дело № 3а-9/2026 (№3а-142/2025)
73OS0000-01-2025-000237-60
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
20 апреля 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
Промохина Михаила Петровича к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений в размере их
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости помещений в размере их
рыночной стоимости,
у с т а н о в и л :
Промохин М.П.
обратился в суд с административным иском о признании незаконными решений
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО») от 23 июля 2025 года № *** и № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости помещений с кадастровыми номерами *** и *** соответственно в размере их
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости помещений в
размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 23 июня
2025 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов
М.П.): помещения с кадастровым номером *** - в размере 30 976 057
руб. 86 коп.; помещения с кадастровым номером *** - в размере
32 789 302 руб. 74 коп.
Требования
мотивировал тем, что является собственником указанных помещений.
1. Кадастровая
стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
установлена в размере 100 340 404 руб. 71 коп. Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 23 июня 2025 года, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость
помещения по состоянию на 01
июня 2025 года составила 30 976 057 руб. 86 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения № *** от
23 июля 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
2. Кадастровая
стоимость помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***,
определена в размере
104 506 257 руб. 84 коп.
Вместе с тем согласно отчету об оценке № *** от
23 июня 2025 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.),
рыночная стоимость помещения по состоянию на 01 июня 2025 года составила
32 789 302 руб. 74 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения № *** от
23 июля 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со
ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен.
После проведения по
делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта
на л.д. 226-230 т.2) административный истец утонил исковые требования в части
размера рыночной стоимости объектов недвижимости. Просил установить кадастровую
стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
37 392 876 руб., помещения с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости 37 268 307 руб. (л.д. 243 т.2).
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц были привлечены ППК «Роскадастр», ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик
Цыплов М.П. , Липатов С.А.-
сособственник помещения с кадастровым номером ***.
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом (л.д.11, 15 т.3).
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решений.
Полагал невозможным
у судебном порядке устанавливать кадастровую стоимость объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости, поскольку в случае устранения замечаний,
послуживших основанием для принятия решений об отказе в установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
истец вправе воспользоваться правом на установление рыночной стоимости в
соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Отказ в
установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем
нового обращения в Учреждение (л.д. 213-217 т.1).
В дополнительных
пояснениях представитель ОГБУ «БТИГКО» выразил несогласие с заключением
судебной экспертизы в части определения размера рыночной стоимости объектов
недвижимости, указывая на наличие ошибок в экспертном заключении. Так,
экспертом неверно учтена этажность объекта-аналога № 1 как 1-3, подвал. На
самом деле этажность объекта –аналога № 1 – 1-3 этаж, подземные этажи
отсутствуют. В связи с этим неверно определена корректировка на этажность в
отношении данного объекта-аналога.
Экспертом при
введении корректировки не учтено нахождение объектов-аналогов на 2 этаже.
Объекты-аналоги не
сопоставимы с объектом оценки, поскольку объектом оценки являются помещения, а
в качестве объектов-аналогов экспертом взяты здания.
Исследовав материалы
дела, материалы инвентарного дела на здания и сооружения по адресу: ***, суд
приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу гарантируется
право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и
законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы
препятствия к осуществлению его прав,
свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена
какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других
лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и
другими федеральными законами.
В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 401 НК РФ
помещения являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических
лиц.
Согласно п. 1 ст. 403 НК РФ если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая
база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Промохин М.П. является сособственником помещения с кадастровым номером ***,
общей площадью 1567,9 кв.м,
назначение нежилое, расположенного по адресу: *** (л.д. 232- 235 т.1) (доля в
праве собственности 5143/10 000), второй собственник помещения Липатов С.А.
(доля в праве 4857/10 000); и собственником помещения с кадастровым
номером ***, расположенного по адресу: ***,
общей площадью 1506,4 кв.м, назначение – нежилое (л.д.236-248 т.1).
Кадастровая
стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября
2023гола в размере 104 506 257
руб. 84 коп., дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025
года (л.д. 206 т.1).
Кадастровая
стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена этим же приказом в размере
100 340 404 руб. 71 коп., дата начала применения кадастровой
стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 207 т.1).
Вместе с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 23 июня 2025 года, составленному ООО
«Многопрофильный деловой центр (оценщик Цыплов М.П.) рыночная стоимость
помещений по состоянию на 01 июня 2025 года составила: помещение с кадастровым
номером *** – 32 789 302 руб. 74 коп., помещение с кадастровым
номером *** - 30 976 057 руб.
86 коп. (л.д. 54 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля
2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01
января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты,
по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 25 июня 2025 года
Промохин М.П. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении
кадастровой стоимости помещения с
кадастровым номером *** и помещения
с кадастровым номером *** в размере их рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет № *** от 23 юля 2025 года, составленный ООО «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов М.П.) (л.д. 133 т.1), согласно которому рыночная стоимость помещений по состоянию на 01 июня 2025 года
составила: помещения с кадастровым номером ***
- 32 789 302 руб. 74 коп., помещения с кадастровым номером ***
– 30 976 057 руб. 86 коп.
