УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Трифонова А.И.
73RS0024-01-2025-000934-67
Производство № 33 - 2947/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 16
июня 2026 года
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда
в составе:
председательствующего
Власовой Е.А.,
судей Кузнецовой
Э.Р., Тудияровой С.В.,
при секретаре Курушиной
А.А.,
рассмотрела в
открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения
«Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области» на решение Ульяновского
районного суда Ульяновской области от 11 марта 2026 года по гражданскому делу №
2-1-57/2026, которым постановлено:
исковые требования
прокурора Ульяновского района Ульяновской области в защиту прав и законных
интересов неопределённого круга лиц к муниципальному учреждению «Администрация
муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области,
муниципальному учреждению «Комитет по управлению муниципальным имуществом и
земельным отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской
области, Хисаметдинову Рамисю Шигаповичу удовлетворить частично.
Считать договор аренды *** от 21 марта 2023 года земельного участка с
кадастровым номером *** и договор аренды земельного участка *** от 29.01.2024
земельного участка с кадастровым номером ***, заключенные между муниципальным учреждением «Комитет по
управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области и Хисаметдиновым Рамисем
Шигаповичем, прекратившими свое действие с 16 февраля 2024 года.
Обязать Хисаметдинова Рамися Шигаповича передать муниципальному
учреждению «Администрация муниципального образования «Ульяновский район»
Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером *** площадью
181 730 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 6
164 кв.м, в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Признать ничтожным
договор купли-продажи земельного участка *** от 21 декабря 2022 года
земельного участка с кадастровым номером *** заключенный между муниципальным учреждением
«Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям
муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области и
Хисаметдиновым Рамисем Шигаповичем.
Применить последствия недействительности указанной сделки.
Прекратить право собственности Хисаметдинова Рамися Шигаповича на
земельный участок с кадастровым
номером ***, площадью
173 000 кв.м.
Обязать муниципальное
учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области
возвратить Хисаметдинову Рамисю
Шигаповичу выкупную цену земли в
размере 114 872 руб. 00 коп.
В удовлетворении
остальной части исковых требований прокурора Ульяновского района Ульяновской
области в защиту прав и законных интересов неопределённого круга лиц к муниципальному
учреждению «Администрация муниципального образования «Ульяновский район»
Ульяновской области, муниципальному учреждению «Комитет по управлению
муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования
«Ульяновский район» Ульяновской области, Хисаметдинову Рамисю Шигаповичу о
признании незаконными постановлений администрации, признании ничтожными
договоров аренды земельных участков, возложении обязанности передать земельный
участок отказать.
Взыскать с муниципального учреждения «Администрация муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области в доход местного бюджета
государственную пошлину в размере 1000 руб.
Взыскать с муниципального учреждения «Комитет по управлению
муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования
«Ульяновский район» Ульяновской области в доход местного бюджета
государственную пошлину в размере 1000 руб.
Взыскать с Хисаметдинова Рамися Шигаповича в доход местного бюджета
государственную пошлину в размере 1 000 руб.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Э.Р., объяснения представителя муниципального учреждения «Администрация муниципального образования
«Ульяновский район» Ульяновской области
Фроловой М.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, прокурора Закатновой
А.А., полагавшей решение суда законным и
обоснованным, судебная коллегия
установила:
прокурор Ульяновского района Ульяновской области обратился в суд с
уточненными исковыми требованиями к муниципальному учреждению «Администрация
муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области (далее -
администрация МО «Ульяновский район»), муниципальному учреждению «Комитет по
управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального
образования «Ульяновский район» Ульяновской области (далее – МУ «КУМИЗО МО
«Ульяновский район»), Хисаметдинову Р.Ш. о признании незаконными постановлений, признании
ничтожными договоров аренды и купли-продажи земельных участков, применении
последствий недействительности сделок.
В обоснование требований
указано, что в ходе проведения проверки исполнения администрацией
муниципального образования «Ульяновский район» земельного законодательства
установлено, что земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на
государственный кадастровый учет 01 февраля 2023
года из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом
разрешённого использования – выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных
культур.
