Дело № 3а-4/2026
(3а-134/2025)
73OS0000-01-2025-000202-68
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 июня 2026 года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре Лазареве М.М.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному
иску Городнова Игоря Александровича к
Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил :
Городнов И.А.
обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать незаконными
решения ОГБУ «БТИГКО» от 18 июня 2025 года №***, от 16 июня 2025 года № ***, от
18 июня 2025 года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости
объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости нежилых зданий
с кадастровыми номерами ***, в размере их рыночной стоимости,
определенной отчетами об оценке недвижимости №*** от 14 мая 2025 года,
составленными ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Требования
мотивировал тем, что является
собственником указанных нежилых зданий.
Кадастровая
стоимость объектов недвижимости определена по состоянию на 01
января 2023 года в следующих размерах: здание с кадастровым номером *** -
18 955 060 руб. 56 коп.; здание с кадастровым номером *** -
91 195 454 руб. 91 коп.; здание с кадастровым номером *** - 18 672 203 руб. 30 коп.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025 года, выполненному
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость
здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 декабря 2024 года составила
7 435 038 руб. 54 коп.
Согласно отчету об
оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр»
Цыповым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 01 декабря 2024 года составила 12 152 296 руб. 60 коп.
Согласно отчету об
оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с
кадастровым номером *** по состоянию на 01
декабря 2024 года составила 5 492 113 руб. 04 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилых зданий в размере их рыночной стоимости
на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в
ОГБУ «БТИГКО», однако решениями учреждения № *** от 18 июня 2025 года, № *** от
18 июня 2025 года, № *** от 16 июня 2025
года в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие
представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК «Роскадастр»,
ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.
После проведения по
делу повторной экспертизы (с учетом дополнительных пояснений к ней)
представитель административного истца Динуллова Н.И. уточнила исковые
требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости: просила
установить с 01 января 2025 года кадастровую стоимость зданий в размере их
рыночной стоимости, определенной заключение повторной судебной экспертизы по
состоянию на 01 декабря 2024
года, в следующих размерах: здание с
кадастровым номером *** – в размере 15 976 125 руб., здание с
кадастровым номером *** – в размере 23 850 418 руб., здание с
кадастровым номером *** – в размере 11 427 241 руб. (л.д. 104-105, 112
т.4).
В судебное заседание участники процесса не
явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменных
возражениях на административный иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности данных решений. Полагал
невозможным в судебном порядка устанавливать рыночную стоимость объектов
недвижимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием
для принятия решений об отказе административный истец может воспользоваться
своим правом на установление рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии
со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке. Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в учреждение (л.д. 33-36
т.3).
В дополнительных
пояснениях указал на то, что, исходя из смыла п. 16 ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценки,
удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после
установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это
приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется
в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие
законных оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
Просил признать
недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения
рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку эксперт не вправе
самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности,
подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался.
Также указал на то,
что если суд признает решения учреждения законными, вопрос об установлении
величины кадастровой стоимости в размере рыночной учреждение оставляет на
усмотрение суда. Решения бюджетным учреждением об установлении кадастровой
стоимости в размере рыночной на основании решения суда приниматься не будут
ввиду отсутствия законных оснований (п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке») (л.д. 97-99 т.4).
Представитель ППК
«Роскадастр» в письменном отзыве на административный иск просил рассмотреть
дело в свое отсутствие с разрешением спора на усмотрение суда (л.д. 31-32 т.3).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Истец является
плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со
ст. 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база
определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая
стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая
применению с 01 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Городнов И.А. является собственником объектов недвижимости:
- нежилого здания с
кадастровым номером ***, общей площадью 720 кв.м, наименование – здание склада,
расположенного по адресу: *** (л.д. 21-25 т.3);
-нежилого здания с
кадастровым номером ***, общей площадью 1237, расположенного по адресу: ***
(л.д. 16-20 т.3);
- нежилого здания с
кадастровым номером ***, общей площадью 534,1 кв.м, наименование: здание склада
(под объект для осуществления средней и малой производственной и
предпринимательской деятельности) (мастерская по сборке мягкой и корпусной
мебели из деталей и заготовок полной заводской готовности), расположенного по
адресу: ***.
