УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0001-01-2025-007004-51

Судья Сизов И.А.                                                                             Дело № 33-1855/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                        14 апреля 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Рыбалко В.И.,

судей Маслюкова П.А., Кузнецовой О.В.,

при секретаре Мустафиной А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муратова Артема Олеговича на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от                24 декабря 2025 года, с учетом определения судьи того же суда об исправлении описки от 26 января 2026 года, по гражданскому делу № 2-4695/2025, которым постановлено:

в удовлетворении исковых требований Муратова Артема Олеговича к индивидуальному предпринимателю Муратову Олегу Анатольевичу  о защите прав потребителей, расторжении договора купли-продажи земельного участка -  отказать.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения Муратова А.О.,                           ИП Муратова  О.А. и его представителя Гражевич Ю.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

 

установила:

 

Муратов А.О. обратился в суд иском к индивидуальному предпринимателю (ИП) Муратову О.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что 25 февраля 2025 года между ним (покупатель) и ИП Муратовым О.А. (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 73:24:040801:5, расположенного по адресу: г. Ульяновск, пр-т Нариманова, 70!%.

Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Земельный участок был приобретен им для строительства индивидуального жилого дома.

Согласно п. 2.1.2 договора  продавец обязан передать земельный участок после подписания договора.

Однако в нарушение условий договора участок был передан ему продавцом не свободным от фрагментов бетонных конструкций, находящихся в земле и                   не позволяющих использовать участок по назначению без существенных дополнительных затрат. Кроме того, на участке расположены металлические гаражи, владельцы которых не известны.

В связи с нарушением условий договора он отказался принимать земельный участок, что отражено в акте от 11 апреля 2025 года.

Невозможность возведения на участке жилого дома подтверждается письмом ***.

Между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка 25 февраля 2025 года.

Однако Управлением Росреестра по Ульяновской области было вынесено уведомление  о приостановлении  государственной регистрации  прав от 29 августа 2025 года.

По его административному иску о признании указанного уведомления незаконным Ленинским районным судом г. Ульяновска было вынесено решение об отказе в удовлетворении требований.

Полагал, что на правоотношения сторон распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, поскольку ответчик является профессиональным участником рынка недвижимости, а он приобрел земельный участок для личных целей.

Просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от                  25 февраля 2025 года, заключенный между ним и ИП Муратовым О.А. в отношении участка с кадастровым номером 73:24:040801:5, расположенного по адресу:                         г. Ульяновск, пр-т Нариманова, 70; прекратить за ним право собственности на указанный земельный участок и признать право собственности на земельный участок за ИП Муратовым  О.А.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, МУП «УльГЭС».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Муратов А.О. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Полагает ошибочным вывод суда о надлежащем исполнении договора, поскольку судом не учтено, что при передаче участка были выявлены существенные скрытые недостатки: наличие фрагментов крупных бетонных конструкций в грунте и металлических гаражей.

Указывает, что суд необоснованно отказал в принятии признания иска ответчиком.

Отмечает, что стороны добровольно пришли к соглашению  о расторжении договора, уплаченные по договору денежные средства в сумме 8 000 000 руб. были возвращены ему ответчиком. Отказ суда в удовлетворении исковых требований  принуждает стороны сохранить правоотношения, которые они хотят прекратить.

Полагает, что судом необоснованно не применены к правоотношениям сторон нормы законодательства о защите право потребителей.

Также судом необоснованно отказано в утверждении мирового соглашения сторон.

Полагает необоснованной ссылку суда на определение Верховного Суда Российской Федерации № 305-КГ15-7373, вынесенное по спору с иными обстоятельствами.

В судебном заседании истец Муратов А.О., ответчик  ИП Муратов  О.А. и его представитель Гражевич Ю.Ю. поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ульяновской области, МУП «УльГЭС» в судебное заседание не явились, о месте и времени проведения судебного заседания извещались заказными письмами.

Судебная коллегия определила  рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе  и возражениях относительно жалобы.

Выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что 25 февраля 2025 года между ИП Муратовым О.А. (продавец) и Муратовым А.О. (покупателем) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил земельный участок площадью 2195 кв.м с кадастровым номером 73:24:040801:5!,  категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, под зданием бани, расположенный по адресу: г. Ульяновск, пр-т Нариманова, 70 ( л.д. 9 - 11).

Согласно п. 2.1.2 договора продавец обязан обеспечить доступ, в том числе передать в пользование покупателю земельный участок после подписания настоящего договора.

В соответствии с п. 2.2.1 договора покупатель обязан уплатить цену земельного участка в размере, порядке и в сроки, предусмотренные разделом 4 настоящего договора.

Как следует из п. 3.1 договора, продавец передал, а покупатель принял вышеуказанное недвижимое имущество до подписания настоящего договора, в связи с чем стороны пришли к соглашению, что между ними не будет составляться акт приема-передачи земельного участка.

В п. 4.1 договора стороны определили, что стоимость земельного участка составляет 8 000 000 руб.

Оплата стоимости земельного участка произведена покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п. 4.2 договора).