На основании
заявления Главы крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – КФХ)
Хисаметдинова Р.Ш. от 06 марта 2023 года о предоставлении земельного
участка сельскохозяйственного назначения в аренду сроком на 5 лет
администрацией муниципального образования «Ульяновский район» 17 марта 2023
года издано постановление *** во исполнение которого между администрацией
муниципального образования «Ульяновский район» и Хисаметдиновым Р.Ш. заключен
договор аренды земельного участка ***
Указанный выше
земельный участок предоставлен Хисаметдинову Р.Ш. на праве аренды по
основаниям, предусмотренным подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного
кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). С целью устранения разночтений
по подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ об основании
предоставления земельного участка без проведения торгов администрацией
муниципального образования «Ульяновский район» издано постановление от 28
февраля 2025 года № 332. 11 марта 2024 года заключено дополнительное
соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 21
марта 2023 года *** в части замены арендатора с главы КФХ Хисаметдинова
Р.Ш. на Хисаметдинова Р.Ш. (физическое лицо).
По сведениям Единого
государственного реестра недвижимости (ЕГРН) земельный участок с кадастровым
номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 9 января 2024
года из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом
разрешенного использования – подсобные хозяйства.
На основании
заявления главы КФХ Хисаметдинова Р.Ш. от 22 сентября 2023 года о
предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения с
кадастровым номером *** в аренду сроком на 5 лет администрацией муниципального
образования «Ульяновский район» 18 октября 2023 года издано
постановление № *** Вышеуказанный земельный участок по договору аренды от
29 января 2024 года *** предоставлен главе КФХ Хисаметдинову Р.Ш. по
основаниям, предусмотренным подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. При
этом разночтения по подпункту 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ об
основании предоставления земельного участка без проведения торгов устранены
постановлением администрации муниципального образования «Ульяновский район»
от 28 февраля 2025 года № 331. 11 марта 2024 года заключено
дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного
участка от 29 января 2024 года *** в части замены арендатора с главы
КФХ Хисаметдинова Р.Ш. на Хисаметдинова Р.Ш. (физическое лицо).
Однако
положением подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в соответствии с
которым заключены обозначенные выше договоры, не предусмотрена возможность
заключения договора аренды с физическим лицом. Вместе с тем, в заявлениях главы
КФХ Хисаметдинова Р.Ш. от 6 марта 2023 года и от 22
сентября
2023 года отсутствовали основания предоставления земельных участков
в аренду без проведения торгов. При этом в нарушение статьи 39.17 ЗК РФ администрацией
муниципального образования «Ульяновский район» заявления Хисаметдинова Р.Ш.
были необоснованно рассмотрены, а земельные участки предоставлены в аренду на
основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Кроме того,
проверкой установлено, что согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым
номером *** поставлен на государственный кадастровый учет 11 июня 2010
года из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с видом
разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.
По договору аренды ***
от 17 ноября 2000 года земельный участок был предоставлен в аренду ***
23 марта 2020
года зарегистрирован переход права аренды ***. к Хисаметдинову Р.Ш.
В соответствии с
постановлением администрации муниципального образования «Ульяновский район»
от 20 декабря 2022 года *** и договором купли-продажи земельного
участка от 21 декабря 2022 года *** указанный земельный участок
продан Хисаметдинову Р.Ш. по основаниям, предусмотренным подпунктом 9
пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.
При этом
установленный подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ трехлетний срок
на момент заключения договора купли-продажи земельного участка не истек. Право
аренды перешло к главе КФХ Хисаметдинову Р.Ш. 20 марта 2020 года,
зарегистрировано 23 марта 2020 года. Договор купли-продажи
заключен 21 декабря 2022 года, зарегистрирован 28 декабря 2022 года.
Таким образом, глава КФХ Хисаметдинов Р.Ш. являлся арендатором указанного выше
земельного участка 2 года и 9 месяцев. Кроме того, заявление о предоставлении
земельного участка поступило после дня истечения срока договора аренды
земельного участка, поскольку срок договора аренды земельного участка с
кадастровым номером *** с ***. истек в 2010 году.
С целью устранения
выявленных нарушений прокуратурой района 28 июля 2025 года главе
администрации муниципального образования «Ульяновский район» внесено
представление, однако выявленные нарушения не устранены.
