УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Щеголева О.Н. УИД 73RS0002-01-2025-006050-47
Производство
№33-3927/2026
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 18 августа 2026
года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда
в составе:
председательствующего Кузнецовой Э.Р.,
судей Комиссаровой Л.Н., Тудияровой С.В.,
при секретаре Курушиной А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную
жалобу Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области на решение Засвияжского районного суда города Ульяновска от 18 ноября
2025 года по делу № 2-4419/2025, по которому постановлено:
исковые требования Быкова Андрея Владимировича
удовлетворить.
Признать дополнительные соглашения от 27 февраля 2023 года,
заключенные между Министерством имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области и Быковым Андреем Владимировичем, к договорам аренды
№24-3-225 земельного участка с кадастровым номером *** от 16 июля 2014 года,
№24-3-354 земельного участка с
кадастровым номером *** от 07
октября 2014 года, №24-3-425 земельного участка с кадастровым номером *** от 18
ноября 2014 года недействительными.
Признать договоры аренды №24-3-225 земельного участка с
кадастровым номером *** от 16 июля 2014 года, №24-3-354 земельного участка с
кадастровым номером *** от 07 октября 2014 года, №24-3-425 земельного участка с
кадастровым номером *** от 18 ноября 2014 года, заключенными
на неопределенный срок.
Заслушав доклад судьи Кузнецовой Э.Р., объяснения представителей Быкова А.В. –
Набиуллина И.Х., Набиуллиной А.М., полагавших решение суда законным и
обоснованным, судебная
коллегия
установила:
Быков А.В. обратился в суд с иском к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (в настоящее время
Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области) о признании дополнительных соглашений к
договорам аренды недействительными, признании договоров аренды заключенными на неопределенный
срок.
В обоснование требований указано, что между ИП Айнутдиновым
Г.Х. и администрацией города Ульяновска были заключены договоры аренды
земельных участков для размещения торговых павильонов без права возведения
объектов, относимых законодательством Российской Федерации к недвижимому
имуществу, расположенных в г. Ульяновске Засвияжском районе:
- №24-3-225 от 16 июля 2014 года с кадастровым номером ***
(часть участка) площадью 28 кв.м, на ул.***),
срок аренды - с 14 июля 2014 года по 31 июля 2024 года;
- №24-3-354 от 07 октября 2014 года с кадастровым номером ***
(часть участка), площадью 28 кв.м, на ул.***, срок аренды - с 19 сентября 2014
года по 30 сентября 2024 года;
- №24-3-425 от 18 ноября 2014 года с кадастровым номером ***
(часть участка), площадью 513 кв.м, на ул.*** срок аренды - с 01 августа 2014
года по 31 июля 2024 года.
На основании договоров передачи прав и обязанностей по
аренде земельного участка ИП Айнутдинов Г.Х. передал истцу свои права и
обязанности по вышеуказанным договорам аренды.
В настоящее время полномочия арендодателя возложены на
ответчика – Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области, поэтому были заключены дополнительные соглашения к перечисленным
договорам, согласно которым срок аренды продлен.
Данные дополнительные соглашения заключены на срок свыше
одного года, однако не содержали условие о его государственной регистрации в
органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в Ульяновской области.
Обратился к ответчику с заявлением о продлении срока
действия договоров аренды, однако ему было отказано.
Просил признать дополнительные соглашения между сторонами к
вышеуказанным договорам аренды земельных участков недействительными, признать
указанные договоры аренды заключенными на неопределенный срок.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены Управление
Росреестра по Ульяновской области, ИП Айнутдинов Г.Х., ИП Быков К.В., УМС
администрации города Ульяновска, Зартдинов А.А.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд первой
инстанции постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области не
соглашается с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое
решение, которым в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
В обоснование жалобы указано, что судом неверно применены
нормы материального права, применен закон, не подлежащий применению.
По мнению автора жалобы, при решении вопроса о применении
срока для размещения нестационарных торговых объектов следует руководствоваться
Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 марта 2022 года № 353 «Об особенностях разрешительной
деятельности в Российской Федерации», а также Постановлением Правительства
Ульяновской области от 19 декабря
2022 года № 773-П «Об особенностях разрешительных режимов в сфере торговли на
территории Ульяновской области».
Согласно пункту 28 Обзора судебной практики Верховного Суда
Российской Федерации № 3 (2020) из буквального толкования положений статьи 39.6
Земельного кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 2015 года,
следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической
пролонгации договора аренды земельного участка, поскольку нормы земельного
законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства,
положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации с 01 марта 2015
года не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным
законодательством.
