Дело
№ 3а-62/2026 (3а-213/2025)
73OS0000-01-2025-000466-52
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
04 июня 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Забураевым Н.Ю.
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску Чижова Геннадия Владимировича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового
развития Ульяновской области, ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
Чижов Г.В. обратился
в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от 07 ноября 2025 года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости 12 634 605 руб. 57 коп., определенной отчетом об оценке недвижимости №*** от 06
октября 2025 года,
составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Требования
мотивировал тем, что является собственником указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания установлена в размере 36 073 905 руб. 45 коп.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 06 октября 2025 года рыночная стоимость здания по состоянию на 10 апреля
2025 года составила 12 634 605
руб. 57 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения №
*** от 07 ноября 2025 года в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением он
не согласен.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П., ППК «Роскадастр», администрация МО «Барышский
район» Ульяновской области.
После проведения по
делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в
части размера рыночной стоимости объекта
недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость здания в размере его
рыночной стоимости 14 645 245 руб., определенной заключением судебной
экспертизы (л.д.58 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об
отказе, административный истец вправе воспользоваться своим право на
установление рыночной стоимости объекта оценки в соответствии со ст. 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке.
Полагал, что в
судебном порядке может быть оспорено только решение Учреждения. Требование об
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не может быть
самостоятельным.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д.198-203 т.1).
В дополнительных
пояснениях от 04 июня 2026 года указала на то, что, исходя из смыла п. 16 ст.
22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, удовлетворение требования об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
возможно только после установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В
противном случае это приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение
ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой
стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую
стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обращает внимание суда на то, что вопросы
эксперту не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии
или несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан
давать ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в
науке, технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку
ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не определены
критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и
должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода (л.д. 72-73 т.2).
Исследовав материалы
дела, инвентарное дело на объект недвижимости, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Истец является
плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не
установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого
объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый
государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Чижов Г.В. является
собственником нежилого здания ***9, с кадастровым
номером ***, общей площадью 1454,6 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 219-224
т.1).
Кадастровая
стоимость здания утверждена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в
Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области
зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест» по состоянию на 01 января 2023 года в размере 36 073 905
руб. 45 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года
(л.д. 193 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 06 октября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания по состоянию на 10 апреля 2025 года составила 12 634 605 руб. 57 коп. (л.д. 53-54 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
указанного здания в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об установлении
рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости
объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере
рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного
документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством
Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 09 октября 2025 года
Чижов В.Г. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе, отчет об оценке недвижимости №*** от
06 октября 2025 года, выполненный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик
Цыплов М.П.), согласно которому рыночная стоимость здания по состоянию на 10 апреля 2025 года составила 12 634 605 руб. 57 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 07 ноября 2025 года по результатам рассмотрения заявления Чижова Г.В., ему было отказано в установлении кадастровой
стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной
вышеуказанным отчетом об оценке (л.д.14-17 т.1).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком
на стр. 86 отчета об оценке при расчете стоимости объекта оценки затратным
подходом строительный объем объекта оценки принят в размере 5830 куб.м.
Согласно данным технического паспорта данный объем указан для площади 1386,28
кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН № *** от 15 сентября 2025 года площадь
объекта оценки составляет 1454,6
кв.м. Принятие объема объекта оценки в размере 5830 куб.м, не обосновано в
отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на стр. 20
отчета об оценке приведен расчет внешнего устаревания, при этом значение
коэффициента К1 принято для «поселков городского типа». Объект оценки
расположен в ***, т.е. имеет статус города. Расчет внешнего износа с учетом
значения коэффициента К1 для «поселков городского типа» произведен некорректно.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Информация о дате
публикации предложения №8 на стр. 53 и 194 отчета об оценке различны.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Оценщиком на стр. 90
отчета об оценке указано, что предложение №9, расположенное по адресу: *** по
местоположению относится к прочим населенным пунктам. Обоснование отнесения по
местоположению предложения №9 к прочим населенным пунктам в отчете об оценке
отсутствует.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на стр. 46
отчета об оценке в качестве критерия отбора предложений по аренде указано: «в
предложениях по аренде недвижимости в арендную плату не включены коммунальные
платежи». Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 194, в стоимость
арендной платы предложения №8 включены коммунальные платежи. Использование
данного предложения в дальнейших расчетах нарушает критерий отбора,
установленный оценщиком на стр. 46 отчета об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
6. Оценщиком на стр. 113 отчета об оценке указано,
что было принято решение о присвоении затратному подходу весового коэффициента
- 0,00, доходному подходу - 1,00.