Просил признать
незаконным постановление администрации муниципального образования «Ульяновский
район» от 17 марта 2023 года № 346 «О заключении договора аренды
земельного участка» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 181 730 кв. м; признать недействительным (ничтожным) договор аренды
земельного участка *** от 21 марта 2023 года, заключенный между
администрацией муниципального образования «Ульяновский район» и главой КФХ
Хисаметдиновым Р.Ш.; признать незаконным постановление администрации
муниципального образования «Ульяновский район» от 18 октября 2023 года *** «О
предварительном согласовании предоставления на праве аренды земельного участка»
в отношении земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 6164 кв. м;
признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка ***
от 29 января 2024 года, заключенный между администрацией муниципального
образования «Ульяновский район» и главой КФХ Хисаметдиновым Р.Ш.; применить
последствия недействительных (ничтожных) сделок путем возложения обязанности на
Хисаметдинова Р.Ш. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в силу
передать администрации муниципального образования «Ульяновский район» по акту
приема-передачи указанные земельные участки; признать незаконным постановление
администрации муниципального образования «Ульяновский район» *** от 20
декабря 2022 года «О предоставлении земельного участка в собственность без
проведения торгов» в отношении земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 173 000 кв. м; признать недействительным (ничтожным) договор
купли-продажи земельного участка *** декабря 2022 года, заключенный между
администрацией муниципального образования «Ульяновский район» и главой КФХ
Хисаметдиновым Р.Ш., о продаже земельного участка с кадастровым номером ***;
применить последствия недействительной (ничтожной) сделки путем прекращения
права собственности Хисаметдинова Р.Ш. на земельный участок с кадастровым
номером *** и возложения обязанности на Хисаметдинова Р.Ш. в течение 30 дней с
момента вступления решения в законную силу передать администрации
муниципального образования «Ульяновский район» по акту приема-передачи
земельный участок.
Рассмотрев
заявленные требования по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В апелляционной
жалобе МУ
«КУМИЗО МО «Ульяновский район» просит
решение суда отменить.
В обоснование
доводов апелляционной жалобы указано, что судом первой инстанции были
неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также
допущено неправильное применение норм материального права.
Суд первой инстанции
пришел к выводу, что с 17 февраля 2024 года договоры аренды спорных
земельных участков прекратились в силу закона (статья 46 Земельного кодекса
Российской Федерации и статья 419 Гражданского кодекса Российской
Федерации) в связи с прекращением деятельности крестьянского (фермерского)
хозяйства, и, следовательно, земельные участки подлежат возврату. С такими
выводами суда нельзя согласиться.
В соответствии
с пунктом 1 статьи 5 Земельного кодекса Российской
Федерации участниками земельных отношений являются граждане, юридические
лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования. Статьей 10.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года №
101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены особенности
предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам
или крестьянским (фермерским) хозяйствам. Пунктом 7 указанной статьи
предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении
земельного участка, среди которого отсутствует такое основание, как «обращение
гражданина с заявлением». Следовательно, действующим земельным законодательством
гражданин не только включен в перечень субъектов, обладающих правом на
получение земельного участка сельскохозяйственного назначения, но и прямо
предусмотрена такая возможность предоставления. Вывод суда о том, что
прекращение деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства влечет
прекращение права аренды земельного участка, не основан на нормах закона.
Кроме того, судом
первой инстанции проигнорирован факт того, что на момент вынесения решения
Хисаметдинов Р.Ш. осуществляет предпринимательскую деятельность в качестве
индивидуального предпринимателя.
По обстоятельствам,
связанным с земельным участком с кадастровым номером ***, суд первой инстанции
сделал вывод, что предусмотренные подпунктом 9 пункта 3 статьи 39.3
Земельного кодекса Российской Федерации условия с момента заключения
договора аренды либо передачи прав и обязанностей по нему истекли, что
опровергается представленными доказательствами.
Из материалов дела
следует, что между администрацией и ***. был заключен договор аренды ***
от 17 ноября 2000 года на 10 лет. По истечении срока договора ни одна
из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжал пользоваться
участком, следовательно, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса
Российской Федерации действие договора возобновилось на неопределенный
срок. С 06 сентября 2019 года использование участка производилось
Хисаметдиновым Р.Ш. на основании договора субаренды, а с 20 марта 2020
года – на основании переуступки прав. Таким образом, общий срок
договорного использования участка одним правообладателем составил более трех
лет, что в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного
кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 31
июля 2020 года № 336-ФЗ) предоставляет арендатору право на приобретение участка
в собственность.
