УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Николаец О.М. 73RS0003-01-2025-005517-41
Производство №33-2050/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
28 апреля 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда
в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Кузнецовой Э.Р., Старостиной И.М.,
при секретаре Пугачевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области на решение Железнодорожного районного
суда города Ульяновска от 13 января 2026 года с учетом определения того же суда
об исправлении описки от 29 января 2026 года по гражданскому делу №2-102/2026,
которым постановлено:
исковые требования Розенкова Сергея Сергеевича
удовлетворить.
Признать за Розенковым Сергеем Сергеевичем,
право на получение в собственность, за плату земельного участка с кадастровым
номером *** расположенный по адресу: ***
Обязать Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области
заключить с Розенковым Сергеем Сергеевичем договор купли-продажи за плату
земельного участка с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: ***
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Э.Р., объяснения истца
Розенкова С.С., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная
коллегия
установила:
Розенков
С.С. обратился в суд с иском к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области
(Министерство) о признании права на приобретение в собственность за плату
земельного участка с кадастровым номером *** (г. *** по генплану, категория
земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под ИЖС, площадь
592,7 кв.м) и обязании заключить договор купли-продажи.
В
обоснование указано, что истец является собственником жилого дома (кадастровый
номер ***), расположенного на этом участке. Участок получен истцом по договору
уступки прав требования по договору аренды от 21 декабря 2021 года №***,
заключенному с Павловым И.Е. При обращении в Министерство за выкупом участка
получен отказ со ссылкой на его нахождение в зоне питомников,
цветочно-оранжерейных хозяйств, городских лесов и территориальной зоне Ж1.
Ссылаясь
на указанные обстоятельства, и просил признать за ним право на получение в
собственность за плату указанного земельного участка; обязать Министерство
заключить с ним договор купли-продажи этого участка в срок не позднее 7 рабочих
дней с момента принятия судебного решения.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
администрация г.Ульяновска, АО «Ульяновское областное бюро технической
инвентаризации», Управление муниципальной собственностью администрации
г.Ульяновска, Павлов И.Е.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области содержится
просьба об отмене решения суда и принятии нового судебного акта об отказе в
удовлетворении исковых требований.
В
обоснование доводов жалобы указано, что 01 августа 2025 года истец Розенков С.С.
обратился с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного
земельного участка, арендатором которого он является на основании договора
аренды от 21 декабря 2021 года.
Согласно
информации Управления архитектуры и градостроительства администрации г.
Ульяновска, в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска (утверждён
решением Ульяновской Городской Думы от 27 июня 2007 года №83)
испрашиваемый земельный участок находится на территории питомников и цветочно-оранжерейных
хозяйств. Данный Генеральный план не изменён и не отменён, в связи с чем
подлежит применению.
Правилами
землепользования и застройки (постановление Администрации г. Ульяновска от 10
августа 2021 года № 1166) участок отнесён к зоне Ж1 (индивидуальная жилая
застройка), а проектом планировки территории Железнодорожного района
(постановление мэрии от 07 июля 2009 года № 5294) – к элементу планировочной
структуры (жильё, общественно-деловые, производственные, коммунально-складские
микрорайоны). В силу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой
режим земель определяется исходя из категории и разрешённого использования в
соответствии с зонированием.
Кроме
того, на основании статьи 61 Федерального закона «Об охране окружающей среды»
территории зелёного фонда подлежат охране, на них запрещается хозяйственная и
иная деятельность, оказывающая негативное воздействие. Спорный участок
расположен в составе зелёного фонда (питомники, цветочно-оранжерейные
хозяйства), что подтверждено уполномоченным органом – Управлением архитектуры и
градостроительства.
Таким образом, отказ Министерства не нарушает прав истца,
соответствует законодательству и обстоятельствам дела.
Розенков С.С. представил письменные возражения на
апелляционную жалобу, в которых просит решение суда оставить без изменения, а
жалобу – без удовлетворения.
