Дело № 3а-28/2026
(3А-179/2025)
73OS0000-01-2025-000413-17
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
01 июня 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Забураевым Н.Ю.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску
Горюнова Игоря Владимировича к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
Горюнов И.В.
обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки (далее также ОГБУ «БТИГКО»
о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 07 октября 2025 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в
размере его рыночной стоимости 17 721 552 руб. 14 коп.,
определенной отчетом об оценке
недвижимости № *** от 02 сентября 2025
года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Требования
мотивировал тем, что является собственником указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания установлена в размере 27 034 595 руб. 21 коп.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 02 сентября 2025 года рыночная
стоимость здания по состоянию на 25 марта 2025 года составила 17 721 552 руб. 21 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке он обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения
№ *** от 07 октября 2025
года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением он
не согласен.
После проведения по
делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости
здания- просил установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости 19 884 683 руб., определенной
заключением судебной экспертизы (л.д. 93 т.2).
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П., администрация г.Ульяновска.
В судебное заседание
участники процесса не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого Учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности данного решения.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости, поскольку в случае устранения замечаний,
послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
административный истец воспользуется свои правом на установление рыночной
стоимости объекта недвижимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке.
Указал на то, что из
системного анализа ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке
следует, что в судебном порядке может быть оспорено только решение Учреждения.
Требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости
не может быть самостоятельным.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д. 171-175
т.1).
В дополнительных
пояснениях указал на несогласие с заключением судебной экспертизы в части
размера рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 108-109, 126-127, 152 т.2).
Исследовав материалы
дела, инвентарное дело на здание, расположенное по адресу: ***, суд приходит к
следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 378.2 НК РФ
налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей
статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении следующих видов
недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения - гаражи,
машино-места, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения
личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального
жилищного строительства.
Судом установлено,
что Горюнов И.В. является собственником
нежилого здания - склад столярных изделий и цемента, с кадастровым
номером ***, общей площадью 1744,3 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.
166-169 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области № 159-пр
от 10 ноября 2023 года по состоянию
на 01 января 2023 года в размере 27 034 595 руб. 21 коп., дата начала
применения кадастровой стоимости - 01 января 2025 года (л.д. 170 т.1).
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 02 сентября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 25 марта 2025 года составила 17 721 552 руб. 14 коп. (л.д. 23
т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
указанного здания в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 08 сентября 2025 года
Горюнов И.В. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости здания с
кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости №*** от 02 сентября 2025 года, выполненный ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 25 марта 2025 года составила 17 721 552 руб. 14 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 07 октября 2025 года по
результатам рассмотрения указанного заявления Горюнову И.В. было отказано в
установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.14-15 т.1).
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки,
основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами
(аналогами). Согласно п.п.4 п.5 ФСО V, рассматривая возможность и
целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо
учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными
объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки
тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту
оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов.
Предложение/Аналог№6, принятый оценщиком на стр. 50-51 отчета об оценке, не
сопоставим с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал
стен, высота, объемно — планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.
п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены требования п.п.4 п.5 ФСО V.
1. Информация о
корректировки на техническое состояние для Аналога №3 на стр.108,113 отчета об
оценке различна.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком
некорректно использован корректирующий коэффициент на наличие ГПМ из
справочника для Аналога№4,6,9 на стр.118 отчета об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. В соответствии
с планом недвижимого имущества объект оценки имеет объем 14 624 куб.м. Согласно
справочнику КО-Инвест «Складские здания и сооружения» 2020г., таб. RuC3.19.000.0032 объект аналог имеет объем 11 000 куб.м. Оценщиком не
введена корректировка на различие в объеме. Дальнейший расчет затратным
подходом произведен некорректно.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Оценивая правомерность данного решения, суд исходит из следующего.
Порядок,
сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 02 сентября 2025 года, выполненного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета
требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не
только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 06 февраля 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***),
с учетом дополнительных пояснений судебного эксперта (л.д. 115-117, 122-125
т.2), следует, что на основании
проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 02 сентября
2025 года экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
-
в отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II.
