Дело № 3а-27/2026 (№ 3а-178/2025)
73OS0000-01-2025-000412-20
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
01 июля 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при ведении протокола судебного заседания
помощником судьи Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Сабировой Люции Искаковны к Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости,
установил:
Сабирова Л.И.
обратилась в суд с административным иском к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее
также ОГБУ «БТИГКО»), в котором просила признать незаконным решение ОГБУ
«БТИГКО» от *** года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости
нежилого здания с кадастровым номером ***, общей площадью 354,2 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 4 055
724 руб. 03 коп.
Требования
мотивировала тем, что она является
собственником указанного нежилого здания.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 22 491 191
руб. 72 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 10 апреля 2025 года,
определенную отчетом об оценке недвижимости № *** от 29 сентября 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от *** года № *** в удовлетворении его
заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета об
оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности. С данным
решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц ППК
«Роскадастр», Администрация города
Димитровграда, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., Аширов Ирик Ибрагимович.
В ходе судебного
разбирательства представителем Сабировой
Л.И. – Динулловой Н.И. представлено заявление об уточнении исковых
требований, в котором она просит
установить кадастровую стоимость
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости, равной 4 845 528 руб.
Сабирова Л.И. и её
представитель Динуллова Н.И. в суд не явились, о месте и времени рассмотрения
дела судом извещены.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. В отзыве
на административный иск и дополнительных на пояснениях просил отказать в удовлетворении
требований административного иска. Решение учреждения является законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта
недвижимости подлежит отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Судебным экспертом в
ходе проведенного исследования выявлены несоответствия отчета об оценке
требованиям действующего законодательства.
Заключение судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** просил признать недопустимым доказательством и исключить его, указывая, что анализ
экспертного заключения выявил ряд экспертных ошибок, повлиявших на расчет
рыночной стоимости объекта недвижимости, а именно:
Затратный подход:
1.На стр. 30
экспертом при расчете удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки
допущена арифметическая ошибка.
2.На стр. 47 при
расчете физического износа допущена арифметическая ошибка.
3.Прибыль
предпринимателя не учтена в рамках
затратного подхода.
Сравнительный
подход:
1.На стр. 57
указано, что доля административных помещений аналогов сопоставима с долей
административных помещений объекта оценки, корректировка не вводится.
Информация о размере долей (площадей) административных помещений объекта оценки
и аналогов отсутствует в экспертизе. Для недвижимости
производственно-складского назначения наличие и доля административных площадей
является ценообразующим фактором.
2. В нарушение п.п.4
п. 5 ФСО V на стр. 58 тип объекта предложения № 2 – помещение, тип объекта
оценки – здание. Обоснование использования данного предложения в качестве
аналога при наличии предложений, сопоставимых
с объектом оценки по фактору «Тип объекта» отсутствует.
Доходный подход:
1.На стр. 61
указано, что рыночная ставка арендной платы производственно-складских зданий
и сооружений составляет от 100 до 400 руб./кв.м. Данный
диапазон не подтвержден. На стр. 64
приведен диапазон рыночной ставки арендной платы производственно-складских
зданий и сооружений в диапазоне от 126 до 150 руб./кв.м
2.Введение корректировки
на площадь при расчете стоимости арендной платы не обосновано. Согласно
информации, приведенной в приложении
(скриншоты) установить
зависимость стоимости аренды 1 кв.м от арендуемой площади не предоставляется
возможным.
3.На стр. 65 указана
и принята для дальнейшего расчета доля административно-офисных помещений. В
рамках сравнительного подхода данная информация не указана и не рассмотрена.
4.Согласно тексту
объявлений (скриншоты по аренде помещений) объекты аналоги имеют различную
высоту и не сопоставимы с объектом
оценки по данному фактору. Ценообразующий фактор – высота помещений не
рассмотрена при определении стоимости объекта оценки производственно-складского
назначения.
5. При расчете
стоимости объекта оценки при введении корректировок используются значения для
производственных помещений и зданий. Согласно фотоматериалам установить
производственные помещения не предоставляется возможным. Согласно
фотоматериалам помещения оборудованы стеллажами, используются под склад. Данная
информация не описана и не рассмотрена.
