Ульяновский областной суд

Судебный акт

О пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости
Документ от 01.07.2026, опубликован на сайте 22.07.2026 под номером 126914, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-53/2026 (3а-204/2025)

73OS0000-01-2025-000455-85

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 июля 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дубровиной Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Насирова Эмиля Самандар оглы к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил :

Насиров Э.С. обратился в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просил признать незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 24 677 534 руб. 34 коп., установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 18 681 568 руб. 10 коп., установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 7 422 800 руб. 56 коп., установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 15 221 207 руб. 36 коп

Требования мотивировал тем, что он является собственником указанных объектов недвижимого имущества

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 46 894 656 руб. 70 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 40 263 453 руб. 95 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 12 121 956 руб. 88 коп.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по состоянию на 01 января 2023 года в размере 32 294 268 руб. 52 коп.

Установленная кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** существенно превышает их вышеуказанную рыночную стоимость, определенную отчетами об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, № *** от 29 августа 2025 года, № *** от 15 сентября 2025 года, № *** от 16 октября 2025 года, выполненными оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.

По вопросу установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанных отчетов об оценке административный истец обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** в удовлетворении его заявлений было отказано со ссылкой на несоответствие представленных отчетов об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данными решениями административный истец не согласен.

Судом к участию в деле привлечены в качестве заинтересованных лиц ППК «Роскадастр», администрация города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П.

В ходе судебного разбирательства представителем Насирова Э.С. – Романычевой Л.В. представлено заявление об уточнении исковых требований, в котором она просила установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 31 399 754 руб., кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 18 297 241 руб., кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 7 922 037 руб., кадастровую стоимость помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости – 11 890 951 руб.

Представитель Насирова Э.С. – Романычева Л.В. в суд не явилась, о месте и времени рассмотрения дела судом извещена, просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен.

В отзыве на административный иск Насирова Э.С. просил в его удовлетворении отказать, считая решения учреждения законными, а представленные административным истцом отчеты о рыночной стоимости объектов недвижимости подлежащими отклонению ввиду их несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Требования об установлении рыночной стоимости объектов недвижимости не являются самостоятельными требованиями и не могут быть удовлетворены отдельно от требований, связанных с обжалованием решений уполномоченного органа.

В дополнительных пояснениях представитель указал на то, что, исходя из смысла пункта 16 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки, удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае, это приведет к правовой коллизии – с одной стороны, решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны, суд в отсутствие законных оснований (не признав решение ОГБУ «БТИГКО» незаконным) установит иную кадастровую стоимость.

По заключению судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Просил не принимать во внимание суждения эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла; являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна быть исправлена.

Согласно требованиям статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.

В связи с этим просил признать несоответствующими законодательству положения заключения эксперта о законности действий сторон и о соответствии документов закону; признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, и исключить его из административного дела.

Представители Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, администрации города Димитровграда, ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Как указано в статье 400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

Согласно статье 401 НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.

При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей

Судом установлено, что Насиров Эмиль Самандар оглы является собственником следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 815,4 кв.м, расположенного по адресу: *** - с 27 июня 2019 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание склада с пристроями, площадью 569,3 кв.м, расположенного по адресу: *** – с 19 июля 2022 года,

- нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание магазина, площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: *** – с 16 июля 2020 года,

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 580,2 кв.м, расположенного по адресу: *** – с 22 июля 2022 года.

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года № 159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе, определена кадастровая стоимость следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 40 263 453 руб. 95 коп.;

- нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 12 121 956 руб. 88 коп.;

- нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 46 894 656 руб. 70 коп.;

- нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 32 294 268 руб. 52 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 29 августа 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составила 18 681 568 руб.10 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составила 7 422 800 руб. 56 коп.

Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от 16 октября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость по состоянию на 01 мая 2025 года нежилого помещения с кадастровым номером *** составила 15 221 207 руб. 36 коп.

Поскольку исходя из указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** по состоянию на 01 января 2023 года будет рассчитываться налог на имущество с 01 января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и установлением кадастровой стоимости данных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости затрагиваются права Насирова Э.С., как налогоплательщика.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 04 сентября 2025 года Насиров Э.С. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 29 августа 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 18 681 568 руб. 10 коп.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Насирову Э.С. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года - 18 681 568 руб. 10 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 29 августа 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1. Оценщиком на странице 54 отчета об оценке указана площадь здания – предложения № 3/аналога № 3 в размере 1567,4 кв.м. Согласно данным объявления на стр. 175 отчета об оценке по состоянию на дату публикации объявления – 02 ноября 2024 года (дата выгрузки объявления 27 ноября 2024 года) площадь здания аналога № 3 составляет 1883,1 кв.м.

Нарушены требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Оценщиком на стр. 51-58 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости торгово-офисного назначения, наиболее сопоставимых с объектом оценки, при этом:

- предложение № 5, ***, кадастровый номер ***, согласно геоинформационного портала «НСПД» , является объектом культурного наследия (***). Данное предложение не может использоваться в качестве аналога. Нарушены критерии отбора согласно ст. 49 отчета об оценке.

3. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 167 отчета об оценке, количество этажей аналога № 1 – 1. На стр. 112 отчета об оценке оценщик ввел корректировку на этаж расположения (1 этаж, подвал). Данная корректировка введена необоснованно.

Нарушены- требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Оценщиком на стр. 108 отчета об оценке некорректно указана площадь объекта оценки и аналогов.

5. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложение/аналог № 7, принятый оценщиком на стр. 108 отчета об оценке, не сопоставим с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

6. Оценщиком на стр. 134 отчета об оценке при расчете корректировки на местоположение относительно красной линии для аналога № 2 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

7. Оценщиком на стр. 19 отчета об оценке допущена арифметическая ошибка при расчете физического износа.

19 сентября 2025 года Насиров Э.С. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 апреля 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 7 422 800 руб. 56 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.На страницах 57-64 оценщиком приведены предложения по продаже и аренде объектов недвижимости, при этом:

- Предложение № 2 (продажа), согласно тексту объявления в состав базы входит здание диспетчерской, данный фактор не описан и не учтен оценщиком.

- Предложение № 1 (аренда), согласно тексту объявления имеются офисные площади, данный фактор не описан и не учтен оценщиком.

- Предложение № 7 (аренда), согласно тексту объявления в аренду предлагаются производственные помещения от 500-13000 по ставке 179 руб./кв.м, невозможно установить согласно объявлению конкретную площадь реализуемого объекта.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.Оценщиком на стр. 57 отчета об оценке указана площадь здания предложения № 3/аналога № 3 в размере 1567,4 кв.м. Согласно данным объявления на стр. 173-174 отчета об оценке, по состоянию на дату публикации объявления – 02 ноября 2024 года (дата выгрузки объявления 27 ноября 2024 года) площадь здания аналога № 3 составляла 1883,1 кв.м.

2. Оценщиком на стр. 54-61 отчета об оценке приведены предложения по продаже недвижимости торгово-офисного назначения наиболее сопоставимых с объектом оценки, при этом:

- Предложение № 5, ***, кадастровый номер ***, согласно геоинформационному порталу «НСПД» является объектом культурного наследия (***). Также согласно тексту объявления на стр. 183 в здании находятся несколько вместительных складских помещений, оборудованных стеллажами. Данная информация не учтена и не рассмотрена оценщиком.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 166 отчета об оценке, количество этажей аналога № 1 – 1. На стр. 119 отчета об оценке оценщик ввел корректировку на этаж расположения (1 этаж, подвал). Данная корректировка введена необоснованно.

4. Оценщиком на стр. 133 отчета об оценке при расчете корректировки на техническое состояние (физический износ) для аналогов № 5, № 6 допущена арифметическая ошибка. Информация на стр. 133, 138 различна.

5. Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п. 5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов. Предложение/аналог № 7, принятый оценщиком на стр. 111 отчета об оценке не сопоставим с объектом оценки по своим существенным характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных аналогов в отчете об оценке не обосновано.

Нарушены требования п.п. 4 п. 5 ФСО V.

6. Оценщиком на стр. 139 отчета об оценке принято неверное средневзвешенное значение по отношению к первому этажу для аналога № 4. Дальнейший расчет произведен некорректно.

7. Оценщиком на стр. 96 отчета об оценке при расчете затратным подходом принят неверный коэффициент Ко (на объем/площадь). Информация на стр. 95, 96 различна.

24 октября 2025 года Насиров Э.С. обратился в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет об оценке недвижимости № *** от 16 октября 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 мая 2025 года нежилого здания с кадастровым номером *** составляет 15 221 207 руб. 36 коп.

Решением ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № *** по результатам рассмотрения указанного заявления Насирову Э.С. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 мая 2025 года - 15 221 207 руб. 36 коп.

Причиной принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке недвижимости № *** от 16 октября 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

1.Оценщиком при расчете корректировки на этажность для объекта оценки допущены некоторые технические ошибки, а именно:

- Информация об этажности на стр. 117, стр. 121 и стр. 186 различны. Согласно выписке из ЕГРН от 14 июля 2025 года объект расположен на 1 этаже.

- Значение корректировки на этаж расположения для объектов-аналогов № 1-6 на стр. 117, 122 различно. Дальнейший расчет произведен не корректно. Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок, сроки принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не оспаривается.

Поскольку оспариваемые решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчетов также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчеты об оценке объектов недвижимости, отклоненные ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет их на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является рыночная стоимость, определенная в отчетах об оценке, экспертиза должна включать проверку отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчетов на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).

Поскольку изначально административным истцом были заявлены требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчетов об оценке недвижимости *** года № ***, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен вопрос о соответствии отчетов требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки».

