У Л Ь Я Н О В С К И Й    О Б Л А С Т Н О Й   С У Д

 

73RS0002-01-2026-000312-11

Судья Зубрилина Е.А.                                                                       Дело № 33а-3461/2026

 

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ  ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

г. Ульяновск                                                                                              30 июня 2026 года

 

Судебная коллегия по административным делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пулькиной Н.А.,

судей Бахаревой Н.Н., Берхеевой Г.И.,

при секретаре  Мустаеве Д.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу               Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике на решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 17 февраля 2026 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки от 15 мая 2026 года, по делу № 2а-751/2026, которым постановлено:

административное исковое заявление Юсупова Кирилла Александровича, Грецевич Татьяны Никитичны, Юсупова Александра Васильевича, Юсуповой                          Надежды Владимировны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, территориальному отделу Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике по Донецкому городскому округу, государственному регистратору  Роговой Анне                              Сергеевне об отказе в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности на объекты недвижимости удовлетворить частично.

Признать незаконным решение (уведомление) Территориального отдела Управления  Росреестра по Донецкой Народной Республике по Донецкому городскому округу Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике о приостановлении государственной регистрации прав от ***

Возложить на Управление Росреестра по Донецкой Народной Республике обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности Юсупова Кирилла Александровича (доля в праве 10/100)                 Юсуповой Надежде Владимировне, права общей долевой собственности Гецевич                 Татьяны Никитичны (доля в праве 10/100) Юсуповой Надежде Владимировне, права общей долевой собственности Юсупова Александра Васильевича (доля в праве 10/100) Юсуповой Надежде Владимировне на объект недвижимости с кадастровым номером *** по договору купли-продажи долей в жилом помещении (квартире) от ***

Взыскать с Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике в пользу Юсупова Кирилла Александровича расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

В удовлетворении требований к территориальному отделу Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике по Донецкому городскому округу отказать.

Заслушав доклад судьи Бахаревой Н.Н.,  Юсупова К.А., представлявшего также интересы Гецевич Т.Н., полагавшего решение суда не подлежащим отмене,              судебная коллегия

установила:

 

Юсупов К.А., Гецевич Т.Н., Юсупов А.В., Юсупова Н.В. обратились в суд с административным иском к Территориальному отделу Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике по Донецкому городскому округу,                      Управлению Росреестра по Донецкой Народной Республике о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возложении обязанности произвести государственную регистрацию.

В обоснование административного иска указали на то, что по договору               купли-продажи от *** Юсупов К.А., Гецевич Т.Н., Юсупов А.В. обязуются передать в собственность Юсуповой Н.В. доли в праве собственности на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: ***

Договор купли-продажи был передан для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

Уведомлением от 25 декабря 2025 года административные истцы были поставлены в известность о приостановлении осуществления государственной регистрации перехода прав, поскольку   представленный им на государственную регистрацию права собственности договор купли-продажи долей в жилом помещении заключен в простой письменной форме и не всеми участниками долевой собственности.

Административный истцы не согласны с приостановлением осуществления государственной регистрации перехода прав, поскольку договор купли-продажи заключен между всеми участниками долевой собственности, а его нотариальное удостоверение не требуется. 

Просили суд признать незаконным решение (уведомление) Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике по Донецкому городскому округу, Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике о приостановлении государственной регистрации прав от ***; возложить на административного ответчика обязанность произвести государственную регистрацию перехода права общей долевой собственности в соответствии с  договором купли-продажи долей в жилом помещении (квартире) от ***

К участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор Рогова А.С. 

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Донецкой Народной Республике просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В обоснование жалобы указывает на то, что решение суда является незаконным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права.

Отмечает, что в сделке по отчуждению долей спорного недвижимого имущества участвовали только Юсупов К.А., Гецевич Т.Н., Юсупов А.В.,                                    а Юсупова Н.В. приобретала доли спорного недвижимого имущества. Таким образом, действующее на момент сделки гражданское законодательство прямо устанавливало требование об условии заключению договоров, связанных с отчуждением долей недвижимости – их нотариального удостоверения. Закон подчеркивал обязательность такой формы именно для сторон и ее конститутивный характер для таких видов договоров.

Так как требование о нотариальной форме договоров входило в фактический состав договора, то при ее отсутствии нет и самой сделки. Признание такой сделки недействительной судом не требуется. Также такая сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее ничтожностью, такая сделка считается ничтожной с момента ее совершения. В этом случае волеизъявление не всех участников общей долевой собственности на недвижимое имущество является согласованным, поэтому имеется необходимость в дополнительных гарантиях прав одного из участников в виде нотариального удостоверения.