В дополнительных
пояснениях представитель ОГБУ «БТИГКО» указал на то, что, исходя из смысла пункта
16 статьи 22.1 Закона
о государственной кадастровой
оценки, удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после
установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае, это
приведет к правовой коллизии – с одной стороны, решение ОГБУ «БТИГКО» останется
в силе и кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны, суд в отсутствие
законных оснований (не признав решение ОГБУ «БТИГКО» незаконным) установит иную
кадастровую стоимость.
По заключению
судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту не могут
касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии
закону – исключительная прерогатива суда. Просил не принимать во внимание
суждения эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата
или не повлияла; являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
Согласно требованиям
статьи 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации» эксперт не вправе самостоятельно собирать
материалы для производства экспертизы, в частности, подбирать аналоги для сравнительного
подхода.
В связи с этим
просил признать не соответствующими законодательству положения заключения
эксперта о законности действий сторон и о соответствии документов закону; признать
недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в части определения
рыночной стоимости объекта недвижимости, и исключить его из административного
дела.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской
области, Администрация города
Димитровграда, ООО «Многопрофильный
деловой центр», оценщик Цыплов М.П., Аширов И.И. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) налог на
имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в
действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и
нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных
образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных
образований.
Как указано в статье
400 НК РФ, налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие
правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401
НК РФ объектом налогообложения признается расположенное в пределах
муниципального образования недвижимое имущество, в том числе, здания, строения, сооружения.
При этом в соответствии с частью 1 статьи 403 ГК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом,
налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его
кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и
подлежащая применению с 01 января
года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с
абзацем 5 части 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости
объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения
об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр
недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Судом установлено,
что Сабировой Люции Искаковне
принадлежит на праве общей долевой собственности ½ доля нежилого здания,
с кадастровым номером ***, площадью 354,2 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 22 491 191 руб. 72 коп.
Согласно отчету об оценке недвижимости № *** от
29 сентября 2025 года,
выполненному оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по состоянию на 10 апреля 2025 года составила
4 055 724 руб.
03 коп.
Поскольку исходя из
кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2023 года будет
рассчитываться налог на имущество с 01
января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и
установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2025 года затрагиваются права
Сабировой Л.И., как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального
закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных
правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в
указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря
2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр
государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 02 октября 2025 года Сабирова Л.И. обратилась в ОГБУ «БТИГКО»
с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе отчет об оценке
недвижимости № *** от 29 сентября 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 10 апреля 2025 года составила 4 055 724 рублей 03 копеек.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от
*** года №*** по результатам
рассмотрения указанного заявления
Сабировой Л.И. отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной
стоимости по состоянию на 10 апреля 2025 года – 4 055 724 рублей 03 копеек.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом об
оценке недвижимости № *** от 29 сентября 2025 года, выполненным оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации, используемой
при проведении оценки, установленным
федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Фотоматериалы, приведенные оценщиком на стр. 1 и 19-20 различны (фотоматериалы
на стр. 1 не отражают объект оценки).
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
2.
Оценщиком при расчете стоимости объекта оценки затратным подходом некорректно подобран справочник КО-ИНВЕСТ
(при подборе справочника не учтен
материал стен, высота, объемно-планировочные, конструктивные решения,
функционал здания и т.п.).
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
3.
Оценщиком на странице 85 отчета об оценке неверно принято значение коэффициента
Км. Данный коэффициент принят для
конструктивной системы КС-4 Согласно данным на стр. 14 отчета об оценке класс
конструктивной системы объекта оценки КС-1.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
4.
Оценщиком на стр. 86, 103 отчета об оценке значение коэффициента Кпз и доли земли в стоимости ЕОН определено как
среднее значение между показателями для складских помещений и зданий,
производственных помещений и зданий. Согласно фотоматериалам, приведенным в
отчете об оценке, использование данных для производственных помещений и зданий
не обосновано.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
5.
Сравнительный подход
представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта
оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Согласно п.п. 4 п.
5 ФСО V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного
подхода, оценщику необходимо учитывать
объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту
оценки, в частности: степень сопоставимости аналогов с объектом оценки тем
выше, чем ближе аналоги по своим
существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок
требуется вносить в цены аналогов. Большая часть предложений/аналогов, принятых
оценщиком на стр. 48-50, 53-55 отчета об оценке, не сопоставимы с объектом
оценки по своим существенным
характеристикам (материал стен, высота, объемно-планировочные,
конструктивные решения, функционал здания и т.п.), использование данных
аналогов в отчете об оценке не обосновано.