Согласно заключению эксперта № *** от 30 апреля 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

I. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки, а именно:

1) В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных советом по оценочной деятельности Минэкономразвития России.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

II. Нарушения (несоответствия), допущенные оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

2) Площадь аналога № 3 согласно данным объявления 1883,1 кв.м, площадь, использованная в расчетах 1567,4 кв.м поставлена на кадастровый учет после даты оценки, что не учтено в расчетах.

Нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7, п. 22 е) ФСО № 7.

3) При расчете объекта в рамках затратного подхода коэффициент отличия строительного объема составил 1,22, в расчетах принят 1,2.

Нарушение ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п. 1, 4, 5, 7 решения – нарушения имеются,

- по п. 2, 3, 6 решения - нарушения не выявлены.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание магазина, площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 апреля 2025 года составляет 31 399 754 руб.

Согласно заключению эксперта № *** от 30 апреля 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке недвижимости № *** от 16 октября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

2) Площадь аналога № 5 несопоставима с площадью объекта оценки и остальных аналогов.

3) Корректировка на этажность отличается от описания.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п. 1 решения – нарушения имеются.

Согласно заключению эксперта № *** от 30 апреля 2026 года, с учетом сообщения эксперта *** о допущенной в заключении опечатке в дате определения рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** (она в заключении указана - 01 апреля 2025 года, тогда как правильная дата – 01 мая 2025 года), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 580,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 мая 2025 года составляет 11 890 951 руб.

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

2) Предложения №№ 2, 3, 4, 5 по аренде отличаются на 9 месяцев, что не учтено в расчетах.

3) Аналог № 1 в сравнительном подходе имеет кран-балку, офисные площади, что не учтено в расчетах.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по части п. 1 решения – нарушения имеются,

- по части п. 1 решения - нарушения не выявлены.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание склада с пристроями, площадью 569,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 апреля 2025 года составляет 7 922 037 руб.

Согласно заключению эксперта № *** от 30 апреля 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке недвижимости № *** от 29 августа 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., экспертом выявлены:

Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.

2) Площадь аналога №3 согласно данным объявления 1883, 1 кв.м площадь, использованная в расчетах 1567,4 кв.м поставлена на кадастровый учет после даты оценки, что не учтено в расчетах.

Нарушения, указанные в решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:

- по п. 1, 5, 7 решения – нарушения имеются,

- по п. 2, 3, 4, 6 решения - нарушения не выявлены.

Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 815,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 01 апреля 2025 года составляет 18 297 241 руб..

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии со статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 61.

Проверка отчетов об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта № *** от 30 апреля 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт *** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с пунктом 2 ФСО V в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

Оценка объектов недвижимости проведена экспертом с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода прямой капитализации в рамках доходного подхода, с применением метода укрупненной оценки стоимости воспроизводства в рамках затратного подхода, При этом экспертом указаны мотивы целесообразности использования указанных подходов к оценке недвижимого имущества.

Согласно пункту 9 ФСО V основные этапы сравнительного подхода:

1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;

2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;

3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;

4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);

5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки.

Экспертом при определении рыночной стоимости объектов оценки произведена выборка объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей, поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объектов оценки, является проверяемой и однозначной.

Согласно пункту 8 ФСО VI в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В экспертном заключении указаны ссылки на источники информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой, поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в открытом доступе.

В процессе проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице, содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов и обоснования необходимости их применения.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, рассмотрена возможность применения всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование сравнительного и доходного подходов, при применении которых получены наиболее точные и объективные результаты при определении рыночной стоимости объектов оценки.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной экспертизы, суду представлено не было.

Административным истцом указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.

Оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

Подбор судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным экспертом дополнительных доказательств.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы.

Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в отчетах об оценке недвижимости № *** от 15 сентября 2025 года, № *** от 29 августа 2025 года, № *** от 15 сентября 2025 года, № *** от 16 октября 2025 года, выполненных оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости объектов оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами, *** в размере их рыночной стоимости не имеется.

Разрешая требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 815,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 18 297 241 руб.,

- нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание склада с пристроями, площадью 569,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 7 922 037 руб.,

- нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание магазина, площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 31 399 754 руб.,

- нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 580,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 мая 2025 года – 11 890 951 руб.,

определив дату начала применения указанной кадастровой стоимости приведенных объектов недвижимости 01 марта 2025 года.

Доводы представителя ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой, проведенной в рамках административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Насирова Эмиля Самандар оглы к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» в части признания незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № ***, от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 815,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 18 297 241 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание склада с пристроями, площадью 569,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 7 922 037 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером ***, наименование: здание магазина, площадью 976 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 апреля 2025 года – 31 399 754 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, площадью 580,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 мая 2025 года – 11 890 951 руб., определив дату начала её применения 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Е.Кинчарова

Мотивированное решение суда составлено 15 июля 2026 года.

О суде

Деятельность суда

Приёмная суда

Судебные органы

Ссылки