73OS0000-01-2025-000252-15
Дело № 3а-11/2026
(№3а-153/2025)
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
23 марта 2026 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при секретарях
Осиповой П.И., Мытаревой А.С.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-11/2026 по
административному иску Долгановского Вадима
Владимировича к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Долгановский В.В. обратился в суд с
административным иском, уточненным в процессе судебного разбирательства, к
Областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
Долгановский В.В.
является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером: ***,
площадью 4007,1 кв.м, наименование – здание медицинского комплекса со
стационаром, назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***.
Год постройки
2012.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
487 169 273 рубля 29 копеек, дата начала применения ее с 01 января 2025 года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости от 20 июня 2025 года № ***,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2025 года составила 109 258 634 рубля 7
копеек.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от 13 августа
2025 года в удовлетворении заявления административного истца было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, просит
установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной
стоимости по состоянию на 01 марта 2025
года в размере 143 550 706 рублей,
подлежащую применению с 01 января 2025 года.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая компания «Роскадастр», Управление Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской
области, администрация Муниципального образования «город Ульяновск», общество с
ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
Административный
истец Долгановский В.В. в судебное заседание не явился, извещен.
В судебном заседании
представитель административного истца по доверенности Мосорук В.А.
административные исковые требования полностью поддержала, с учетом уточнения,
привела вышеуказанные доводы. Заключение
судебной экспертизы не оспорила. Просил отказать в удовлетворении ходатайства
ОГБУ «БТИГКО» об исключении экспертного заключения из числа доказательств, о
признании его недопустимым доказательством, так как такая позиция не основана
на положениях закона, заключение судебной экспертизы является законным,
обоснованным. Пояснила, что объект используется под медицинский центр арендатором ***.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» по доверенности
Резниченко Е.В. возразила относительно удовлетворения административного иска,
так как оспариваемое решение учреждения является правильным, а отчет,
представленный оценщиком, не соответствует требованиям законодательства. Считает,
что судебным экспертом при подготовке заключения судебной экспертизы были допущена ошибки, что сформулировано ОГБУ «БТИГКО» в замечаниях (с учетом уточнений от
03.02.2026 в 9 пунктах). По этому
основанию заключение судебной экспертизы считает недопустимым доказательством в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, просит исключить его
из административного дела. Ходатайство о назначении повторной, дополнительной
экспертизы не заявляется.
Представитель административного ответчика
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области в
судебное заседание не явился, извещен.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр»
в судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении
административного дела в свое отсутствие, решение оставляет на усмотрение
суда.
Представители других
заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также
– КАС РФ), мнения представителя административного истца, суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц,
участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Заслушав участников процесса, исследовав и
оценив письменные материалы дела, допросив эксперта, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон,
лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они
ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок
распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399
Налогового кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог
на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Как указано в статье 400 НК РФ,
налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом
собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в
соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется
в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи
403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения
вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной
кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Определение кадастровой стоимости
осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости,
включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями
о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:
1) недостоверность сведений об объекте
недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по
состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» установлено, что государственная
кадастровая оценка проводится одновременно в отношении всех учтенных в Едином
государственном реестре недвижимости на территории субъекта Российской
Федерации зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест, за исключением случаев, предусмотренных частью 3
настоящей статьи.
В силу части 3 статьи 11 Федерального закона
от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре
недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой
оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных порядком
формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в отношении
такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не проводится.
Частью 4 этой же статьи регламентировано, что
очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с
года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих
видов объектов недвижимости, указанных в части 1
настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим
исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения -
через два года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
Долгановский В.В.
является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ***,
площадью 4007,1 кв.м, наименование – здание медицинского комплекса со
стационаром, назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***.
Год ввода в
эксплуатацию 2012.
Право собственности
зарегистрировано 20.11.2012 на основании разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию от 18.10.2012.
Изложенное
подтверждается выпиской об основных
характеристиках и зарегистрированных правах на здание (т.1, л.д. 170-174).
Согласно договору
аренды от 01.11.2012, помещения площадью 3838 кв.м, расположенные в Медицинском
комплексе со стационаром по адресу: ***,
переданы во временное владение и пользование ***.
Помещение, площадью
19,4 кв.м, передано в субаренду *** по договору субаренды от 03.11.2022. Помещение, площадью 50,9 кв.м, передано в
субаренду *** по договору субаренды от 03.10.2023.
