Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости
Документ от 25.03.2026, опубликован на сайте 16.04.2026 под номером 125118, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-8/2026 (№ 3а-141/2025)

73OS0000-01-2025-000235-66

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Сидоровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тон-Авто» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил :

АО «Тон-Авто» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ныне после переименования Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области), областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просило признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 2805,8 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, ***, в размере его рыночной стоимости – 105 720 187 руб., установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 249,7 кв.м, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости – 9 295 192 руб. 56 коп.

Требования мотивировало тем, что общество является собственником указанных нежилых помещений.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 144 649 595 руб. 92 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 12 872 978 руб. 87 коп.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года – 105 720 187 руб., определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** существенно превышает его рыночную стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года – 9 295 192 руб. 56 коп., определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** № ***, № *** в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», Министерство финансов Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

В ходе судебного разбирательства представителем АО «Тон-Авто» – Дёминой С.М. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила установить с 1 января 2025 года кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 84 452 757 руб., кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 5 556 927руб.

Представитель АО «Тон-Авто» Динуллова Н.И. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена, просила рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в судебном заседании Динуллова Н.И. настаивала на удовлетворении уточненного административного иска, указывая на то, что административным истцом не оспариваются выводы заключения судебной экспертизы и дополнительные пояснения судебного эксперта.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» Резниченко Е.В. в суд не явилась, о месте и времени судебного заседания извещена.

Ранее в судебном заседании на административный иск АО «Тон-Авто» просила в его удовлетворении отказать, считая решение учреждения законным, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости подлежащими отклонению ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.

Судебным экспертом в ходе проведенного исследования выявлено несоответствие отчетов об оценке требованиям действующего законодательства, экспертом подтверждено наличие нарушений, выявленных учреждением.

Заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером *** и *** просила признать недопустимым доказательством и исключить его, указывая следующее.

По сравнительному подходу: согласно информации, приведенной экспертом, тип объекта предложений № 1 и № 2 – здания, тип объекта оценки – помещение. Обоснование использования данных предложений в качестве аналогов при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта», отсутствует. В пояснении отсутствует расчет в полном объеме объекта оценки с кадастровым номером ***, не учтены все качественные и количественные характеристики объекта (площадь, этажность, материал стен и т.д.).

По доходному подходу: в расчетной таблице сравнительного подхода экспертом были применены корректировки на материал стен, витринное остекление, назначение, в доходном подходе экспертом не рассмотрены данные корректировки. В пояснениях отсутствует расчет в полном объеме объекта оценки с кадастровым номером ***, не учтены все качественные и количественные характеристики объекта (площадь, этажность, материал стен).

Представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, Министерства финансов Ульяновской области, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Судом установлено, что АО «Тон-Авто» является с 09 апреля 2020 года собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 249,7 кв.м, расположенного в подвале № 1 здания по адресу: ***, нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 2805,8 кв.м, расположенного на этаже № 1 и на этаже № 2 здания по адресу: ***,

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года № 159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе, определены кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 12 872 978 руб. 87 коп., кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере 144 649 595 руб. 92 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года нежилого помещения с кадастровым номером *** составила 9 295 192 руб. 56 коп.

Поскольку исходя из указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** по состоянию на 01 января 2023 года будет рассчитываться налог на имущество с 01 января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года затрагиваются права АО «Тон-Авто», как налогоплательщика.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 02 июня 2025 года представитель АО «Тон-Авто» обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчеты об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года и № *** от 26 мая 2025 года, выполненные оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 9 295 192 руб. 56 коп., а нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет 105 720 187 руб.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** №*** по результатам рассмотрения указанного заявления АО «Тон-Авто» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 9 295 192 руб. 56 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на странице 38 отчета об оценке установлен критерий отбора предложений по продаже недвижимости торгового назначения, в том числе общая площадь – от 100 до 1300 кв.м. Диапазон площади от 100 до 1300 кв.м не обоснован в отчете об оценке.

