Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 21.07.2026, опубликован на сайте 22.07.2026 под номером 126937, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-151/2026

73OS0000-01-2026-000023-39

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИСЙСКОЙ ФДЕРАЦИИ

21 июля 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Ефимовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Эпикурова Юрия Вячеславовича к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

Эпикуров Ю.В. обратился в суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными трех решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года: № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере го рыночной стоимости; № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом № *** об оценке рыночной стоимости объектов оценки от 10 ноября 2025 года, составленным оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым В.А.

Требования мотивировал тем, что является собственником указанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость нежилого здания комплекса по откорму КРС, площадью 21 386,8 кв.м, распложенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, установлена в размере 241 970 426, руб. 29 коп.

Кадастровая стоимость нежилого сооружения, наименование - комплекс по откорму КРС, площадью 4288,9 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, установлена в размере 68 175 651 руб. 02 коп.

Кадастровая стоимость нежилого здания комплекса по откорму КРС, площадью 1773,6 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, установлена в размере 24 885 367 руб. 41 коп.

Вместе с тем согласно отчету № *** от 10 ноября 2025 года, составленному ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.), рыночная стоимость указанных объектов недвижимости по состоянию на 01 сентября 2025 года составляет: объекта с кадастровым номером *** - 2 514 586 руб., объекта с кадастровым номером *** – 6 782 436 руб., объект с кадастровым номером *** – 3 648 114 руб.

По вопросу установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке он обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако решениями учреждения от *** года №*** в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данными решениями он не согласен.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Экспертиза и оценка», оценщик Борисов В.А., ППК «Роскадастр», Управление Росреестра по Ульяновской области, администрация МО «Ульяновский район» Ульяновской области.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель Эпикурова Ю.В. – Балакарева С.Б. уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости объектов недвижимости. Просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной заключением судебной экспертизы: объекта с кадастровым номером *** в размере 7 553 710 руб., объекта с кадастровым номером *** - в размере 9 978 129 руб., объекта с кадастровым номером *** – в размере 3 382 555 руб., установив период применения кадастровой стоимости всех объектов с 01 января 2025 года.

В судебном заседании представитель Эпикурова Ю.В. – Балакирева С.Б. поддержала уточненные административные исковые требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Остальные участники процесса в судебное заседание не явились извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на административный иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в административном иске обоснования незаконности решения.

Возражал против удовлетворения требований административного истца об установлении в судебном порядке рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку в случае устранения недостатков, послуживших основанием для принятия решений об отказе, административный истец может воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости объектов недвижимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

Указал на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д.127-132 т.1).

В дополнительном отзыве на административный иск указал на то, что, исходя из смыла п. 16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только в случае установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это приведет к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную кадастровую стоимость.

При рассмотрении заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке, технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна быть исправлена.

В связи с этим просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.

Предоставлять рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок отказался.

Представитель ППК «Роскадастр» в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Разрешение спора оставил на усмотрение суда (л.д. 146-148 т.1).

Заслушав пояснения представителя административного истца Балакиревой С.Б., исследовав материалы административного дела, инвентарное дело на объект недвижимости по адресу: ***, технические паспорта на объекты недвижимости – инвентарные номера ***; технические паспорта на объекты недвижимости по адресу *** (инвентарный номер ***), ***!часток 1Б!% (инвентарный номер ***, *** (инвентарный номер ***, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 01 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Судом установлено, что Эпикуров Ю.В. является собственником следующих объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером ***, назначение – нежилое, наименование комплекс по откорму КРС, общей площадью 21 386,8 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 11, 160);

- здания с кадастровым номером ***, назначение – нежилое, наименование – комплекс по откорму КРС, общей площадью 1773,6 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 16, 166);

- сооружения с кадастровым номером ***, назначение – нежилое, наименование-комплекс по откорму КРС, общей площадью 4288,9 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 163 т.1).

Кадастровая стоимость всех трех объектов недвижимости определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2024 года. Дата начала применения кадастровой стоимости всех трех объектов недвижимости 01 января 2025 года: кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** составила 241 970 426 руб. 29 коп. (л.д. 126 т.1); кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** составила 24 885 367 руб. 41 коп. (л.д. 124 т. 1); кадастровая стоимость сооружения с кадастровым номером *** составила 68 175 651 руб. 02 коп. (л.д. 125 т.1).