Ссылается на подпункт 6 пункта 1 статьи 39.33, пункт 1
статьи 39.36 Земельного кодекса
Российской Федерации.
Порядок размещения нестационарных торговых объектов на
территории Ульяновской области утвержден приказом Министерства
агропромышленного комплекса и развития сельских территорий Ульяновской области
от 03 декабря 2021 года № 49.
Кроме того, данное дело должно быть рассмотрено арбитражным
судом.
В возражениях на апелляционную жалобу Быков А.В. просит
решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Апелляционным
определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного
суда от 24 февраля 2026 года решение Засвияжского районного суда города
Ульяновска от 18 ноября 2025 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба
Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области -
без удовлетворения.
Определением Шестого
кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2026 года апелляционное
определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда
от 24 февраля 2026 года отменено, гражданское дело направлено на новое
рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
В заседание суда истец Быков А.В., представитель
ответчика Министерства имущественных
отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской
области, третьи лица – представители администрации города Ульяновска,
Управления Росреестра по Ульяновской области, ИП Айнутдинов Г.Х., ИП Быков
К.В., представитель УМС администрации города Ульяновска, Зартдинов А.А. не
явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим
образом по правилам статьи 113
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем направления
судебных извещений посредством почтовой связи, ходатайств об отложении слушания
дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в
судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями статьи 167
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи
327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в
апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы,
представления.
Проверив материалы дела, обсудив
доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участников процесса, судебная
коллегия приходит к следующему.
Как
установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16 июля 2014
года между ИП Айнутдиновым Г.Х. и администрацией города Ульяновска был заключен
договор аренды №24-3-225 земельного участка с кадастровым номером *** (часть
участка) из земель населенных пунктов, площадью 28 кв.м, расположенного по
адресу: г*** для использования: для размещения торгового павильона без права
возведения объектов, относимых законодательством Российской Федерации к
недвижимому имуществу, сроком с 14 июля 2014 года по 31 июля 2024 года (л.д. 23-25, 87-93 том 1).
Договором
передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка ИП Айнутдинов Г.Х.
передал свои права и обязанности по договору аренды №24-3-225 земельного
участка с кадастровым номером *** Быкову А.В.
07
октября 2014 года между ИП Айнутдиновым Г.Х. и администрацией города Ульяновска
был заключен договор аренды №24-3-354 земельного участка с кадастровым номером ***
(часть участка) из земель населенных пунктов, площадью 28 кв.м, расположенного
по адресу: ***), для использования: для размещения торгового павильона без
права возведения объектов, относимых законодательством Российской Федерации к
недвижимому имуществу, сроком с 19 сентября 2014 года по 30 сентября 2024 года (л.д. 18-20, 100-104 том 1).
Договором
передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка от 10 декабря 2014
года ИП Айнутдинов Г.Х. передал свои права и обязанности по договору аренды
№24-3-354 земельного участка с кадастровым номером 73:24:031316:180 Быкову А.В.
(л.д. 21-23 том 1).
18
ноября 2014 года между ИП Быковым К.В. и администрацией города Ульяновска был
заключен договор аренды №24-3-425 земельного участка с кадастровым номером ***
(часть участка) из земель населенных пунктов, Территориальная зона Ж 4, вид
разрешенного использования – объекты торговли, досуга и развлечений, площадью
513 кв.м, расположенного по адресу: *** для использования: для размещения
торгового павильона без права возведения объектов, относимых законодательством
Российской Федерации к недвижимому имуществу, сроком с 01 августа 2014 года по
31 июля 2024 года (л.д. 13-15,
105-107 том 1).
Договором
передачи прав и обязанностей по аренде земельного участка от 30 декабря 2014
года ИП Быков К.В. передал свои права и обязанности по договору аренды
№24-3-425 земельного участка с кадастровым номером *** Быкову А.В.
27
февраля 2023 года между Министерством имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области и Быковым А.В. заключены дополнительные соглашения к
указанным договорам аренды, которыми срок действия договоров аренды продлен на
12 месяцев, то есть до 31 июля 2025 года, 30 сентября 2025 года и 31 июля 2025
года соответственно (л.д. 9-11 том 1).