Кадастровая
стоимость вышеуказанных объектов недвижимости определена в рамках очередного
тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября
2023 года: здания с кадастровым номером *** – в размере 18 955 060
руб. 56 коп. (л.д. 15 т.1); здания
с кадастровым номером *** – в размере
91 195 454 руб. 91 коп. (л.д. 16 т.1); здания с кадастровым
номером *** – в размере 18 672 203 руб. 30 коп. (л.д. 17 т.1).
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости №*** от 14 мая 2025 года, выполненному
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость
здания с кадастровым номером *** по состоянию на 01 декабря 2024 года составила
7 435 038 руб. 54 коп. (л.д. 130-132 т.2).
Согласно отчету об
оценке недвижимости №*** от 14 мая 2025 года, выполненному оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 01 декабря 2024 года составила 12 152 296 руб. 60 коп. (л.д. 29-40 т.1).
Согласно отчету об
оценке недвижимости №***, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой
центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 01 декабря
2024 года составила 5 492 113 руб. 04 коп.
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости зданий, разрешение заявленных требований и установление
кадастровой стоимости зданий в размере
их рыночной стоимости затрагивает права
административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года
№ 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года №
237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в
размере их рыночной стоимости – 01 января
2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого
государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 21 мая 2025 года Городнов И.А.
обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами *** в размере
их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе, вышеприведенные отчеты об оценке
недвижимости №*** от 14 мая 2025 года,
выполненные ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» № *** от 18 июня 2025 года (в
отношении здания ***) (л.д. 27-30 т.1), № *** от 18 июня 2025 года (в отношении здания ***) (л.д.
31-34 т.1), № *** от 16 июня 2025
года (в отношении здания ***) (л.д. 35-38 т.1) в удовлетворении его заявления
было отказано ввиду несоответствия отчетов об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, а именно:
По решению № *** от 18 июня
2025 года в отношении здания ***:
1.необоснованный отказ оценщика
от использования затратного подхода при определении рыночной стоимости объекта
оценки. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III.
2. использование в рамках сравнительного
подхода аналогов (стр. 49-51 отчета об оценке), не сопоставимых с объектом
оценки по своим существенным характеристикам (высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания и т.п.). Нарушены требования пп.4 п.
5 ФСО V.
3. оценщиком на стр.
105 отчета об оценке введена корректировка на площадь. Согласно информации,
приведенной оценщиком на стр. 52-55 отчета, установить зависимость стоимости 1
кв.м арендуемого помещения от его площади не представляется возможным. Введение
корректировки на стр. 105 не обосновано в отчете об оценке. Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По решению № *** от
18 июня 2025 года в отношении здания ***:
1. необоснованный
отказ от применения затратного подхода
при определении рыночной стоимости здания. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. использование в
рамках сравнительного подхода аналогов (стр. 49-51 отчета об оценке), не
сопоставимых с объектом оценки по своим существенным характеристикам (высота,
объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.).
Нарушены требования пп.4 п. 5 ФСО V.
3. оценщиком на стр.
105 отчета об оценке введена корректировка на площадь. Согласно информации,
приведенной оценщиком на стр. 52-55 отчета, установить зависимость стоимости 1
кв.м арендуемого помещения от его площади не представляется возможным. Введение
корректировки на стр. 105 не обосновано в отчете об оценке. Нарушены требования
ст. 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
По решению № *** от
16 июня 2025 года в отношении здания ***:
1. Согласно выписки из ЕГРН №*** от 24
февраля 2025 года, приложенной
к отчету об оценке №*** от 14 мая 2025 года, составленного в отношении
производственного здания с кадастровым номером ***, данное здание имеет следующие характеристики:
материал наружних стен -бетонные. Фотоматериалы,
приведенные в данном отчете об оценке не отражают информацию о материале стен
здания, указанную в выписке из ЕГРН №*** от 24 февраля 2025 года. Отчет об
оценке №*** от 14 мая 2025 года составлен в ношении объекта недвижимости, отличного по
характеристикам от объекта недвижимости в отношении которого приложена выписка из ЕГРН №*** от 24
февраля 2025 года.
