Дело № 3а-141/2026
73OS0000-01-2026-000014-66
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 августа 2026
года г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Ефимовой А.А.,
рассмотрев в открытом
судебном заседании дело по административному исковому заявлению акционерного
общества «Ульяновскэнерго» к областному государственному бюджетному
учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» о признании незаконным решения об
отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной
стоимости,
установил:
АО «Ульяновскэнерго»
обратилось в суд с административным иском к областному государственному
бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» (далее также
ОГБУ «БТИГКО»), в котором просило признать незаконным решение ОГБУ «БТИГКО» от 19 декабря 2025
года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № ***
от 17 ноября 2025 года, составленным ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит», установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости – 653 971
руб. 39 коп.
Требования
мотивировало тем, что общество является
собственником указанного административного здания.
Кадастровая
стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 9 635 920
руб. 61 коп.
Установленная
кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его
вышеуказанную рыночную стоимость по состоянию на 27 октября 2025 года,
определенную отчетом об оценке № *** от 17 ноября 2025 года,
составленным ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит».
По вопросу
установления кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной
стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке административный истец
обратился в ОГБУ «БТИГКО», однако решением от 19 декабря 2025 года № *** в
удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие
представленного отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности. С данным решением административный истец не согласен.
Судом к участию в
деле привлечены в качестве
заинтересованных лиц Министерство имущественных отношений, градостроительной
деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Министерство
финансов Ульяновской области, ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий А.Б., Управление Росреестра по
Ульяновской области,.
В ходе судебного
разбирательства представителемАО «Ульяновскэнерго» представлено заявление об
уточнении исковых требований, в котором административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, равной
1 672 766 руб.
Представитель АО
«Ульяновскэнерго» в судебное заседание не явился, о месте и времени
рассмотрения дела судом извещен в дополнительных пояснениях просил рассмотреть
дело без участия представителя АО «Ульяновскэнерго» его
не явился.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в суд не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен. В отзыве
на административный иск и дополнительных пояснениях просил отказать в
удовлетворении требований. Решение учреждения является законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости
подлежит отклонению ввиду его несоответствия требованиям законодательства об
оценочной деятельности.
Требование об установлении рыночной стоимости объекта
недвижимости не является самостоятельным требованием и не может быть
удовлетворено отдельно от требования, связанного с обжалованием решения
уполномоченного органа.
Заключение судебного
эксперта в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** просит признать
недопустимым доказательством и исключить
его из административного дела. Не соответствует законодательству заключение
эксперта в части суждений о законности
действий сторон, о соответствии
документов закону, нарушены требования статьи 16 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ о запрете самостоятельного сбора материалов для
экспертизы.
Представители Министерства имущественных отношений,
градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, ППК «Роскадастр», Управления Росреестра по Ульяновской области, Министерства финансов
Ульяновской области, ООО «Бизнес-Оценка-Аудит», оценщик Надточий А.Б. в судебное заседание не
явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Исследовав материалы
дела, изучив доводы лиц, участвующих в
деле, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что АО «Ульяновскэнерго» принадлежит на
праве собственности с 24 октября 2013 года нежилое здание с кадастровым номером
***, площадью 153,3 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Приказом
Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023 года №
159-пр утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01
января 2023 года, которые применяются с 01 января 2025 года, в том числе,
определена кадастровая стоимость объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере 9 635 920 руб. 61 коп.
Согласно отчету № *** об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости от 17 ноября 2025 года, выполненному
оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П., рыночная стоимость нежилого
здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 27 октября 2025
года составила 653 971 руб. 39 коп.
Поскольку согласно
дополнительным пояснениям АО «Ульяновскэнерго»
исходя из кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января
2023 года в размере
9 635 920 руб. 61 коп.