Таким образом, у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления действий по регистрации прав административного истца на объект недвижимого имущества. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой.  

В возражениях на апелляционную жалобу Юсупов К.А., представляя также интересы Гецевич Т.Н., Юсупов А.В., Юсупова Н.В. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание другие лица, участвующие в деле, не явились, извещены  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания заказной почтовой корреспонденцией с уведомлением (л.д. 129-135).

Судебная коллегия с учетом положений статей 150, 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и частью 1 статьи  218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации).

Согласно частям 1 и 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и необходимых документов, в частности - договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав состоит, в том числе из проведения правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Частью 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в качестве оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав названы, в частности, несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7).

Как установлено судом и следует из материалов дела, Юсупов К.А., Юсупов А.В., Гецевич Т.Н.  являются собственником по 10/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером ***, по адресу: *** Юсуповой Н.В. в вышеуказанном  жилом помещении  принадлежит 70/100 долей (л.д.13-20).

13 декабря 2025 года между Юсуповым К.А., Гецевич Т.Н., Юсуповым А.В. (продавцами) и Юсуповой Н.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи долей в жилом помещении, согласно которому продавцы обязались передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить доли в праве собственности на вышеуказанное жилое помещение (л.д. 21-22).

Договор купли-продажи долей в жилом помещении от *** имеет силу передаточного акта, подписывая который, стороны подтверждают, что продавцы передали, а покупатель принял квартиру (доли в праве собственности на квартиру)  без каких-либо замечаний (пункт 3.1 договора).

Договор купли-продажи долей в жилом помещении от *** передан административными истцами для осуществления государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 23-26).

Интересы  Гецевич Т.Н. при совершении данной сделки и  последующей ее  регистрации в органах Росреестра представлял Юсупов К.А. на основании выданной ему  *** доверенности, удостоверенной в нотариальном порядке и содержащей, в том числе, право  последнего  управлять и распоряжаться всем имуществом доверителя, в том числе продать  квартиру по адресу: ***, с правом государственной регистрации сделок (л.д. 11).

25 декабря 2025 года территориальным отделом по Донецкому городскому округу Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации в связи с тем, что договор отчуждения доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество не удостоверен нотариально (л.д. 27, 28).

Разрешая спор и признавая решение Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике незаконным, районный суд исходил из того, что в результате заключения договора купли-продажи участник долевой собственности Юсупова  Н.В. становится единоличным собственником имущества, в связи с чем нотариальное удостоверение договора в данном случае не требуется.

Оснований не согласиться с выводами районного суда у судебной коллегии не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Частью 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в частности, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1).

Частным случаем такой сделки является отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке другому участнику долевой собственности, имея ввиду, что норма пункта 1 части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации не предъявляет каких-либо требований к приобретателю долей, которым может являться и один из участников долевой собственности.

При отчуждении долей в праве общей долевой собственности одному участнику долевой собственности всеми остальными участниками долевой собственности по одной сделке ни у кого из них не возникает преимущественное право приобретения отчуждаемых долей, в связи с чем отсутствует необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе, установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности (статья 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы IX, X, статья 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).

Исходя из приведенного системно-логического толкования закона, такая сделка с долями, сторонами которой являются все участники долевой собственности, выразившие волю на ее совершение, относится к числу исключений из общего правила части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации, предусматривающего нотариальное удостоверение сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

В этой связи районный суд правильно признал незаконным оспариваемое решение административного ответчика, мотивированное необходимостью нотариального удостоверения названной сделки.

Доводы жалобы сводятся к ограничительному, изолированному толкованию нормы части 1.1 статьи 42 Закона о государственной регистрации вне ее системной связи с иными положениями закона, определяющими цели и содержание нотариального удостоверения сделок, в том числе сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество.

При этом ссылка  административного ответчика  на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2025) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22 декабря 2025 года) в рассматриваемом случае является несостоятельной, поскольку изложенная в нем  позиция вышестоящего суда применима к договору дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. 

При таких обстоятельствах принятое по делу решение является правильным, нормы материального и процессуального права применены судом верно. Оснований для его отмены не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 309, 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 17 февраля                                         2026 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки от  15 мая     2026 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра                            по Донецкой Народной Республике – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 июля 2026 года.