Ульяновский областной суд

Судебный акт

Кадастровая стоимость
Документ от 09.09.2026, опубликован на сайте 15.09.2026 под номером 127993, 1-я гражданская, , Иск (заявление, жалоба) УДОВЛЕТВОРЕН ЧАСТИЧНО

Дело № 3а-248/2026

73OS0000-01-2026-000144-64

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 сентября 2026 года г.Ульяновск

Ульяновский областной суд в составе

судьи Трифоновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску акционерного общества «Военторг-Центр» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

АО «Военторг-Центр» обратилось в суд с административным иском к Министерству имущественных отношений градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании незаконными трех решений ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2025 года: № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости; № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № *** от 30 октября 2025 года, составленным ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.).

В обоснование заявленных требований общество указало на то, что является собственником указанных помещений.

1. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена в размере 13 997 624 руб. 56 руб. Вместе с тем согласно отчету об оценке № *** от 30 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ», рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 12 154 490 руб.

По вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращалось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 26 декабря 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данным решением общество не согласно.

2. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена в размере 20 868 647 руб. 29 коп. Вместе с тем согласно отчету об оценке № *** от 30 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ», рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 15 959 335 руб.

По вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке общество обращался в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от 26 декабря 2025 года в удовлетворении его заявления было отказано со ссылкой на несоответствие представленного отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности.

С данным решением общество не согласно.

3. Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена в размере 17 538 343 руб. 32 коп. Вместе с тем согласно отчету об оценке № *** от 30 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ», рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 12 756 775 руб.

С данным решением общество не согласно.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «АМД КОНСАЛТ», оценщик Гусаров Д.Н., ППК «Роскадастр», Министерство финансов Ульяновской области.

После проведения по делу судебной экспертизы представитель административного истца Пащенко А.А. уточнил исковые требования в части размера рыночной стоимости помещений. Просил установить кадастровую стоимости помещений по состоянию на 27 октября 2025 года в следующих размерах: помещения с кадастровым номером *** – в размере 9 946 461 руб., помещения с кадастровым номером *** – в размере 13 179 498 руб., помещения с кадастровым номером *** – в размере 11 027 866 руб. (л.д.170-171 т.2).

В судебное заседание участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель ОГБУ «БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении, указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в административном иске обоснования незаконности решений.

Возражал против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе, административный истец вправе воспользоваться своим правом на установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Указал на то, что отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение (л.д. 55-61 т.2).

В дополнительном отзыве на иск указал на то, что предоставление мотивированной позиции по заключение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью Учреждения. ОГБУ «БТИГКО» выступает в качестве учреждения, уполномоченного на проведение государственной кадастровой оценки.

Учреждение не является заявителем по делу и не имеет материально-правового интереса в установлении конкретной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости, отличной от той, которая определена в рамках государственной кадастровой оценки. Оценка заключения судебной экспертизы является прерогативой суда (л.д. 168-169 т.2).

ППК «Роскадастр» просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя с разрешением спора на усмотрение суда (л.д. 29-31 т.2).

Представитель Министерства финансов Ульяновской области в письменном отзыве на иск просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. Указал на то, что истец реализует предоставленное ему законом право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (л.д. 39 т.2).

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Статьей 378.2 НК РФ определены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. В п. 1 указанной статьи перечислены виды недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества.

Согласно пп. 1 п. 7 указанной статьи уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 01 марта текущего налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее в настоящей статье - перечень).

Приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 26 ноября 2024 года № 316-пр определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2025 год. В данный перечень включено помещение с кадастровым номером *** (***).

Приказом Министерства имущественных отношений градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области от 25 ноября 2025 года №111-пр утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2026 год. Помещения, являющиеся предметом спора, включены в данный перечень: помещение с кадастровым номером *** - ***, помещение с кадастровым номером *** – ***, помещение с кадастровым номером *** – ***.

Поскольку расчет налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости помещений, разрешение заявленных требований и установление кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости затрагивает права административного истца.

1. Судом установлено, что АО «Военторг-Центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 295,3 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.11-14 т.2).

Кадастровая стоимость помещения определена актом ОГБУ «БТИГКО» №*** от 14 марта 2025 года по состоянию на 01 января 2023 года в размере 13 997 624 руб. 56 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости помещения – 01 января 2025 года (л.д. 28 т.2).

Вместе с тем согласно отчету № *** от 30 октября 2025 года об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 12 154 490 руб. (л.д.50 т.1).

