73OS0000-01-2026-000283-35
Дело № 3а-371/2026
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
12 августа 2026 года город Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Сычёвой О.А.,
при ведении
протокола помощником судьи Дубровиной Л.О., при секретарях Осиповой П.И., Сидоровой А.А.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело № 3а-371/2026 по
административному иску Каримова Наиля Надировича к Областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки», Министерству имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области о
признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
Каримов Н.Н. обратился в суд с административным
иском, уточненным в процессе судебного разбирательства, к
Областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» (далее по тексту также ОГБУ «БТИГКО»), Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области о признании незаконным решения об отказе
в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости.
Требования
мотивированы следующим образом.
Каримов Н.Н.
является сособственником объекта недвижимости – здания, с кадастровым номером ***,
назначение: нежилое, наименование – объект социального и коммунально-бытового
назначения, площадью 4377,4 кв.м,
расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2023 в размере
191 810 935 рублей 56 копеек, дата начала применения ее с 01 января 2025 года.
Вместе с тем
согласно отчету об оценке недвижимости от 16 января 2026 года № ***,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком Цыпловым М.П.),
рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 августа 2025 года
составила 34 844 664 рубля 83 копейки.
По вопросу
установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением № *** от *** года в
удовлетворении заявления административного истца было отказано со ссылкой на
несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С данным решением
истец не согласен, просит отменить указанное решение ответчика об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, в уточненных
требованиях просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 августа 2025 года в размере
42 507 140 рублей.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: публично-правовая
компания «Роскадастр», Управление Федеральной службы государственной
регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО
«Многопрофильный деловой центр», оценщик Цыплов М.П., администрация
муниципального образования «город Ульяновск».
Административный
истец Каримов Н.Н. в судебное заседание не явился, извещен.
Представитель
административного истца по доверенности Дёмина С.М. в судебное заседание не
явилась, извещена.
В судебное заседание представитель административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» не явился,
извещен. С заключением судебной
экспертизы ознакомлен. В представленных в суд пояснениях представителем ОГБУ
«БТИГКО» указано, что учреждением не будет предоставляться мотивированная позиция относительно
заключения судебной экспертизы, так как полагает, что учреждение не обязано это
делать. Отношение к заключению судебной экспертизы не выражено.
В ранее направленных в
суд письменных возражениях ОГБУ «БТИГКО» указано, что административному истцу
следует обращаться в суд с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения в порядке главы 22 КАС РФ, а к требованию об определении кадастровой стоимости следует
переходить после проверки законности такого решения. Полагает, что со стороны
истца имеется злоупотребление правом в том, что он желает установить рыночную
стоимость объекта недвижимости в судебном порядке. Считает, что экспертиза не
должна назначаться судом по такому делу, и на разрешение эксперта не может быть
поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Просил в удовлетворении административного
иска отказать.
Представитель
заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в
судебное заседание не явился, извещен, представлен отзыв о рассмотрении
административного дела в свое отсутствие. Возражений по существу требований не
заявлено.
Представители других
заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены.
С учетом положений статьи 150 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту также
– КАС РФ), суд полагает возможным
рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц,
участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим
образом.
Исследовав и оценив письменные материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 57 Конституции
Российской Федерации каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.
В силу требований статьи 62 КАС РФ,
содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123
Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип
состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия
сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые
они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной
порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не
предусмотрен КАС РФ.
Согласно положениям части 1 статьи 4 КАС РФ
каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за
защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению
его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно
возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту
прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее по тексту – также НК РФ) налог на имущество
физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми
актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие
и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными
правовыми актами представительных органов муниципальных образований и
обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
Как указано в статье 400 НК РФ,
налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом
собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в
соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Согласно статье 401 НК РФ объектом
налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования
недвижимое имущество, в том числе,
здания, строения, сооружения.
При этом в
соответствии с пунктом 1 статьи 403 НК РФ, если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется
в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, являющегося налоговым
периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абзацем 5 пункта 2 статьи
403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения
вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной
кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются
при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей
налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Федеральным законом
от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
регламентированы правовые основы регулирования отношений, возникающих при
проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской
Федерации.