Представитель
административного истца Мосорук В.А. пояснила, что договоры являются действующими.
В аренду *** помещения сданы под медицинский центр, в субаренду – под офис.
Указанный объект
расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером ***, площадью
3300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного
использования: под торгово-административным зданием и зданием медицинского
комплекса со стационаром.
Арендатором
земельного участка является Долгановский
В.В. на основании договора аренды от 07.04.2023.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости здания с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 01.01.2023 в размере 487 169 273 рубля 29
копеек, дата начала применения ее с 01 января 2025 года.
Данная кадастровая
стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в
Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области
зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест».
Указанная
кадастровая стоимость действовала на дату обращения истца в суд с данным иском
(03.09.2025), на настоящее время является действующей.
В соответствии с пунктом 15
статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления
его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные
в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения
сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в
случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие
установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости,
внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть учтены при
определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в качестве
налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость, являющаяся
предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
Частью 6 статьи 7
Федерального закона от 13 июля 2015 года
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также
предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре
недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не
допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих
при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости»).
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1
января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном
отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ №
237-ФЗ).
Как разъяснено в
Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам ст. 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (ст. 10
и 11
Федерального закона
№ 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и
установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату,
указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства
об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости
такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об
установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке
административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное
бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки».
Согласно отчету об
оценке недвижимости от 20 июня 2025 года № ***, составленному ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), рыночная
стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером: ***, площадью
4007,1 кв.м, наименование – здание медицинского комплекса со стационаром,
назначение – нежилое, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1
марта 2025 года составила 109 258
634 рубля 7 копеек.
Следуя
установленному законом порядку, представитель истца обратился 16.07.2025 в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 13.08.2025 года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об
оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке,
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартам оценки, а именно:
1. Оценщиком при
определении стоимости объекта оценки затратным подходом некорректно подобран
Сборник KO-ИНВЕСТ (при подборе
справочника не учтено функциональное назначение здания, объемно-планировочные,
конструктивные решения и т. п.)
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на
странице 78 отчета об оценке установлен критерий отбора предложений по продаже
недвижимости офисного назначения в том числе
площадь от 1500 кв.м. Размер
площади от 1500 кв.м не обоснован в отчете об оценке.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на
странице 76 отчета об оценке сегмент объекта оценки указан как недвижимость
офисного назначения. На страницах 154, 155 отчета об оценке процент
недозагрузки и текущая доходность приняла оценщиком для объектов свободного
назначения.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. Сравнительный
подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении
объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно
подпункту 4 пункта 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность
применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество
информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности:
степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше
корректировок требуется вносить, в цены аналогов. Объектам оценки является
нежилое здание медицинского комплекса со стационаром, количество этажей 6, год
ввода в эксплуатацию 2012. Аналоги
№№2-5, принятые оценщиком на странице 79, а так же аналоги на страниц 84 отчета
об оценке, не сопоставимы с объектом оценки по своим существенным
характеристикам (объемно- планировочные, конструктивные решения, функциональное
назначение и т.п.), сравнительный подход основан на анализе рыночных данных о
продажах аналогичных медицинских центров. Оценщику следует рассматривать сделки
с похожими объектами, корректировать стоимость с учётом различий в
местоположении, размере, состоянии и уровне доходности. Использование данных
аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены требования
подпункта 4 пункта 5 ФСО V.
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального
закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по этим
основаниям административным истцом решение ОГБУ
«БТИГКО» не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»,
исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
При этом суду
надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости,
требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к
оценщикам.
В частности, исходя
из положений абзаца
первого статьи 4, статьи 15,
абзаца
четвертого статьи 15.1, статьи 24.7
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании
гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств,
подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не
является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может
расцениваться как допустимое доказательство (статья 60
ГПК РФ, статья 61
КАС РФ).
В случае
возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности
определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства
об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного здания в размере
рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости,
то судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», из которой следует, что при признании
решения об отказе в установлении рыночной стоимости объекта недвижимости
незаконным бюджетное учреждение принимает решение об установлении рыночной
стоимости по соответствующему заявлению, то есть в соответствии с
представленным отчетом о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 19.12.2025, составленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской с учетом пояснений эксперта, следует, что отчет об оценке
недвижимости от 20 июня 2025 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный
деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствует требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной
деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
1. Строительный
аналог имеет иную конструктивную систему (1А, объект оценки – 1).