рассчитан налог на имущество с 01
января 2025 года, соответственно, разрешением заявленных требований и
установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2025 года затрагиваются права АО
«Ульяновскэнерго», как налогоплательщика.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой
оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата
перехода к применению
на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона
от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей
установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной
стоимости – 01 января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана с приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11
настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12
статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закон о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 г. № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение
«Центр государственной кадастровой оценки» (ныне после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 19 ноября 2025 года АО
«Ульяновскэнерго» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлением об установлении
кадастровой стоимости объекта
недвижимости с кадастровым номером ***
в размере его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о
государственной кадастровой оценке документы, в том числе отчет № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
Надточим А.Б., согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** по
состоянию на 27 октября 2025 года составила 653 971 руб. 39 коп.
Решением ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» №*** от 19 декабря 2025 года по результатам рассмотрения указанного
заявления АО «Ульяновскэнерго» отказано
в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости по состоянию
на 27 октября 2025 года – 653 971
рублей 39 копеек.
Причиной принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости в соответствии с отчетом №
*** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2025 года, выполненным оценщиком ООО «Бизнес-Оценка-Аудит»
Надточим А.Б., явилось
несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня
1998 года № 135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета
об оценке, к описанию в отчете об оценке
информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным
стандартом оценки, а именно:
1.Вывод
оценщика на стр. 12 отчета об оценке об общем техническом состоянии здания как
удовлетворительное не обоснован (отсутствует
расчет физического износа, описание критериев состояния здания и т.д.).
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
2.
Оценщиком на стр. 56 отчета об оценке указано, что по результатам проведенного
анализа рассматриваемого сегмента рынка на дату оценки оценщиком было найдено 9
предложений, при этом на стр. 28-34 приведено только 4 предложения.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
3.
Оценщиком на стр. 57 отчета об оценке приведены аналоги, принятые оценщиком для
дальнейшего расчета, при этом оценщиком предложение № 3 не идентифицирован (не определен его кадастровый номер), что не
позволяет определить его качественные и количественные характеристики.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
4.
Согласно сведениям НСПД площадь объекта/аналога № 4 составляет 178,5 кв.м, оценщиком в дальнейших
расчетах использована площадь 173,5 кв.м.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5.
Описание расчета корректировки на «возможность парковки» отсутствует в отчете
об оценке.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
6.
После введения корректировки на
ограниченность доступа к объекту для объектов-аналогов № 1-4 допущены
арифметические ошибки.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
7.
Отсутствует обоснование введения корректировки на здание/помещение для объектов-аналогов
№ 3,4 (стр. 78).
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
8.
Оценщиком на стр. 78 отчета об оценке введена корректировка на площадь. Согласно
тексту объявлений аналогов установить зависимость стоимости 1 кв.м от
арендуемой площади не предоставляется возможным. Введение корректировки на
площадь не обосновано в отчете об оценке.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
9.
В соответствии с п. 24а ФСО № 7, утвержденным приказом Минэкономразвития России
от 25 сентября 2014 года № 611: «затратный подход рекомендуется применять для
оценки объектов недвижимости - земельных
участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов
капитального строительства, но не их частей, например: жилых и нежилых
помещений». Объектом оценки является
отдельно стоящее нежилое здание.
Оценщиком при рассмотрении возможности применения затратного подхода к оценке
не учтено и не рассмотрено назначение объекта оценки, его количественные и
качественные характеристики, влияющие на итоговый результат оценки, цель
оценки.
В
процессе оценки оценщик собирает информацию, достаточную для определения
стоимости объекта оценки, принимая во внимание её достоверность, надежность и
существенность для цели оценки. Способы
получения информации могут включать составление запросов к информированным
источникам, получение исходных документов и материалов, осмотр объекта оценки,
интервью, поиск рыночной информации из различных источников.
Обоснование
отказа от затратного подхода тем обстоятельством, что оценщик не имеет
достоверных сведений о технических характеристиках объекта не состоятельно,
поскольку при подготовке отчета о рыночной стоимости оценщик получает все
необходимые документы от собственника – заказчика объекта недвижимости, а также
выезжает на осмотр.
Аргумент
оценщика об отсутствии справочных
материалов для проведения оценки несостоятелен.
