Дело № 3а-148/2026
73OS0000-01-2026-000015-63
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
13 августа 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении прокола
судебного заседания помощником судьи
Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Ульяновскэнерго» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости помещения в размере его
рыночной стоимости,
установил:
АО «Ульяновскэнерго»
обратилось в суд с административным
иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконным решения № ***
от 19 декабря 2025 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения, общей площадью
717,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, кадастровый номер ***, в размере его рыночной
стоимости, установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его
рыночной стоимости 5 293 441 руб. 77 коп., определенной отчетом № ***
об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2025 года,
составленным ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), определив срок
применения кадастровой стоимости с 01 января 2025 года (л.д. 98).
Требования
мотивировало тем, что является сособственником указанного помещения.
Кадастровая
стоимость помещения установлена в размере 23 205 651 руб. 48 коп.
Вместе с тем
согласно отчету № *** об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2025 года, составленному ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.), рыночная стоимость помещения по
состоянию на 27 октября 2025
года составила 5 293 441 руб. 77 коп.
По вопросу
установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ
«БТИГКО», однако решением учреждения №*** от 19 декабря 2025 года в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности.
С данным решением
общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»,
оценщик Надточий А.Б., Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр»,
Управление Росреестра по Ульяновской области, Министерство финансов Ульяновской
области.
После проведения по
делу судебной экспертизы административный истец уточнил исковые требования в
части размера рыночной стоимости объекта
недвижимости – просил установить кадастровую стоимость помещения с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости 7 226 941 руб.,
определенной заключением судебной экспертизы (л.д.225).
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятого учреждением решения и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решения.
Возражал против
удовлетворения требования административного истца об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, явившихся основанием для принятия решения об
отказе, административный истец может воспользоваться своим правом на установление
рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
Учреждение (л.д.87-93).
В дополнительных
пояснениях на административный иск представитель ОГБУ «БТИГКО указал на то, что
рассмотрение дополнительного требования об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только после
установления законности или незаконности решения ОГБУ «БТИГКО».
Исходя из смысла п.
16 ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, удовлетворение
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости возможно только в случае установления незаконности
решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это приведет к правовой коллизии – с
одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и кадастровая стоимость не
изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных оснований установит иную
кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или несоответствии
закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать ответы только в
пределах своей компетенции (специальные познания в науке, технике ремесле или
искусстве). Просил не принимать во внимание суждения эксперта о том, повлияла
ли ошибка в отчете на определение результата или не повлияла. Являются ли
ошибки в отчете существенными или несущественными, поскольку ОГБУ «БТИГКО» при
принятии решений исходит из того, что законом не определены критерии
существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на расчет, может и должна
быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги при сравнительном подходе определения рыночной
стоимости объекта оценки.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
ОГБУ «БТИГКО отказалось (л.д. 237-238).
Представитель ППК
«Роскадастр» в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в свое
отсутствием с разрешением спора на усмотрение суда (л.д.106-107).
Исследовав материалы
дела, обозрев материалы инвентарного дела на здание по адресу: ***, суд
приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Статьей 378.2 НК РФ определены особенности определения налоговой базы,
исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого
имущества. В п. 1 указанной статьи перечислены виды недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база
определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как
кадастровая стоимость имущества.
Согласно пп. 1 п. 7 указанной статьи уполномоченный орган исполнительной власти
субъекта Российской Федерации не позднее 01 марта текущего налогового периода
по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого
имущества, указанных в подпунктах 1
и 2 пункта 1
настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как
кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).
Приказом Министерства имущественных отношений
и архитектуры Ульяновской области от 26 ноября 2024 года № 316-пр «Об
определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых
налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год» помещение с
кадастровым номером *** включено в перечень под номером ***, строка ***.
Приказом Министерства имущественных отношений
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области от 25
ноября 2025 года № 111-пр утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в
отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на
2026 год. Помещение с кадастровым номером *** включено в данный перечень под
номером ***, строка ***.
Таким образом, налог рассчитывается из
кадастровой стоимости помещения.
Судом установлено,
что АО «Ульяновскэнерго» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***,
общей площадью 717,2 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 108-115).
Кадастровая стоимость
помещения определена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере 23 205 651 руб.
48 коп. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и
архитектуры Ульяновской области от 10 ноября
2023 года № 159-пр. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01
января 2025 года (л.д. 62).
Вместе
с тем согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
от 18 ноября 2025 года, составленному ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик
Надточий А.Б.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025
года составила 5 293 441 руб. 71 коп. (л.д. 21, 20).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости помещения, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
помещения в размере его рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для
целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их
рыночной стоимости – 01 января 2021
года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе
в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного
учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть
оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с
оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 19 ноября 2025
года АО «Ульяновскэнерго» обратилось в
ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения в
размере его рыночной стоимости, приложив
предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том
числе, отчет № *** от 18 ноября 2025
года, выполненный ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий А.Б.) (л.д.
16-17).
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» от 19 декабря 2025 года № *** в
удовлетворении его заявления было отказано (л.д. 19-20).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016
года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке),
статьи 11 Федерального закона от 29
июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,
требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1.
Вывод оценщика на стр. 11 отчета об оценке об общем
техническом состоянии здания как удовлетворительное не обоснован (отсутствует
расчет физического износа, описание критериев состояния здания и т.д.)
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
2.
Оценщиком на стр. 60 отчета об оценке указано, что
было найдено 9 предложений
по продаже недвижимости коммерческого назначения, при этом на стр. 62-64
приведено только 3 предложения.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
3.