Нарушены требования
п.п. 4 п. 5 ФСО V.
6. Согласно тексту
объявлений и скриншотов объявлений в составе аналогов № 1, 2, 3 (сравнительный
подход) имеются административные помещения. Данная информация не описана и не
рассмотрена оценщиком.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
7.
Согласно тексту объявления на стр. 54 в составе аналога № 4 имеются комнаты
отдыха для рабочих. Данная информация не описана и не рассмотрена оценщиком.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
8.
Принятие значения процента недозагрузки и значения Кк на стр. 121-123 отчета об оценке для универсальных
производственно-складских объектов не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Порядок, сроки
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Ульяновской
лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации
(далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке недвижимости № ***
от 29 сентября 2025 года, выполненного
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 02 марта 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, на основании проведенных исследований и анализа
отчета об оценке недвижимости № ***
от 29 сентября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр»
Цыпловым М.П., экспертом выявлены:
I. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости
объекта оценки, а именно:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Нарушения (несоответствия), допущенные
оценщиком, исправление которых приведет к изменению итоговой величины стоимости
объекта оценки, а именно:
1) При расчете
сравнительным подходом не учтено наличие административных площадей у объектов-аналогов.
2) При расчете
сравнительным подходом не введена корректировка на локальное местоположение.
3) При расчете затратным
подходом имеется различие по классу конструктивной системы объект оценки -
КС-1, аналог КС-4, корректировки отсутствуют.
4) При расчете затратным
подходом значение коэффициента Км принято для объекта КС-4, объект оценки КС-1.
Факты, указанные
экспертом в п. II.
свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №
135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 22 д) ФСО №
7, п. 22 е) ФСО №7.
Нарушения,
указанные в решении № *** от *** года об отказе в установлении кадастровой
стоимости:
-
по п. 1 решения – не является нарушением,
-
по п. 2, 3, 6, 7 – нарушения имеются
-
по п. 4, 5, 8 - нарушения отсутствуют.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости №*** от 29 сентября 2025 года является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 02 марта 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***, рыночная стоимость объекта исследования - нежилого
здания с кадастровым номером ***, площадью 354,2 кв.м, расположенного по адресу:
***, по состоянию на 10
апреля 2025 года составила
4 845 528 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на
положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность
сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только
при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно
может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу
решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200 мая 2015 года № 297, Федерального стандарта оценки
«Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития
России от 25 сентября 2014 года № 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 02 марта 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, метода
прямой капитализации в рамках доходного
подхода. При этом экспертом указаны мотивы целесообразности
использования указанных подходов к
оценке недвижимого имущества. Экспертом дано обоснование неприменения
затратного подхода в расчете рыночной стоимости объектов оценки.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об оценке
должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и
распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике
получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
доходного и сравнительного подходов, при применении которых получены точные и
объективные результаты при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду представлено
не было.
Стороной
административного истца заключение эксперта, её дополнительные пояснения не оспариваются.
Ходатайство
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** недопустимым доказательством и исключении из дела удовлетворению
не подлежит по следующим основаниям.
Доводы ОГБУ
«БТИГКО», суть которых сводится к тому, что экспертом при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости затратным подходом, были допущены нарушения, а
именно: при расчете удельного показателя кадастровой стоимости объекта оценки
допущена арифметическая ошибка, не
учтена прибыль предпринимателя, не
свидетельствуют о неверности определения рыночной стоимости объекта оценки.
Из письменных
пояснений эксперта *** и её показаний в судебном заседании следует, что действительно в таблице 2 на
стр. 30 заключения допущена ошибка в расчете удельного показателя кадастровой
стоимости объекта оценки, его правильное значение составляет 63 498,56 руб., также экспертом произведен перерасчет рыночной
стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с учетом прибыли
предпринимателя (таблица 4 экспертного
заключения).
Исправление
экспертом указанных ошибок не повлияло на
расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, поскольку диапазон
стоимости, полученной при перерасчете в рамках затратного подхода для объекта
исследования, не пересекается с диапазонами сравнительного и доходного
подходов, соответственно, затратный подход исключен из согласования.