Оценщиком на странице 45 отчета об оценке установлен критерий отбора предложений по аренде недвижимости торгового назначения, в том числе общая площадь – от 100 до 800 кв.м. Диапазон площади от 100 до 800 кв.м не обоснован в отчете об оценке.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.Согласно информации, приведенной оценщиком на страницах 209-212 и страницах 229-231, предложение № 2/аналог № 2 и предложение № 6/аналог № 6 дублируют друг друга.

3. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложения/аналоги № 1 и № 7, принятые оценщиком на странице 39 отчета об оценке, а также предложение № 1/аналог № 1 на странице 45 отчета не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

4. Согласно данным НСПД – Фонд данных государственной кадастровой оценки кадастровый номер предложения № 1/аналога № 1 на странице 39 – ***, данные помещения расположены как на 1-м, так и на 2-м этажах. Оценщиком на странице 97 отчета об оценке этаж расположения данного аналога принят как первый.

5. Согласно данным НСПД – Фонд данных государственной кадастровой оценки кадастровый номер предложения №2/аналога №2 на странице 39 – ***, общая площадь 1288,7 кв.м. Оценщиком для дальнейших расчетов принята площадь – 1255,5 кв.м.

6. Оценщиком на странице 217 отчета об оценке приведена информация, не относящаяся к предложению № 3/аналогу № 3. Данная информация (на странице 217) принята оценщиком для дальнейшего расчета в отношении предложения № 3/аналога № 3.

7. Оценщиком на странице 114 отчета об оценке введена корректировка на величину. Согласно информации, приведенной оценщиком в отношении предложений/аналогов по аренде на стр. 253-284 отчета об оценке установить зависимость стоимости арендной платы за 1 кв.м от её площади не предоставляется возможным.

1.Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Аналоги, принятые оценщиком на страницах 64-67 отчета об оценке не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано. Объектом оценки является здание расширения комплекса по продаже и сервисному обслуживанию автомобилей, объекты/аналоги при применении сравнительного подхода должны включать в себя весь сопутствующий функционал: выставочные площади, автосервис, детейлинг, подобранные оценщиком в качестве аналогов, предлагаемые к продаже объекты не обладают данным функционалом и не сопоставимы с объектом оценки по функциональному назначению, которые можно использовать для объективного применения методологии сравнительного подхода.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

2.Согласно информации, приведенной оценщиком на страницах 221-223 и страницах 239-240 предложение № 2/аналог № 2 и предложение № 6/аналог № 6 дублируют друг друга.

3. Согласно данным НСПД – Фонд данных государственной кадастровой оценки кадастровый номер предложения № 2/аналога № 2 на странице 64 – ***, общая площадь 1288,7 кв.м. Оценщиком для дальнейших расчетов принята площадь – 1255,5 кв.м.

4. Оценщиком на странице 63 отчета об оценке установлен критерий отбора предложений по продаже недвижимости торгового назначения, в том числе общая площадь – более 1000 кв.м. Диапазон площади более 1000 кв.м не обоснован в отчете об оценке.

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемые решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года и № *** от 26 мая 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта № *** от 28 ноября 2025 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчетов об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года и № *** от 26 мая 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) Отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

1) учтены отличия объекта оценки от объектов аналогов не по всем ценообразующим факторам,

2) не вычтена стоимость прав на земельный участок из стоимости ЕОН.

Факты, указанные экспертом в п. II свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7, п.п. 13 п. 7 ФСО VI.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости от 30 июня 2025 года № *** в отношении объекта оценки с кадастровым номером ***:

- по п. 1 решения – имеются иные нарушения,

- по п. 2 решения – нарушения имеются,

- по п. 3, 4 решения - нарушения отсутствуют.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

- по п. 1, 5, 7 решения – нарушения отсутствуют,

- по п. 2, 4 решения – нарушения имеются,

- по п. 3 решения - имеются иные нарушения,

- по п. 6 решения – определить наличие (отсутствие) нарушения не представилось возможным.