2. АО «Военторг-Центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, наименование – помещение столовой, общей площадью 374,9 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 27 т.2).

Кадастровая стоимость помещения определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере 20 868 647 руб. 29 коп. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости помещения – 01 января 2025 года (л.д.26 т.2).

Вместе с тем согласно отчету № *** об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30 ноября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 15 959 335 руб. (л.д.50 т.1).

3. АО «Военторг-Центр» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером ***, наименование – помещение курсантской чайной, общей площадью 282,7 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д. 16 т.2).

Кадастровая стоимость помещения определена в рамках очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере 17 538 343 руб. 32 коп. и утверждена приказом Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области № 159-пр от 10 ноября 2023 года. Дата начала применения кадастровой стоимости помещения – 01 января 2025 года (л.д.15 т.2).

Вместе с тем согласно отчету № *** от 30 октября 2025 года, составленному ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 27 октября 2025 года составила 12 756 775 руб. (л.д.50 т.1).

Порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01 января 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1).

Как указано в части 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона, решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14 декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).

Материалами дела подтверждено, что 28 ноября 2025 года АО «Военторг-Центр» обратилось в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами *** в размере их рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке документы, в том числе, отчет № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 октября 2025 года, составленный ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.).

Решениями ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2025 года: № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** (л.д. 36-41 т.2), № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** (л.д. 29-32 т.2), № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** (л.д. 19-24 т.2) в удовлетворении заявлений обществу было отказано.

Основанием принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости всех трех помещений в размере их рыночной стоимости явилось несоответствие оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки.

При этом пункты 1-8, 10, 11 решений *** в отношении помещения с кадастровым номером *** (л.д. 36-41 т.2) и № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** (л.д. 19-24 т.2) об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости идентичны:

1.Согласно п.п.2 п.3 ФСО IV задание на оценку должно содержать цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. Цель оценки, указанная оценщиком в задании на оценку, не соответствует заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Указание ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, в задании на оценку отсутствует.

Нарушены требования пп.2 п.3 ФСО IV.

2. На страницах 32-34 отчета об оценке оценщиком приведены данные о ценах предложений по продаже объектов, при этом предложения не идентифицированы, т. е. не определены кадастровые номера, что не позволяет определить их качественные и количественные характеристики.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Согласно отчету об оценке объектом оценки является помещение в отдельно стоящем нежилом здании. Оценщиком в качестве объектов/аналогов 1,4,5,6,7 выбраны помещения, находящиеся в составе многоквартирного жилого дома. Согласно п.22 «б» ФСО №7 в качестве объектов-аналогов используются объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Нарушены требования пп.4 п.5 ФСО V, ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.22 «б» ФСО №7.

4. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 ФСО № VI, должно быть выполнено следующим образом:

- в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и предоставить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

- в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

В приложенных скриншотах объявлений на предложения по продаже стр. 145-170, на предложения по аренде №1-5, стр. 146-189 не указан год публикации.

Нарушены требования п. 2 ФСО №VI, п. 8 ФСО №VI.

5. Согласно тексту объявления на стр. 162 отчета об оценке продается коммерческое помещение площадью 274 кв.м. Оценщиком принята площадь в размере 274,8 кв.м для расчета сравнительным подходом.

6. Оценщиком при проведении анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на недвижимость коммерческого назначения, а так же при описании корректировок используется информация согласно исследованию «Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01 января 2025 года. Согласно заданию на оценку дата оценки 27 октября 2025 года. По состоянию на дату оценки в данном справочнике имеется более актуальная информация.

Нарушены требования п.12 ФСО III.

7. Оценщиком на стр. 31 отчета об оценке указано, что объект оценки относится к сегменту недвижимости торгово - офисного назначения. При этом анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены проведен в большей части для офисной недвижимости.

Значения корректировки на наличие отдельного входа при определении стоимости Сравнительном подходом принято для торгово-офисной недвижимости, дальнейшие корректировки - для офисной недвижимости.

Значения корректировки на наличие отдельного входа и состояние внутренней отделки при определении стоимости доходным подходом принято для торгово-офисной недвижимости, дальнейшие корректировки - для офисной недвижимости.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.8 ФСО VI.

8. На страницах 34-35 отчета об оценке оценщиком приведены данные о ценах предложений по аренде объектов, при этом описание объявлений предложений объектов/аналогов на стр. 34-35 отчета об оценке противоречат информации объявлений, представленных оценщиком (скриншоты) на стр. 173- 189 отчета.

