Дело № 3а-265/2026
73OS0000-01-2026-000158-22
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
14 сентября 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский областной
суд в составе
судьи Трифоновой
Т.П.,
при ведении
протокола судебного заседания помощником судьи Шапошниковой М.В.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску Кондратьевой Ольги Викторовны к Министерству
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений областного
государственного бюджетного учреждения «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, установлении
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,
установил:
Кондратьева О.В.
обратилась в суд с административным иском об оспаривании трех решений областного государственного бюджетного учреждения
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее
также ОГБУ «БТИГКО») от 05 февраля 2026 года: № *** об отказе в установлении кадастровой
стоимости помещений с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их
рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости указанных помещений в
размере их рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке № *** от 05
декабря 2025 года, составленным
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.).
В
обоснование требований указала на то, что является собственницей помещений с
кадастровыми номерами ***, расположенных по адресу: ***.
1.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** определена по
состоянию на 01 января 2023 года в размере 72 875 895 руб. 62 коп.
Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость
помещения по состоянию на 26 августа 2025
года составила 18 433 554 руб. 77 коп.
По
вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной
стоимости она обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от
05 февраля 2026 года в удовлетворении её заявления было отказано ввиду
несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С
данным решением она не согласна.
2.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена в размере
74 153 240 руб. 66 коп. по состоянию на 01 января 2023 года.
Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость
помещения по состоянию на 26 августа 2025
года составила 18 736 453 руб. 99 коп.
По
вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной
стоимости она обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от
05 февраля 2026 года в удовлетворении её заявления было отказано ввиду несоответствия
отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности.
С
данным решением она не согласна.
3.
Кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** утверждена в размере
24 331 982 руб. 28 коп. по состоянию
на 01 января 2023 года.
Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленному
ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость
помещения по состоянию на 26 августа 2025
года составила 6 829 315 руб. 64 коп.
По
вопросу установления кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной
стоимости она обращалась в ОГБУ «БТИГКО», однако решением учреждения № *** от
05 февраля 2026 года в удовлетворении её заявления было отказано ввиду
несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства в области
оценочной деятельности.
С
данным решением она не согласна.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Многопрофильный деловой
центр», оценщик Цыплов М.П., администрация г.Ульяновска.
После проведения по
делу судебной экспертизы представитель административного истца Мосорук В.А.
уточнила исковые требования в части размера рыночной стоимости помещений,
просила установить кадастровую стоимость помещений в размере их рыночной
стоимости, определенной заключением судебной экспертизы: помещения с
кадастровым номером *** – в размере 18 721 626 руб., помещения с
кадастровым номером *** – в размере 18 987 841 руб., помещения с
кадастровым номером *** – в размере 7 411 063 руб.
В судебное заседание
участники процесса не явились, извещены надлежащим образом.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в письменном отзыве на иск просил отказать в его удовлетворении,
указывая на законность принятых учреждением решений и отсутствие в
административном иске обоснования незаконности решений.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости помещений в размере их рыночной стоимости, поскольку в случае
устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об отказе,
административный истец вправе воспользоваться своим правом на установление
рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Указал на то, что
отказ в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в Учреждение
(л.д. 20-30 т.2).
В дополнительном
отзыве на иск указал на то, что предоставление мотивированной позиции по
заключению судебной экспертизы является правом, а не обязанностью учреждения.
ОГБУ «БТИГКО» выступает в качестве учреждения, уполномоченного на проведение
государственной кадастровой
оценки.
Учреждение не
является заявителем по делу и не имеет материально-правового интереса в
установлении конкретной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости,
отличной от той, которая определена в рамках государственной кадастровой
оценки. Оценка заключения судебной экспертизы является прерогативой суда.
ППК «Роскадастр»
просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя с разрешением спора
на усмотрение суда (л.д. 17-19 т.2).
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
В соответствии со
ст.ст. 401, 403 НК РФ физические лица уплачивают налог на имущество,
который исчисляется из кадастровой
стоимости недвижимого имущества.
1.
Судом установлено, что Кондратьева О.В. наряду с Кузнецовой Л.Н. (по 1/2 доле каждая) является
собственницей нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
1517,6 кв.м, расположенного по адресу*** (л.д. 61-65 т.2).
