Дело № 3а-210/2026
73OS0000-01-2026-000102-93
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
18 сентября 2026
года
г.Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе
судьи Кинчаровой
О.Е.,
при секретаре
Осиповой П.И.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью
«Элегант» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости,
установил:
ООО «Элегант»
обратилось в суд с административным иском к областному
государственному бюджетному учреждению «Бюро технической инвентаризации и
государственной кадастровой оценки» (далее также ОГБУ «БТИГКО») о признании
незаконным решения ОГБУ «БТИГКО» от 21 января 2026 года № *** об
отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой
стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.
В
обоснование требований указало, что является собственником нежилого помещения с
кадастровым номером ***, общей площадью 128,6 кв.м, расположенного по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** установлена в
размере 6 061 815 руб. 63
коп.
Вместе
с тем согласно отчету об оценке № *** от 29 ноября 2025 года, составленному ООО
«Эксперты» (оценщик Емельянова Н.А.), рыночная стоимость указанного нежилого
помещения по состоянию на 25 ноября 2025 года составляет 1 607 568
руб.
По
вопросу установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его
рыночной стоимости общество обратилось в ОГБУ «БТИГКО», однако решением
учреждения № *** от 21 января 2026 года в удовлетворении его заявления было
отказано со ссылкой на несоответствие отчета требованиям законодательства в
области оценочной деятельности.
С
данным решением общество не согласно.
Судом к участию в
деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Эксперты», оценщик Емельянова Н.А.,
ППК «Роскадастр», Министерство финансов Ульяновской области.
Представитель ООО
«Элегант» Сахарова Е.В. в судебном заседании уточнила заявленные требования в
части, просила установить кадастровую стоимость
нежилого помещения с кадастровым
номером *** в размере его рыночной стоимости – 1 677 527 руб.,
определенной заключением эксперта № *** от 16 июня 2026 года, составленным
экспертом ФБУ Ульяновской
ЛСЭ Минюста России *** Она настаивала на
удовлетворении уточненных требований по
доводам, изложенным в административном иске, указала, что административный
истец согласен с заключением судебной экспертизы.
Иные участники процесса
в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены
надлежащим образом.
Представитель ОГБУ
«БТИГКО» в отзыве на административный иск просил отказать в удовлетворении
требований административного иска. Решение учреждения является законным, а
представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объекта
недвижимости подлежит отклонению ввиду его несоответствия требованиям
законодательства об оценочной деятельности.
Возражал против
удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, поскольку в
случае устранения замечаний, послуживших основанием для принятия решений об
отказе, административный истец вправе воспользоваться своим правом на
установление рыночной стоимости в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона
№ 237-ФЗ.
Отказ в установлении
кадастровой стоимости в размере рыночной не лишает административного истца
возможности повлиять на величину налоговой базы путем нового обращения в
учреждение (л.д. 58-63).
В дополнительном
отзыве на административный иск указал на то, что предоставление мотивированной
позиции по заключение судебной экспертизы является правом, а не обязанностью учреждения.
ОГБУ «БТИГКО» выступает в качестве учреждения, уполномоченного на проведение
государственной кадастровой оценки.
Учреждение не
является заявителем по делу и не имеет материально-правового интереса в
установлении конкретной величины кадастровой стоимости объектов недвижимости,
отличной от той, которая определена в рамках государственной кадастровой
оценки. Оценка заключения судебной экспертизы является прерогативой суда.
В дополнительных
пояснениях также указал на то, что исходя
из смысла пункта 16 статьи
22.1
Закона о государственной кадастровой оценке
удовлетворение требования об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости возможно только в случае
установления незаконности решения ОГБУ «БТИГКО». В противном случае это приведет
к правовой коллизии – с одной стороны решение ОГБУ «БТИГКО» останется в силе и
кадастровая стоимость не изменится; с другой стороны суд в отсутствие законных
оснований установит иную кадастровую стоимость.