2. При применении
метода сравнения продаж не учтен класс качества объекта оценки и аналогов.
Этим нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; подпунктов «д», «е»
пункта 22 ФСО № 7.
Экспертом
установлено, что в отчете также имеются следующие нарушения, не влияющие на
величину итоговой стоимости объекта оценки:
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкномразвития России.
Имеется нарушение подпункта 9
пункта 7 ФСО VI, согласно которому в отчете об оценке должны содержаться
следующие сведения: методические
рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных
федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности
при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных
методических рекомендаций.
Нарушения, указанные в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по пунктам 2, 3, 4 – нарушения не выявлены,
- по пункту 1 – нарушения
имеются.
В связи с
несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость объекта
недвижимости – здания с кадастровым номером ***, площадью 4007,1 кв.м,
наименование – здание медицинского комплекса со стационаром, назначение
нежилое, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по
состоянию на 01 марта 2025 года в размере 143 550 706 рублей.
Следует отметить,
что дополнения к судебной экспертизе представлены судебным экспертом по
указанию суда в связи с поступившими
замечаниями от ОГБУ «БТИГКО». Это не
привело к изменению существа выводов судебной экспертизы. Изложенное пояснила
допрошенная в судебном заседании эксперт ***
Административным
истцом заключение судебной экспертизы с учетом дополнений не оспорено.
Представителем ОГБУ «БТИГКО» заявлено о несогласии с
заключением судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта
недвижимости. В последних возражениях указано 4 замечания (по расчету значения
корректировок на площадь при расчете ставки арендной платы, не согласие с
применением сравнительного подхода, полагает
не учтенным функциональное назначение объекта оценки, считают объект оценки постройкой медицинской
отрасли); пояснено, что в остальной части все устранено и разъяснено судебным
экспертом.
Допрошенная
в судебном заседании эксперт *** подтвердила правильность подготовленного ею
заключения, разъяснила ход и результаты исследования, ответила на поставленные
вопросы. Пояснила, что изначально производство экспертизы было поручено эксперту ***., которая произвела осмотр,
потом производство экспертизы было поручено эксперту ***. Эксперт пояснила, что
при производстве экспертизы и подготовке заключения никакие требования
законодательства не были нарушены. Был произведен анализ рынка, определены
критерии отбора, просмотрен весь диапазон предложений, потом выбраны аналоги.
Нормативного требования о включении анализа рынка в экспертное заключение не
предусмотрено. Эксперт пояснила
что все корректировки применены верно. Пояснила, что по технической
документации изначально объект построен как торгово-административное здание. С
2012 года после реконструкции объект имеет
наименование как здание медицинского комплекса со стационаром. Объект
используется по договору аренды как медицинский центр, но постройкой медицинской отрасли (как, например,
больница, поликлиника) не является. Проектирование и строительство
медицинских учреждений имеет специфику и регулируется множеством нормативных
актов, медицинских стандартов. В данном случае этого нет. В спорном здании,
занятом частной клиникой, имеются кабинеты, в которых размещено медицинское
оборудование, которое может быть перемещено и здание может быть без
конструктивных изменений использовано в иных целях, в том числе, как офис.
Поэтому для экспертов было определяющим то, как строилось здание. Отдельного
сегмента рынка как «здравоохранение» не существует, рассматриваемый объект относится к объектам
общественного назначения. Аналоги были подобраны исходя из конструктивных
особенностей объекта, нарушение законодательства не допущено. Пояснила, что корректировка на площадь при расчете ставки
арендной платы введена для расчета по всему зданию, и с учетом того, что оно сдавалось в 2024, 2026 году по стоимости
300 рублей за кв.м. По законам рынка и исходя из типичной рыночной ситуации
экспертами учтено, что чем больше здание, тем дешевле арендная плата. Затратный
подход был исключен экспертами, так как полученная стоимость значительно
превысила допустимый диапазон рынка. Считает высказанные замечания
необоснованными.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Заключение, с учетом
дополнений, является ясным и полным, выводы экспертизы носят категорический
характер и являются непротиворечивыми.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентными должностными лицами
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперты имеют достаточный стаж экспертной
работы, были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения.
По этим же
основаниям суд не усматривает оснований для недоверия показаниям допрошенного в
суде эксперта.
Представителем ОГБУ «БТИГКО»
было заявлено ходатайство о признании заключения судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости недопустимым доказательством.