В заседание суда апелляционной инстанции представитель
ответчика, представители третьих лиц администрации г.Ульяновска, АО
«Ульяновское областное бюро технической инвентаризации», Управления
муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска, Управления Росреестра
по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, Павлов И.Е. не явились, о времени и месте
проведения судебного заседания извещались надлежащим образом по правилам статьи 113
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления
судебных извещений посредством почтовой связи (л.д. 198-206 том 2), ходатайств
об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин
своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь
положениями статьи 167
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе,
представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, возражений на нее, выслушав объяснения участника процесса, судебная
коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции и следует из
материалов дела, постановлением главы г. Ульяновска от 22 января 2007 года №207 из части
земельного участка с кадастровым номером *** был сформирован свободный от прав
третьих лиц участок площадью 592,7 кв.м по у***. Этим же постановлением
утверждён проект границ участка под индивидуальное жилищное строительство и
решено передать его Павлову И.Е. (л.д.101 том 2).
24 мая 2007 года участок
передан Павлову И.Е. в аренду по договору № *** под
индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). 30 мая 2008 года произведена
государственная регистрация прав (л.д. 96-99, 106 том 2).
17 января 2014 года
соглашением № 14 срок аренды продлён до 11 ноября 2014 года (л.д. 127 том 2).
21 декабря 2021 года между
Министерством и Павловым И.Е. заключён договор аренды № *** для завершения
строительства (срок: с 3 декабря 2021 года по 03 декабря 2024 года) (л.д.
223–228 том 1).
05 февраля 2022 года Павлов
И.Е. продал Розенкову С.С. объект незавершённого строительства с кадастровым
номером *** (л.д. 231–232 том 1).
15 апреля 2022 года заключено
дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды на Розенкова С.С.
(л.д. 234–235 том 1). В договоре указано, что на участке находится объект
незавершённого строительства площадью 31 кв.м (кадастровый номер
73:24:011601:589) – запись в ЕГРН от 11 февраля 2022 года.
Истец завершил строительство
жилого дома, расположенного на спорном земельном участке, зарегистрировал право
собственности 26 ноября 2024 года (л.д. 99–100 том 1).
Согласно выпискам
Роскадастра, дом расположен на земельном участке с кадастровым номером *** по
адресу: *** Право собственности
на земельный участок не зарегистрировано.
13
августа 2025 года Министерством принято решение об отказе в предоставлении
земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на основании
пункта 19 статьи 39.16 ЗК РФ (предоставление земельного участка на заявленном
виде прав не допускается).
В
качестве основания отказа указано, что согласно Генеральному плану г. Ульяновска участок расположен
на территории питомников и цветочно-оранжерейных хозяйств, городских лесов.
Полагая, что вправе
приобрести спорный земельный участок за плату в связи с принадлежностью жилого
дома, истец обратился в суд.
Разрешая
спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правильно исходил
из того, что истец, являясь собственником объекта недвижимости – жилого дома,
расположенного на спорном земельном участке, в силу прямого указания закона
(подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, статья 39.20 Земельного кодекса Российской
Федерации) обладает исключительным правом на приобретение этого участка в
собственность за плату без проведения торгов.
Данный
вывод суда является законным и обоснованным, основанным на правильном
применении норм материального права.
В
соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской
Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на
которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений
в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 настоящего Кодекса.
Статья
39.20 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет исключительное право
гражданина, являющегося собственником здания, сооружения, расположенных на
земельном участке, на приобретение такого земельного участка в собственность
или в аренду.
Принцип
единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт
5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) и прямое действие
статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при
переходе права собственности на здание к приобретателю переходит право
собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования,
не оставляют сомнений в том, что собственник жилого дома вправе приватизировать
земельный участок под ним.
Доводы
апелляционной жалобы о том, что земельный участок расположен на территории
питомников и цветочно-оранжерейных хозяйств, городских лесов по Генеральному
плану г. Ульяновска, и поэтому не подлежит передаче в частную собственность,
судебная коллегия находит несостоятельными по следующим основаниям.
