Дело № 3а-22/2026 (3а-173/2025)
73OS0000-01-2025-000400-56
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
14 мая 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
акционерного общества «Тандер» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой
стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
АО «Тандер»
обратилось в суд с административным иском о признании незаконным решения
областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ
«БТИГКО») от 17 октября 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости здания с кадастровым номером ***, площадью 6120,1 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
164 080 000 руб., определенной отчетом об оценке № *** от 16 сентября
2025 года, составленным ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик Носова И.П.).
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере
237 363 684 руб. 27 коп.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке № *** от 16 сентября 2025 года, составленному ООО «Оценка.
Право. Кадастр», рыночная стоимость здания по состоянию на 26 августа 2025 года
составила 164 080 000 руб.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке общество 19 сентября 2025 года обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №***
от 17 октября 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой
на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Оценка. Прав. Кадастр»,
оценщик Носова И.П., Министерство финансов Ульяновской области.
После проведения по
делу судебной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений к ней)
административный истец уточнил исковые требования в части размера рыночной
стоимости объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость
нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
179 837 823 руб., определенной заключением судебной экспертизы по
состоянию на 26 августа 2025 года
(л.д. 169 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Возражал против
удовлетворения требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку в случае
устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, административный истец воспользуется своим правом на установление
рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке.
Считает, что в
судебном порядке может быть оспорено решение учреждения. Требование об
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не является
самостоятельным. Отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной
не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового
обращения в Учреждение (л.д. 119-122 т.1).
В дополнительных
пояснениях представитель ОГБУ «БТИГКО» после ознакомления с дополнительными
разъяснениями судебного эксперта указал на то, что проведенный анализ
экспертного заключения выявил отсутствие ошибок и устранение замечаний (л.д.
161 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
каждому заинтересованному лицу
гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых
прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого
лица, созданы препятствия к
осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него
незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в
защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях,
предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ
налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении объектов
незавершенного строительства.
Судом установлено,
что АО «Тандер» является собственником здания магазина промышленных и
продовольственных товаров, площадью 6120,1 кв.м, кадастровый номер ***,
расположенного по адресу: *** (л.д. 15-22, 109-117 т.1).
Кадастровая
стоимость здания была утверждена приказом Министерства имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года по состоянию на 01
января 2023 года в размере 237 363 684 руб. 27 коп. Дата начала применения указанной
кадастровой стоимости – 01 января 2025 года (л.д. 118 т.1).
Согласно отчету об оценке № *** от 16 сентября 2025 года, выполненному ООО «Оценка.
Право. Кадастр» (оценщик Носова И.П.), рыночная стоимость магазина промышленных и продовольственных
товаров, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию
на 26 августа 2025 года
составляет 164 080 000 руб.
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, разрешение заявленных
требований и установление кадастровой стоимости
указанного объекта в размере его рыночной стоимости затрагивает права административного
истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 19 сентября 2025 года
ООО «Тандер» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе отчет № *** от 16 сентября 2025 года
об оценке объекта недвижимости от 16
августа 2025 года, составленный ООО «Оценка.Право.Кадастр»» (оценщик Носова
И.П.), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26
августа 2025 года составила 164 080
000 руб.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 17 октября 2025 года по
результатам рассмотрения указанного заявления ООО «Тандер» было отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.23-26 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Цель оценки должна быть
установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель
оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения
нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла
необходимость проведения оценки (если применимо).
Указание на конкретные положения нормативных правовых актов Российской
Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, в
задании на оценку отсутствует.
Нарушены требования пп.2 п.3 ФСО IV.
2.Согласно п.5 ст.22.1
Закона об оценке к заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть
приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая
стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный
на электронном носителе в форме электронного документа. На стр. 6 отчета об
оценке оценщиком указана форма составления отчета об оценке — на бумажном
носителе.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.5 ст.22.1 Закона
об оценке.
3.Информация о процессе
оценки на стр. 7 не соответствует требованиям п.1 ФСО III.
Нарушены требования п.1 ФСО III.
4.Оценщиком на
стр. 29-31, 42-44 отчета об оценке в качестве источника информации используются
данные справочника оценщика недвижимости 2020 и 2024 годов. Согласно заданию на
оценку дата оценки – 26 августа 2025 года. Использование информации по
состоянию на 2020 год не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5.Оценщиком на стр. 36 отчета
об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в рамках
данного отчета затратного подхода.
