Дело № 3а-45/2026 (3а-196/2025)
73OS0000-01-2025-000437-42
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
13 июля 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Осиповой П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску Выжимовой Гульнары Исхаковны к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового
развития Ульяновской области, ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконным решения ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,
установил:
Выжимова Г.И.
обратилась в суд с административным иском к Министерству имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки (далее также ОГБУ «БТИГКО»)
о признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» № *** от *** года об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости 16 757 258 руб. 57 коп., определенной отчетом об оценке недвижимости №*** от 31
июля 2025 года, составленным ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Требования
мотивировала тем, что является собственницей указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания установлена в размере 58 699 764 руб. 47 коп.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке № ***
от 31 июля 2025 года рыночная стоимость здания по состоянию на 01 марта 2025
года составила 16 757 258 руб. 57 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке она обратилась в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения № *** от *** года в удовлетворении её заявления было
отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением
она не согласна.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П., администрация МО «город Димитровград» Ульяновской
области.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель административного истца Романычева
Л.В. уточнила административные исковые
требования в части размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Просила
установить кадастровую стоимость здания
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости 17 659 032
руб., определенной заключением судебной экспертизы (л.д. 83 т.2).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решения об
отказе, административный истец вправе воспользоваться своим право на
установление рыночной стоимости объекта оценки в соответствии со ст. 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять
на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение.
Полагал, что со
стороны истца имеет право злоупотребление правом на установление рыночной
стоимости в судебном порядке (л.д. 199-201 т.1).
В дополнительных
пояснениях от 25 июня 2026 года указал на то, что, исходя из смыла п. 16 ст.
22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, удовлетворение требования об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
возможно только после установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В
противном случае это приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение
ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой
стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую
стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался (л.д. 81-82 т.2).
В дополнительных
пояснениях от 01 июля 2026 года указал на обязательность соблюдения досудебного
порядка урегулирования споров по данной категории дел. В рамках досудебной
процедуры существенное значение имеет соответствие отчета об оценке рыночной
стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности. Если отчет по
своей форме или содержанию не отвечает установленным требованиям, либо содержит
ошибки, послужившие основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере
рыночной, такой отчет подлежит доработке до обращения в суд. Предъявление в суд
требования об установлении кадастровой стоимости на основании отчета, не
соответствующего законодательным требованиям, не может быть признано надлежащим
исполнением обязательной досудебной
процедуры.
Полагал, что если по
результатам проведенной по делу судебной экспертизы будет установлено, что
отчет об оценке не соответствует
требованиям законодательства об оценочной деятельности, требование об
установлении кадастровой стоимости в размере рыночной целесообразно оставить
без рассмотрения, поскольку это свидетельствует о ненадлежащем исполнении
истцом обязательной досудебной процедуры.
В случае
подтверждения в судебном порядке незаконности отказа учреждения в установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
целесообразно назначение дополнительной судебной экспертизы для определения рыночной стоимости
объекта недвижимости в целях внесения её в государственный кадастр недвижимости
(л.д. 101 т.2).
Представитель ППК
«Роскадастр» в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое
отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д. 205-206
т.1).
Исследовав материалы
дела, инвентарное дело на объект недвижимости по адресу: ***, суд приходит к
следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Истец является
плательщиком налога на имущество физических лиц.
В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не
установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого
объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый
государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года,
являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Судом установлено,
что Выжимова Г.И. является собственницей
нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование – объект гостиничного
обслуживания, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.
182-186 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию
на 01 января 2023 года в размере 58 699 764 руб. 47 коп. и утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 159-пр от 10 ноября 2023
года. Дата начала применения кадастровой
стоимости здания – 01 января 2025
года (л.д. 196 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 31 июля 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный
деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость здания по состоянию на 01 марта 2025 года
составила 16 757 258 руб. 57 коп. (л.д. 32 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
здания в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением Правительства
Ульяновской области от 21 декабря
2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона
от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01
января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 04 августа 2025
года Выжимова Г.И. обратилась в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе, отчет об оценке недвижимости №*** от 31 июля 2025 года, выполненный ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** в удовлетворении
её заявления было отказано (л.д. 10-11 т.1).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016
года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком при
расчете стоимости объекта оценки затратным подходом некорректно подобран
справочник КО - ИНВЕСТ (при подборе справочника не учтен материал стен, высота,
объемно - планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т. п.).
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на стр. 103 отчета об оценке при описании корректировки на
местоположение относительно красной линии указано, что объект оценки и все
аналоги, кроме девятого, расположены в непосредственной близости от красной
линии, аналог №8 расположен на расстоянии от красной линии (внутриквартально).
Оценщиком при расчете
стоимости объекта оценки на стр. 97-102 отчета используется 6 аналогов.
Корректировка на местоположение относительно красной линии введена для аналога
№6.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Оценщиком на стр. 44 отчета об оценке указано, что объект оценки
относится к сегменту недвижимости административно-офисного назначения. Далее на
стр. 46 отчета об оценке при описании критериев отбора предложений указан
критерий: назначение – административно-офисная недвижимость с кабинетной
планировкой. На стр. 47-49 приведены предложения по продаже помещений торгового
назначения за исключением аналогов № 4-6.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Предложение № 4/аналог № 4 – ***. Согласно тексту
объявления на стр. 47-49 отчета об оценке также имеется гараж 22 кв.м,
отдельное строение с сауной и бассейном, беседка. Данная информация не описана
и не рассмотрена оценщиком.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. Оценщиком на
стр. 50-58 приведены предложения по аренде объектов недвижимости, при
этом:
-информация о дате предложений № 1-4, 9, 10, 18
различна с информацией о дате предложений, приведенных в скриншотах объявлений.
