, выявленных учреждением.
С заключением
эксперта в части определения рыночной стоимости объектов оценки учреждение не
согласно, поскольку эксперт неправомерно отказался от применения в рамках определения рыночной стоимости от
затратного подхода. Объектом оценки
является отдельно стоящее нежилое здание с кадастровым номером ***. Обоснование
отказа от затратного подхода отсутствием
достоверных сведений о технических характеристиках
объекта несостоятельно, поскольку при определении рыночной стоимости эксперт
получает все необходимые документы из материалов дела, от собственника объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом не
позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к
наиболее достоверному результату оценки. Только в результате анализа и расчета
каждым подходом, можно обоснованно выбрать один из результатов, полученных при использовании
методов и подходов для определения итоговой стоимости объекта оценки. С учетом
этого представитель Резниченко Е.В. просила суд признать заключение в части
определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***
и *** недопустимым доказательством и исключить из административного дела.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
администрации города Ульяновска, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 1 января
года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем
5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта
налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об
измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Посеряев А.В. является с 29 октября 2014 года
собственником нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 1237,2
кв.м, наименование: здание охраны, расположенного по адресу: ***.
Также
он является с 14 ноября 2024 года собственником нежилого здания с кадастровым
номером ***, площадью 1461,9 кв.м, наименование: склад, расположенного по
адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определены кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым
номером *** в размере 39 894
362 руб. 72 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 45 315 455 руб. 76
коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости
№ *** от 17 апреля 2025
года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
рыночная стоимость нежилого здания с
кадастровым номером *** по состоянию на 01 декабря 2024 года составила 18 296 456 руб. 81 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости
№ *** от 17 апреля 2025
года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
рыночная стоимость нежилого здания с
кадастровым номером *** по состоянию на
01 декабря 2024 года составила
13 694 058 руб. 55 коп.
Поскольку исходя из
вышеуказанной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми
номерами *** и *** по состоянию
на 01 января 2023 года будет рассчитываться
налог на имущество с 01
января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением
кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2024
года затрагиваются права Посеряева
А.В., как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 21 апреля 2025 года Посеряев А.В. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с
заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке
недвижимости № *** от 17 апреля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., согласно которому рыночная стоимость
нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01
декабря 2024 года составила 13 694
058 руб. 55 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
*** года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления
Посеряеву А.В. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 01 декабря 2024 года - 13 694 058 руб. 55 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 17 апреля
2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.Сравнительный подход представляет собой совокупность
методов оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п.4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность
применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и
качество информации о сделках с объектами,
аналогичными объекту оценки, в частности степень сопоставимости аналогов с
объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным
характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в
цены аналогов. Аналоги, принятые оценщиком на стр. 52-53 отчета об оценке не
сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания
и т.п.) использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены
требования пп.4 п. 5 ФСО V.
2.
В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 7 Закона о государственной кадастровой оценке
ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление данных
о рынке недвижимости. Согласно
проведенному ОГБУ «БТИГКО» анализу данных о рынке недвижимости установлено, что
в период с марта 2023 года по декабрь 2024 года (срок экспозиции, указанный в
отчете) на рынке было представлено 1 предложение по продаже недвижимости
производственно-складского назначения с
кадастровым номером *** стоимостью 41 327,85 руб./кв.м, которое по своим
качественным и количественным характеристикам идентично объекту оценки, то есть
является объектом/аналогом, из этого следует, что рынок неразвит и данных, позволяющих составить
представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами,
недостаточно, допускается расширить территорию
исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с
местоположением оцениваемого объекта.
При
низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения
сравнительного и доходного подходов к оценке для получения более достоверного
результата рекомендуется использовать
затратный подход.
Нарушены
требования п. 24 «в» ФСО № 7, п. 11 «б» ФСО № 7.
21 апреля 2025 года
Посеряев А.В. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в
размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 17 апреля
2025 года, выполненный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная
стоимость нежилого здания с кадастровым
номером *** по состоянию на 01 декабря 2024 года
составила 18 296 456 руб. 81 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
*** года № *** по результатам
рассмотрения указанного заявления
Посеряеву А.В. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 01 декабря 2024 года - 18 296 456 руб. 81 коп.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 17 апреля
2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.Оценщиком на стр.