Суд первой инстанции
ошибочно указал, что Хисаметдинов Р.Ш. не вносил арендную плату арендодателю,
однако в соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса
Российской Федерации кредитор обязан принять исполнение, предложенное за
должника третьим лицом. *** не был лишен права производить оплату своевременно.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской
Федерации договоры аренды на срок менее года не подлежат государственной
регистрации, в связи с чем срок использования Хисаметдиновым Р.Ш. земельного
участка не может исчисляться только с даты государственной регистрации его
прав.
Судом установлено,
что постановлением администрации от 20 декабря 2022 года *** земельный
участок предоставлен Хисаметдинову Р.Ш. в собственность за плату, заключен
договор купли-продажи, подписано соглашение о расторжении договора аренды.
Расторжение договора аренды было обусловлено исключительно целью оформления
права собственности. В случае признания сделки недействительной последствием
должна являться реституция в виде возврата в первоначальное состояние, то есть
возобновление прав аренды Хисаметдинова Р.Ш., а не полное прекращение всех правоотношений.
Автор жалобы
отмечает, что суд первой инстанции необоснованно возложил обязанность
возвратить уплаченную выкупную цену в полном объеме, не учтя, что земельный
участок с 21 декабря 2022 года по настоящее время находится в
пользовании Хисаметдинова Р.Ш., который использует его по назначению. В
соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса
Российской Федерации одним из основных принципов земельного
законодательства является платность использования земли.
В письменных
возражениях на апелляционную жалобу прокурор просит решение суда оставить без
изменения, а жалобу – без удовлетворения.
В заседание
суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о
времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом по
правилам статьи 113
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления
судебных извещений почтовой связью (л.д. 65,66,67 том 2), ходатайств об
отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин
своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь
положениями статьи 167
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных
жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы
дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав
объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено
судом первой инстанции и следует из материалов дела, 22 мая 2006 года в Единый
государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) внесены сведения
о крестьянском (фермерском) хозяйстве, главой которого является Хисаметдинов
Р.Ш. (л.д. 110-111 том 1).
06 марта 2023
года глава КФХ Хисаметдинов Р.Ш. обратился в администрацию муниципального
образования «Ульяновский район» с заявлением о предоставлении в аренду
земельного участка с кадастровым номером *** сроком на 5 лет как крестьянское
(фермерское) хозяйство для ведения сельскохозяйственной деятельности (л.д. 28
том 1).
Согласно выписке из
Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), земельный участок с
кадастровым номером ***, площадью 181 730 кв. м, поставлен на государственный
кадастровый учет 01 февраля 2023 года, относится к категории земель
сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования –
выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (л.д. 88-95 том 1).
Постановлением
администрации муниципального образования «Ульяновский район» от 17 марта
2023 года № 346 указанный земельный участок передан главе КФХ
Хисаметдинову Р.Ш. в аренду без проведения торгов сроком на 5 лет (л.д. 29 том
1).
21 марта 2023
года между Муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным
имуществом и земельными ресурсами муниципального образования «Ульяновский
район» (МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район») и главой КФХ Хисаметдиновым Р.Ш.
заключен договор аренды *** (л.д. 30-35 том
1).
22 сентября 2023
года Хисаметдинов Р.Ш. обратился в администрацию с заявлением о
предоставлении на праве аренды сроком на 3 года земельного участка с условным
номером *** (л.д. 139-140 том 1). К заявлению прилагалась выписка из ЕГРИП,
подтверждающая статус Хисаметдинова Р.Ш. как главы КФХ.
Постановлением
администрации муниципального образования «Ульяновский район» от 18 октября
2023 года *** утверждена схема расположения земельного участка на
кадастровом плане территории, предварительно согласовано предоставление главе
КФХ Хисаметдинову Р.Ш. в аренду земельного участка сроком на 5 лет (л.д.
141-143 том 1).
Впоследствии
земельный участок поставлен на кадастровый учет 09 января 2024
года с кадастровым номером *** (л.д. 96-99 том 1).
29 января 2024
года между МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» и главой КФХ Хисаметдиновым
Р.Ш. заключен договор аренды ***, а также подписан передаточный акт (л.д.