Решениями ОГБУ
«БТИГКО» от 23 июля 2025 года № *** и № *** по результатам рассмотрения
указанных заявлений Промохину М.П было
отказано в установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере
их рыночной стоимости, определенной вышеуказанным отчетом
об оценке (л.д.21, 49 т.1).
Причиной принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
Пункты 1-4, 6-8
решений в отношении каждого из помещений идентичны:
1.
Оценщиком на стр. 55-58 отчета об оценке приведены
Предложения по продаже административно-офисной недвижимости, при этом:
-
Предложение №3/Аналог №3 - *** - кадастровый номер
помещения, представленного к продаже - ***. Согласно данным Портала
пространственных данных общая площадь объекта составляет 213,2 кв.м. Оценщиком
указана и используется в дальнейших расчетах площадь 213,16 кв.м.
Предложение №6/Аналог №6 - *** - кадастровый номер
помещения, представленного к продаже - ***. Согласно данным Портала
пространственных данных общая площадь объекта составляет 201,8 кв.м. Оценщиком
указана и используется в дальнейших расчетах площадь 200,00 кв.м. На стр. 103
Отчета об оценке для Предложения №6/Аналога №6 некорректно указан тип объекта.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Информация о
цене Предложения №5/Аналога №5 на стр. 58 и 219 отчета об оценке различна.
Информация о цене Предложения №6/Аналога №6 на стр. 58 и 221 отчета об
оценке различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком
методологически не верно выбрана корректировка на наличие и состояние
внутренней отделки.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. В отчете об
оценке отсутствует описательная часть корректировки на местоположение
относительно красной (первой линии).
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. При переходе по ссылке,
указанной оценщиком на стр.59 отчета об оценке, для аналога №1 по аренде
определить адрес: ***, не предоставляется возможным. Определить дату публикации
объявления (03 сентября 2024 года на стр. 59 отчета) для аналога №1 на стр.223
не предоставляется возможным.
При переходе по ссылке, указанной оценщиком на стр.60 отчета об оценке,
для аналога №3 по аренде определить адрес: *** не предоставляется возможным.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7.Оценщиком на
стр. 165 отчета об оценке указана корректировка на местоположение относительно
красной/первой линии. Корректировка для аналога № 3 на стр. 133, 165 различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
8.Оценщиком на стр. 168
отчета об оценке корректировка для объекта оценки, аналога №2, №8, № 10 на этаж
расположения введена некорректно. Расположение этажей в процентном соотношении
рассчитано неверно. Этажи расположения указаны неверно, расположение этажей в
процентном соотношении рассчитано неверно.
Нарушены требования ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
В решении ОГБУ «БТИГКО» № *** в отношении помещения
с кадастровым номером *** в п. 5 указано: оценщиком при расчете стоимости объекта оценки на стр. 114 указано, что
объект оценки имеет: подвал, первый, второй, третий и четвертый этажи. Согласно
фотоматериалам, а также данным технического паспорта этажность объекта оценки
составляет подвал, первый этаж, второй этаж, третий этаж. Расчет корректировки
на этажность проведен Оценщиком некорректно.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В решении ОГБУ «БТИГКО» № *** в отношении помещения
с кадастровым номером *** в п. 5 указано: согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на
стр. 179 площадь объекта оценки составляет 1505,4 кв.м. Оценщик на стр. 101
отчета об оценке принял к расчету площадь 1504,40 кв.м, согласно данным,
приведенным в Техническом паспорте на объект нежилого фонда здания
инженерно-лабораторного корпуса управления со спортивно-оздоровительным
комплексом и проходной по состоянию на 02 апреля 2003 года. Информация о
площади объекта оценки на стр.179, 101 различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценивая
правомерность принятых Учреждением решений, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
В целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета № *** от 23 июня 2025 года,
составленного ООО «Многопрофильный деловой центр», судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 24 ноября 2025 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***.),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 23 июня 2025 года экспертом выявлены:
1)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не
повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
в отчете нет указания на отсутствие Методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России - нарушение п.п. 9
п. 7 ФСО VI;
-
нет описания корректировки на расположение относительно красной линии –
нарушение п.п.1,2 п. 2 ФСО VI.
2)
нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
-
не учтено, что часть 1-го этажа объекта с кадастровым номером *** – не
административного назначения (спортзал);
-корректировка
на этаж рассчитана неверно;
-
расчет проведен с учетом неверной площади объекта с кадастровым номером ***.
Указанные
нарушения свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
3)
В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости:
-
по п. 1 решений – нарушение не выявлено: в части предложения № 3 – оценщиком
принята площадь согласно объявлению. В ЕГРН вносится площадь в точности до 0,1,
в то время как в технических документах - до 0,01. Площадь предложения № 6
также принята по тексту объявления. Поиск помещений часто затруднен, из-за чего
точную площадь установить невозможно. Относительно типа помещения для аналога №
6 в таблице имеется опечатка, при этом расчет произведен верно.
По
п. 2 решений – не является нарушением – опечатка на стр. 58.
По
п. 3 решений – не является нарушением.
По
п. 4 решений – нарушение имеется,
По
п. 5 решения № *** – нарушение не выявлено: четвертый этаж – чердак имеется у
объекта оценки.