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для
создания оцениваемого объекта недвижимости в его текущем состоянии или
воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют стоимости этого
объекта. Для определения этих затрат на основании различных методов
используются специализированные справочники оценщика (например, «Ko-Инвест» или
справочники под редакцией Л.А. Лейфера и т.п.), в которых представлены
корректирующие коэффициенты. Независимые оценщики для приведения затрат к
текущему масштабу цен ориентируются на данные показатели.
Согласно п.2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность
применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов,
полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки
оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид
стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и
ограничения оценки.
В соответствии с п.24 «а» ФСО №7, утвержденным приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный подход
рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков,
застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального
строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений». Объектом
оценки является отдельно стоящее нежилое здание. Оценщиком при рассмотрении
возможности применения затратного подхода к оценке не учтено и не рассмотрено
назначение объекта оценки, его количественные и качественные характеристики,
влияющие на итоговый результат оценки, цель оценки.
В процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для
определения стоимости объекта оценки, Принимая во внимание ее достоверность,
надежность и существенность для цели оценки. Способы получения информации могут
включать составление запросов к информированным источникам, получение исходных
документов и материалов, осмотр объекта оценки, интервью, поиск рыночной
информации из различных источников.
Обоснование отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что
Оценщик не имеет достоверных сведений о технических характеристиках объекта не
состоятельно, поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик
получает все необходимые документы от собственника-заказчика объекта
недвижимости, а также выезжает на осмотр.
Аргумент оценщика об отсутствии справочных материалов для проведения
оценки несостоятелен.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки затратным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и
доходным подходами приводит к наиболее достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом, оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким образом, в результате обобщения и сопоставления между собой
количественных результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых
подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный
диапазон стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное
значение - итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с
п.3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов и методов
оценки оценщик анализирует возможные причины расхождений, устанавливает подходы
и методы, позволяющие получить наиболее достоверные результаты. Согласно п.28
ФСО №7 в процессе согласования промежуточных результатов оценки, полученных с
применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки
этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе
проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО III.
6.Оценщиком на стр. 37
отчета об оценке указано, что оценщик принял решение отказаться от применения в
рамках данного отчета от доходного подхода. Согласно п.2 ФСО V в процессе
оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в
том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов.
При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику
объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность
исходной информации, допущения и ограничения оценки. Объектом оценки является
отдельно стоящее нежилое здание.
Согласно п.23 «ж» ФСО №7 при применении доходного подхода оценщик
учитывает, что для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве
источника доходов следует рассматривать арендные платежи.
В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о государственной кадастровой
оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку, систематизацию и накопление
о данных рынка недвижимости, данные ставок арендной платы имеются на сайте ОГБУ
«БТИГКО».
Оценщиком при рассмотрении возможности применения доходного подхода к
оценке не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные
и качественные характеристики.
В соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и
метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к
наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации,
допущений и ограничений проводимой оценки. Отсутствие расчета стоимости объекта
оценки доходным подходом (отказ оценщика от применения в рамках данного отчета
от доходного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным
подходом приводит к наиболее достоверному результату оценки.
В соответствии с п.3 ФСО V в случае существенных расхождений
результатов подходов и методов оценки оценщик анализирует возможные причины
расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие получить наиболее
достоверные результаты. Согласно п.28 ФСО №7 в процессе согласования
промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСО V, п.10, 11
ФСО III, п.28 ФСО №7, п.23 «ж» ФСО №7.
7.Оценщиком на стр. 25-27
отчета об оценке приведены предложения по продаже объектов недвижимости
коммерческого назначения, при этом:
-
предложения №1-№10 не идентифицированы оценщиком,
что не позволяет определить их качественные и количественные характеристики.
- предложения №1, 2, 3
дублируют предложения №8, 9, 10
-
в отчете об оценке отсутствуют скриншоты предложений,
которые не приняты в качестве аналогов.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.
8.Согласно п. 22 «в» ФСО №7
при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных
данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.
Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно
быть обосновано в отчете об оценке. Данная информация в отчете об оценке
отсутствует.
Нарушены требования п. 22 в ФСО №7.
9. Описание расчета весовых
коэффициентов на стр. 45 отчета об оценке отсутствует.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
10.Оценщиком на стр. 18
отчета об оценке функциональное назначение здания определено как - торговое.