10. На странице 95 отчета об оценке при расчете корректировки на техническое состояние для объекта/аналога №2 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

11. На странице 96 отчета об оценке, при расчете корректировки на наличие отдельного входа для объекта/аналога №5 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

Нарушены требования ст. И Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В п. 9 решения ОГБУ «БТИГКО» № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** указано: оценщиком на стр. 102 отчета об оценке принят процент недозагрузки в размере 16%, при этом на стр. 106 отчета процент недозагрузки составляет 20%. Информация на стр. 102 и стр. 106 различна.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 41 т.1).

В п. 9 решения ОГБУ «БТИГКО» № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** указано: на стр. 95 отчета об оценке при расчете корректировки на техническое состояние для объекта/аналога №2 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д. 24 т.1).

В решении ОГБУ «БТИГКО» № *** в отношении помещения с кадастровым номером *** указано следующее:

1. Согласно п.п.2 п.3 ФСО IV задание на оценку должно содержать цель оценки, которая должна быть установлена однозначно для определения предпосылок стоимости, в частности цель оценки должна сопровождаться указанием ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки. Цель оценки, указанная оценщиком в задании на оценку, не соответствует заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Указание ссылок на конкретные положения нормативных правовых актов Российской Федерации, в связи с которыми возникла необходимость проведения оценки, в задании на оценку отсутствует.

Нарушены требования пп.2 п.3 ФСО IV.

2. На страницах 32-34 отчета об оценке оценщиком приведены данные о ценах предложений по продаже объектов, при этом предложения не идентифицированы, т.е. не определены кадастровые номера, что не позволяет определить их качественные и количественные характеристики.

3. Согласно тексту объявления на стр. 162 отчета об оценке продается коммерческое помещение площадью 274 кв.м. Оценщиком принята площадь в размере 274,8 кв.м для расчета сравнительным подходом.

4. Оценщиком при проведении анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены на недвижимость коммерческого назначения, а так же при описании корректировок используется информация согласно исследованию «Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт» по состоянию на 01 января 2025 года. Согласно заданию на оценку дата оценки – 27 октября 2025 года. По состоянию на дату оценки в данном справочнике имеется более актуальная информация.

Нарушены требования п.12 ФСО III.

5. Оценщиком на стр. 31 отчета об оценке указано, что объект оценки относится к сегменту недвижимости торгово - офисного назначения. При этом анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены проведен в большей части для офисной недвижимости.

Значения корректировки на наличие отдельного входа и состояние внутренней отделки при определении стоимости Доходным подходом принято для торгово-офисной недвижимости, дальнейшие корректировки - для офисной недвижимости.

6. На страницах 34-35 отчета об оценке оценщиком приведены данные о ценах предложений по аренде объектов, при этом:

- описание объявлений предложений объектов/аналогов на стр. 34-35 отчета об оценке противоречат информации объявлений представленных оценщиком (скриншоты) на стр. 173-189 отчета. Информация на стр. 34-35 и стр. 173-189 различна.

7. Скриншоты с объявлениями предложений объектов-аналогов не позволяют достоверно определить год публикации объявлений.

Нарушены требования п. 11 ФСО № 3.

8. На странице 98 отчета об оценке, при расчете корректировки на техническое состояние для объекта/аналога №2 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

9. На странице 98 отчета об оценке, при расчете корректировки на наличие отдельного входа для объекта/аналога №5 допущена арифметическая ошибка. Дальнейший расчет произведен некорректно.

10. Оценщиком на стр. 102 Отчета об оценке принят процент недозагрузки в размере 16%, при этом на стр. 106 отчета процент недозагрузки составляет 20%. Информация на стр. 102 и стр. 106 различна.

11. Согласно информации на стр. 105 оценщик принял ставку капитализации в размере 10% на уровне нижнего значения для офисных и других общественных помещений и зданий. Согласно информации на стр. 105 Отчета ставка капитализации в размере 10% соответствует объектам недвижимости высокого класса качества (А+, А) в отличном или очень хорошем техническом состоянии. Применение данной корректировки в размере 10% не обосновано.

Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.

Порядок, срок принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решения не оспариваются.

Поскольку оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего дела.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Судом, в целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ.

Поскольку изначально административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании отчета № *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 октября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТ» Гусаровым Д.Н., судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».

Из заключения судебной экспертизы № *** от 30 июля 2026 года, проведенной ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***), следует, что на основании проведенных исследования и анализа отчета об оценке № *** от 30 октября 2025 года, экспертом выявлены:

I. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.

1) отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО, и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, либо обоснование неиспользования. Несоответствие пп.9 т.7 ФСО VI.