В соответствии с пунктом 2
части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость – это полученный
на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на
основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и
методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Определение кадастровой стоимости осуществляется
бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в
перечень, в соответствии с методическими указаниями
о государственной кадастровой оценке (часть 1 статьи 14 Федерального закона от
3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
В силу части 1 статьи 248 КАС РФ основанием
для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: 1)
недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при
определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость; 3) установление в отношении объекта
недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена
рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Пунктом 1 части 1 статьи 11 Федерального
закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» установлено, что государственная кадастровая оценка проводится
одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре
недвижимости на территории субъекта Российской Федерации зданий, помещений,
сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, за исключением
случаев, предусмотренных частью 3
настоящей статьи.
В силу части 3 статьи 11 Федерального закона
от 3 июля 2016 года
№ 237-ФЗ, в случае отсутствия в Едином государственном реестре
недвижимости по состоянию на 1 января года проведения государственной
кадастровой оценки отдельных сведений об объекте недвижимости, определенных
порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости, в
отношении такого объекта недвижимости государственная кадастровая оценка не
проводится.
Частью 4 этой же статьи регламентировано, что
очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с
года проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих
видов объектов недвижимости, указанных в части 1
настоящей статьи, в городах федерального значения в случае принятия высшим
исполнительным органом субъекта Российской Федерации соответствующего решения -
через два года.
Согласно статье 24.18 Федерального закона от
29.07.1998 № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии. В случае оспаривания результатов определения
кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть
установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая
стоимость.
Как отмечено в Обзоре судебной практики
Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утвержденном Президиумом
Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), частью 6
статьи 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» установлено, что по результатам определения кадастровой
стоимости в отношении объектов, кадастровая стоимость которых установлена не в
порядке государственной кадастровой оценки, а в связи с образованием объектов
либо изменением их характеристик, бюджетным учреждением составляется акт об
определении кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения
кадастровой стоимости содержатся в актах об их утверждении.
В судебном заседании
установлено и материалами дела подтверждено следующее.
Каримов Н.Н.
является собственником объекта недвижимости – здания, назначение: нежилое,
наименование – объект социального и коммунально-бытового назначения, с кадастровым
номером ***, площадью 4377,4 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Год постройки
1975.
Право собственности
зарегистрировано ***.
Изложенное
подтверждается выпиской об основных
характеристиках и зарегистрированных правах на здание от 27.07.2026.
Указанный объект
расположен в пределах принадлежащего истцу
земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 5394 кв.м,
категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования:
объекты социального и коммунально-бытового назначения (т.1, л.д. 198).
Кадастровая
стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 01.01.2023 в размере 191 810 935 рублей 56 копеек, дата
начала применения ее с 01 января 2025 года.
Данная кадастровая
стоимость утверждена в рамках очередного тура государственной кадастровой
оценки на основании Приказа Министерства имущественных отношений и архитектуры
Ульяновской области от 10.11.2023 № 159-пр «Об утверждении
результатов определения кадастровой стоимости в отношении всех учтенных в
Едином государственном реестре недвижимости на территории Ульяновской области
зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства,
машино-мест».
Указанная
кадастровая стоимость действовала на дату обращения истца в суд с данным иском
(23.03.2026), и на настоящее время является действующей, что подтверждается
ответом на запрос суда из ППК «Роскадастр» от 23.07.2026.
В соответствии с пунктом 15
статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в случае
изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления
его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные
в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении
налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения
сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Следовательно, в
случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие
установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой
стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, должны быть
учтены при определении налоговой базы для всех налоговых периодов, в которых в
качестве налоговой базы применялась изменяемая кадастровая стоимость,
являющаяся предметом оспаривания, то есть начиная с даты начала применения для
целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Согласно части 7
статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в
комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую
определена его кадастровая стоимость.
Частью 6 статьи 7
Федерального закона от 13 июля 2015 года
№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также
предусмотрено, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре
недвижимости, подлежат постоянному хранению, их уничтожение и изъятие не
допускаются. В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются.
Обязанность по
доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта
недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5
статьи 247, пункт 2 части
1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19
постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих
при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости»).
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положениям
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
В соответствии со статьей 6
Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020
года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской
области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости –
01 января 2021 года.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения,
сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного
участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной
стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и
физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности
этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного
самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной
или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных
настоящей статьей) (пункт 1).
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета (пункт 2).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа (пункт 5).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты,
по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости (пункт 7).
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости, содержащую сведения о
зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект
недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном
отчете (пункт 6 статьи 22.1 ФЗ №
237-ФЗ).
Как разъяснено в
Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021),
утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, рыночная стоимость, устанавливаемая по
правилам статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об
оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение
рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10
и 11
Федерального закона № 135-ФЗ). При
оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной
стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.
