УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
73RS0001-01-2025-006140-24
Судья
Казначеева М. А.
Дело № 33-1207/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
17 марта 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам
Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Коротковой Ю.Ю.,
судей Грудкиной Т.М., Кузнецовой О.В.,
при секретаре Мустафиной А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании
апелляционную жалобу представителя Богданова Евгения Петровича, Богдановой
Елены Игоревны - Османова Османа Ибрагимовича на решение Ленинского районного
суда города Ульяновска от 30 октября 2025 года по делу № 2-4092/2025, по
которому постановлено:
в удовлетворении
исковых требований Богданова Евгения Петровича, Богдановой Елены Игоревны к
обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
Инвестиционная группа Основа» о взыскании денежных средств в счет уменьшения
цены договора участия в долевом строительстве, убытков в виде компенсации
процентов по кредитному договору, штрафа, компенсации морального вреда
отказать.
Заслушав доклад
судьи Грудкиной Т.М., пояснения Богданова Е.П., Богдановой Е.И. и их
представителя Османова О.И., поддержавших доводы апелляционной жалобы,
представителя общества с ограниченной ответственностью «Специализированный
застройщик Инвестиционная группа Основа» Акимова Д.О., полагавшего решение суда
законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Богданов Е.П.,
Богданова Е.И. обратились
в суд с
иском к ООО «Специализированный застройщик
Инвестиционная группа Основа» о взыскании денежных средств в счет уменьшения
цены договора участия в долевом строительстве, убытков, компенсации морального
вреда, штрафа.
В обоснование иска
указано, что 18 сентября 2023 года между
сторонами заключен договор долевого участия в строительстве ***,
согласно которому предметом договора является трехкомнатная квартира – жилое
помещение общей площадью 64,34 кв.м, проектный номер *** расположенная в
многоквартирном жилом доме по адресу: ***
В соответствии с п. 1.3
договора долевого участия в строительстве общая площадь квартиры без учета
площади балкона/лоджии составляет 63,03 кв.м. Также договором предусмотрена
погрешность в 1,5 кв.м общей площади.
Приложением № 3 к
договору предусмотрена внутренняя отделка квартиры.
В ходе приемки квартиры
было выявлено, что ее площадь не соответствует площади, предусмотренной договором.
В ходе обследования, проведенного АО «Имущественная
корпорация Ульяновской области», установлено, что общая площадь квартиры без
учета лоджии составляет 60,9 кв.м, что на 2,13 кв.м меньше площади,
предусмотренной договором, и превышает допустимое отклонение.
Таким образом,
передаваемая квартира не соответствует условиям договора в части площади, что
влечет право участника долевого строительства потребовать от застройщика
соразмерного уменьшения цены договора на 242 526 руб. 98 коп.
В целях приобретения
спорного объекта долевого участия участниками строительства был оформлен
кредитный договор в ПАО Сбербанк на сумму 5 146 270 руб. под 7,7%
годовых на срок 360 месяцев с даты выдачи кредита.
С учетом права
потребителя на возмещение уплаченных процентов и иных платежей по кредитному
договору, принимая во внимание количество месяцев, прошедших с даты начала
платежей по кредиту до настоящего времени (24), и размер кредитного платежа за
спорную площадь, размер компенсации составляет 34 296 руб. 48 коп.
В августе 2025 года они
обратились к ответчику с претензией о выплате указанных денежных средств,
которая осталась без удовлетворения.
Ввиду сложившейся
ситуации они были вынуждены обращаться в стороннюю организацию для проверки
фактической площади квартиры, затянулась приемка квартиры, что при наличии
малолетнего ребенка создало дополнительные неудобства и сильное душевное
волнение. В связи с чем каждому был причинен моральный вред, который они оценивают в размере 20 000 руб.
Просили взыскать с
ответчика в пользу каждого истца 158 411 руб. 73 коп., в том числе:
121 263 руб. 49 коп. в счет уменьшения цены договора долевого участия в
строительстве, 17 148 руб. 24 коп. – компенсация процентов по кредитному
договору, 20 000 руб. – моральный вред, а также штраф в размере 50% от
суммы, присужденной судом.
Судом к участию в
деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований
относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, АО «Имущественная
Корпорация Ульяновской области», филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской
области, Управление Росреестра по Ульяновской области.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе представитель Богданова Е.П., Богдановой Е.И. - Османов О.И. не
соглашается с решением суда, просит его отменить и принять новое решение.
В обоснование
доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным,
принятым с нарушением норм процессуального и материального права. Судом не
принято во внимание, что истцами обмеры квартиры произведены после выполнения
отделочных работ, и что предметом договора участия в долевом строительстве
является квартира с выполненными отделочными работами.
Ссылается на п.2
Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места,
утвержденных приказом Росреестра от 23 октября 2020 года ***, согласно которым
измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по
завершению строительных, в том числе отделочных работ.
В возражениях
на апелляционную жалобу ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа» просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу -
без удовлетворения.
Судебная коллегия
считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников
процесса, извещенных о времени и месте судебного разбирательства судом
апелляционной инстанции надлежащим образом.
В
соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации (ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах
доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на жалобу.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на жалобу, судебная
коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1
статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору
участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный
договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить
(создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после
получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости.
В силу части 1
статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре
указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате
участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого
строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены
единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся
объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади
объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после
его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи
и условия ее изменения (часть 2
статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3
статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях,
когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу
ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого
имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера
переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи
следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене
объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых
отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя
из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения
этой площади при определенных условиях.