145-150 том 1).
Земельные участки с
кадастровыми номерами *** и *** были предоставлены Хисаметдинову Р.Ш. именно
как главе крестьянского (фермерского) хозяйства для осуществления его
деятельности.
Между тем 16
февраля 2024 года деятельность крестьянского (фермерского) хозяйства
Хисаметдинова Р.Ш. прекращена (л.д. 110-111 том 1).
В отношении
земельного участка с кадастровым номером *** установлено следующее.
Согласно выписке из
ЕГРН, указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 11
июня 2010 года, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения,
имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства
(л.д. 101-103 том 1).
Участок был
предоставлен в аренду Марагину В.М. на основании договора аренды *** от 17
ноября 2000 года сроком на 10 лет
(л.д. 61-67 том 1).
20 марта 2020
года по договору уступки права аренды *** *** передал права и обязанности
по договору аренды *** от 17 ноября 2000 года Хисаметдинову Р.Ш. (л.д.
176-178 том 1).
Постановлением
администрации муниципального образования «Ульяновский район» от 20 декабря
2022 года *** земельный участок с кадастровым номером *** предоставлен
главе КФХ Хисаметдинову Р.Ш. в собственность за плату без проведения торгов
(л.д. 68 том 1).
21 декабря 2022
года между МУ «КУМИЗО МО «Ульяновский район» и главой КФХ Хисаметдиновым
Р.Ш. заключен договор купли-продажи *** выкупная цена в размере 114 872 руб.
оплачена (л.д. 69-71 том 1).
Поводом для
предъявления прокурором настоящего иска послужила поступившая из Управления
Росреестра по Ульяновской области информация о выявленных грубых нарушениях
земельного законодательства со стороны администрации муниципального образования
«Ульяновский район» при предоставлении Хисаметдинову Р.Ш. земельных участков в
аренду и в собственность без проведения торгов, что послужило основанием для
проведения прокурорской проверки. В ходе проверки было установлено, что
оспариваемые постановления и договоры аренды вынесены и заключены с нарушением
процедуры и требований статей 39.3, 39.6, 39.17 Земельного кодекса Российской
Федерации, а договор купли-продажи земельного участка заключён при отсутствии
установленного трехлетнего срока аренды, что нарушает права неопределённого
круга лиц на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.
Разрешая спор, суд
первой инстанции руководствовался положениями статей 166–168, 615, 419
Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 27, 39.3, 39.6, 39.15,
39.17, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24
июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
Федерального закона от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском)
хозяйстве», и исходил из того, что договоры аренды земельных участков с
кадастровыми номерами *** прекратили действие 16 февраля 2024 года в
связи с прекращением деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, обязал
Хисаметдинова Р.Ш. возвратить эти участки администрации, одновременно признав
ничтожным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ***
ввиду отсутствия на момент его заключения предусмотренного подпунктом 9 пункта
2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетнего срока аренды,
применив последствия недействительности сделки в виде прекращения права
собственности ответчика на данный участок и возврата уплаченной выкупной цены.
В удовлетворении
остальной части исковых требований – о признании незаконными постановлений
администрации муниципального образования «Ульяновский район» от 17 марта 2023
года *** от 18 октября 2023 года *** от 20 декабря 2022 года №
***, а также о признании недействительными (ничтожными) самих договоров аренды
– судом отказано, в том числе в связи с пропуском срока, установленного частью
1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и
отсутствием нарушения публичных интересов при предоставлении участков лицу,
имевшему на тот момент статус главы крестьянского (фермерского) хозяйства.
Решение суда в части
отказа в признании недействительными (ничтожными) договоров аренды *** от 21
марта 2023 года и *** от 29 января 2024 года, а также в части отказа в
признании незаконными постановлений администрации муниципального образования
«Ульяновский район» *** от 17 марта 2023 года, *** от 18 октября 2023 года и № ***
от 20 декабря 2022 года не оспаривается и предметом проверки суда апелляционной
инстанции не является.
Судебная коллегия,
рассматривая доводы апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции
правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую
оценку представленным доказательствам и пришел к обоснованным выводам.