Несоблюдение вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 года является существенным нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта № *** от 28 ноября 2025 года, с учетом уточненного расчеты рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненных экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость по состоянию на 01 марта 2025 года объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 2805,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, составила 84 452 757 руб., нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 249,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, составила 5 556 927 руб.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 28 ноября 2025 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования указанных подходов к оценке недвижимого имущества и обоснование невозможности применения затратного подхода.

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении указаны ссылки на источники информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного и доходного подходов, при применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Стороной административного истца заключение эксперта, её дополнительные пояснения не оспариваются.

Ходатайство административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости недопустимым доказательством и исключении из дела удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что при определении и сравнительным, и доходным подходом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** отсутствует расчет в полном объеме и не учтены все качественные и количественные характеристики, не опровергают правильности вывода судебного эксперта о рыночной стоимости данного объекта недвижимости.

Из пояснений эксперта *** следует, что ею установлено, что данный объект исследования с кадастровым номером *** является подвальным помещением, которое на дату проведения осмотра не использовалось, то есть отнести данные объект к определенному сегменту рынка как самостоятельный объект недвижимости, не представляется возможным. Экспертом был произведен анализ наиболее эффективного использования данного объекта исследования и установлено, что наиболее эффективное использование его на дату оценки с учетом имеющихся характеристик (отсутствие отделки, состояние и т.п.) - это использование как объекта вспомогательного назначения.

В связи с тем, что рынок вспомогательных помещений коммерческих объектов практически отсутствует, при этом, в процессе их оценки возможно использование рыночной информации из более развитых «активных» сегментов, для которых исследуемые объекты представляют вспомогательную функцию, экспертом расчет стоимости объекта оценки с кадастровым номером *** производился на основании стоимости, рассчитанной для объекта оценки с кадастровым номером *** с применением межвидовой корректировки на сравнение обслуживающих и основных помещений.

Так как объект вспомогательного назначения является частью основного объекта при расчете стоимости основного объекта экспертом были учтены конструктивные элементы объекта в целом.

Представителем административного ответчика не представлено суду доказательств неправомерности определения экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** вышеуказанным способом и недостоверности полученного итогового результата рыночной стоимости данного объекта.

Замечание административного ответчика, касающееся отсутствия обоснования использования экспертом предложений № 1 и № 2 (тип объектов – здания) в качестве аналогов при определении стоимости объектов оценки (тип объектов – помещения), не свидетельствует о неправомерности принятия в расчет рыночной стоимости данных аналогов.

Из пояснений эксперта *** следует, что для определения стоимости объекта исследования использовались объекты-аналоги наиболее схожие с объектом исследования по объемно-планировочным, конструктивным характеристикам, а также функционалу здания. Кроме того, экспертом на основании справочника НКО «Ассоциация развития рынка недвижимости «СтатРиелт» для сглаживания различий между объектом оценки и аналогами по критерию «тип объекта» была внесена корректировка.

Ссылки представителя административного ответчика на неприменение экспертом в доходном подходе корректировок на материал стен, витринное остекление не свидетельствует о неправильности определения рыночной стоимости данным подходом. Экспертом *** указано на то, что при расчете стоимости объектов исследования доходным подходом не применялись корректировки на материал стен и витринное остекление, так как и объект оценки, и аналоги имеют смешанный материал стен с элементами остекления.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчетах об оценке недвижимости № *** от 26 мая 2025 и № *** от 26 мая 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание уточненный расчет, проведенный экспертом *** и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 2805,8 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года - 84 452 757 руб., нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 249,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 5 556 927 руб., определив дату начала применения указанной кадастровой стоимости 01 марта 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тон-Авто» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** № ***, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и *** в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 2805,8 кв.м, расположенного по адресу***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 марта 2025 года – 84 452 757 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 249,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года - 5 556 927 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 08 апреля 2026 года.

О суде

Деятельность суда

Приёмная суда

Судебные органы

Ссылки