Действующее
земельное законодательство (статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации)
содержит исчерпывающий перечень земельных участков, изъятых из оборота, и
земельных участков, ограниченных в обороте.
К
числу ограниченных в обороте относятся, в частности, земельные участки в
составе земель лесного фонда (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ). Однако, как следует из
материалов дела и не оспаривается ответчиком, спорный земельный участок к
землям лесного фонда не относится (доказательства обратного не представлены).
Такая категория, как «территории питомников и цветочно-оранжерейных хозяйств»,
не поименована в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве
основания для ограничения оборотоспособности земельного участка.
Само
по себе отнесение территории к той или иной функциональной зоне Генеральным
планом не изменяет правовой режим земельного участка, который определяется его
категорией и видом разрешённого использования, установленным в ЕГРН в
соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки.
Из
выписки ЕГРН следует, что спорный земельный участок имеет категорию «земли
населённых пунктов» и вид разрешённого использования – «под индивидуальное
жилищное строительство».
В
соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального
образования «город Ульяновск», утверждёнными постановлением администрации г.
Ульяновска от 10 августа 2021 года № 1166 (действующими на момент обращения
истца и принятия решения), участок расположен в территориальной зоне Ж1 – зоне
застройки индивидуальными жилыми домами. Именно зона Ж1 допускает размещение
индивидуальных жилых домов. Доказательств того, что данный вид разрешённого
использования был установлен с нарушением закона или, что на участке имеются
какие-либо публичные сервитуты, запрещающие его приватизацию, ответчиком не
представлено.
Судебная коллегия также отмечает, что сам факт
предоставления спорного земельного участка уполномоченным органом в аренду
последовательно сначала Павлову И.Е., а затем Розенкову С.С. именно под
индивидуальное жилищное строительство, выдача разрешения на строительство, а
впоследствии – регистрация права собственности на жилой дом свидетельствуют о
том, что уполномоченные органы (в том числе Министерство) на протяжении
длительного времени не усматривали каких-либо препятствий для использования
участка по целевому назначению.
В силу принципа эстоппель и требования добросовестности
(статья 1 ГК РФ) орган публичной власти не может ссылаться на обстоятельства,
которые ранее им же были фактически признаны допустимыми, в качестве основания
для отказа гражданину в реализации права, гарантированного законом.
Ссылка
Министерства на статью 61 Федерального закона «Об охране окружающей среды» не
может быть принята во внимание, поскольку норма о защите зелёного фонда
городских и сельских поселений не устанавливает безусловного запрета на
передачу в собственность земельных участков, на которых уже расположены законно
возведённые объекты индивидуального жилищного строительства. Более того,
ответчик не представил доказательств того, что использование истцом земельного
участка под индивидуальным жилым домом оказывает негативное воздействие на
окружающую среду или препятствует выполнению территориями питомников их
экологических, санитарно-гигиенических или рекреационных функций.
Принимая во внимание изложенное, судебная
коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, полагая решение суда
верным, соответствующим требованиям закона. Обстоятельства, имеющие значение
для дела, судом определены правильно, им дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов, которые могли бы свидетельствовать о
незаконности и необоснованности обжалуемого судебного акта, апелляционная
жалоба не содержит.
Все доводы жалобы повторяют правовую позицию ответчика,
нашедшую верное отражение и правильную оценку в судебном постановлении, не
опровергают правильности выводов суда, направлены на иную оценку доказательств,
ошибочное толкование норм действующего законодательства, не могут повлиять на
правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных
правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене
состоявшегося судебного решения.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих
отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4
статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, судебная коллегия также не усматривает.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска
от 13
января 2026 года с учетом определения того же суда об исправлении описки
от 29 января 2026
года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в
кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по
правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, через Железнодорожный районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06 мая
2026 года