Поскольку
заявленное ходатайство касается заключения судебной экспертизы и несогласия с
ним, то он разрешено судом в совещательной комнате при вынесении итогового
судебного постановления, в его удовлетворении отказано по следующим основаниям.
Представитель
ОГБУ «БТИГКО» по доверенности Резниченко Е.В. пояснила, что такое ходатайство
основано на убеждении данного участника в том, что неустранение замечаний
повлекло ошибочные выводы. Она
поддержала доводы представителя административного ответчика ОГБУ «БТИГКО»,
ранее изложенные в письменных возражениях, суть которых сводится к утверждению
о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения этого учреждения
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
Представитель
административного истца возразил относительно указанного ходатайства, считая
его не основанным на положениях законодательства.
Указанные
ОГБУ «БТИГКО» доводы являются несостоятельными, поскольку они
не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Федерального закона от
03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предусматривающих
право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения
бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
По делам об
оспаривании кадастровой стоимости заключение экспертизы является средством
доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного
спора.
В силу статьи 61 КАС
РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям,
указанным в статье 59
настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно
закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут
подтверждаться никакими иными доказательствами. Суд признает доказательства
недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по
собственной инициативе. При рассмотрении ходатайства об исключении
доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя
доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на
лицо, заявившее ходатайство.
Суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость,
достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и
взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом
достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу,
что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1
- 4 статьи 84
КАС РФ).
Оснований признать
заключение экспертизы недопустимым доказательством, полученным с нарушением
закона, у суда не имеется.
Общее несогласие
административного ответчика с административным иском, с заключением судебной
экспертизы как процессуальная позиция, учитывая установленные
обстоятельства, не может служить
основанием для исключения судебной экспертизы из числа доказательств по
административному делу.
Подлежит отклонению
довод представителя ОГБУ «БТИГКО» о том,
что размещение в спорном здании в арендованных помещениях частной медицинской
клиники влияет на определение рыночной стоимости объекта, так как это не нашло
своего подтверждения в судебном заседании. Экспертом *** в судебном заседании
это утверждение мотивированно отклонено с указанием, что для определения
рыночной стоимости объекта недвижимости с целью пересмотра кадастровой
стоимости не производится оценка бизнеса в этом объекте.
Так,
исходя из положений статьи 3 Федерального
закона от 29.07.1998
№ 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» под
рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по
которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции.
При
этом по смыслу пункта 3 Федерального
стандарта оценки «Оценка бизнеса (ФСО№ 8) определение стоимости бизнеса важно
для определения экономических выгод в предпринимательских правоотношениях, а не
для пересмотра кадастровой стоимости объекта для целей налогообложения.
Вопреки позиции представителя ОГБУ «БТИГКО» экспертами при проведении исследования и подготовке
заключения использована необходимая нормативная и справочная литература.
Ходатайств о
назначении повторной, дополнительной судебной экспертизы никем не заявлено.
В пункте 19 Постановления
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обращено внимание на
то, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости,
использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину
рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на
административном истце (часть 5
статьи 247 и часть 1
статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации).
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» отчет об оценке недвижимости от 20 июня
2025 года № ***, составленный
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), не
соответствовал требованиям законодательства об оценочной деятельности,
имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой рыночной
стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не имеется оснований для удовлетворения требования
административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 13 августа 2025
года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере рыночной в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее
даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не
ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы и с учетом
этого считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости
– здания с кадастровым номером ***, площадью 4007,1 кв.м, наименование – здание
медицинского комплекса со стационаром, назначение нежилое, расположенного по
адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 01 марта 2025 года в размере 143 550 706
рублей, подлежащую применению с 01
января 2025 года.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к
ответчику ОГБУ «БТИГКО» по
требованию об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости.
Данное требование
не носит самостоятельного характера, является производным.
При обращении в суд с настоящим
административным иском административным истцом в качестве административного
соответчика указано также Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела
оспорено решение областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Решение суда об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой
оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Учитывая изложенные обстоятельства, судом не
усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Долгановского Вадима Владимировича к Областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить
частично.
В удовлетворении административных исковых
требований Долгановского Вадима
Владимировича к Областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от 13
августа 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, и в
иске к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области - отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером ***,
площадью 4007,1 кв.м, наименование – здание медицинского комплекса со
стационаром, назначение нежилое, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию
на 01 марта 2025 года в размере 143 550 706 рублей, подлежащую применению с 01 января 2025 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 03 апреля 2026 года.