Кадастровая стоимость помещения определена в рамках
очередного тура государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января
2023 года в размере 72 875 895 руб. 62 коп. и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023
года № 159-пр. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025
года (л.д. 12 т.2).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленному ООО
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 26 августа 2025 года составила 18 433 554
руб. 77 коп. (л.д. 66 т.1).
2.
Кондратьева О.В. наряду с Кузнецовой
Л.Н. (по 1/2 доле каждая) является собственницей нежилого помещения с
кадастровым номером ***, общей площадью 1544,2 кв.м, расположенного по адресу: ***
(л.д. 52-59 т.2).
Кадастровая
стоимость помещения определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере
74 153 240 руб. 66 коп. и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023
года № 159-пр. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025
года (л.д. 22 т.1).
Вместе
с тем согласно об оценке № *** от 05 декабря 2025 года,
составленному ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 26
августа 2025 года составила 18 736 453 руб. 99 коп. (л.д. 66 т.1).
3. Кондратьева
О.В. наряду с Кузнецовой Л.Н. и Симоновым С.Н. является собственницей
нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 506,7 кв.м,
расположенного по адресу: ***л.д. 45-51 т.2).
Кадастровая
стоимость помещения определена в рамках очередного тура государственной
кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2023 года в размере
24 331 982 руб. 28 коп. и утверждена приказом Министерства
имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области от 10 ноября 2023
года № 159-пр. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01 января 2025
года (л.д. 34 т.1).
Вместе
с тем согласно отчету об оценке
№ *** от 05 декабря 2025 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой
центр» (оценщик Цыплов М.П.), рыночная стоимость помещения по состоянию на 26
августа 2025 года составила
6 829 315 руб. 64 коп. (л.д. 66 т.1).
Поскольку расчет
налога на имущество производится исходя из кадастровой стоимости помещений, разрешение заявленных требований и
установление кадастровой стоимости
помещений в размере их рыночной
стоимости затрагивает права административного истца.
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря
2020 года № 775-П
установлена дата перехода
к применению на территории Ульяновской области положений
статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля
2016 года № 237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 01
января 2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об
установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или
многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым
отправлением с уведомлением о вручении или с использованием
информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети
«Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 3
статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, решение бюджетного
учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть
оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с
оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено
требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования –
ОГБУ «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 10 декабря 2025
года Кондратьева О.В. обратилась
в ОГБУ «БТИГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости трех
помещений в размере их рыночной стоимости,
приложив предусмотренные Законом о государственной кадастровой оценке
документы, в том числе, отчет об оценке недвижимости № *** от 05 декабря 2025
года, составленный ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов
М.П.).
Решениями ОГБУ «Бюро
технической инвентаризации и государственной
кадастровой оценки» от 05 февраля 2026 года № *** в отношении помещения с
кадастровым номером *** (л.д. 20 т.1), № *** в отношении помещения с
кадастровым номером *** (л.д. 32 т.1), № *** в отношении помещения с
кадастровым номером *** (л.д. 44 т.1) в удовлетворении её заявлений было отказано.
Основанием принятия
решений об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости
явилось несоответствие оформления и
содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О
государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об оценке), статьи 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в
отчете об оценке информации,
используемой при проведении оценки, установленным федеральным стандартом
оценки, а именно:
1. На страницах
52-56 отчета об оценке оценщиком приведены предложения по продаже объектов
производственно-складского назначения, при этом предложения не
идентифицированы, т.е. не определены кадастровые номера, что не позволяет
определить их качественные и количественные характеристики.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
2. Согласно п.п.4
п.5 ФСО V, рассматривая возможность и
целесообразность применения сравнительного подхода, оценщику необходимо
учитывать также степень сопоставимости аналогов с объектом оценки (значимость
сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным
характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в
цены аналогов). Согласно информации, приведенной оценщиком в
отчете об оценке, тип объекта предложения/аналога №2 - отдельно стоящие здание (кадастровый номер: ***), тип
объекта оценки - помещение. Обоснование
использования данного предложения в качестве аналога в отчете об оценке при наличии предложений, сопоставимых с объектом оценки по фактору «тип объекта», отсутствует.