На странице 22 отчета оценщиком указано, что при
исследовании рынка продаж в г. Димитровграде администранивно-бытовые здания с
кабинетной планировкой на продажу не выставлялись, согласно отчета объектом
оценки является помещение по адресу: ***.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации».
4. Согласно п.п.4, п.5 ФСО
V, рассматривая возможность и целесообразность применения сравнительного
подхода, оценщику необходимо учитывать также степень сопоставимости аналогов с
объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги
по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше
корректировок требуется вносить в цены аналогов).
Согласно информации,
приведенной оценщиком отчета об оценке, тип объекта предложений №1,2,3 -
здания, тип объекта оценки - помещения. Обоснование использования данного
предложения в качестве аналога в отчете об оценке при наличии предложений,
сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта», отсутствует.
Нарушены требования пп.4 п.5 ФСО V, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п.22 б ФСО №7.
5.
На странице 63 отчета об
оценке оценщиком применены корректировки в размере 0,72, 0,73, в отчете об
оценке отсутствует подтверждение данных корректировок.
6. Описание расчета
корректировки на «возможность парковки» отсутствует в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
7. Согласно тексту
объявления на стр. 43 отчета об оценке в стоимость арендной ставки предложения
№4/аналога №4 включены коммунальные платежи, оценщиком не обоснованно не
введена корректировка на коммунальные платежи.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
8 .Оценщиком на стр. 65
отчета об оценке введена корректировка на площадь. Согласно тексту большинства
объявлений на стр. 78-80 отчета установить зависимость стоимости 1 кв.м от
площади арендуемого помещения не предоставляется возможным. Введение
корректировки на площадь не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9. Оценщиком на страницах
83-85 выполнен расчет стоимости арендной ставки, при этом:
- отсутствует
подтверждение коэффициента для районов крупных автомагистралей - 0,78 на
странице 83 отчета об оценке.
- отсутствует
подтверждение коэффициента на физическое состояние для аналогов №1-4 - 0,79 на
странице 84 отчета об оценке.
-
отсутствует подтверждение коэффициента на
состояние отделки для аналогов №1-4 - 0,84 на странице 84 отчета об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
10. Оценщик необоснованно отказался от применения затратного подхода
при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года
№135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.2 ФСОУ, п.10, 11
ФСО III.
Определяя законность данного решения, суд исходит из следующего.
Порядок
и срок принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решение не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежит проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 18 ноября 2025 года, составленного оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., судом
перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 15 июня 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская
лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует,
что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 18 ноября 2025 года, экспертом выявлены:
I. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину
стоимости объекта оценки:
1)
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Несоответствие
пп.9 п. 7 ФСО VI.
II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а
именно:
при
расчете сравнительным подходом:
-
отсутствует обоснование введения корректировки на физическое состояние в
размере 0,72 и 0,73 (стр. 63 отчета).
При
расчете доходным подходом:
-
не применена корректировка для аналога № 4 на наличие коммунальных платежей в
составе арендной ставки.
-
отсутствует обоснование использования коэффициента для районов крупных
магистралей в размере 0,78 для аналога 2 (стр. 83 отчета).
-
отсутствует обоснование использования коэффициента на физическое состояние в
размере 0,79 для аналогов 1-4 (стр. 84 отчета),
-
отсутствует обоснование использования коэффициента на состояние отделки в
размере 0,84 для аналогов 1-4 (стр. 84 отчета).
Факты,
указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о
нарушении ст. 11 Федерального закона 135-ФЗ, п. 22 «д», «е» ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в
установлении стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО» от
19 декабря 2025 года № ***, эксперт считает:
-
по п.1, 3, 5, 6, 7, 9 решения -
нарушение имеется,
-
по п. 2, 4, 8, 10 решения – нарушение отсутствует.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № 199-4/25 от 18 ноября 2025 года является существенным
нарушением, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости (л.д.
162-165).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 27
октября 2025 года в размере 7 226 941 руб. (л.д.183).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объекте оценки
с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости объекта недвижимости.
При оценке объекта
недвижимости применены сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный
подход (метод прямой капитализации).
При этом в
заключении судебной экспертизы приведены мотивы отказа от применения затратного
подхода при определении рыночной стоимости объекта оценки (л.д. 172-173).
Подбор экспертом
объектов-аналогов при применении сравнительного подхода для определения
рыночной стоимости объекта оценки не является самостоятельным сбором экспертом
доказательств по делу.
С
учетом вышеизложенного оснований для признания заключения судебной экспертизы
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при
определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине
рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости,
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы (л.д. 214).
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 ноября 2025 года, составленный
оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., не соответствует
требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от 19 декабря 2025 года №*** об отказе в установлении кадастровой
стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости
на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание
расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает
возможным установить кадастровую
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
717,2 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости
7 226 941 руб. по состоянию на 27
октября 2025 года.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости было подано в
учреждение 19 ноября 2025
года, здание поставлено на государственный кадастровый учет 15 ноября 2013 года, изменяемая судом
кадастровая стоимость применяется с
01 января 2025 года, установленная судом кадастровая стоимость также
подлежит применению с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО», является
несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной
защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их
рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской
Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскэнерго» к
областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения № *** от 19 декабря 2025 года об
отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости, определенной
отчетом № *** об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 18 ноября
2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью
«Бизнес-Оценка-Аудит» (оценщик Надточий Андрей Борисович), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей
площадью 717,2 кв.м, расположенного по
адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 7 226 941 руб. по состоянию
на 27 октября 2025 года.
Дата начала
применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
нежилого помещения с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
18 августа 2026 года.
