УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0002-01-2025-005115-39

Судья Бойкова О.Ф.                                                                         Дело № 33-2458/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                          09 июня 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Коротковой Ю.Ю.,

судей Рыбалко В.И., Кузнецовой О.В.,

при секретаре Фионовой О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 04 февраля 2026 года по гражданскому делу               № 2-70/2026, которым постановлено:

взыскать в пользу Мартыновой Ольги Павловны с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» денежные средства (компенсацию) в размере 376 156 руб. 37 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16 марта 2024 года по 22 января 2026 года в размере               129 251 руб. 22 коп., расходы на оценку в размере 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб.; начиная с 23 января 2026 года взыскание процентов за пользования чужими денежными средствами производить по день фактического исполнения обязательства по уплате денежных средств, начисленные на сумму 376 156 руб. 37 коп., исходя из ключевой ставки Центробанка России, действующей в соответствующие периоды, но не более суммы долга.

Взыскать в пользу  автономной некоммерческой организации Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск» с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 27 600 руб.

Взыскать с публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 15 108 руб.

Заслушав доклад судьи Рыбалко В.И., объяснения представителя Мартыновой О.П. – Гражевич  Ю.Ю., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

установила:

 

Мартынова О.П. обратилась в суд с уточненными в ходе рассмотрения           дела исковыми требованиями к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – ППК «Фонд развития территорий», Фонд) о взыскании денежной компенсации, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указала, что по договору уступки права требования № 77  от 30 октября 2014 года ООО «КапиталИнвест» передало ей право требования передачи однокомнатной квартиры, строительный № 567! общей площадью             35,96 кв.м, на 13 этаже в многоквартирном доме по ул. Буинской в г. Ульяновске!. Застройщиком указанного многоквартирного дома являлось ***.

Квартира передается с установкой оконных конструкций, входной двери, монтажом системы отопления, подводкой силовой электрической сети с вводом в квартиру, выполнением стояков горячего, холодного водоснабжения и системы канализации, без чистовой отделки, санитарно-технического оборудования, межкомнатных дверей,  без прокладки трубопровода от стояка к сантехническим приборам, без остекления балкона.

Цена договора составляет 1 151 000 руб. Оплата по договору подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру (т. 1 л.д. 12).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 22 октября 2019 года ООО «Максима» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 13 октября             2020 года требования Мартыновой О.П. о передаче жилого помещения - однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 35,96 кв.м, с условным             № 567 на 13 этаже в доме, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Буинская!, оплаченной в сумме 1 151 000 руб. включены в реестр требований участников строительства ***.

ЗАО «Российская оценка» по заказу ППК «Фонд развития территорий» был подготовлен отчет № Н-ФЗП-02/169-19/Т3-137 от 17 октября 2023 года в отношении объекта оценки – имущественных прав на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Буинская!, общая площадь помещений – 44 141,94 кв.м. Наименование объекта – ЖК «Молодежный», застройщик – ООО «Максима»!. Дата оценки – 17 октября 2023 года (т. 2 л.д. 83 – 219).

В данном отчете была определена рыночная стоимость права требования в отношении объекта долевого строительства: 1-комнатной квартиры, условный                        № 567!, предварительной общей площадью 36 кв.м, этаж 13, в вышеуказанном доме, в размере 3 022 524 руб.; стоимость 1 кв.м равнозначного помещения на первичном рынке – 83 959 руб. (т. 2 л.д. 175).

Рассмотрев заявление Мартыновой О.П., ППК «Фонд развития территорий» платежными поручениями № 29209 от 13 марта 2024 года и № 29626  от 14 марта 2024 года перечислила  ей денежную компенсацию в размере 3 019 165 руб. 64 коп. (2 415 332 руб. 51 коп. и 603 833 руб. 13 коп.) (т. 1 л.д. 28, 29).

По заказу истца ООО «Эксперты» подготовлено заключение специалиста            № 2025/39, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на                18 декабря 2023 года составила 3 787 000 руб. (т. 1 л.д. 82 – 104). Истцом понесены расходы на оценку в размере 6000 руб.

Судом по данному гражданскому делу была назначена судебная товароведческая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск» (АНО «ЭСО «РЦО ПО-Ульяновск»). Перед экспертами был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости на первичном рынке одного квадратного метра жилого помещения, равнозначного по характеристикам жилому помещению – 1-комнатной квартире, строительный № 567, площадью 35,96 кв.м на 13 этаже  дома по адресу: г. Ульяновск, ул. Буинская, по состоянию на 18 декабря 2023 года в соответствии с Единой методикой, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации  от 07 октября 2017 года № 1233 (т. 2                 л.д. 37, 38).