В
соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской
Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае
предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или
сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
В
соответствии с пунктом 1 статьи 10.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или крестьянское
(фермерское) хозяйство вправе получить в аренду без проведения торгов земельный
участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в
государственной или муниципальной собственности, для
осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Как
установлено судом и не оспаривается сторонами, земельные участки с кадастровыми
номерами *** на основании договоров аренды от 21 марта 2023 года и от 29 января
2024 года были предоставлены Хисаметдинову Р.Ш. именно в связи с наличием у
него статуса главы КФХ.
Согласно
выписке из ЕГРИП, КФХ прекратило деятельность 16 февраля 2024 года.
В
соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса Российской Федерации
обязательство прекращается ликвидацией юридического лица.
Поскольку
правовой режим крестьянского (фермерского) хозяйства, действующего без
образования юридического лица, имеет сходство с правовым статусом
индивидуального предпринимателя, суд первой инстанции правомерно применил
указанную норму по аналогии закона (часть 1 статьи 6 ГК РФ).
Прекращение
деятельности КФХ означает утрату специальной правоспособности, которая являлась
основанием для предоставления земельных участков в аренду без проведения
торгов.
Доводы
жалобы о том, что Хисаметдинов Р.Ш. зарегистрирован в качестве индивидуального
предпринимателя с основным видом деятельности 01.11, не опровергают выводов
суда первой инстанции, поскольку право на получение земельных участков в аренду
без торгов на основании подпункта 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса
Российской Федерации связывается именно со статусом КФХ, а не с любым видом
предпринимательской деятельности.
При
этом судебная коллегия отмечает, что индивидуальный предприниматель
Хисаметдинов Р.Ш. не лишен права претендовать на предоставление земельных
участков в общем порядке, в том числе на торгах.
Довод
о том, что внесение изменений в договоры аренды (замена арендатора на
физическое лицо) соответствует закону, отклоняется, поскольку подпункт 12
пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации прямо
предусматривает предоставление земельного участка крестьянскому
(фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации, но не физическому лицу.
Предоставление
земельного участка в аренду физическому лицу для ведения личного подсобного
хозяйства регулируется иными нормами (подпункт 19 пункта 2 статьи 39.6
Земельного кодекса Российской Федерации), однако вид разрешенного использования
спорных участков не соответствует целям личного подсобного хозяйства.
В связи с
изложенным, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о
прекращении договоров аренды *** от 21 марта 2023 года и *** от 29
января 2024 года и об обязанности
Хисаметдинова
Р.Ш. возвратить земельные участки муниципальному образованию.
Довод апелляционной
жалобы о соблюдении трёхлетнего срока для выкупа земельного участка с
кадастровым номером *** и об отсутствии оснований для признания ничтожным
договора купли-продажи *** от 21 декабря 2022 года, заключённого с
Хисаметдиновым Р.Ш., судебная коллегия находит несостоятельным.
В соответствии с
подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации
продажа земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного
производства, без проведения торгов допускается по истечении трёх лет с момента
заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по договору
аренды.
Как установлено
судом и подтверждается материалами дела, переход права аренды от ***. к
Хисаметдинову Р.Ш. зарегистрирован в Едином государственном реестре
недвижимости 23 марта 2020 года, тогда как договор купли-продажи
заключён 21 декабря 2022 года. Таким образом, с даты регистрации перехода
прав и обязанностей по договору аренды прошло 2 года и 9 месяцев, что менее
установленного законом трёхлетнего срока.
Довод жалобы о том,
что в соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с
предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и
крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного
производства (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской
Федерации 23 декабря 2020 года), для исчисления трёхлетнего срока может
быть учтён не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие,
последовательно заключённые договоры аренды с одним арендатором, судебная
коллегия отклоняет.
Как следует из
материалов дела, земельный участок с кадастровым номером *** первоначально
предоставлен в аренду ***. по договору *** от 17 ноября 2000 года, права и
обязанности по которому на основании договора уступки от 20 марта 2020 года
переданы Хисаметдинову Р.Ш. Постановлением администрации от 20 декабря 2022
года *** участок предоставлен ответчику в собственность за плату, 21 декабря
2022 года заключён договор купли-продажи *** (л.д. 61-67, 176-178, 68-71 том
1).