В
соответствии с п. 2 ФСО V оценщик может использовать один подход и метод
оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений
проводимой оценки. Отсутствие расчета
стоимости объекта оценки затратным подходом (отказ оценщика от
применения в рамках данного отчета от
затратного подхода) не позволяет установить, что расчет сравнительным и доходным подходами приводит к наиболее
достоверному результату оценки. Только в
результате анализа и расчета каждым подходом оценщик может обоснованно выбрать
один из результатов, полученных при использовании методов и подходов, для
определения итоговой стоимости объекта оценки.
Таким
образом, в результате обобщения и сопоставления между собой количественных
результатов расчета стоимости в рамках каждого из применяемых подходов к оценке
(доходного, сравнительного и затратного) формируется разумный диапазон
стоимости недвижимости, в рамках которого существует наиболее вероятное
значение – итоговое значение рыночной стоимости недвижимости. В соответствии с
п. 3 ФСО V в случае существенных расхождений результатов подходов
и методов оценки оценщик анализирует
возможные причины расхождений, устанавливает подходы и методы, позволяющие
получить наиболее достоверные результаты.
Согласно п. 28 ФСО № 7 в процессе
согласования промежуточных результатов оценки, полученных с применением разных подходов, следует
проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение
промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый
результат оценки недвижимости.
Нарушены
требования статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации», п. 2 ФСО V, п. 10, 11 ФСО III.
Порядок, сроки
принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный
ОГБУ «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности вывода, изложенного в оспариваемом решении ОГБУ
«БТИГКО», и проверки отчета на
соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и
определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была
назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному
бюджетному учреждению Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства
юстиции Российской Федерации (далее также – ФБУ Ульяновская ЛСЭ Минюста
России).
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2025 года, составленного оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим А.Б., судом перед судебным экспертом поставлен
вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной
деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемом
решении ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой
оценки».
Согласно
заключению эксперта № *** от 29 мая 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***,
на основании проведенных исследований и анализа отчета об оценке № ***
от 17 ноября 2025 года, экспертом выявлены:
I. Ошибки,
допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину
стоимости объекта оценки:
1)
Отсутствует указание на использованные
Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития
положений, утвержденных ФСО, и одобренные
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо
обоснование неиспользования.
Нарушение
п.п. 9 п. 7 ФСО VI.
II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых приведет к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а
именно:
1) При расчете
сравнительным подходом
- дата предложений
аналогов 1, 2 выходит за пределы максимального срока ликвидности (27 июля 2022
года и 27 мая 2022 года), при этом имеются предложения по данным аналогам более
поздней даты;
- по данным указанного
объявления для аналога 4 не представляется возможным установить год
предложения;
-
при расчете корректировки на ограничение доступа допущена арифметическая
ошибка;
-
некорректно применена корректировка на тип объекта для аналогов 3, 4;
-
не учтено отличие по местоположению
объекта оценки (город регионального значения) с численностью населения более
100 тыс. человек с аналогами с численностью населения до 20 тысяч человек.
2) При расчете доходным
подходом
-
информация о стоимости аренды для аналогов 2, 3, 4 не подтверждена;
-
не учтено отличие по местоположению
объекта оценки (город регионального
значения) с численностью населения более 100 тыс. человек с аналогами с
численностью населения до 20 тысяч человек.
Факты, указанные
экспертом в п. II.
свидетельствуют о нарушении ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», п. 22 д) ФСО № 7,
п. 22 е) ФСО №7, пп.2 п. 2 ФСО VI,
п. 8 ФСО VI.
Нарушения,
указанные в решении № *** от 19 декабря 2025 года об отказе в установлении
кадастровой стоимости:
-
по п. 1, 4, 5, 6, 7 – нарушения имеются,
-
по п. 2, 3, 8, 9 – нарушения отсутствуют.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости №199-3/25 от 17 ноября 2025 года является существенным
недостатком, способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно
заключению эксперта № *** от 29 мая 2026 года, выполненному экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ Минюста России ***,
рыночная стоимость объекта исследования – здания, кадастровый номер ***, общей
площадью 153,3 кв.м, назначение:
нежилое, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 27 октября 2025 года
составляет 1 672 766 руб.