Согласно заключению эксперта № 090/030-2025 от 16 января 2026 года рыночная стоимость на первичном рынке одного квадратного метра жилого помещения, равнозначного по характеристикам жилому помещению - 1-комнатной квартире строительный № 567, площадью 35,96 кв.м на 13 этаже  дома по адресу!:  г. Ульяновск, ул. Буинская, по состоянию на 18 декабря 2023 года составила                94 419 руб. Размер возмещения, подлежащего выплате участнику строительства за указанную квартиру составил 3 395 322 руб. (т.2 л.д. 225 – 252).

Принимая решение об удовлетворении уточненных исковых требований Мартыновой О.П., суд первой инстанции исходил из установленного факта неполной выплаты истцу денежной компенсации с размером недоплаты                   376 156 руб. 37 коп. (3 395 322 руб. - 3 019 165 руб. 64 коп.).

С данными выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться в связи со следующим.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

В п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 11 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение суда является обоснованным тогда, когда имеющие значение                        для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Однако принятое Засвияжским  районным судом г. Ульяновска решение           по данному гражданскому делу не отвечает вышеуказанным требованиям гражданского процессуального законодательства.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенный выше нормы права, вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Как указано в п. 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

В заключении судебной экспертизы такой интервал не приведен.

По запросу судебной коллегии в письменных пояснениях по заключению эксперта  № 090/030-2025 от 16 января 2026 года судебный эксперт Карпова Е.Б.! пояснила, что оценке подлежала квартира, расположенная на среднем этаже в строящемся доме в Ленинском районе ближе к центру г. Ульяновска. Развитость рынка – средняя, оборачиваемость объектов  относится к средней частоте сделок. Оценка по заказу Фонда произведена на октябрь 2023 года, оценка судебным экспертом произведена на декабрь 2023 года.  Стоимость 1 кв.м жилого помещения на первичном рыке за период с октября по декабрь 2023 года увеличилась на 4,66%. Согласно приведенной экспертом методической литературе интервал, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта, составляет +/-15%. Границы интервала стоимости 1 кв.м  объекта исследования составляют от              80 256 руб. до 108 582 руб. (т. 3 л.д. 138).

Таким образом, с учетом разных дат оценки рыночной стоимости объекта оценки (на 17 октября 2023 года и на 18 декабря 2023 года), пояснений судебного эксперта об увеличении стоимости объекта оценки в указанный период на 4,66%,           а также об интервале, в котором может находиться рыночная стоимость оцениваемого объекта, +/-15%, разница в рыночной стоимости объекта оценки, проведенной по заказу Фонда на 17 октября 2023 года и по поручению суда на             18 декабря 2023 года, составившая 11%, находится в пределах допустимой погрешности  и носит незначительный характер.

Таким образом, вывод суда о недоплате истцу ответчиком денежной компенсации не подтверждается материалами дела и основан на неверном толковании норм материального права. 

Судебная коллегия отклоняет доводы представителя истца о значительности расхождения результатов оценки, превышающем допустимую погрешность, ввиду их необоснованности. Правила определения существенности/несущественности расхождения двух оценок, утвержденные  Протоколом заседания Совета СОО от  14 июля 2022 года, на которые ссылается истец не носят нормативный (обязательный) характер. При этом в данных Правилах границы допустимого расхождения двух оценок рыночной стоимости одного объекта для разных сегментов (подсегментов) рынка недвижимости варьируются от 10 до 60%.

Достоверность приведенного представителем истца предела погрешности – 10% ничем не подтверждена. Кроме того, с учетом различия в датах оценки, влияющего на результат оценки  (удорожание стоимости 1 кв.м жилого помещения на 4,66%) погрешность в результатах оценки не превышает указанный представителем истца предел.

Кроме того, судебный эксперт предупреждался судом об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем у судебной коллегии отсутствуют основания не доверять письменным пояснениям судебного эксперта.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Мартыновой О.П. к ППК «Фонд развития территорий» о взыскании денежной компенсации, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 27 600 руб. подлежат взысканию в пользу АНО «ЭСО «РЦО ПО-Ульяновск» с истца Мартыновой О.П.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 04 февраля                 2026  года отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Мартыновой Ольги Павловны к публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании денежной компенсации, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.

Взыскать с Мартыновой Ольги Павловны (паспорт гражданина Российской Федерации 45 23 929274) в пользу  автономной некоммерческой организации Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск» (ИНН 7326999380) расходы на  проведение судебной экспертизы в размере 27 600 руб.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех  месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд г. Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23 июня 2026 года.