Принимая во внимание специфику доходного подхода, который основан на
расчете текущей стоимости будущих доходов от владения какой-либо
собственностью, физическое состояние Объекта оценки, уровень отделки помещений,
функционирование систем коммуникаций и т. п., отказ от затратного подхода и
принятие стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода,
некорректно и не обосновано.
Оцениваемый объект не пригоден к эксплуатации в текущем состоянии и
требует значительных финансовых вложений, направленных на их ремонт, а
использование для расчета потенциального валового дохода рыночной арендной
ставки для объектов со значительно лучшими физическими и техническими
характеристиками не является корректным.
В соответствии с п.28 ФСО №7 в процессе согласования промежуточных
результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов,
следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить
расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа
определить итоговый результат оценки недвижимости.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.28 ФСО № 7.
Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.
Порядок,
сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта
недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение
которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства
юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета №***
от 06 октября 2025 года, выполненного оценщиком
ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., судом перед
судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 29 апреля 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***)
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке № *** от 06 октября 2025 года,
экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
1)
в отчете не указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России, либо обоснование
неиспользования. Нарушение п.п. 9 п. 7
ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия, допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
физическое состояние объекта, его конструктивных элементов не соответствует
описанию согласно приведенных таблиц. Совокупный процент износа на дату оценки
определен оценщиком 40%. Согласно данным технического паспорта по состоянию на
2016 года, износ составляет 46%. Нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
3)
неверно подобран строительный аналог: учебный корпус согласно правилам
проектирования общеобразовательных учебный заведений включает учебные помещения
(классы или классы-кабинеты, или специализированные кабинеты) рекреации.
Санузлы. Объект оценки включает также актовый, спортивный залы, кинозал и
пр. Нарушение п. 24 «е» ФСО № 7.
4)
при применении доходного подхода не учтено, что объект требует проведения
капитального ремонта или реконструкции, метод капитализации не применим.
Нарушение п. 23 «в» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперт считает:
-
по п. 1 – нарушение не выявлено: площадь объекта была пересчитана с учетом
требований приказа Минэкономразвития России от 01 марта 2-016 года №90 «Об утверждении требований к
точности и методам определения координат характерных точек границ земельного
участка, требований к точности и методам определения границ координат
характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного
строительства на земельном участке, а также требований к определению площади
здания, сооружения и помещений». При этом перепланировка или реконструкция не
проводилась.
-
по п. 2 решения - нарушение имеется,
-
по п.3 – не является нарушением,
-
по п. 4 – нарушение не выявлено,
-
по п. 5, 6 - нарушение имеется.
Несоблюдение
оценщиков вышеуказанных требований законодательства при составлении отчетов об
оценке недвижимости № *** от 06 октября 2025 года является существенным
нарушением способным повлиять на рыночную стоимость объектов недвижимости (л.д.
22-23 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 10 апреля 2025
года в размере 14 645 245 руб.
(л.д. 38 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объектов недвижимости. При оценке применен затратный подход. При этом эксперт обосновал
невозможность применения сравнительного
подхода – рынок продаж аналогичных объектов не развит – отсутствует достаточное
количество предложений, находящихся в процессе реконструкции. Таким образом
подобрать достаточное количество объектов-аналогов из сегмента рынка объекта
оценки невозможно.
Также не применен
доходный подход – доходный подход применяется, когда возможно достоверно
рассчитать денежный поток от использования объекта. Объект исследования –
неиспользуемое здание в неудовлетворительном состоянии, имеет значительный
функциональный износ. Расчет стоимости восстановления объекта выходит за
границы компетенции эксперта.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет об оценке недвижимости №
*** от 06 октября 2025 года,
составленный оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствует требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признания незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» №*** от 07 ноября 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости на основании
вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении
его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной
стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости,
также не представлено (л.д. 72-73 т.2 – дополнительный отзыв ОГБУ «БТИГКО» на
административный иск).
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание
расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости – здания ***, наименование – нежилое,
общей площадью 1454,6 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости 14 645 245 руб. по состоянию на 10
апреля 2025 года.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, по которому
ОГБУ «БТИГКО» было принято оспариваемое
в настоящем деле решение, было подано Чижовым Г.В. в Учреждение 09 октября 2025 года,
установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной экспертизой,
проведенной в рамках административного
дела об оспаривании решений ОГБУ «БТИГКО»
об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере
их рыночной стоимости, являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Чижова Геннадия Владимировича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» №*** от 07
ноября 2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
определенной отчетом об оценке № *** от 06 октября 2025 года, составленным
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – здания ***, наименование – нежилое, общей площадью 1454,6 кв.м,
кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости 14 645 245 руб. по состоянию на 10 апреля 2025 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
10 июня 2026 года.