Нарушены требования ст. 11, ст. 22.1 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 22.1 Закона об оценке.
2. Необоснованный отказ от применения затратного подхода при расчете
рыночной стоимости объекта оценки. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III.
Определяя законность данных решений, суд исходит из
следующего.
Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям
административным истцом решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов
недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при
рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчеты об
оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет их на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчетах об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом в целях оценки
правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие
требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной
стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов № *** от 14 мая 2025 года, выполненных
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом
поставлены вопросы о соответствии отчетов требованиям законодательства в
области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам,
приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 31 октября 2025
года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчетов об
оценке № *** от 14 мая 2025 года,
экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки:
1)
в отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России. Нарушение п.п. 9 п.
7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия, допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
2)
аналоги отличаются местоположением, материалом стен, наличием административных
помещений, высотой потолков, наличие ж/д ветки.
Факты,
указанные экспертом в п. 2, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального
закона №135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперт считает:
По
решению № ***:
-
по п. 1 решения – нарушения не выявлены,
-
по п. 2 решения – нарушение имеется (нарушение выражено отсутствием
нивелирования отличий объекта оценки от аналогов).
-
по п. 3 решения - нарушение отсутствует.
По
решению № ***:
-по
п. 1 решения – нарушения не выявлены,
-
по п. 2 решения – нарушение имеется (нарушение выражено отсутствием
нивелирования отличий объекта оценки от аналогов).
-
по п. 3 решения – нарушение отсутствует.
По
решению № ***:
-
по п. 1 решения – нарушение имеется.
-
по п. 2 решения – нарушения не выявлены.
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчетов об оценке требованиям законодательства
в области оценочной деятельности, он (с учетом исправления выявленных ОГБУ
БТИГКО» ошибок) определил рыночную
стоимость зданий по состоянию на 01 декабря 2024 года:
-здания
с кадастровым номером *** в размере 9 932 557 руб.;
-
здания с кадастровым номером *** в размере 16 562 521 руб.,
-
здания с кадастровым номером *** в размере -8 431 226 руб. (л.д. 119, 164
т.3).
В
ходе рассмотрения дела по ходатайству
ОГБУ «БТИГКО» судом была назначена повторная судебная экспертиза для
определения рыночной стоимости принадлежащих административному истцу зданий по
состоянию на 01 декабря 2025 года.
Повторная экспертиза была назначена ввиду отказа судебного эксперта ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ от
применения затратного подхода, неверного подбора объектов аналогов. Проведение
повторной экспертизы поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная
плата» (л.д. 240 т.3). Для проведения
повторной экспертизы судом были дополнительно запрошены из ППК «Роскадастр»
документы технической инвентаризации на здания с кадастровыми номерами ***
(л.д. 203 т.3). Данные документы были представлены ППК «Роскадастр» по запросу
суда (л.д. 205 т.3 диск).
По
заключению экспертизу № *** от 06 мая 2026 года, проведенной Союзом
«Ульяновская областная торгово-промышленная палата», рыночная стоимость зданий по состоянию на 01
декабря 2025 года определена в следующих размерах:
-здания
с кадастровым номером *** - в размере 15 976 125 руб.,
-
здания с кадастровым номером *** – в размере 23 850 418 руб.,
-
здания с кадастровым номером *** – в размере 12 327 076 руб. (л.д.
3-30 т.4).
Представитель
ОГБУ «БТИГКО» не согласился с заключением указанной экспертизы, выявив ряд
допущенных экспертами ошибок (л.д. 64 т.4).
Эксперты
посчитали указанные представителем ОГБУ «БТИГКО» ошибки необоснованными, не
влияющими на размер рыночной стоимости объектов оценки, за исключением того,
что при расчете рыночной стоимости здания с кадастровым номером *** с
применением затратного подхода ими не был учтен ценностной коэффициент (п. 8
дополнительных пояснений ОГБУ БТИГКО на л.д. 64 т.4). После устранения
указанной ошибки рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** определена
экспертами Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» в размере
11 427 241 руб. (л.д. 93 т.4).