24 марта 2025 года Муратов А.О. обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации права.

Запись о государственной регистрации права собственности была внесена в Единый государственный реестр недвижимости  27 марта 2025 года (л.д. 40 – 43).

11 апреля 2025 года ИП Муратовым О.А. и Муратовым А.О. был подписан акт приема передачи земельного участка, согласно которому  покупатель отказался принять земельный участок. Отказ мотивирован тем, что в нарушение условий договора земельный участок не освобожден от фрагментов крупных бетонных конструкций, которые находятся в земле и не позволяют использовать земельный участок по назначению без существенных дополнительных затрат. Кроме того, земельный участок не освобожден от металлических гаражей, владельцы которых неизвестны (л.д. 20).

19 августа 2025 года между ИП Муратовым О.А. и Муратовым А.О. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 25 февраля 2025 года (л.д. 12).

В тот же день – 19 августа 2025 года Муратов АО. обратился в Управление Росреестра по Ульяновской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и Муратов О.А. с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок на основании соглашения от 19 августа              2025 года о расторжении договора купли-продажи земельного участка от                      25 февраля 2025 года.

29 августа 2025 года Управлением Росреестра по Ульяновской области государственная регистрация была приостановлена на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в связи с тем, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Муратов О.А., Муратов А.О. обратились в суд с административным иском  к Управлению Росреестра по Ульяновской области о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска  от 27 октября 2025 года  по делу № 2а-4149/2025  в удовлетворении административного иска было отказано (л.д. 60 – 70).

01 декабря 2025 года Управлением Росреестра по Ульяновской области            было вынесено уведомление об отказе в государственной регистрации права, мотивированное тем, что договор купли-продажи земельного участка от                      25 февраля 2025 года был исполнен сторонами договора на момент его заключения (участок передан продавцом покупателю и денежные средства переданы покупателем продавцу до подписания договора,  не предусмотрено составление акта приема-передачи участка). В то же время, в соответствии с нормами действующего законодательства расторжение договора допускается, если  обязательства по нему сторонами не исполнены. Таким образом, расторжению подлежит только неисполненный договор. Действующее законодательство не предусматривает возможность расторжения исполненного договора. 

При обращении в суд с настоящим иском Муратов А.О. предъявил требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка от                      25 февраля 2025 года, сославшись на нарушение его прав, как потребителя.

При принятии решения об отказе в удовлетворении исковых  требований суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст. 209, 235, 307, 309, 407, 408, 421, 422, 450, 483  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 15, 34 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) и обоснованно исходил из  того, что договор купли-продажи земельного участка от                      25 февраля 2025 года был заключен в надлежащей форме, подписан сторонами  и фактически исполнен ими на дату подписания договора, поскольку участок был передан продавцом покупателю и денежные средства переданы покупателем продавцу до подписания договора, не предусмотрено составление акта приема-передачи участка. Между тем, действующее законодательство не предусматривает  возможность расторжения исполненного договора.

Доводы сторон о неисполнении ими договора обоснованно отклонены судом, поскольку они не подтверждаются материалами дела.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильно примененных нормах материального права.

Так, в ст. 1 ГК РФ, определяющей основные начала гражданского законодательства указано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как указано в п. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не            должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтверждены факты передачи товара продавцом и его оплаты покупателем, соответствуют положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как следует из материалов дела, цель заключения договора  купли-продажи земельного участка от 25 февраля 2025 года была достигнута сторонами на дату его подписания. Последующие намерения покупателя относительно земельного участка  не относились к существенным условиям договора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истцом не были представлены суду допустимые, достоверные и достаточные доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи земельного участка.

Муратов А.О. до заключения договора купли-продажи земельного участка  не был лишен возможности его осмотреть, изучить правоустанавливающие и землеустроительные документы. Целевое назначение участка – под зданием бани прямо указывает на наличие в земле фундамента здания и инженерных коммуникаций. Наличие на земельном участке металлических гаражей не носит скрытый характер и определяется визуально. 

Из содержания условий договора, целевого назначения земельного участка, характера семейных отношений сторон договора (ответчик Муратов О.А. и истец Муратов А.О. являются отцом и сыном) не следует, что на правоотношения сторон распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

При этом истец не лишен возможности обращения в суд с иском о признании договора недействительным при наличии правовых оснований, предусмотренных параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

Отказывая в принятии признания иска ответчиком и в утверждении мирового соглашения, суд первой инстанции правильно руководствовался ст. 39 ГПК РФ и исходил из того, что данные процессуальные действия сторон противоречат действующему законодательству.

Доводы апелляционной жалобы не содержат ссылок на какие-либо новые обстоятельства, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда, а кроме того, они направлены на иную оценку исследованных судом доказательств, с чем судебная коллегия согласиться не может.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, юридически значимые обстоятельства установлены с достаточной полнотой, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

При таких обстоятельствах принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 24 декабря 2025 года,  с учетом определения судьи того же суда об исправлении описки от 26 января           2026 года, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муратова Артема Олеговича - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех  месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Ленинский районный суд г. Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 апреля 2026 года.