В силу части 1
статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого
строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации
и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2
статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что
в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с
отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1
данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению
качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его
непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства,
если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от
застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2)
соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на
устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3
Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, № 3 (2021),
утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021
года, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей
площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о
предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения
цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер
определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от
проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения,
участник долевого строительства не может быть лишен права требовать
соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного
помещения.
Вместе с тем, по смыслу статей 5
и 7
Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены
определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого
строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при
передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует
из материалов дела,
18 сентября 2023
года между ООО «Специализированный застройщик Инвестиционная группа Основа»
(застройщик) и Богдановым Е.П., Богдановой Е.И. (участники долевого
строительства) заключен договор участия в долевом строительстве ***, по
условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный
дом и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию
передать участникам долевого строительства для оформления в собственность
объект долевого строительства, в том числе квартиру, а участники долевого
строительства обязуются уплатить обусловленную договором цену в порядке и на
условиях, предусмотренных договором, и принять объект долевого строительства
(п. 3.1 договора) (л.д. 10-17).
В силу п. 1.2, 1.3
договора объектом долевого строительства является трехкомнатная квартира, общей
площадью 64,34 кв.м, проектный номер *** расположенная на 6 этаже, номер
подъезда – 2, многоквартирного дома, расположенного по адресу: ***
Общая проектная
площадь квартиры (без учета площади балкона/лоджии) составляет 63,03 кв.м, а с
учетом площади балкона (с понижающим коэффициентом 0,3) и /или лоджии (с
понижающим коэффициентом 0,5) площадь объекта составляет 64,34 кв.м +/- 1,5
кв.м.
Пунктом 3.2 договора
предусмотрено, что площадь, адрес, номер объекта долевого строительства будут
уточняться после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения
результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).
Условиями договора
также предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру участникам
долевого строительства с внутренней отделкой, характеристики которой указаны в
приложении № 3 «Техническое описание объекта долевого строительства».
Согласно п. 4.6
договора стороны установили, что площадь объекта, указанная в п. 1.3 договора, является проектной и
подлежит уточнению по результатам обмера объекта организацией, проводящей
техническую инвентаризацию объекта. В случае обнаружения при обмере объекта
факта увеличения или уменьшения размеров площади объекта (без учета
балкона/лоджии) свыше допустимого отклонения, установленного настоящим
договором, стоимость объекта пропорционально изменяется соглашением сторон.
С учетом изложенного стороны допускали, что фактическая
площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по
сравнению с проектной площадью, а также установили взаимные обязательства
относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления
таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.
В соответствии с техническим планом здания
(многоквартирного дома) от 01 ноября 2024 года, подготовленным в результате
выполнения кадастровых работ, в связи с введением в эксплуатацию
многоквартирного жилого дома по адресу: ***
помещений в нем, в том числе 632 жилых и 3 нежилых, площадь
помещения – квартиры с проектным номером 99 составляет 63 кв.м (л.д.
86-90).
На основании
указанного технического плана в ЕГРН внесены соответствующие сведения о площади
квартиры (л.д. 40-42).
Такое техническое
описание было подготовлено застройщиком 01.11.2024, общая приведенная площадь
на дату обмеров завершенного строительством объекта недвижимости, передаваемого
истцам, в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве
составляла 63,0 кв.м, то есть в пределах установленной п. 1.3 договора
погрешности (+/- 1,5 кв.м).
При этом стороны в
п. 4.6 договора пришли к соглашению о том, что площадь объекта, указанная в п.
1.3 договора, является проектной, а не с учетом внутренней отделки, как
полагают истцы.
31 июля 2025 года на
основании обращения истцов АО «Имущественная Корпорация Ульяновской области»
составлен технический паспорт квартиры ***, в котором общая площадь квартиры
без учета лоджии указана – 60,9 кв.м, при этом имеется отметка о том, что
площадь квартиры изменилась за счет внутренней отделки (л.д. 33-34).
Впоследствии по
заявлению истцов данная площадь была внесена в ЕГРН, что подтверждается
представленной в материалы дела выпиской на квартиру от 20 октября 2025 года.
Вопреки доводам
жалобы и исходя из того, что кадастровые обмеры производятся по строительной
готовности объекта строительства, то есть до получения разрешения на ввод
объекта в эксплуатацию, тогда как отделочные работы могут производиться только
после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции
пришел к правильному выводу о том, что последующие отделочные работы, проведенные
застройщиком, повлекшие уменьшение площади жилого помещения, не могут повлиять
на взаимные обязательства сторон по передаче и принятию объекта строительства и
повлечь обязанность ответчика выплатить образовавшуюся разницу между проектной
площадью, зафиксированной после отделки жилого помещения, так как указанное не
предусмотрено условиями договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, разница между проектной и фактической
площадью объекта долевого строительства при данных обстоятельствах не
свидетельствует о нарушении условия о предмете договора, об ухудшении качества
объекта, о его недостатках. Возможное изменение площади оговорено сторонами при
заключении указанного договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.2 и 4.6 названного договора.
Ссылка стороны
истцов на Приказ Россреестра от 23 октября 2020 года №П/0393 не влияет на
законность выводов суда, поскольку измерение площади по завершению отделки
носит рекомендательный характер, тогда как стороны по условиям договора
согласовали, что площадь объекта долевого строительства является проектной и
будет уточняться после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения
результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права,
повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые
обстоятельства установлены с достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы
не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330
ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит
оставлению без изменения.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Ленинского
районного суда города Ульяновска от 30 октября 2025 года оставить без
изменения, апелляционную жалобу представителя Богданова Евгения Петровича,
Богдановой Елены Игоревны - Османова Османа Ибрагимовича – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский
районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 31.03.2026.