Вместе с тем согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 10 ноября 2025 года, выполненному оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым В.А., рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 сентября 2025 года составила: здания с кадастровым номером *** – в размере 2 514 586 руб., здания с кадастровым номером *** – в размере 3 648 114 руб., сооружения с кадастровым номером *** – в размере 6 782 436 руб. (л.д.30-33 т.1).

Поскольку расчет налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости зданий и сооружения в размере их рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 17 ноября 2025 года представитель Эпикурова Ю.В. – Балакирева С.Б. обратилась в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе, отчет № *** от 10 ноября 2025 года, составленный ООО «Экспертиза и оценка» (оценщик Борисов В.А.).

Решениями ОГБУ «БТИГКО» от *** года № *** - в отношении объекта недвижимости *** (л.д. 23 т.1), № *** - в отношении объекта недвижимости *** (л.д. 20 т.1), №*** - в отношении объекта недвижимости *** (л.д. 28 т.1) в удовлетворении заявлений было отказано.

Основанием принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:

По решению № *** в отношении объекта ***:

1. Информация о лит. здания на стр. 13 и 89-90 отчета об оценке различна.

Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 18 отчета об оценке, здание коровника состоит из ***. Информация строительного объема для литеры *** на стр. 18 и стр. 89 различна. Класс конструктивной системы литеры *** определен оценщиком как ***. Данная информация не описана и не учтена.

3.Оценщиком на стр. 89-90 отчета об оценке приведен состав объекта оценки. Согласно данной информации общая площадь объекта оценки составляет 23 338,29 кв.м, строительный объем принят оценщиком для площади 23 338,29 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь составляет 21 386,8 кв.м. Использование в дальнейших расчетах площади 23 338,29 кв.м не описано и не обосновано оценщиком.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4.В Отчете об оценке отсутствует информация, подтверждающая значения, принятые оценщиком на стр. 90 из сборников КО - ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №30, №117.

Нарушены требования п.8 ФСО V.

5.Согласно информации о применении справочников оценщика Ко- ИНВЕСТ не допускается применение индексов из других источников, не одобренных авторами изданий серии «Справочник оценщика». Расчет итогового индекса для перевода с 01 сентября 2021 года по 01 сентября 2025 года произведен оценщиком согласно другому источнику. Дальнейший расчет произведен некорректно.

6.Согласно фотоматериалам установить принадлежность фотографий к объекту оценки не предоставляется возможным, что не позволяет определить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

7.Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки. Описание объекта оценки в отношении описания конструктивных элементов объекта оценки не проведено оценщиком. Расчет ценностного коэффициента не обоснован в отчете об оценке.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп.10 п.7 ФСО VI.

8.Объект оценки различен со строительным аналогом справочника КО - ИНВЕСТ по объему. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.

9.Оценщиком на стр. 91 отчета об оценке при расчете внешнего устаревания значение К1 принято равным 0,50 (максимальное значение). Данное значение коэффициента К1 не подтверждено в отчете об оценке.

10.Значение экономического (внешнего) устаревания на стр. 91 и 92 отчета об оценке различно.

По решению № *** в отношении объекта *** (л.д.20-21 т.1):

1. Информация о лит. здания свинарника на стр. 14 и 90 отчета об оценке различна.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 125 отчета об оценке, здание свинарника состоит из лит. ***. Данные литеры различны по своим конструктивным элементам. Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом данная информация не описана и не учтена.

3. Оценщиком на стр. 90 отчета об оценке приведен состав объекта оценки. Согласно данной информации общая площадь объекта оценки составляет 4 320,95 кв.м, строительный объем принят оценщиком для площади 4 320,95 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь составляет 4 288,9 кв.м. Использование в дальнейших расчетах площади 4 320,95 кв.м не описано и не обосновано оценщиком.

4. В Отчете об оценке отсутствует информация, подтверждающая значения, принятые оценщиком на стр. 90 из сборников КО - ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №30, №117.