Нарушения (несоответствия, допущенные оценщиком, исправление которых
приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:
-строительный
аналог не имеет отопления, о чем указано в описании, имеет больший объем,
требующий внесения поправки в итоговую стоимость: 14624/11000=1,33;
-
аналог № 6 – не учтены отличия наличия холодильных камер;
-
при расчете ставки аренды приняты объявления об одних и тех же объектах как
отдельные аналоги.
Данные
факты свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, пунктов
22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает:
-
по п. 1 решения – указанные несоответствия не выявлены – отличия материала стен
учтены в корректировке, остальные параметры аналогичны, за исключением
указанных в отчете и в исследовании выше (наличие холодильных камер);
-
по п. 2 решения – противоречие может являться технической ошибкой;
-
по п. 3 решения – противоречий требованиям законодательства не выявлено;
-
по п. 4 решения – имеется несоответствие расчета указаниям примененного
справочника. Данное несоответствие вводит в заблуждение.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 12 сентября 2025 года является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости (л.д.
23-23 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он (с учетом дополнительных
пояснений) определил рыночную стоимость
объекта недвижимости по состоянию на 25 марта 2025 года, которая составила
19 884 683 руб. (лист 51 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения различных
подходов для проведения оценки.
По доводам
представителя ОГБУ «БТИГКР» о несогласии с заключением судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к следующему.
По замечаниям ОГБУ «БТИГКО» относительно
экспертного заключения (л.д. 108-109, 126-127 т.2) судебным экспертом
представлены подробные пояснения (л.д. 115-117,
122-125, 151 т.2).
По доводам представителя ОГБУ «БТИГКО» (л.д.
152 т.2) о необоснованном применении судебным экспертом прибыли предпринимателя
в размере 6%, скидки на торг, корректировок как для производственного
помещения, тогда как объектом оценки
является здание склада, экспертом указано следующее.
Согласно сегментации Справочника
оценщика недвижимости – 2024
«Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов» объект исследования
относится к универсальной производственно-складской недвижимости (объекты
производственно-складского назначения различных классов конструктивных систем.
В группу включены как отдельно стоящие здания, комплексы зданий, так и
помещения, расположенные в низ. Объекты
советской или более поздней постройки, которые могут быть
перепрофилированы в объекты другого назначения (в складские, производственные и
смешанные). В соответствии с классификацией Knight Frank к универсальным
производственно-складским объектам можно отнести также склады классов С и Д).
Подсегмент склады относится только к
высококлассным складским объектам (высококлассные складские объекты отличаются
новизной постройки зданий. Расположение, отделка и оборудование таких объектов
должны отвечать следующим требованиям: близость транспортных артерий,
возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость оборота и
наличие гарантий сохранности грузов. Высококлассные складские площади могут
быть полностью реконструированными с применением современных материалов и
технологий. В соответствии с классификацией
Knight Frank к высококлассным складам можно отнести склады классов А и
В).
В статистической базе «СтатРиелт» https://statrielt.ru/statistika-rynka/ нет описания сегментов рынка. Тем не менее,
классификацию можно понять из корректировки на класс качества объектов, который
единый для производственной и складской недвижимости. Объект исследования
относится к классу С, таким образом, не является высококлассным складским
объектом.
Сборник корректировок
«Производственно-складская недвижимость» 2024
(http:/areal.ru) разделяет производственно-складские и
складские объекты:
«Универсальные объекты включают в себя
универсальные производственно-складские объекты, гаражи, склады,
ремонтно-механические мастерские и т.п., используемые в производственной
деятельности.
Логистические складские объекты- здания и
сооружения транспортно-логистической деятельности, используемые для
погрузки-разгрузки, хранения, распределения, фасовки,
санитарно-эпидемиологического и таможенного контроля, в т.ч. необходимые для
смены вида транспорта (автомобильного, железнодорожного, авиационного, водного
и прочего), комплектации и передачи конечному потребителю».
Таким образом, объект исследования является универсальным
производственно-складским объектом, не относится к складским (высококлассным
логистическим центрам) и все рыночные корректировки принимаются с учетом
данного подсегмента.