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой
инстанции исходил из того, что земельные участки были предоставлены по
договорам аренды до вступления в силу с 01 марта 2015 года Федерального закона
от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, в связи с чем к данным правоотношениям подлежит
применению пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о
возобновлении договора аренды на неопределенный срок при продолжении
пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений
арендодателя.
Установив, что после окончания сроков аренды арендатор
продолжал пользоваться земельными участками, внося арендные платежи, при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд пришел к выводу о продлении
договоров на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако
судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой
инстанции ввиду следующего.
В
соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской
Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных
участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться
без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута,
в том числе в случае размещения нестационарных торговых объектов.
Размещение
нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся
в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании
схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным
законом от 28 декабря 2009 года № 381-ФЗ «Об основах
государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»
(пункт 1 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации).
В
силу статьи 18 Федерального закона от 08 марта 2022 года № 46-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительству Российской
Федерации в 2022 году предоставлено право принимать решения, предусматривающие
в том числе особенности лицензирования, а также иных разрешительных режимов,
установленных законодательством Российской Федерации (пункт 3 части 1 указанной
статьи).
Правительство
Российской Федерации, реализуя предоставленные полномочия, приняло
постановление № 353, которым в приложении № 15 установлены особенности
разрешительных режимов в сфере торговли.
Как
следует из пункта 1 приложения № 15 к постановлению Правительства Российской
Федерации № 353 (здесь и далее в редакции постановления Правительства
Российской Федерации от 09 апреля 2022 года № 626), установлена
возможность продления на срок до 7 лет (если более длительные сроки продления
не предусмотрены договором, актом субъекта Российской Федерации, органа
местного самоуправления) без проведения торгов срок действия договоров на
размещение нестационарных торговых объектов и объектов для осуществления
развозной торговли, включая договоры аренды для размещения указанных объектов
на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в
государственной собственности или муниципальной собственности, сроки действия
которых истекают со дня вступления в силу постановления Правительства
Российской Федерации №353 по 31 декабря 2026 года.
Согласно
пункту 4 приложения № 15 к Постановлению № 353 предусмотрено, что сроки, на
которые продлеваются договоры и разрешительные документы, и порядок их
продления устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской
Федерации.
На
основании постановления Правительства Ульяновской области от 19 декабря 2022 года №
773-П «Об особенностях разрешительных режимов в сфере торговли на территории
Ульяновской области» (вместе с «Положением о порядке и условиях продления без
проведения торгов сроков действия договоров на размещение нестационарных
торговых объектов и объектов для осуществления развозной торговли, включая
договоры аренды для размещения указанных объектов на земельных участках, в
зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности
Ульяновской области или муниципальной собственности муниципального образования
Ульяновской области, сроки действия которых истекают с 14 марта 2022 года по 31
декабря 2026 года) продлены на 12 месяцев без проведения торгов сроки действия
договоров на размещение нестационарных торговых объектов и объектов для
осуществления развозной торговли, включая договоры аренды для размещения
указанных объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях,
находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности
муниципального образования Ульяновской области, сроки действия которых истекают
с 14 марта 2022 года по 31 декабря 2026 года.
Из
постановления Правительства Российской Федерации № 353 не следует, что на
уровне субъекта Российской Федерации срок продления договоров должен
устанавливаться на 7 лет, поскольку Правительство Российской Федерации в своем
нормативном правовом акте устанавливает не обязанность, а правовую возможность
продления сроков соответствующих договоров и указывает максимальный предел
этого продления - до 7 лет для договоров, сроки действия которых истекают в
период с 12 марта 2022 года по 31 декабря 2026 года.
Установление
дополнительных преференций для хозяйствующих субъектов, занятых в сфере
торговли с применением НТО, в части значительного продления сроков действия
договоров на их размещение без проведения торгов может привести к существенному
ограничению конкуренции в указанной сфере.
Период
со дня вступления в силу этого постановления по 31 декабря 2026 года связан с окончанием
срока действия договоров, заключенных без торгов, и не является периодом, в
течение которого гарантируется осуществление деятельности с использованием НТО
на прежних условиях.
Материалами
дела подтверждается, что до истечения срока действия договора на основании
заявления Быкова А.В. дополнительными соглашениями от 27 февраля 2023 года срок
действия договоров аренды земельного участка №24-3-225, №24-3-354, №24-3-425
продлен на определенный срок - 12 месяцев (до 31 июля 2025 года, 30 сентября
2025 года и 31 июля 2025 года соответственно).