Замечание
представителя ОГБУ «БТИГКО» о наличии на стр. 47 заключения эксперта при
расчете физического износа
арифметической ошибки не нашло своего подтверждения в судебном
заседании. Экспертом *** в суде было
пояснено, что ею были проверены расчеты на стр. 47 заключения и арифметическая
ошибка не выявлена. Представителем ОГБУ «БТИГКО» в судебном заседании не было
конкретизировано, в чем состоит арифметическая ошибка.
Замечание ОГБУ
«БТИГКО» относительно того, что в заключении при расчете рыночной стоимости
сравнительным подходом отсутствует информация о размере долей (площадей)
административных помещений объекта оценки и аналогов, соответственно, указание
эксперта о том, что доля административных помещений аналогов сопоставима с
долей административных помещений объекта оценки необоснованно, не может
являться основанием к признанию
заключения эксперта недопустимым доказательством.
Из письменных
пояснений эксперта *** следует, что для определения стоимости объекта
исследования ею использовались объекты-аналоги наиболее схожие с объектом
исследования, в том числе по объемно-планировочным решениям. Объекты-аналоги
имели небольшие площади административных помещений, которые сопоставимы по
площади с административным помещением объекта исследования, в связи с чем ею корректировка не вводилась. Согласно пояснениям эксперта *** в суде в
объявлениях объектов-аналогов указано на наличие административных площадей, при
этом их площадь не приведена. Но
поскольку все аналоги были подобраны ею приблизительно одной площади, что и
объект оценки, и при этом административные площади не могут занимать большую
часть площади производственно-складского объекта, что усматривалось и из
фотоматериалов, эксперт исходила из того, что административные помещения
объектов-аналогов имеют небольшую площадь, как и у объекта оценки.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» относительно того, что экспертом не приведено обоснование
использования предложения № 2 в качестве аналога, при том, что тип этого объекта – помещение, тогда как тип объекта оценки –
здание, не свидетельствует о неверности
определения рыночной стоимости объекта оценки.
В письменных
пояснениях экспертом *** приведено обоснование указанного обстоятельства
следующего содержания.
В рамках применения метода сравнения продаж в
сравнительном подходе экспертом подбираются аналоги, сопоставимые по своим
характеристикам и параметрам с объектом оценки.
Основным параметром отбора аналогов является функциональное сходство,
обеспечивающее возможность использовать аналог тем же образом, что и объект
оценки. Отличия нивелируются путем внесения корректировок в цены аналогов. В
качестве аналога 2 принят объект, который поставлен на кадастровый учет как помещение, при этом по основным
ценообразующим факторам он сопоставим с объектом исследования. По
ценообразующему фактору «тип объекта» внесена корректировка.
Согласно пояснениям
эксперта *** в суде, объект исследования – это универсальный производственно-складской объект небольшой
площади. Большая часть предложений на рынке с таким функциональным
назначением - это
производственно-складские объекты большой площади и, если их брать в качестве
аналогов, то получается очень большая корректировка по площади, существенно
превышающая корректировку на «тип объекта». Ею были подобраны аналоги,
сопоставимые по площади и функциональному назначению с объектом оценки, в том
числе в качестве аналога было взято нежилое помещение, имеющее
производственно-складское назначение, сопоставимое по площади, в связи с чем проведена
корректировка на «тип объекта».
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» относительно того, что в рамках доходного подхода на странице 61
указано, что рыночная ставка арендной платы производственно-складских зданий и
сооружений составляет от 100 до 400 руб./кв.м, и этот диапазон не подтвержден,
а на странице 64 приведен диапазон рыночной ставки арендной платы от 126 до 150
руб./кв.м, не могут являться основанием для вывода о недопустимости заключения
судебного эксперта.
Из пояснений
эксперта *** в суде следует, что диапазон рыночной ставки арендной платы производственно-складских
зданий и сооружений от 100 до 400 руб./кв.м – это результат проведенного ею
анализа имеющегося рынка производственно-складских объектов, а диапазон от 126
до 150 руб./кв.м – это диапазон по
выбранным трем объектам-аналогам. При этом экспертом указано на то, что анализ
рынка ею в заключении не приведен, поскольку в рамках проведения экспертизы по
определению рыночной стоимости эксперт руководствуется нормативными актами,
регулирующими судебно-экспертную деятельность, согласно которым обязанность
отражать анализ рынка в заключении эксперта нормативными актами, регулирующими
судебно-экспертную деятельность, не предусмотрена.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО» о необоснованности
введения корректировки на площадь при определении рыночной стоимости объектов
доходным подходом являются несостоятельными.