По замечаниям ОГБУ «БТИГКО» о наличии
арифметической ошибки при расчете рыночной стоимости объекта оценки затратным
подходом, указание внешнего износа в рублях, суд приходит к следующему.
Наличие технических ошибок в части размера
физического износа объекта оценки 19,45% и размера рыночной стоимости объекта
оценки, определенной в рамках затратного подхода, 35 943 975
руб., устранено экспертом в
дополнительных пояснениях (л.д. 115-117 и 151 т.2). При этом экспертом указано,
что затратный подход исключен из согласования. Техническая ошибка не оказала
влияния на итоговую рыночную стоимость (л.д. 151 т.2).
Указание в таблице единицы изменения внешнего
износа «руб.» в письменных пояснениях эксперта на л.д. 124 т.2, является
технической опечаткой, поскольку в экспертном заключении единица изменения
внешнего износа указана в процентах (лист 50 экспертного заключения, л.д. 39
оборот т.2). Данная техническая опечатка
на расчет не влияет.
По доводам ОГБУ «БТИГКО» о том, что экспертом
при определении рыночной стоимости объекта оценки не учтен такой ценообразующий
фактор, как наличие в объекте оценки бытовых помещений экспертом указано
следующее: согласно Методическим рекомендациям по проведению стоимостных и
преобразовательных процедур исследований при производстве судебных
строительно-технических экспертиз: «Решение экспертных вопросов, связанных с
определением рыночной стоимости строительных объектов и земельных
участков, функционально связанными с
ними», под общей редакцией доктора юридических наук А.Ю. Бутырина, ФБУ РФЦСЭ
при Минюсте России, М., 2024, «использование всех ценообразующих факторов не
является обязательным. Все поправки делаются на выявленные различия между
установленными характеристиками объекта исследования и объектов-аналогов. При
недостаточности данных, указанных в объявлении и продаже объекта-аналога,
возможно использование общедоступных данных. В случае невозможности установить
различие по ценообразующему фактору, корректировка по ним не вносится и
применяется коэффициент «1,00».
По доводу ОГБУ «БТИГКО» о несопоставимости
объекта-аналога № 3 с объектом оценки, суд приходит к следующему.
Объект оценки отнесен экспертом к классу
конструктивной системы К-6 (лист 30 экспертного заключения, л.д. 29 оборот
т.2). Объект-аналог № 3 относится к классу конструктивной системы К-3 (лист 56
экспертного заключения, л.д. 42 оборот т.2). Данное отличие нивелировано путем
применения корректировки 1,02 (л.д. 45, 125, т.2), что соответствует пп.4 п. 9
ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №
200.
Также суд указывает на то, что, заявляя о
несогласии с размером рыночной стоимости объекта оценки, представителем ОГБУ
«БТИГКО» доказательств, опровергающих правильность произведенного судебным
экспертом расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, а также обосновывающих
ее иной размер, в нарушение статей 62,
63,
247
КАС РФ не представлено.
С учетом вышеизложенного суд приходит к
выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым
доказательством по делу.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет об оценке недвижимости №
*** от 02 сентября 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требования административного истца о
признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 07 октября 2025 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета
об оценке не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной
экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – нежилого здания – склад столярных изделий и цемента, кадастровый
номер ***, общей площадью 1744,3кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2025 года, в размере 19 884
683 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, по которому ОГБУ «БТИГКО»
принято оспариваемое в настоящем деле решение, было подано Горюновым
И.В. в Учреждение 08 сентября 2025
года, установленная судом кадастровая
стоимость здания подлежит применению с
01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Также суд отмечает,
что Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области и Федеральная служба государственной
регистрации, кадастра и картографии надлежащими ответчиками по делу не
являются, в связи с чем в удовлетворении требований к ним следует отказать и по
данному основанию.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Горюнова Игоря Владимировича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» № *** от 07 октября 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 02 сентября 2025 года,
составленным обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов Михаил Петрович), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого здания – склад столярных изделий и цемента, кадастровый
номер ***, общей площадью 1744,3кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его
рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2025 года, в размере 19 884
683 руб.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
помещения с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья Трифонова
Т.П.
Решение изготовлено
04 июня 2026 года.