-источник информации предложения № 9 идентичен
источнику информации предложения № 8.
-информация о цене предложения № 18 в размере
123 300 руб. не подтверждена в отчете об оценке.
-согласно тексту объявлений в стоимость арендной
ставки предложений № 3,6,10 входят коммунальные платежи, данные объекты не
могут быть использованы в качестве аналогов. Нарушены критерии отбора,
указанные оценщиком на стр. 46 отчета.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО VI.
6. Оценщиком при расчете цены 1 кв.м рыночной арендной платы при
введении корректировки на материал стен на стр. 123-136 отчета для аналогов №
5, 6, 8, 10, 11, 12, 16, 17 допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Оценщиком при расчете цены 1 кв.м рыночной стоимости арендной платы
на стр. 123-136 отчета учтена (введена корректировка на этаж расположения)
этажность. Далее на стр. 144 отчета об оценке оценщиком при расчете ПВД введена
корректировка на этаж. Введение данной корректировки не обосновано в отчете об
оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-Ф3
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
8. Оценщиком на стр. 144 отчета об оценке значение доли расходов
собственника в величине чистой арендной ставки принято для офисных помещений и
зданий, значение процента недозагрузки и коэффициент капитализации для объектов
свободного назначения.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Определяя законность данного решения, суд исходит из следующего.
Порядок,
срок принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, содержание и
форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства
об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости №*** от 31 июля
2025 года, выполненного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии
отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 28 мая 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке №
*** от 31 июля 2025 года экспертом выявлены:
1)
в отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России. Нарушение п.п. 9 п.
7 ФСО VI.
2)
в качестве строительного аналога выбора объект класса КС-3 (ж/б стены), объект
оценки имеет кирпичные стены – КС-1. расчет по объекту иного КС авторами
справочника не рекомендуется.
3)
имеются опечатки при описании корректировки на красную линию, при отражении
исходных данных по объектам-аналогам и источников информации, при этом
скриншоты источников информации приведены оценщиком.
4)
отсутствует описание отличий аналога № 4 от объекта оценки (расположение на
земельном участке иных объектов строительства без их параметров) и их влияние
на стоимость.
Данные
ошибки не оказывают влияние на величину итоговой стоимости объекта оценки.
5)
при отборе аналогов для расчета оценщиком определен подсегмент рынка –
административные здания. Аналоги 1-3
являются магазинами (торговыми площадями) и относятся к торговой недвижимости.
Нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
6)
при отборе аналогов для расчета ставки
аренды оценщиком определен критерий – не включение в ставку аренды коммунальных
затрат. У аналогов № 3, 6, 10 коммунальные платежи включены в ставку аренды.
Нарушение ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
7)
в таблице на стр. 123-126 имеются математические ошибки.
Данные
ошибки не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной
деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных
стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа,
осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной
деятельности (пп.9 п. 7 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ).
В
части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, эксперт считает:
-
по пункту 1 решения – имеется методическая ошибка в выборе строительного
аналога.
–
по п. 2 решения - имеются опечатки при описании корректировки.
-
по п. 3 решения – имеется несоответствие выбранных аналогов для расчета
подсегменту рынка объекта оценки.
-
по п. 4 решения – отсутствует описание отличий аналога от объекта оценки и их
влияние на стоимость.
-
по п. 5 решения – имеются опечатки при отражении даты предложения в таблице с
данными об аналогах.
Имеются
опечатки при приведении источника информации в таблице с данными об аналогах.
Нарушение
в виде отсутствия информации о цене предложения № 18 в размере 123 300 руб. отсутствует. При
переходе по ссылке открывается объявление с ценой предложения 123 300 руб.
Имеются
противоречия в критериях отбора аналогов и выбранными аналогами.
-
по п. 6 решения – имеются математические ошибки в расчетах для указанных
аналогов.
-
по п. 7 решения – отсутствуют противоречия – ставка аренды рассчитана для 1
этажа, в дальнейшем расчет ПВД производится оценщиком для 1 и 2 этажей отдельно
с корректировкой ставки аренды на 2 этаж.
-
по п. 8 решения – имеется логическая ошибка (л.д.13-15 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость здания с
кадастровым номером *** по состоянию на 01 марта 2025 года в размере
17 659 032 руб. (л.д. 40 т.2).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки
(ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости.
При оценке объекта
недвижимости применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости
воспроизводства), сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный подход (метод прямой капитализации)
(л.д. 24-26 т.2).
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении
его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной
стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 97-98 т.2).
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет об оценке недвижимости №
*** от 31 июля 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности, суд приходит к выводу о
том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о
признании незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года №*** об отказе в
установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости здания в размере
его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость нежилого здания с
кадастровым номером ***, наименование:
объект гостиничного обслуживания, общей площадью 675,7 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 17 659 032 руб. по
состоянию на 01 марта 2025 года.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости было подано
административным истцом в учреждение 04 августа 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость
здания подлежит применению с 01 января
2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что суд может установить кадастровую стоимость объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости по результатам судебной
экспертизы только в случае признания незаконным решения ОГБУ «БТИГКО», является несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1 пункта
2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой
стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной
стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № 82-КАД23-1-К7.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Выжимовой Гульнары Исхаковны к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области,
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» №*** от *** года и №*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, определенной отчетом об оценке недвижимости № *** от 31 июля 2025
года, составленным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
отказать.
Установить
кадастровую стоимость нежилого здания
с кадастровым номером ***, наименование:
объект гостиничного обслуживания, общей
площадью 675,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 17 659
032 руб. по состоянию на 01 марта 2025 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено 15 июля 2026 года.