В силу части 11
статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в
отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений,
расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения
рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований
законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке
рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).
Утверждение ОГБУ «БТИГКО» о том, что административному
истцу следует обращаться в суд с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения, а к требованию об
определении кадастровой стоимости следует переходить после проверки
законности такого решения, не основано на законе.
Как указано в части
15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», решение бюджетного учреждения в отношении заявления об
установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке
административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В Определении
Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 № 1555-О указано на то, что установление
кадастровой стоимости объекта недвижимости
равной его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной
из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том
числе в целях налогообложения.
В Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года №
82-КАД23-1-К7 указано: из анализа действующего законодательства следует, что
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть заявлено при предъявлении административного
иска только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного
учреждения, и в случае признания такого решения законным, суд не вправе
отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной
стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права
административного истца на установление в отношении объектов недвижимости их
рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки».
На основании
распоряжения Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской
области № 2780-од от 23 ноября 2022 года областное государственное
бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» переименовано в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки».
Данное учреждение по
своим уставным целям определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости в
порядке, установленном законодательством на территории Ульяновской области,
осуществляет сбор, обработку и учет
информации об объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была
установлена в размере рыночной; осуществляет контроль качества полученных
результатов определения кадастровой стоимости и другое (раздел 2 Устава ОГБУ «БТИГКО» от 28.11.2022).
Согласно отчету об
оценке недвижимости от 16 января 2026 года № ***, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком
Цыпловым М.П.), рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на
01 августа 2025 года составила 34 844 664 рубля 83 копейки (т.1, л.д.
56).
Следуя
установленному законом порядку, истец обратился 19.01.2026 в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» *** от *** года истцу
было отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости ввиду несоответствия представленного отчета об
оценке положениям законодательства об оценочной деятельности.
Основанием для
принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета
об оценке требованиям Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке», статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об
оценке, информации, используемой при проведении оценки, установленным
федеральным стандартам оценки, а именно:
1. Согласно
информации, приведенной на странице 208 отчета об оценке в аренду сдается
здание гостиницы целиком по адресу: город Ульяновск, улица Урицкого, дом 88.
Установить по данному адресу гостиницу не предоставляется возможным.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2. Оценщиком на странице 53 отчета об оценке
приведены предложения по аренде недвижимости при этом предложения №4 и №5 не
сопоставимы с объектом оценки по типу объекта - помещения в жилых домах. Данный
ценообразующий фактор не описан и не рассмотрен оценщиком. Принятие данных
предложений в качестве аналогов не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3. Тип объекта, указанный оценщиком на странице
107 отчета об оценке для предложений /аналогов №1,4,5 и тип объекта данных предложений/аналогов
согласно информации, приведенной в приложении №2 (скриншоты объявлений)
различен.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4. Дата предложения на странице 51 отчета
предложения/аналога №6 и на странице 206 отчета об оценке различна.
Дата
предложения на странице 51 отчета предложения/аналога №5 и на странице 202
отчета об оценке различна.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. Согласно информации, приведенной на страницах
189-194 отчета в качестве предложения №2/аналога №2, к продаже представлен
комплекс зданий с различными характеристиками по ценообразующим факторам:
этажность, материал стен, год завершения строительства. Данная информация не
рассмотрена оценщиком. Согласно тексту объявления к продаже представлено два
здания: двухэтажное административное здание и отдельно стоящая автомойка.
Принятие данного предложения в качестве аналога не обосновано.
Нарушены требования
статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6. Доходный подход
подразумевает совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных
на определении полученных или ожидаемых доходов от использования объекта
оценки. Объект оценки не используется собственником, не приносит дохода. Здание
требует проведения внутренних капитальных ремонтных работ и значительных
инвестиций. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом не обоснован и
некорректен.
Нарушены
требования пункта 23 ФСО № 7.
Порядок, сроки
принятия указанного решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального
закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», по этим
основаниям административным истцом решение ОГБУ
«БТИГКО» не оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по результатам
проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, то
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Как разъяснено в
пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от
30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел
об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1,
20
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
При этом суду
надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости,
требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к
оценщикам.
В случае
возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности
определения рыночной стоимости суд в соответствии с частью 2
статьи 56 ГПК РФ, статьей 62
КАС РФ выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не
ссылались.
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Федерального закона
от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
В пункте 23
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах,
возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения
кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что экспертиза должна
быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и
включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Утверждение ОГБУ «БТИГКО» об обратном, включая то, что по
делам данной категории нет необходимости назначать судебную экспертизу для проверки отчета на соответствие
требованиям законодательства и при необходимости для установление рыночной
стоимости объекта недвижимости, – не соответствует закону.