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В соответствии со
статьей 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу,
на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы со ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года № 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№ 61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
эксперта № *** от 29 мая 2026 года выполнено экспертом ФБУ Ульяновской ЛСЭ
Минюста России ***, обладающей правом на проведение подобного рода
исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт
*** предупреждена судом об уголовной ответственности, она обладает достаточной
степенью квалификации, оснований для признания подготовленного ею заключения
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке,
в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена экспертом с
применением метода укрупненной оценки стоимости воспроизводства в рамках
затратного подхода, метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода,
метода прямой капитализации в рамках доходного
подхода..
Однако, поскольку
диапазон стоимости, полученной в рамках затратного подхода, не пересекается с
диапазонами сравнительного и доходного подходов, затратный подход был исключен
экспертом из согласования.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектами оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием его количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения всех
имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование доходного и
сравнительного подходов, при применении которых получены точные и объективные
результаты при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Доказательств,
ставящих под сомнение правильность вышеуказанных выводов заключения судебной
экспертизы рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду представлено
не было.
Стороной
административного истца заключение эксперта
не оспаривается.
Ходатайство
административного ответчика ОГБУ «БТИГКО» о признании заключения судебной
экспертизы в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с
кадастровым номером *** недопустимым доказательством
и исключении из дела удовлетворению не подлежит.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с
абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года №
28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об
оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает
против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об
объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости,
недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных
заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
В данном случае
административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы
судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не
представлено.
Поскольку в ходе судебного разбирательства нашли свое
подтверждение нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в
отчете № *** об оценке рыночной стоимости объекта
недвижимости от 17 ноября 2025 года, составленном оценщиком ООО
«Бизнес-Оценка-Аудит» Надточим
А.Б., и эти нарушения повлияли на определение рыночной стоимости
объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требования административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от 19
декабря 2025 года № *** об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости не имеется.
Разрешая требование
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной
стоимости, суд принимает во внимание расчет, проведенный экспертом *** и с
учетом этого считает необходимым установить кадастровую стоимость
объекта недвижимости – нежилого здания, кадастровый номер ***, общей площадью 153,3 кв.м, назначение: нежилое, расположенного по
адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2025
года – 1 672 766 руб.
Пунктом
6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством
Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от
оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в
котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании
которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки
объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала
применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что
заявления об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной
стоимости было подано в учреждение 27 октября 2025 года, здание поставлено на
государственный кадастровый учет 03 сентября 2013 года, изменяемая кадастровая
стоимость применяется с 01 января 2025 года, установленная судом
кадастровая стоимость подлежит применению
с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости может быть установлена судом только в случае признания
незаконным решения ОГБУ
«БТИГКО», является несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом
случае, несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может
быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения,
оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из
анализа действующего законодательства следует, что требование об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
может быть заявлено при предъявлении административного иска только одновременно
с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае
признания такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного
административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное
противоречит гарантиям судебной защиты права административного истца на
установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей,
предусмотренных законодательством.
Данный вывод
содержится в Кассационном определении Судебной коллегии по административным
делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Ульяновскэнерго» к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» в части признания незаконным решения областного
государственного бюджетного
учреждения «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой
оценки» от 19 декабря 2025 года № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости отказать.
Установить кадастровую
стоимость объекта недвижимости -
нежилого здания, кадастровый номер ***,
общей площадью 153,3 кв.м, назначение:
нежилое, расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости по состоянию на 27 октября 2025 года – 1 672 766 руб., определив
дату начала её применения – 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объекта недвижимости с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
О.Е.Кинчарова
Мотивированное
решение суда составлено 24 августа 2026 года.