Из письменных
пояснений эксперта *** следует, что одним из ценообразующих факторов является
фактор масштаба (площади). Согласно методическим рекомендациям «Решение
экспертных вопросов, связанных с определением
рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков» под редакцией доктора юридических наук,
профессора А.Ю.Бутырина, 2024 г., коэффициент позволяет увидеть, как снижается
цена одного квадратного метра, если увеличивается площадь объекта
недвижимости. На рынке прослеживается
обратная зависимость цены 1 кв.м объекта от общей площади: чем больше площадь
объекта, тем меньше удельная цена 1 кв.м общей площади. Коэффициент масштаба
позволяет увидеть, как снижается цена одного квадратного метра при увеличении площади объекта недвижимости.
Относительно
довода представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что на стр. 65 заключения указана и
принята для дальнейшего расчета доля
административно-офисных помещений, в то время, как в рамках
сравнительного подхода данная информация не указана и не рассмотрена,
экспертом *** в суде пояснено,
что объект исследования имеет административные
площади, данные о которых имеются в материалах административного дела, а у
аналогов административные площади отсутствуют, соответственно, была произведена
корректировка.
Замечание
представителя ОГБУ «БТИГКО» о том, что объекты-аналоги имеют различную высоту и
не сопоставимы с объектом оценки, при этом ценообразующий фактор – высота
помещений не рассмотрен экспертом при определении стоимости объекта оценки,
необоснованно. Из письменных пояснений эксперта *** её показаний в суде следует,
что высота потолков объекта исследования
равна 5 метрам, а высота потолков объектов-аналогов составила 3 м, 5 м, 6 м.
Разница по высоте между объектом исследования и аналогами незначительная. Такая высота в размере 3-6 м является средней
высотой и не влияет на эффективность использования внутреннего объема
производственно-складской недвижимости, соответственно, корректировка не
вводилась.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что при расчете стоимости объекта оценки при введении
корректировок необоснованно используются значения для производственных
помещений и зданий, тогда как согласно фотоматериалам помещения используются
под склад, не свидетельствуют о неверности расчета рыночной стоимости объекта
оценки в рамках доходного подхода.
Из письменных
пояснений эксперта *** и её показаний в суде следует, что, применяя данный подход, эксперт
руководствовалась Справочником оценщика недвижимости – 2024 года
«Производственно-складская недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие
коэффициента и скидки для сравнительного подхода» под редакцией Лейфера Л.А.
Эксперт обоснованно пришел к выводу о том, что объект оценки относится к
универсальным производственно-складским объектам и коэффициенты приняты как для
производственных зданий и помещений.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с
абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №
28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает
против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об
объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости,
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных
заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В данном случае
административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы
судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не
представлено.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете об оценке недвижимости № ***
от 29 сентября 2025 года, выполненном
оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от *** года № ***
об отказе в установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной
стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
нежилого здания с кадастровым номером ***, площадью 354,2 кв.м,
расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 апреля 2025 года – 4 845 528 руб., определив
дату начала её применения – 01 января
2025 года.
Доводы представителя
ОГБУ «БТИГКО», суть которых сводится к утверждению о том, что кадастровая стоимость не может быть установлена в размере рыночной
стоимости, определенной судебной
экспертизой, проведенной в рамках
административного дела об оспаривании решения ОГБУ «БТИГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, являются
несостоятельными, поскольку они не основаны на положениях части 15
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке, предусматривающих право
заявить в суд одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения требование об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое направлено на
окончательное разрешение в судебном порядке возникшего между сторонами спора об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Сабировой Люции Искаковны к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» в части признания незаконным
решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от *** года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым
номером *** в размере его рыночной
стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости - нежилого
здания с кадастровым номером ***, площадью 354,2 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере рыночной стоимости
по состоянию на 10 апреля 2025 года –4 845 528
руб., определив дату начала её применения – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 15 июля 2026 года.
