Дело № 3а-147/2026
73OS0000-01-2026-000012-72
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
20 июля 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при секретаре
Ефимовой А.А.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Ульяновскэнерго» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его
рыночной стоимости,
установил:
АО «Ульяновскэнерго»
обратилось суд с административным иском
к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения № ***
от *** года об отказе в
установлении кадастровой стоимости нежилого здания, кадастровый номер ***,
общей площадью 1105,6 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
9 562 324 руб. 58 коп., определенной отчетом № *** об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2025 года, составленным ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.).
Требования
мотивировало тем, что является собственником указанного здания.
Кадастровая
стоимость здания установлена в размере 64 765 633 руб. 40 коп.
Вместе с тем
согласно отчету № *** об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2025 года, составленному
ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), рыночная стоимость здания по
состоянию на 27 октября 2025
года составила 9 562 342 руб. 58 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО»,
однако решением учреждения №*** от *** года в удовлетворении его заявления было
отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»,
оценщик Надточий А.Б., Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
Управление Росреестра по Ульяновской области, Министерство финансов Ульяновской
области.
После проведения по
делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в
части размера рыночной стоимости объекта недвижимости – просил установить
кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости 20 374 651 руб., определенной заключение судебной
экспертизы, определил дату начала её применения
01 января 2025 года (л.д. 211
т.1).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решений.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, явившихся основанием для принятия решения об
отказе, административный истец может воспользоваться своим правом на
установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке ст. 22.1
Закона о государственной кадастровой оценке.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д.. 82-89 т.1).
В дополнительных
пояснениях указал на то, что, исходя из смыла п. 16 ст. 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценки,
удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после
установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это
приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется
в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие
законных оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался (л.д.222-224 т.1).
Представитель ППК
«Роскадастр» в письменном отзыве на административный иск просил рассмотреть
дело в свое отсутствие с разрешением спора на усмотрение суда (л.д.94-95 т.1).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 378.2 НК РФ определены особенности определения налоговой базы,
исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого
имущества. В п. 1 указанной статьи перечислены виды недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база
определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как
кадастровая стоимость имущества.
Согласно пп. 1 п. 7 указанной статьи уполномоченный орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации не позднее 01 марта текущего налогового периода
по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого
имущества, указанных в подпунктах 1
и 2 пункта 1
настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как
кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).
Приказом Министерства имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области от 26 ноября 2024 года № 316-пр «Об
определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых
налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год» здание с
кадастровым номером *** включено в перечень под номером ***.
Приказом Министерства имущественных отношений
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области от 25
ноября 2025 года № 111-пр утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на
2026 год. Здание с кадастровым номером *** включено в данный перечень под
номером ***.
Судом установлено,
что ОАО «Ульяновскэнерго» является
собственником нежилого здания с
кадастровым номером ***, наименование – административное здание, общей площадью
1105,6 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 97-100 т.1).
Кадастровая
стоимость здания определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию
на 01 января 2023 года в размере 64 765 633 руб. 40 коп. и утверждена
приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области
№ 159-пр от 10 ноября 2023 года.
Дата начала применения кадастровой стоимости здания – 01 января 2025 года (л.д. 59 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету № *** об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2025 года,
составленного оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А..Б., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию
на 27 октября 2025 года составила 9 562 342 руб. 58 коп. (л.д. 19-48
т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости здания, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости здания
в размере его рыночной стоимости
затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой
оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела подтверждено,
что 19 ноября 2025 года АО «Ульяновскэнерго» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе, отчет № ***от 17 ноября 2025 года, составленный оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от *** года № *** в удовлетворении
его заявления было отказано (л.д. 16-18 т.1).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на
стр. 10 отчета об оценке неверно указана площадь объекта оценки. Описание
объекта оценки проведено некорректно.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
2. Согласно
информации, приведенной оценщиком на стр. 10 отчета об оценке, год ввода в
эксплуатацию по завершении строительства объекта оценки - 1980. В соответствии
с выпиской из ЕГРН (стр. 90 отчета) год ввода в эксплуатацию по завершении
строительства объекта оценки - 2013.
Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Вывод оценщика
на стр. 13 отчета об оценке об общем техническом состоянии здания как
удовлетворительное не обоснован (отсутствует расчет физического износа,
описание критериев состояния здания и т.д.).
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Согласно
данным технического паспорта объектом оценки является двухэтажное нежилое
здание с подвалом. В соответствии с выпиской из ЕГРН №*** от 31 октября 2025
года количество этажей, в том числе подземных этажей:2, в том числе подземных
0. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком. Расчет стоимости
объекта оценки проведен с использованием некорректных данных в отношении
объекта оценки.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стр.22.1 Закона об
оценке.
5. Оценщиком на
стр. 55 отчета об оценке указано, что было найдено 9 предложений по продаже
недвижимости коммерческого назначения, при этом на стр. 29-34 приведено только
3 предложения.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
6. Оценщиком на
стр. 28 отчета об оценке сегмент объекта оценки указан как рынок недвижимости
коммерческого назначения (административно - офисные здания). На стр. 17, 29
отчета указано, что были выбраны аналоги в административно - бытовых зданиях.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Оценщиком на
стр. 28 отчета указано, что из общего объема рынка исключены предложения
имеющие площадь менее 1000 кв.м. Критерий «менее 1000 кв.м» не обоснован в
отчете об оценке.
Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
8. Оценщиком на
стр. 57 отчета об оценке приведены аналоги, принятые оценщиком для дальнейшего
расчета, при этом:
-аналог №2, кадастровый номер
здания ***. Дата оценки – 27
октября 2025 года. Дата предложения данного аналога – 04 ноября 2025 года.
Использование данного аналога при расчете стоимости объекта оценки и
использование информации после даты оценки не обосновано в отчете об оценке.
Согласно данным НСПД данный аналог включен в единый государственный
реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов
Российской Федерации - ***. Данная информация не описана и не рассмотрена
оценщиком.
-
Аналог №3, кадастровый номер здания ***. Дата
предложения аналога №3 – 06 августа 2024 года. Данный аналог не входит в срок
экспозиции «до 10 месяцев», установленный оценщиком на стр. 56 отчета.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9. Информация о
значении неудовлетворительного состояния в размере «0,73», принятая для аналога
№2, не подтверждена в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.
10. Описание
расчета корректировки на «возможность парковки» отсутствует в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
11. Оценщиком на стр. 58 отчета при расчете значения корректировки на
физическое состояние здания для аналога №2 допущена арифметическая ошибка.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
12. Информация о значении корректирующих коэффициентов на
местоположение для аналога №3 и объекта оценки на стр. 78 и 82 отчета различна.
Дальнейший расчет произведен некорректно.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
13.Оценщиком на стр. 80 отчета об оценке введена корректировка на
площадь. Согласно текста объявлений аналогов установить зависимость стоимости 1
кв.м от арендуемой площади не предоставляется возможным. Введение корректировки
на площадь не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Необоснованный отказ от применения затратного подхода при
определении рыночной стоимости здания. Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», п.2 ФСО V, п.10, И ФСО III.
Определяя законность данного решения, суд исходит из следующего.
Порядок,
сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2025 года,
выполненного оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., судом перед судебным экспертом
поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 29 мая 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***),
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 17 ноября 2025 года, экспертом выявлены:
I. ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки:
1)
отсутствует указание на использованные методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренные советом
по оценочной деятельности Минэкономразвития России либо обоснование
неиспользования. Нарушение п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а
именно:
1)
при расчете сравнительным подходом не учтено и не описано, что аналог 2 включен
в единый государственный реестр объектов культурного наследия.
2)
при расчете сравнительным походом скорректированной стоимости на местоположение
в пределах города допущена арифметическая ошибка.
3)при
расчете доходным подходом некорректно приняты значения коэффициентов на
местоположение.
4)при
расчете доходным подходом корректировки на физическое состояние для аналога 2
допущена арифметическая ошибка,
5)при
расчете доходным подходом не учтено отличие по местоположению объекта оценки
(город регионального значения) с численностью населения более 100 тыс. чел. С
аналогами с численностью населения до 20 тыс. чел.
Факты,
указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о
нарушении ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
эксперт считает:
-
по пунктам 1, 2, 3, 5, 6, 9, 10, 11, 12- нарушение имеется,
-по
пунктам 4, 7, 13, 14 решения – нарушение отсутствует,
-
по пункту 8 решения – по пп.1 – нарушение отсутствует, по пп.2 – нарушение
имеется.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 17 ноября 2025 года является существенным
недостатком, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости
(л.д. 145-148 т.1).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость здания по
состоянию на 27 октября 2025 года в размере
20 374 651 руб. (л.д. 173 т.1).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки
(ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах
оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости.
При оценке объекта
недвижимости применены затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости
воспроизводства), сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный подход (метод прямой капитализации)
(л.д. 156-158 т.1).
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении
его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной
стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости,
также не представлено, хотя судом дважды предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 200-201
т.1).
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
от 17 ноября 2025 года, составленный
оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
Надточим А.Б., не соответствует требованиям законодательства в области
оценочной деятельности, суд приходит к
выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного
истца о признании незаконными решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года №*** об отказе
в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание
расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость нежилого здания с кадастровым ***, наименование –
административное здание, общей площадью 1105,6 кв.м, расположенного по адресу: ***,
в размере его рыночной стоимости 20 374 651 руб. по состоянию на 27
октября 2025 года.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости было подано в
учреждение 19 ноября 2025 года, здание поставлено на государственный
кадастровый учет 03 октября 2013 года, изменяемая кадастровая стоимость
применяется с 01 января 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость
подлежит применению с 01 января 2025
года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы, может
быть установлена судом только в случае признания решения ОГБУ «БТИГКО»
незаконным, является несостоятельным.
В соответствии со статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов
Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № 82-КАД23-1-К7.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскэнерго» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения №***
от *** года об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом № *** об
оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2025 года, составленными
оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта
недвижимости – нежилого здания с
кадастровым номером ***, наименование- административное здание, общей
площадью 1105,6 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной
стоимости 20 374 651 руб. по состоянию на 27 октября 2025 года. Дата
начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
здания с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова
Т.П.
Решение изготовлено
21 июля 2026 года.