Согласно фотоматериалам, техническому плану и выписке из ЕГРН объектом оценки
является магазин промышленных и продовольственных
товаров. Анализ рынка недвижимости проведен оценщиком для офисно-торговой
недвижимости. Согласно п. 10 ФСО №7 для определения стоимости недвижимости
оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое
использование оцениваемого объекта. Проведение анализа рынка и дальнейший
расчет стоимости объекта оценки в сегменте офисно-торговой недвижимости не
обоснован в отчете об оценке.
Нарушены требования п. 10 ФСО № 7.
Оценивая
правомерность принятого Учреждением решения, суд приходит к следующему.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на соответствие
законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам
оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза
должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** от 16 сентября 2025 года,
выполненного оценщиком ООО «Оценка. Право.Кадастр» Носовой И.П., судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 12 февраля 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***) (л.д.
22-57 т.2), с учетом дополнительных пояснений эксперта от 13 апреля 2026 года
(л.д. 144-147 т.2) следует, что на основании
проведенных исследования и анализа отчета № *** от 16 сентября 2025 года экспертом выявлены:
1)
Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не
повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
-
нет ссылки на норму законодательства при формировании цели оценки. Нарушение
пп.2 п.3 ФСО IV;
-
не указан почтовый адрес, электронный адрес и телефон оценщика. Нарушение пп. 4
п. 7 ФСО VI;
-
в отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России. Нарушение пп.9 п. 7 ФСО VI;
-
не определен подсегмент рынка объекта оценки. Нет анализа рынка аренды в
сегменте рынка. Нарушение п. 10 ФСО № 7;
-имеются
противоречия при обосновании отказа от использования доходного и затратного
подходов, применения сравнительного подхода. Нарушение ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ;
-
в отчете имеется ссылка на несуществующий справочник «Справочник оценщика
недвижимости – 2024» под редакцией А.Л. Лейфера «Офисно-торговая недвижимость и
сходные типы объектов. Сравнительный подход» г.Н.Новгород. Нарушение ст. 11 ФЗ
№ 135-ФЗ.
2)
Нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых приведет к
изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
-
не учтены отличия аналога № 1 (развлекательный центр, в наличии концертные
залы, кинозалы и пр.), аналога № 3 (кабинетная система – офисная недвижимость),
неверно определено местоположения аналога № 3 (спальный микрорайон, фактически-
центр города), объекта оценки (спальный микрорайон среднеэтажной, фактически
высотной застройки), не учтено, что цена предложения аналогов включает права на
земельный участок.
Указанные
нарушения свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, п.
22 «д», «е» ФСО № 7 (л.д.29-30 т.2).
3)
В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, эксперт считает:
-
по п. 1 решения – имеется несоблюдение
требований законодательства.
-
по п. 2 решения – имеется техническая ошибка. Не является нарушением.
-
по п. 3 решения – на стр. 32-33 процесс оценки описан. Не противоречит
требованиям законодательства.
-
по п. 4, 5 решения – не противоречит требованиям законодательства.
-
по п. 6, 7, 8, 9, 10 решения – имеется несоблюдение требований законодательства
(л.д. 31-32 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он (с учетом дополнительных
пояснения) определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 26
августа 2025 года, которая составила
179 837 823 руб. (л.д. 147 т.2 - дополнительные пояснения эксперта
от 13 апреля 2026 года).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
Поскольку в ходе судебного разбирательства эксперт
пришел к выводу о несоответствии отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для
удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 17 октября 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении
судебной экспертизы с учетом дополнительных письменных пояснений судебного
эксперта, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость здания магазина
промышленных и продовольственных товаров, кадастровый номер ***, общей площадью
6120,1 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости 179 837 823 руб. по
состоянию на 26 августа 2025 года.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО» принято оспариваемое в настоящем деле
решение, было подано административным истцом
в Учреждение 19 сентября 2025 года,
установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01
января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными,
поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о
государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд
одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в
судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Тандер» о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 17 октября
2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с
кадастровым номером *** и установлении кадастровой стоимости здания в размере
его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 16 сентября
2025 года, составленным ООО «Оценка. Право. Кадастр» (оценщик Носова И.П.),
отказать.
Установить
кадастровую
стоимость здания магазина промышленных и продовольственных товаров,
кадастровый номер ***, общей площадью 6120,1 кв.м, расположенного по адресу: ***,
равной его рыночной стоимости по состоянию на 26 августа 2025 года, в размере
179 837 823 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта
незавершенного строительства с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции
через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в
окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
20 мая 2026 года.