46 отчета об оценке сделан вывод, что объект оценки относится к сегменту
недвижимости производственно-складского назначения. Информация, подтверждающая
сегмент объекта оценки – производственно-складское назначение отсутствует в
отчете об оценке.
Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
2.Сравнительный подход представляет собой совокупность
методов оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п.4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность
применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и
качество информации о сделках с
объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости
аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным
характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в
цены аналогов. Большая часть аналогов, принятых оценщиком на стр. 43-52 отчета
об оценке не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным
характеристикам (высота,
объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в
отчете об оценке не обосновано.
Нарушены
требования пп.4 п. 5 ФСО V.
3.При определении стоимости затратным подходом, на
страницах 17-18 отчета оценщиком определен объем оцениваемого здания по
внутренним размерам, тогда как объем здания рассчитывают по внешним габаритам
сооружения, а не по внутреннему пространству.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не
оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам
проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание
и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная
экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению
Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской
Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке недвижимости №*** от 17
апреля 2025 года и №*** от 17 апреля 2025 года, выполненных оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчетов
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 05 декабря 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, с учетом её дополнительных пояснений, на
основании проведенных исследований и анализа отчетов об оценке
недвижимости №*** от 17 апреля 2025
года и №*** от 17 апреля 2025 года,
выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1.
При расчете сравнительным подходом, для аналогов не введена корректировка на высоту.
2.
При расчете сравнительным подходом, для аналога 2 не введена корректировка на
отсутствие водоснабжения.
3.
При расчете затратным подходом неверно рассчитан объем объекта оценки с
кадастровым номером *** (Отчет 1).
Факты, указанные
экспертом в п. II свидетельствуют о нарушении ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7, п. 24.
Нарушения,
указанные в решении № *** от *** года, в отношении объекта оценки с кадастровым
номером ***:
-
по п. 1 – имеются иные нарушения,
-
по п. 2 – отсутствуют.
Нарушения,
указанные в решении № *** от *** года, в отношении объекта оценки с кадастровым
номером ***:
-
по п. 1, 2 отсутствуют,
-
по п. 3 – имеются.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при
составлении отчетов об
оценке недвижимости №***
от *** года и №*** от *** года является
существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объектов
недвижимости.
Согласно
уточненному расчету к заключению эксперта № *** от 05 декабря 2025 года и, выполненного экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость по состоянию на 01 декабря 2024 года нежилого здания с
кадастровым номером ***, общей площадью 1461,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,
составляет 23 396 068 руб.,
нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 1237,2 кв.м,
расположенного по адресу: ***, составляет 16 917 840 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности
с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 12 декабря 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объектов
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода
прямой капитализации в рамках доходного
подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности
использования указанных подходов и
методов к оценке недвижимого имущества. Экспертом дано обоснование неприменения
затратного подхода в расчете рыночной стоимости объектов оценки.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация
об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов
оценки, является проверяемой и однозначной.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в заключении эксперта,
а также в таблице, содержащейся в уточненном расчете эксперта к заключению, приведены соответствующие расчеты
используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
доходного и сравнительного подходов, при применении которых получены наиболее
точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов
оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы с учетом письменных пояснений эксперта и уточненного расчета, суду
представлено не было.
Ходатайство
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с
кадастровыми номерами ****** недопустимым доказательством и исключении из дела ввиду
того, что при расчете их рыночной стоимости не был применен затратный подход,
удовлетворению, не подлежит по следующим основаниям.
В заключении № *** от 05 декабря 2025 года экспертом
дано обоснование отказа в применении затратного подхода при расчете рыночной
стоимости объекта оценки с кадастровым номером ***. Экспертом указано, что
невозможно точно определить стоимость строительства аналогичного здания ввиду
отсутствия в распоряжении эксперта технической документации, содержащей
технические параметры необходимые для расчетов, стоимость, определенная в
рамках затратного подхода на основании имеющейся документации может быть
определена неточно и недостоверно.