Нарушены требования п.п.4 п.5 ФСО V, ст. 11
Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п.22 «б» ФСО №7.
3. На странице 54 отчета указана
стоимость объекта недвижимости (предложение №4) в размере 11 000 000 руб. (по состоянию на 24 июня 2025 года) согласно скриншоту объявления на странице 206
отчета.
В соответствии с п.5 ч.1 ст.7 Закона о
государственной кадастровой оценке ОГБУ «БТИГКО» осуществляет сбор, обработку,
систематизацию и накопление о данных рынка недвижимости.
Согласно проведенного ОГБУ «БТИГКО»
анализа данных о
рынке недвижимости установлено, что стоимость предложения №4 по состоянию на 27 июля 2025 года составила 15 000 000 руб. (***).
Использование объявления по состоянию на 24 июня 2025 года говорит об использовании
неактуальной информации, неполных сведений, несоблюдении принципа достоверности в части
проверки изменения цены предложения в допустимый срок экспозиции объекта
недвижимости, наиболее приближенной к дате оценке. Стоимость предложения №4 по
состоянию на 24 июня 2025 года является неактуальной на дату
оценки и приводит к искажению расчета рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка.
При использовании сведений, размещенных
в соответствующем разделе официального сайта ОГБУ «БТИГКО» http://gko73.ru/, следует
обращать внимание на дату размещения предложений согласно скриншоту, а также
использовать актуальные сведения, приведенные по ссылке данного объявления.
Нарушены требования п.п. 3 п.5 ФСО №V.
4. Информация, приведенная оценщиком на стр. 55 отчета об оценке о дате
предложения №6,
противоречит информации о дате
данного предложения,
указанной оценщиком на
стр.210-211 отчета
об оценке.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации».
5. Согласно тексту объявления предложения № 2
(аренда) на стр. 57 отчета об оценке указано, сдается в аренду производственноскладское
помещение, есть возможность установки кран-балки. Введение корректировки на
наличие ГПМ для аналога №2 на стр.119 отчета об оценки необосновано.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
6. Оценщиком на стр.57-58 отчета об оценке представлены
предложения по аренде производственно-складской недвижимости, при этом
скриншоты данных предложений в отчете отсутствуют.
Нарушены требования ФСО VI п.8.
Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.
Порядок
и срок принятия решений соответствуют положениям статьи 22.1 Закона о
государственной кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом
решения не оспариваются.
Поскольку
оспариваемые административным истцом решения ОГБУ «БТИГКО» приняты по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объектов недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его на
соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОГБУ «БТИГКО», проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объектов недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновская лаборатория судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости помещений в размере их рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленного оценщиком ООО
«Многопрофильный деловой центр» Цыпловым М.П.,
судом перед судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии
отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности в целом, а
не только отдельным нормам, приведенным в оспариваемых решениях ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 30 июля 2026 года, проведенной ФБУ
Ульяновская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (эксперт ***.)
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета № *** от 05 декабря 2025 года, экспертом выявлены:
I. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых не повлияет на итоговую величину стоимости объекта оценки.
1)
отсутствует указание на использованные Методические рекомендации по оценке,
разработанные в целях развития положений, утвержденных ФСО и одобренные советом
по оценочной деятельности при Минэкономразвития России либо обоснование
неиспользования. Несоответствие пп.9 п.
7 ФСО VI.
II. Ошибки, допущенные оценщиком, исправление
которых может привести к изменению итоговой величины стоимости объекта оценки,
а именно:
При
расчете доходным подходом:
-
имеются предложения по аренде для аналога № 2, более близкие к дате оценки в
том же источнике.
-
отсутствует корректировка состав арендной платы для аналога № 2 (в состав
входит отопление).
-
не корректно применена корректировка для аналога № 2 на наличие ГПМ,
-отсутствуют
снимки экрана с объявлениями по аренде.
Факты,
указанные экспертом в п. II., свидетельствуют о
нарушении ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ, пп. «д,е» п. 22 ФСО № 7.