В статье 17.1
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», в пункте 4 Федерального стандарта оценки «Порядок
проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его
утверждения (ФСО № 5)» раскрыто понятие экспертизы отчета, результатом которой
является положительное или отрицательное экспертное заключение. Проводится она
в целях проверки соответствия требованиям законодательства Российской Федерации
об оценочной деятельности (в том числе требованиям этого Федерального закона,
федеральных стандартов
оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в
случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта
оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной
оценщиком в отчете.
Таким образом,
позиция ОГБУ «БТИГКО», согласно которой
вопросы по соответствию требованиям законодательства Российской
Федерации отчета об оценке, о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки
не могут быть поставлены перед экспертом в
определении суда о назначении судебной экспертизы, не соответствует приведенным
положениям законодательства.
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости названного здания в размере
рыночной стоимости на основании отчета об оценке объекта недвижимости,
то судом перед судебным экспертом
поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области
оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в
оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Иное бы
противоречило части 16
статьи 22.1 Федерального
закона № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», из которой следует, что при признании решения об отказе в
установлении рыночной стоимости объекта недвижимости незаконным бюджетное
учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости по
соответствующему заявлению, то есть в соответствии с представленным отчетом о
рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из заключения
судебной экспертизы № *** от 01.07.2026, составленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской, следует,
что отчет об оценке недвижимости от 16
января 2026 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр»
(оценщиком Цыпловым М.П.), не соответствует требованиям законодательства Российской
Федерации об оценочной деятельности.
В отчете имеются
следующие нарушения, влияющие на величину итоговой стоимости объекта оценки:
-Объект оценки
находится в неудовлетворительном состоянии, требует полной реконструкции или
капитального ремонта с частичной заменой конструкций, при этом расчет
произведен исходя из удовлетворительного состояния.
Этим нарушены требования подпункта 3 пункта 2
ФСО VI,
подпункта 10 пункта 7 ФСО VI.
- При применении метода сравнения продаж в
рамках сравнительного подхода неверно учтено состояние объекта оценки, не
учтены отличия аналогов от объекта оценки, объект оценки имеет все
коммуникации, которые находятся в
ветхом, непригодном состоянии, а при расчетах учтено отсутствие отопления; корректировка на наличие производственных
помещений рассчитана по другому сегменту (производственно-складская недвижимость)
и может не отражать отношений (наличие
производственных помещений в составе административных зданий).
Нарушены требования статьи
11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности
в Российской Федерации», подпункты «д», «е» пункта 22 ФСО № 7.
- Объект оценки
требует значительных капитальных вложений, метод капитализации не применим.
Нарушены требования
подпункта «в» пункта 23 ФСО № 7.
- Строительный
аналог не соответствует объекту оценки.
Нарушены требования
подпункта «е» пункта 24 ФСО № 7.
Нарушения, указанные в
оспариваемом решении об отказе в установлении кадастровой стоимости:
-
по пунктам 2, 3, 4 – не являются нарушениями законодательства,
- по пунктам 1, 5, 6
– нарушения имеются.
Экспертом отмечено,
что несоблюдение оценщиком указанных требований законодательства при
составлении отчета об оценке является существенным нарушением, способным
повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
В связи с
несоответствием отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
требованиям законодательства экспертом определена рыночная стоимость объекта
недвижимости – здания, с кадастровым номером ***, назначение: нежилое,
наименование – объект социального и коммунально-бытового назначения, площадью 4377,4 кв.м, расположенного по
адресу: ***, по состоянию на 01 августа 2025 года в размере
42 507 140 рублей.
Административным
истцом заключение судебной экспертизы не оспорено.
Представителем ОГБУ «БТИГКО» отношение к заключению судебной
экспертизы не выражено.
В представленных в
суд пояснениях представителем ОГБУ «БТИГКО» указано, что учреждением не будет
предоставляться подробная позиция относительно заключения судебной экспертизы.
В пункте 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при
рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой
стоимости объектов недвижимости» закреплено, что по делам о пересмотре кадастровой
стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые
они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Если
заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против
удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об
объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости,
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных
заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В
адрес ОГБУ «БТИГКО» судом было
направлено письмо с разъяснениями положений законодательства и разъяснений
высших судебных инстанций о необходимости, при несогласии с заключением
судебной экспертизы, изложить свою мотивированную позицию относительно
поступившего заключения судебной экспертизы, подготовленного Федеральным
бюджетным учреждением Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации.