Нарушены требования п.8 ФСО V.

5. Согласно информации о применении справочников оценщика Ко- ИНВЕСТ не допускается применение индексов из других источников не одобренных авторами изданий серии «Справочник оценщика». Расчет итогового индекса для перевода с 01 сентября 2021 года по 01 сентября 2025 года произведен оценщиком согласно другому источнику. Дальнейший расчет произведен некорректно.

6. Согласно фотоматериалам установить принадлежность фотографий к объекту оценки не предоставляется возможным, что не позволяет определить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

7. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки. Описание объекта оценки в отношении описания конструктивных элементов объекта оценки не проведено оценщиком. Расчет ценностного коэффициента не обоснован в отчете об оценке.

8. Объект оценки различен со строительным аналогом справочника КО - ИНВЕСТ по объему. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.

9. Оценщиком на стр. 91 отчета об оценке при расчете внешнего устаревания значение К1 принято равным 0,50 (максимальное значение). Данное значение коэффициента К1 не подтверждено в отчете об оценке.

10. Значение экономического (внешнего) устаревания на стр. 91 и 92 отчета об оценке различно.

11. Согласно выписке из ЕГРН № *** от 06 ноября 2025 года вид объекта оценки - сооружение. При расчете стоимости объекта оценки оценщиком проведен расчет стоимости зданий согласно данным технического паспорта.

Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 22.1 Закона об оценке.

По решению № *** в отношении объекта *** (л.д. 28-29 т.1):

1. Согласно информации, приведенной оценщиком на стр. 118 отчета об оценке, объект оценки состоит из лит. ***. Данные литера различны по своим конструктивным элементам. Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом данная информация не описана и не учтена.

2. Оценщиком на стр. 90 отчета об оценке приведен состав объекта оценки. Согласно данной информации общая площадь объекта оценки составляет 1 499,27 кв.м, строительный объем принят оценщиком для площади 1 499,27 кв.м. В соответствии с выпиской из ЕГРН площадь составляет 1 773,6 кв.м. Использование в дальнейших расчетах площади 1 499,27 кв.м не описано и не обосновано оценщиком.

3. В отчете об оценке отсутствует информация, подтверждающая значения, принятые Оценщиком на стр. 90 из сборников КО - ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №30, №117.

Нарушены требования п.8 ФСО V.

4. Согласно информации о применении справочников оценщика Ко- ИНВЕСТ не допускается применение индексов из других источников не одобренных авторами изданий серии «Справочник оценщика». Расчет итогового индекса для перевода с 01 сентября 2021 года по 01 сентября 2025 года произведен оценщиком согласно другому источнику. Дальнейший расчет произведен некорректно.

5. Согласно фотоматериалам установить принадлежность фотографий к объекту оценки не предоставляется возможным, что не позволяет определить количественные и качественные характеристики объекта оценки.

6. Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет об оценке должен содержать точное описание объекта оценки. Описание объекта оценки в отношении описания конструктивных элементов объекта оценки не проведено оценщиком. Расчет ценностного коэффициента не обоснован в отчете об оценке.

7. Объект оценки различен со строительным аналогом справочника КО -ИНВЕСТ по объему. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.

8.Оценщиком на стр. 91 отчета об оценке при расчете внешнего устаревания значение К1 принято равным 0,50 (максимальное значение). Данное значение коэффициента К1 не подтверждено в отчете об оценке.

9. Значение экономического (внешнего) устаревания на стр. 91 и 92 отчета об оценке различно.

10. В отчете об оценке отсутствует скриншот справочника КО - ИНВЕСТ, подтверждающего строительный аналог здания *** на стр. 90 отчета.

Нарушены требования п.8 ФСО V.

Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.

Порядок и срок принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 10 ноября 2025 года, составленного оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым В.А., судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 28 мая 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета № *** от 10 ноября 2025 года, экспертом выявлено:

1) оценка проводится для целей установления кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, при этом для сопоставимости результатов объект оценки должен полностью совпадать с кадастровым объектов, так как сооружения не являются объектами налогообложения, отдельно не ставятся на кадастровый учет, включение их стоимости в результат оценки делает его отличным от кадастрового учета. Нарушение пп.3 п. 2, пп.10 п. ФСО VI.