III. В части выявленных
ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия решений об отказе в
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости, отраженных в решениях об отказе в установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 05 февраля 2026 года № ***, эксперт считает:
По
п. 1, 2 решений – нарушение отсутствует,
По
п. 3, 4, 5, 6 решений – нарушение имеется.
Несоблюдение
оценщиком вышеуказанных требований законодательства при составлении отчета об
оценке недвижимости № *** от 05 декабря 2025 года является существенным,
способным повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости (л.д.121-123 т.2).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость помещений по
состоянию на 26 августа 2025 года в следующих размерах: помещения с кадастровым
номером *** – в размере 18 712 626 руб., помещения с кадастровым
номером *** – в размере 18 987 841 руб., помещения с кадастровым
номером *** – в размере 7 411 063 руб. (л.д.146-147 т.2 ).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденные приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
Суд приходит к выводу,
что заключение эксперта содержит подробную информацию об объектах оценки с
указанием их количественных и качественных характеристик, приведена информация
о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной стоимости
объектов недвижимости.
При оценке объектов
недвижимости применены сравнительный подход (метод сравнения продаж), доходный
подход (метод прямой капитализации).
В заключении
судебной экспертизы приведены мотивы отказа от применения затратного подхода
при определении рыночной стоимости объектов оценки (л.д. 132-134 т.2).
С
учетом вышеизложенного оснований для признания заключения судебной экспертизы
недопустимым доказательством не имеется.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при
определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине
рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости,
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет об оценке № *** от 05 декабря 2025 года, составленный оценщиком ООО «Многопрофильный деловой центр» Цыпловым
М.П., не соответствует требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными
решений ОГБУ «БТИГКО» от 05 февраля
2026 года №*** об отказе в установлении кадастровой стоимости помещений
с кадастровыми номерами ***, соответственно, в размере их рыночной стоимости на
основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости помещений в
размере их рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость помещений по
состоянию на 26 августа 2025 года в следующих размерах:
- нежилого помещения
с кадастровым номером ***, общей площадью 1517,6 кв.м, расположенного по
адресу: Ульяновская область, ***, в размере его рыночной стоимости
18 721 626 руб.;
- нежилого помещения
с кадастровым номером ***, общей площадью 1544,2 кв.м, расположенного по
адресу: *** в размере его рыночной стоимости 18 987 841 руб.;
- нежилого помещения
с кадастровым номером ***, общей площадью 506,7 кв.м, расположенного по адресу:
*** в размере его рыночной стоимости 7 411 063 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости было подано в
учреждение 10 декабря 2025 года,
помещения поставлены на государственный кадастровый учет 12 сентября 2013
года, изменяемая судом кадастровая
стоимость применяется с 01 января 2025 года, установленная судом кадастровая
стоимость также подлежит применению с 01
января 2025 года.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса
административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления Кондратьевой Ольги Викторовны к Министерству
имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития
Ульяновской области, областному государственному бюджетному учреждению «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании
незаконными решений областного государственного бюджетного учреждения «Бюро
технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» от 05 февраля 2026 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, № *** об отказе в установлении
кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости, № *** об отказе в установлении кадастровой стоимости
помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости,
установлении кадастровой стоимости помещений в размере их рыночной стоимости,
определенной отчетом об оценке № *** от
05 декабря 2025 года, составленным обществом с ограниченной ответственностью
«Многопрофильный деловой центр» (оценщик Цыплов М.П.), отказать.
Установить
кадастровую
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью
1517,6 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область, *** в размере его
рыночной стоимости 18 721 626 руб. по состоянию на 26 августа 2026 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости 01 января 2025 года.
Установить кадастровую
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 1544,2
кв.м, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной стоимости
18 987 841 руб. по состоянию на 26 августа 2025 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости 01 января 2025 года.
Установить
кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей
площадью 506,7 кв.м, расположенного по адресу: *** в размере его рыночной
стоимости 7 411 063 руб. по состоянию на 26 августа 2025 года. Дата начала применения
кадастровой стоимости 01 января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
нежилых помещений с кадастровыми номерами ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Трифонова Т.П.
Решение изготовлено
16 сентября 2026 года.