Таким
образом, истец реализовал свое право на продление срока действия договоров
аренды в соответствии с постановлением Правительства Ульяновской области от 19
декабря 2022 года № 773-П, которым установлен срок продления таких договоров -
12 месяцев.
После
истечения указанных продленных сроков (после 31 июля 2025 года, 30 сентября 2025 года и 31 июля 2025 года) истец
обратился к ответчику с заявлением о дальнейшем продлении договоров, однако ему
было отказано (л.д. 12
том 1).
Таким
образом, арендодатель явно выразил возражения против пользования земельными
участками по истечении срока действия договоров.
В
силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если
арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при
отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным
на тех же условиях на неопределенный срок.
В
рассматриваемом случае арендодатель возражал против продолжения пользования,
что исключает возможность применения указанной нормы.
При
таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о возобновлении срока
действия договоров на неопределенный срок по смыслу пункта 2 статьи 621
Гражданского кодекса Российской Федерации являются необоснованными, поскольку
арендатор реализовал свое право на продление договоров на определенный срок, а
по истечении этого срока арендодатель заявил возражения против дальнейшего
пользования.
Вопреки доводам представителей истца, сам по себе факт
пользования истцом участками с 2014 года и отсутствие возражений арендодателя в
предшествующие периоды не имеет правового значения, поскольку после истечения
срока, установленного дополнительными соглашениями от 27 февраля 2023 года,
арендодатель явно и своевременно выразил отказ от продления договоров, что
исключает применение пункта 2 статьи 621
Гражданского кодекса Российской
Федерации.
Относительно
доводов истца о недействительности дополнительных соглашений от 27 февраля 2023
года ввиду отсутствия их государственной регистрации судебная коллегия отмечает
следующее.
В
соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса
Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок
не менее года, подлежит государственной регистрации. Дополнительное соглашение,
изменяющее срок действия договора аренды, также подлежит государственной
регистрации, если в результате такого изменения срок аренды превышает один год.
Вместе
с тем отсутствие государственной регистрации дополнительных соглашений само по
себе не влечет их недействительность.
Согласно
правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об
отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской
Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения по всем
существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной
регистрации, но не был зарегистрирован, и собственник передал имущество в
пользование, а другое лицо его приняло, то такое соглашение связывает стороны
обязательством и не может быть произвольно изменено одной из сторон.
В
данном случае дополнительные соглашения были подписаны сторонами, фактически
исполнялись (истец пользовался земельными участками в продленный период, вносил
арендную плату).
Следовательно,
отсутствие их государственной регистрации не является основанием для признания
их недействительными, а также не может служить основанием для вывода о том, что
договоры аренды считаются возобновленными на неопределенный срок.
Кроме
того, истец, оспаривая дополнительные соглашения и требуя признания договоров
заключенными на неопределенный срок, фактически преследует цель продлить
арендные отношения вопреки воле арендодателя, выраженной в отказе от
дальнейшего продления.
Однако
действующее законодательство не предоставляет арендатору право на одностороннее
продление договора аренды публичного земельного участка при наличии возражений
арендодателя.
При
таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием
нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Быкова А.В. в
полном объеме.
Вопреки
доводам жалобы, оснований для передачи дела по подсудности в Арбитражный суд
Ульяновской области не имеется, поскольку представитель ответчика ходатайства о
передаче дела по подсудности в суде первой инстанции не заявлял.
Руководствуясь
статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
определила:
решение
Засвияжского районного суда города Ульяновска от 18 ноября 2025 года отменить.
Принять
по делу новое решение.
В
удовлетворении исковых требований Быкова Андрея Владимировича к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области о признании дополнительных соглашений от 27 февраля 2023
года к договорам аренды №24-3-225 земельного участка с кадастровым номером ***
от 16 июля 2014 года, №24-3-354 земельного участка с
кадастровым номером *** от 07 октября 2014 года, №24-3-425 земельного участка с
кадастровым номером *** от 18 ноября 2014 года недействительными, признании
договоров аренды №24-3-225 земельного участка с кадастровым номером *** от 16
июля 2014 года, №24-3-354 земельного участка с кадастровым номером *** от 07
октября 2014 года, №24-3-425 земельного участка с кадастровым номером *** от 18
ноября 2014 года заключенными на неопределенный срок – отказать.
Определение суда апелляционной
инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может
быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного
апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд
общей юрисдикции
(г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, через Засвияжский районный суд
города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное
определение изготовлено 24 августа 2026 года