2) при расчете объектов в рамках затратного подхода часть сведений о расчетных значениях не подтверждена (индексы стоимости строительства, строительный аналог по справочнику Ко-Инвест ***). Нарушение п. 8 ФСО VI.

3) принятое значение внешнего износа не соответствует описанию. Нарушение ст. 11 Федерального закона 135-ФЗ.

Данные ошибки не соответствуют требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пп.3 п. 2, пп.10 п. 7 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ), их исправление может привести к изменению итоговой величины рыночной стоимости.

В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в установлении стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости, эксперт считает (с учетом дополнительных пояснений об устранении описки л.д. 242 т.1):

по решению № ***:

- по п.2, 5, 6, 8 решения – нарушения не выявлены,

- по п. 1, 3, 4, 7, 9, 10 решения – имеется несоответствие требованиям законодательства.

По решению № ***:

- по п. 4,5,7 решения – нарушения не выявлены,

- по п. 1,2,3,6,8,9,10 решения – имеются несоответствия требованиям законодательства.

По решению № ***:

- по п. 2,5,6,11 решения – нарушения не выявлены,

- по п. 1,3,4,7,8,9,10 решения – имеется несоответствие требованиям законодательства.

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 сентября 2025 года в следующих размерах: здания с кадастровым номером *** в размере 7 553 710 руб.; здания с кадастровым номером *** – в размере 3 382 555 руб., сооружения с кадастровым номером *** – в размере 9 978 129 руб. (л.д. 227-228 т.1).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости применен затратный подход (метод укрупненной оценки стоимости воспроизводства). Приведены мотивы отказа от доходного подхода и сравнительного подходов для определения рыночной стоимости объектов оценки (л.д. 221-222 т.1).

Оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости, также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 230-231 т.1).

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что отчет об оценке недвижимости № *** от 10 ноября 2025 года, составленный оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым В.А., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным решений ОГБУ «БТИГКО» от *** года №*** в отношении объекта *** в отношении объекта *** в отношении объекта *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 сентября 2025 года в следующих размерах: нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 7 553 710 руб., нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 3 382 555 руб., сооружения с кадастровым номером *** в размере 9 978 129 руб.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости были поданы истцом в учреждение 17 ноября 2025 года, даты постановки объектов на кадастровый учет: здание *** – 25 октября 2013 года, здание *** – 12 января 2021 года, сооружение *** – 15 ноября 2011 года, изменяемая кадастровая стоимость в отношении трех объектов недвижимости применяется с 01 января 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость в отношении каждого объекта недвижимости подлежит применению с 01 января 2025 года.

Довод представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания незаконными решений ОГБУ «БТИГКО», является несостоятельным.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости.

Согласно части 15 статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Поскольку статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы следует отнести применительно к главе 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При этом в силу части 1 пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В рассматриваемом случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.

Таким образом, из анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.

Данный вывод содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № 82-КАД23-1-К7.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Эпикурова Юрия Вячеславовича к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений от *** года: №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; № №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом №*** от 10 ноября 2025 года, составленными оценщиком ООО «Экспертиза и оценка» Борисовым В.А., отказать.

Установить кадастровую стоимость здания комплекса по откорму КРС, назначение – нежилое, общей площадью 21 386,8 кв.м, кадастровый номер ***, адрес объекта: ***, в размере его рыночной стоимости 7 553 710 руб. по состоянию на 01 сентября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость здания комплекса по откорму КРС, назначение – нежилое, общей площадью 1773,6 кв.м, кадастровый номер ***, адрес объекта: ***, в размере его рыночной стоимости 3 382 555 руб. по состоянию на 01 сентября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 сентября 2025 года.

Установить кадастровую стоимость сооружения, назначение – нежилое, наименование - комплекс по откорму КРС, кадастровый номер ***, общей площадь 4288,9 кв.м, адрес объекта: ***, в размере его рыночной стоимости 9 978 129 руб. по состоянию на 01 сентября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами *** и *** и сооружения с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 22 июля 2026 года.

О суде

Деятельность суда

Приёмная суда

Судебные органы

Ссылки