ОГБУ «БТИГКО» от
выполнения своих процессуальных обязанностей
уклонилось без уважительных причин. Суд учитывает, что для выполнения
своих обязанностей и функций в штат данного бюджетного учреждения включены
соответствующие специалисты в области оценки недвижимости.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В силу статьи 59 КАС
РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании
которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих
требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств,
имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного
дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных.
Только при
соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может
быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения
суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно
является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, составлено с
соблюдением требований законодательства, в том числе об оценочной деятельности
и федеральным стандартам оценки.
Оснований не
доверять вышеуказанному экспертному исследованию не усматривается. Оно
составлено компетентным должностным лицом
уполномоченной организации, с соблюдением формы, имеет необходимые
реквизиты, мотивировку, ссылки на использованную нормативную документацию. Эксперт имеет достаточный стаж экспертной
работы, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения.
В заключении
судебной оценочной экспертизы подробно описано проведенное исследование с
указанием примененных методов, обоснования выбора объектов-аналогов и сделанных
выводов.
Заключение
экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и на основании
этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Итоговое суждение о
величине рыночной стоимости оцениваемых объектов не является произвольным.
По делам об
оспаривании кадастровой стоимости заключение экспертизы является средством
доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения данного
спора.
В силу статьи 61 КАС
РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям,
указанным в статье 59
настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно
закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут
подтверждаться никакими иными доказательствами. Суд признает доказательства
недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по
собственной инициативе. При рассмотрении ходатайства об исключении
доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя
доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на
лицо, заявившее ходатайство.
Суд оценивает
доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем,
полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в
административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда
заранее установленной силы.
Суд оценивает
относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности,
а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и
исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют
действительности (части 1
- 4 статьи 84
КАС РФ).
Оснований признать
заключение экспертизы недопустимым доказательством, полученным с нарушением
закона, у суда не имеется.
Ходатайств о
назначении повторной, дополнительной судебной экспертизы никем не заявлено.
Поскольку в ходе
судебного разбирательства было установлено, что представленный истцом в
областное государственное бюджетное учреждение «Бюро технической инвентаризации
и государственной кадастровой оценки» отчет об оценке недвижимости от 16 января
2026 года № ***, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщиком
Цыпловым М.П.), не соответствовал требованиям законодательства об оценочной
деятельности, имеющиеся в отчете нарушения повлияли на определение итоговой
рыночной стоимости объекта оценки, то суд приходит к выводу о том, что не
имеется оснований для удовлетворения
требования административного истца о признания незаконными решения областного государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» № *** от *** года
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18
Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но
не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости
(внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание заключение судебной экспертизы, факт, что
заявление в бюджетное учреждение подано 19 января 2026 года и с учетом этого
считает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости –
здания, с кадастровым номером ***, назначение: нежилое, наименование – объект
социального и коммунально-бытового назначения,
площадью 4377,4 кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной
стоимости по состоянию на 01 августа 2025 года в размере
42 507 140 рублей, подлежащую применению с 01 января 2026 года.
В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8,
статьей 13 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный
реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Таким образом,
административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению к
ответчику ОГБУ «БТИГКО» по
требованию об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости. Данное требование не носит самостоятельного
характера, является производным.
При обращении в суд с настоящим
административным иском административным истцом в качестве административного
соответчика указано также Министерство имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.
Вместе с тем, в рамках настоящего дела
оспорено решение областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» и рассмотрены производные из этого
требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.
Решение суда об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости не является решением об оспаривании установленной в порядке массовой
оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Учитывая изложенные обстоятельства, судом не
усмотрено оснований для удовлетворения исковых требований к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
административные исковые требования Каримова
Наиля Надировича к Областному государственному бюджетному учреждению
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» удовлетворить
частично.
В удовлетворении административных исковых
требований Каримова Наиля Надировича к Областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения № *** от ***
года об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, и в иске к
Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и
цифрового развития Ульяновской области - отказать.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, с кадастровым номером ***,
назначение: нежилое, наименование – объект социального и коммунально-бытового
назначения, площадью 4377,4 кв.м,
расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01
августа 2025 года в размере 42 507 140 рублей,
подлежащую применению с 01 января 2026 года.
Вступившее в законную силу решение является
основанием для внесения органом государственной регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть обжаловано в апелляционном
порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский
областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.А.
Сычёва
Мотивированное
решение принято 21 августа 2026 года.