II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление которых может привести к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, а именно:

При расчете сравнительным и доходным подходами:

- некорректно определен ценообразующий фактор для объекта оценки- расположение относительно «красной линии».

- отсутствует корректировка на местоположение в пределах города.

- применялись неактуальные справочники «СтатРиелт» (на 01 января 2025 года) и справочник под ред. Лейфера Л.А. (на 2021 год).

При расчете сравнительным подходом:

- имеется арифметическая ошибка при расчете скорректированной стоимости на наличие отдельного входа для аналогов 1, 4 на стр. 96.

При расчете доходным подходом:

- отсутствует обоснование принятие процента недозагрузки в размере 20% для объектов оценки (815 и 810).

- значение ставки капитализации в размере 10% не соответствует обоснованию на стр. 105 отчета.

Факты, указанные экспертом в п. II, свидетельствуют о нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-Ф, пп. «д,е» п. 22 ФСО № 7.

III. В части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, отраженных в решениях ОГБУ «БТИГКО» № ***,эксперт считает:

- по п. 1 решений – нарушение имеет я в части установления цели, нарушение отсутствует в части указания ссылок на конкретные положения нормативных актов.

- по п. 2 решений – нарушение отсутствует.

По п. 3 решения № ***, по п. 5 решений № *** – нарушение отсутствует.

По п. 3 решений № *** – нарушение отсутствует.

По п. 4 решений № ***: нарушение имеется. Нарушение требований п. 2 ФСО VI.

По п. 4 решения № ***, п. 6 решений № ***: нарушение имеется.

По п. 5 решения № ***, п. 7 решений № *** – нарушение отсутствует. Имеется иное нарушение.

По п. 7 решения № *** – нарушение и имеется. Нарушены требования п. 2 ФСО VI.

По п. 8 решения № ***, п. 6 решения № *** – нарушение имеется.

По п. 9 решения № ***, по п. 8 решения № *** нарушение отсутствует.

По п. 19 решения № ***, по п. 9 решения № *** – нарушение отсутствует.

По п. 10 решения № *** – нарушение имеется.

По п. 11 решения № *** – нарушение имеется.

Несоблюдение оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об оценке недвижимости № *** от 30 октября 2025 года является существенным недостатком, способным повлиять на рыночную стоимость объектов оценки (л.д. 110-113 т.2).

Поскольку эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость помещений по состоянию на 27 октября 2025 года в следующих размерах: помещение с кадастровым номером *** - в размере 9 946 461 руб., помещения с кадастровым номером *** – в размере 13 179 498 руб., помещения с кадастровым номером *** – в размере 11 027 866 руб. (л.д. 137 т.2).

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно статье 59 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу, что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №61.

Проверка отчета об оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации, оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым доказательством не имеется.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах оценки с указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

При оценке объектов недвижимости применены сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный подход (метод прямой капитализации). Приведены мотивы отказа от применения затратного подхода при определении рыночной стоимости помещений (л.д. 121-123 т.2).

Оснований для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не имеется.

В соответствии с абзацем 3 п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае административным ответчиком никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что отчет *** об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30 октября 2025 года, составленный оценщиком ООО «АМД КОНСАЛТ» Гусаровым Д.Н., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений ОГБУ «БТИГКО» от 26 декабря 2025 года *** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.

Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 27 октября 2025 года, в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 9 946 461 руб., нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере 13 179 498 руб., нежилого здания с кадастровым номером *** в размере 11 027 866 руб.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Учитывая, что заявления об установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости были поданы административным истцом в учреждение 28 ноября 2025 года, изменяемая кадастровая стоимость применяется с 01 января 2025 года, на кадастровый учет помещения поставлены значительно ранее указанной даты, установленная судом кадастровая стоимость зданий подлежит применению с 01 января 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Военторг-Центр» к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 26 декабря 2025 года №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости, определенной отчетом № *** от 30 октября 2025 года, составленным ООО «АМД КОНСАЛТ» (оценщик Гусаров Д.Н.), отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 295,3 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 9 946 461 руб. по состоянию на 27 октября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, наименование – помещение столовой № 4, общей площадью 374,9 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 13 179 798 руб. по состоянию на 27 октября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, наименование – помещение курсантской чайной, общей площадью 282,7 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости 11 027 860 руб. по состоянию на 27 октября 2025 года. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости зданий с кадастровыми номерами ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Трифонова Т.П.

Решение изготовлено 11 сентября 2026.

О суде

Деятельность суда

Приёмная суда

Судебные органы Ульяновской области

Ссылки