В обоснование своей
позиции ответчик ссылается на договор субаренды от 06 сентября 2019 года,
заключённый между ***. и Хисаметдиновым Р.Ш. (л.д. 243-244 том 1). Однако, как
правильно указал суд первой инстанции, в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского
кодекса Российской Федерации по договору субаренды права и обязанности у
субарендатора возникают перед арендатором (***.), а не перед арендодателем
(муниципальным образованием). Ответственным по договору аренды перед
арендодателем остаётся ***. Договор субаренды не является договором аренды
публичного земельного участка, заключённым с Хисаметдиновым Р.Ш., и не
порождает у последнего прав арендатора по отношению к собственнику земельного
участка.
Кроме того, пункт 4
приведённого Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации
допускает учёт предыдущих последовательных договоров аренды именно с одним
арендатором.
Между тем
арендатором по договору *** от 17 ноября 2000
года изначально являлся ***., а не Хисаметдинов Р.Ш. Сам по себе факт
заключения договора субаренды либо последующей уступки права аренды не
свидетельствует о том, что Хисаметдинов Р.Ш. являлся арендатором по данному
договору с 2019 года или с 2000 года. Переход прав и обязанностей по договору
аренды к Хисаметдинову Р.Ш. в порядке перенайма зарегистрирован лишь 23
марта 2020 года, и именно с этой даты он стал арендатором публичного земельного
участка по отношению к арендодателю.
Таким образом, суд
первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату заключения
договора купли-продажи предусмотренный законом трехлетний срок не истек.
Утверждение о том,
что договор аренды от 17 ноября 2000 года *** был возобновлен на неопределенный
срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской
Федерации, не влияет на выводы суда, поскольку отсчет трехлетнего срока для
выкупа (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской
Федерации) в любом случае начинается с даты заключения договора аренды либо
передачи прав и обязанностей по нему, а не с даты возобновления договора на
неопределенный срок.
Доводы жалобы о
необоснованном возложении обязанности возвратить выкупную цену в полном объеме
без учета фактического пользования участком и принципа платности землепользования
судебная коллегия находит несостоятельными.
В силу пункта 2
статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности
сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.
Поскольку договор
купли-продажи земельного участка от 21 декабря 2022 года № 97 признан
ничтожным, стороны подлежат возврату в первоначальное положение, существовавшее
до его заключения, что предполагает как возврат земельного участка
муниципальному образованию, так и возврат Хисаметдинову Р.Ш. уплаченных им
денежных средств в размере 114 872 руб. 00 коп.
Сам по себе факт
пользования ответчиком земельным участком в период с 21 декабря 2022 года
не является основанием для уменьшения подлежащей возврату выкупной цены,
поскольку данное пользование осуществлялось ответчиком на основании ничтожной
сделки, не порождающей правовых последствий.
Ссылка автора жалобы
на подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации,
предусматривающий принцип платности использования земли, не опровергает
правильность вывода суда первой инстанции, а лишь подтверждает необходимость
внесения платы за фактическое землепользование, которая подлежит
самостоятельному взысканию, но не влечет удержания выкупной цены при применении
реституции по ничтожной сделке. Поскольку вопрос о возмещении стоимости
пользования сторонами не заявлялся, соответствующий расчёт не представлялся, а
суд в силу части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации не вправе выходить за пределы заявленных требований, данный вопрос
может быть разрешён в рамках отдельного искового производства.
При таких
обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно обязал муниципальное
учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской области
возвратить Хисаметдинову Р.Ш. выкупную цену земельного участка в полном объёме.
Все доводы
жалобы повторяют правовую позицию ответчика, не опровергают правильности
выводов суда, направлены на иную оценку доказательств, ошибочное толкование
норм действующего законодательства, не могут повлиять на правильность
определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не
свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 330
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене
состоявшегося судебного решения.
Каких-либо
нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой
инстанции в соответствии с частью 4
статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, судебная коллегия также не усматривает.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение Ульяновского
районного суда Ульяновской области от 11 марта
2026 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального
учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным
отношениям муниципального образования «Ульяновский район» Ульяновской
области» – без удовлетворения.
Определение суда
апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное
определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления
мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой
кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой
41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через
Ульяновский районный суд Ульяновской
области.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное
апелляционное определение изготовлено 24 июня 2026 года.