В отношении объекта
оценки с кадастровым номером ***, которое является зданием
производственно-складского назначения, расположенным в региональном центре,
экспертом указано, что, поскольку имеются справочные данные о стоимости
строительства аналогичного объекта, техническая информация на объект
недвижимости, в рамках затратного подхода был применен метод укрупненной оценки
стоимости воспроизводства. Стоимость объекта оценки указанного нежилого здания
по состоянию на 1 декабря 2024 года, определенная в рамках затратного подхода,
составила 44 751 681 руб.
Экспертом при согласовании результатов, полученных при применении
различных подходов к оценке, произведен
расчет границ интервалов стоимости ввиду
значительного расхождения
полученных в результате различных
подходов стоимостей объекта оценки с кадастровым номером ***. Поскольку
полученный в рамках затратного подхода для указанного объекта оценки диапазон
не пересекается с диапазонами сравнительного и доходного подходов, экспертом
затратный подход исключен из согласования.
Доводы ОГБУ «БТИГКО»
о неправомерности отказа судебного эксперта от применения затратного подхода
при определении рыночной стоимости объектов оценки являются несостоятельными.
В соответствии с
пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, затратный подход представляет собой
совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения
(износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на
принципе замещения.
Как следует из
письменных пояснений эксперта *** по заключению № *** от 05 декабря 2025 года, которые основаны на положениях пунктов
27, 28, 29, 31, 32 ФСО V, затратами
на воспроизводство объекта оценки являются
затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с
использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и
технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые
для создания аналогичного объекта оценки с использованием материалов и
технологий, применяющихся на дату оценки.
Для
применения методов затратного подхода необходимы достоверные сведения о
технических параметрах объекта оценки, которые отражаются в технических
документах, устанавливаются в рамках проведения технической инвентаризации либо
специалистами, имеющими право на осуществление данного вида деятельности.
Как следует из
материалов дела, пояснений представителя административного истца Динулловой
Н.И., письменных пояснений и показаний эксперта ***, в отношении объекта оценки с кадастровым
номером *** в учреждениях, проводивших техническую инвентаризацию, у
собственника Посеряева А.В. технического
плана и иной технической документации в которых бы отражались сведения о
технических параметрах объекта оценки, в том числе об объемах данного объекта
оценки, необходимых для применения затратного
подхода при определении его рыночной
стоимости, не имеется.
С учетом этого суд
считает правомерным отказ судебного эксперта от применения затратного подхода
при расчете рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером ***.
Суд считает правомерным и исключение стоимости объекта
оценки с кадастровым номером ***, полученной при применении затратного подхода,
из согласования результатов, полученных
при применении различных подходов к оценке ввиду значительного расхождения полученных
в результате различных подходов
стоимостей объекта оценки.
Кроме того, суд считает
необходимым указать на то, что в соответствии с подпунктом в) пункта 24 ФСО №
7 затратный подход рекомендуется
использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных,
необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а
также для оценки недвижимости специального назначения и использования
(например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен,
насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в
отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).
В данном случае,
оснований говорить о низкой активности рынка не имеется, экспертом были
выявлены и учтены сопоставимые с объектом оценки объекты-аналоги и использованы сравнительный и доходный подходы
при определении рыночной стоимости объектов оценки и при их применении получены наиболее точные и достоверные
результаты рыночной стоимости объектов оценки.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчетах об оценке недвижимости №***
от 17 апреля 2025 года и №*** от
17 апреля 2025 года, выполненных
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их
рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости, суд принимает во внимание уточненный расчет, проведенный экспертом ***
и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
нежилого здания с кадастровым номером
***, общей площадью 1461,9 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере
рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2024 года - 23 396 068 руб., нежилого здания с кадастровым номером ***,
общей площадью 1237,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 01 декабря 2024 года - 16 917 840 руб., определив дату начала применения
кадастровой стоимости в размере указанной рыночной стоимости объектов
недвижимости – 01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Посеряева Алексея Владимировича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** и № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***. в размере их рыночной стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, общей
площадью 1461,9 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 01 декабря 2024 года
- 23 396 068 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, общей
площадью 1237,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 01
декабря 2024 года - 16 917 840 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.
Вступившее в законную
силу решение является основанием для внесения
органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости
сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с
кадастровыми номерами *** и ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 23 марта 2026 года.
