Дело № 3а-24/2026 (№ 3а-175/2025)
73OS0000-01-2025-000404-44
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 марта 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Сидоровой А.А.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Шарафутдинова Филарида Фиркатовича к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной
стоимости,
установил:
Шарафутдинов Ф.Ф.
обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области (ныне после переименования - Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области),
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил
признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от *** № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости нежилого здания с кадастровым
номером ***, общей площадью 651,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в
размере его рыночной стоимости – 5 983 236 руб. 84 коп.
Требования
мотивировал тем, что он является
собственником указанного нежилого здания.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 35 991 926
руб. 97 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года,
определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от *** № *** в удовлетворении его
заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК
«Роскадастр», МУ администрация МО
«Подкуровское сельское поселение», ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик
Цыплов М.П.
В ходе судебного
разбирательства представителем Шарафутдинова Ф.Ф. – Динулловой Н.И. представлено заявление об
уточнении исковых требований, в котором она просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, равной 8 736 935 руб.
Шарафутдинов Ф.Ф. в
суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела судом извещен.
Представитель
Шарафутдинова Ф.Ф. – Динуллова Н.И. в суд не явилась, о месте и времени
рассмотрения дела извещена.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» Резниченко Е.В. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела
извещена. В отзыве на административный иск и дополнительных пояснениях просила
отказать в удовлетворении требований по доводам, изложенным в административном
иске. Решение учреждения является законным, а представленный административным
истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подлежит отклонению
ввиду его несоответствия требованиям законодательства об оценочной
деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Судебным экспертом в
ходе проведенного исследования выявлены несоответствия отчета об оценке
требованиям действующего законодательства.
Заключение судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** просит признать недопустимым доказательством и исключить его, указывая на то, что в
экспертизе не введена корректировка на этажность, объект оценки и аналоги имеют
различную этажность, что влияет на итоговую стоимость.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области,
МУ администрация МО
«Подкуровское сельское поселение», ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, изучив доводы лиц, участвующих в
деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального
образования недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 01
января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости
объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения
об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Шарафутдинов Ф.Ф. является с 15
декабря 2011 года собственником нежилого
здания, с кадастровым номером ***, площадью 651,3 кв.м, расположенного по
адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 35 991 926 руб. 97 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от
12 августа 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная
стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 марта
2025 года составила 5 983 236 руб. 84 коп.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2023 года в размере
35 991 926 руб. 97 коп. будет
рассчитываться налог на имущество с 01 января 2025 года, соответственно,
разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере рыночной стоимости по
состоянию на 01 марта 2025 года
затрагиваются права Шарафутдинова Ф.Ф., как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и
муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что *** Шарафутдинов Ф.Ф. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением
об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные
Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 12 августа
2025 года, выполненный оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому
рыночная стоимость нежилого здания с
кадастровым номером *** по состоянию на 01 марта 2025 года составила
5 983 236 рублей 84 копеек.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
*** №*** по результатам
рассмотрения указанного заявления
Шарафутдинова Ф.Ф. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года – 5 983 236
рублей 84 копеек.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1.
Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки
с идентичными или аналогичными объектами
(аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая
возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику
необходимо учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок
требуется вносить в цены аналогов. Большая часть аналогов, принятых оценщиком
на стр. 49-53 отчета об оценке, не сопоставимы с объектом оценки по своим
существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных
аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены
требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.
2.
Согласно тексту объявлений в отчете об оценке указано, что в предложениях № 7,
№ 8, № 9 в стоимость арендной ставки
входят коммунальные платежи, данные объекты не могут быть использованы в
качестве аналогов. Нарушены критерии отбора, указанные оценщиком на странице
отчета 47.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
3.
Оценщиком не странице 115 при определении корректировки на техническое
состояние для объекта оценки определено как удовлетворительное, для объектов
аналогов как хорошее, но согласно фотоматериалам техническое состояние большей
части аналогов идентично объекту оценки.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.
При расчете стоимости земли на странице 127 отчета об оценке допущена
арифметическая ошибка.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № *** от 12 августа 2025 года, выполненного оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии
отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 февраля 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета об оценке недвижимости № ***
от 12 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1) Не введена
корректировка на «тип объекта».
2) Не введена
корректировка на наличие коммунальных платежей и стоимости аренды.
3) Имеются ошибки при
расчете чистого операционного расхода.
4) При расчете стоимости
ОКСа стоимость земельного участка не соответствует рассчитанной стоимости.
Факты, указанные
экспертом в п. II.
свидетельствуют о нарушении ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7,
п. 22 е) ФСО №7.
Нарушения,
указанные в решении № ОРС-73/2025/000749 от 24 сентября 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 3 решения – нарушения отсутствуют.
-
по п. 2 – нарушение отсутствует. Имеется иное нарушение.
-
по п. 4 - нарушения имеются.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости №*** от 12 августа 2025 года является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 17 февраля 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость по состоянию на 01 марта
2025 года нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 651,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, составила
8 736 935 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 17 февраля 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и
методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В
то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если
применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному
результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода укрупненной оценки стоимости воспроизводства в рамках
затратного подхода, метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода,
метода прямой капитализации в рамках доходного
подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности
использования указанных подходов к
оценке недвижимого имущества.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку
данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом
доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
затратного, доходного и сравнительного подходов, при применении которых
получены точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости
объекта оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду представлено
не было.
Стороной
административного истца заключение эксперта, её дополнительные пояснения не оспариваются.
Ходатайство
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** недопустимым доказательством и исключении из дела
удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Довод ОГБУ «БТИГКО»
о том, что в экспертизе не введена корректировка на этажность, так как объект
оценки и аналоги имеют различную этажность, являются несостоятельными,
поскольку, как следует из пояснений эксперта ***., ввиду того, что объектом
исследования и аналогами являлись здании в целом, а не помещения, иные факторы,
влияющие на данный ценообразующий фактор отсутствовали, корректировка на этаж
не вводилась. Расхождения по площади учтены при введении корректировки на
площадь объекта.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете об оценке недвижимости № ***
от 12 августа 2025 года, выполненном
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от *** №***
об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером ***,
площадью 651,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной
стоимости по состоянию на 01 марта 2025
года – 8 736 935 руб., определив дату начала её применения
– 01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Шарафутдинова Филарида Фиркатовича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения
областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости - нежилого
здания с кадастровым номером ***, площадью 651,3 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере рыночной стоимости
по состоянию на 01 марта 2025 года – 8 736 935
руб., определив дату начала её применения – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 10 апреля 2026 года.