По
п. 5 решения № *** – нарушение выявлено.
По
п. 6 решений – не является нарушением - опечатка,
По
п. 7 решений – нарушение имеется,
По
п. 8 решений – нарушение имеется.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 23 июня 2025 года, является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости
(л.д. 52-54 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он (с учетом дополнительных
пояснений от 16 марта 2026 года л.д. 226-230 т.2) определил рыночную стоимость
помещений по состоянию на 01 июня 2025 года: помещения с кадастровым номером *** в размере 37 392 876 руб.,
помещения с кадастровым номером *** – в размере 37 268 307 руб. (л.д.
230 оборот, т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200,
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам ОГБУ
«БТИГКО» о несогласии с заключением судебной экспертизы в части размера
рыночной стоимости объектов недвижимости, суд приходит к следующему.
Представителем ОГБУ
«БТИГКО» в дополнительных пояснениях от 12 марта 2026 года (л.д. 222 т.2)
указаны следующие доводы о несогласии с заключением экспертизы: неверно учтена этажность аналога № 1 (1-3
этаж, подвал). Вместе с тем подвал у объекта-аналога отсутствует. Это привело к
неверному применению корректировки стоимости указанного аналога.
Данное замечание
устранено экспертом путем представления дополнительных письменных пояснений
(л.д. 237-240 т.2).
Также БТИГО
указывает на несопоставимость выбранных экспертом объектов-аналогов с объектом
оценки, поскольку объектом оценки являются помещения, а экспертом при расчете
рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов выбраны здания.
По данному доводу
судебный эксперт ***, как в письменных пояснениях, так и будучи допрошенной в
судебном заседании, пояснила следующее: оцениваемые объекты – помещения в
совокупности представляют собой здание – часть бывшей производственной базы
лит. О, О1, О2. С точки зрения потребителей, эксплуатирующих данные объекты, с
учетом того, что конструктивно надземная часть объектов является отдельными
строениями, соединенными только галереей 1 этажа, не имеют общих стен, имеют
собственные крыши, лит. О (помещение ***) выделено в отдельное инвентарное
дело, данные объекты были оценены как здание, вне зависимости от того, как они
стоят на кадастровом учете (л.д. 136 оборот т.2).
Из имеющихся в
отчете об оценке и в экспертном заключении фотоматериалов также видно, что
помещения с кадастровыми номерами *** представляют собой отдельно стоящие трех-
этажные здания, соединенные между собой галереей 1 этажа.
В связи с этим суд
приходит к выводу о сопоставимости с объектом оценки выбранных судебным
экспертом объектов-аналогов.
Кроме того, в
соответствии с п. 22 ФСО № 7, утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 25 сентября 2014 года № 611 при применении метода корректировок в рамках
сравнительного подхода оценки каждый объект-аналог сравнивается с объектом
оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия
объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель
корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения
стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения
основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
В данном случае эксперт при расчете рыночной
стоимости объекта оценки выявил отличия между объектами-аналогами и объектом
оценки и применил соответствующие корректировки, что отражено как в экспертном
заключении, так и в дополнительных пояснениях эксперта (л.д.226-230 т.2).
Также суд обращает
внимание на то, что, заявляя о несогласии с заключением судебной экспертизы, и
указывая на наличие в ней недостатков, представителем ОГБУ «БТИГКО» не
представлено доказательств иной рыночной стоимости принадлежащих административному
истцу помещений, ходатайство о назначении по делу дополнительной или
повторной экспертизы не заявлено.
С учетом вышеизложенного суд приходит к
выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым
доказательством по делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено,
что отчет об оценке недвижимости № *** от 23 июня 2025 года, составленный ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), не соответствует
требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от 23 июля 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, соответственно, в
размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не
имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении
судебной экспертизы с учетом дополнительных письменных пояснений судебного
эксперта от 16 марта 2026 года (л.д. 227-230 т.2), и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость объектов недвижимости
– помещений, по состоянию на 01 июня 2025 года в следующих размерах: помещения
с кадастровым номером ***, равной его
рыночной стоимости 37 392 876 руб.; помещения с кадастровым номером ***,
равной его рыночной стоимости 37 268 307 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу помещений с кадастровыми номерами *** в размере их
рыночной стоимости, по которым ОГБУ «БТИГКО»
приняло оспариваемые в настоящем деле решения, были поданы Промохиным
М.П. в Учреждение 25 июня 2025 года,
установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01
января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости,
определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на
положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой
оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего
между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Промохина Михаила Петровича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 23 июля
2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений с
кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом
об оценке № *** от 23 июня 2025 года, составленным обществом с ограниченной
ответственностью «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов Михаил
Петрович), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 1505,4 кв.м, расположенного по адресу: ***,
назначение – нежилое, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 июня
2025 года, в размере
37 268 307 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую
стоимость помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 1567,9 кв.м, расположенного по адресу: ***,
назначение – нежилое, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 июня
2025 года, в размере 37 392 876
руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
помещений с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
28 апреля 2026 года.