Каких-либо
замечаний относительно дополнительных пояснений экспертов Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» представителем ОГБУ «БТИГКО» представлено не было,
хотя данная информация запрашивалась судом (л.д. 108-110 т.4).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая по правилам
статей 84 и 168 КАС РФ заключение судебной экспертизы ФБУ Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в части соответствия
отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, и заключение судебной экспертизы Союза «Ульяновская областная
торгово-промышленная палата» в части определения рыночной стоимости объектов
оценки, суд приходит к выводу, что указанные заключения являются допустимым доказательством, соответствуют действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы экспертов в заключениях обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчетов об
оценке выполнена экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ ***,
отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О
государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в
пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден
судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения,
обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания
подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.
Также суд приходит к
выводу о том, что заключение Союза «Ульяновская областная торгово-промышленная
палата» в части определения рыночной стоимости объектов оценки является
допустимым доказательством по делу. Экспертизу проводили эксперты ***,
обладающие соответствующей поставленным перед ними вопросам квалификацией,
эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо
ложного заключения.
Суд приходит к
выводу, что заключение экспертизы содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости.
При оценке объектов
недвижимости применены затратный подход, доходный подход, обоснован отказ от
применения сравнительного подхода при определении рыночной стоимости объектов
оценки (л.д. 11-13 т.3).
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчеты об оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025
года, составленные оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., не соответствует требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» №*** от 18 июня 2025 года в отношении здания ***, №*** от
18 июня 2025 года в отношении здания *** и №*** от 16 июня 2025 года в отношении здания *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной
стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет,
приведенный в заключении судебной экспертизы Союза «Ульяновская
торгово-промышленная палата» №*** от 06 мая 2026 года (с учетом дополнительных
пояснений экспертов), и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость зданий в размере
их рыночной стоимости по состоянию на 01 декабря 2024 года в следующих
размерах: здания с кадастровым номером *** в размере 15 976 125 руб.,
здания с кадастровым номером *** в размере 23 850 418 руб., здания с
кадастровым номером *** в размере
11 417 241 руб.
Пунктом
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от
оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в
котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании
которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что
заявления об установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной
стоимости были поданы в учреждение 21 мая 2025 года, установленная судом кадастровая
стоимость подлежит применению с 01
января 2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что в судебном порядке по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках
рассмотрения требований о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО», рыночная
стоимость объектов недвижимости может быть установлена только в случае
признания судом незаконными решений ОГБУ «БТИГКО», являются несостоятельными.
В соответствии со статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости
объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов
Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом
случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может
быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения,
оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из
анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае
признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении
заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,
поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на
установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей,
предусмотренных законодательством.
Данный вывод
содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным
делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Городнова Игоря Александровича к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки»:
- № *** от 18 июня 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025
года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный
деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.);
- № *** от 18 июня
2025 года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке
недвижимости № *** от 14 мая 2025 года, составленным ООО «Многопрофильный
деловой центр (оценщик Цыплов М.П.);
- № *** от 16 июня 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости № *** от 14 мая 2025
года, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный
деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого здания с кадастровым
номером ***, общей площадью 534,1 кв.м, наименование: здание склада (под объект
для осуществления средней и малой
производственной и предпринимательской деятельности) (мастерская по сборке
мягкой и корпусной мебели из деталей и заготовок полной заводской готовности),
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости
11 427 241 руб. по состоянию на 01 декабря 2024 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью
720 кв.м, наименование: здание склада, расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости
15 976 125 руб. по состоянию на 01 декабря 2024 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Установить кадастровую
стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 1237 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере
его рыночной стоимости 23 850 418
руб. по состоянию на 01 декабря 2024 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
зданий с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение
изготовлено 02 июля 2026 года.