При рассмотрении
заключения судебного эксперта обратил внимание суда на то, что вопросы эксперту
не могут касаться законности действий сторон. Вопрос о соответствии или
несоответствии закону – исключительная прерогатива суда. Эксперт обязан давать
ответы только в пределах своей компетенции (специальные познания в науке,
технике ремесле или искусстве). Просил не принимать во внимание суждения
эксперта о том, повлияла ли ошибка в отчете на определение результата или не
повлияла. Являются ли ошибки в отчете существенными или несущественными,
поскольку ОГБУ «БТИГКО» при принятии решений исходит из того, что законом не
определены критерии существенности, любая ошибка, повлияла она или нет на
расчет, может и должна быть исправлена.
В связи с этим
просил признать недопустимым доказательством заключение судебной экспертизы в
части определения рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку эксперт не
вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в
частности, подбирать аналоги для сравнительного подхода.
Предоставлять
рецензию (замечания) на заключение экспертизы с целью выявления в ней ошибок
отказался.
С учетом положений
статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации
(далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не
явившихся в судебное заседание лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения
дела надлежащим образом.
Заслушав пояснения
представителя административного истца Сахаровой Е.В., исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В силу части 1
статьи 4 Кодекса административного
судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд
за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том
числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации
законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а
также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных
интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.
Судом установлено,
что ООО «Элегант» является собственником
нежилого помещения с кадастровым номером ***, общей площадью 128,6 кв.м, расположенного по адресу: *** (л.д.6-8).
Кадастровая
стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** определена актом ОГБУ
«БТИГКО» № *** от 14 марта 2025 года по состоянию на 01 января 2023 года в
размере 6 061 815 руб. 63 коп.
Дата начала применения кадастровой стоимости нежилого помещения – 01 января
2025 года (л.д. 74).
Вместе
с тем, согласно отчету об оценке
№ *** от 29 ноября 2025 года, составленному
оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А., рыночная стоимость помещения по
состоянию на 25 ноября 2025 года составила 1 607
568 руб. (л.д.15).
Порядок установления
кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости
регламентирован статьей 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной
кадастровой оценке, Закон № 237-ФЗ).
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена
дата перехода к
применению на территории
Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016
года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости
в размере их рыночной стоимости – 01 января
2021 года.
Согласно части 1
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость
здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства,
машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в
размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению
юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или
обязанности этих лиц.
Заявление об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного
кадастрового учета.
Заявление об установлении
рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный
центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о
вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего
пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и
муниципальных услуг (часть 3 статьи 22.1).
К заявлению об
установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается
в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме
электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с
законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем
заявителя.
Отчет об оценке
рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого
устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из
Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и
зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого
устанавливается в указанном отчете (части 5 и 6 статьи 22.1).
Заявление об
установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с
даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и
которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости.
Согласно части 11
статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение
вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости:
1) об установлении
кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости
(далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2)
об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных
сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат
определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением
требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об
оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об
отказе в установлении рыночной стоимости).
В случае принятия
решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть
приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной
стоимости причины, предусмотренные пунктом 2
части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия
такого решения (часть 12 статьи 22.1).
Как указано в части
15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке приведенного закона,
решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной
стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного
судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в
суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В целях определения
кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества на территории Ульяновской
области на основании Постановления Правительства Ульяновской области от 14
декабря 2018 года № 624-пр создано областное государственное бюджетное
учреждение «Центр государственной кадастровой оценки» (после переименования – ОГБУ
«Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки»).
Материалами дела
подтверждено, что 03 декабря 2025
года ООО «Элегант» обратилось в ОГБУ
«БТИГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере
его рыночной стоимости, приложив предусмотренные Законом о государственной
кадастровой оценке документы, в том числе, отчет № *** от 29 ноября 2025 года, составленный
оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой Н.А.
Решением ОГБУ
«БТИГКО» от 21 января 2026 года № *** в удовлетворении его заявления было
отказано (л.д. 9-11).
Основанием принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной
стоимости явилось несоответствие
оформления и содержания отчета об оценке требованиям Федерального закона от 03
июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон об
оценке), статьи 11 Федерального закона от
29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при
проведении оценки, установленным федеральным стандартом оценки, а именно:
1. Оценщиком на стр. 177 введена
корректировка на назначение помещения, согласно данным Справочника оценщика
недвижимости.
Значение данной корректировки принято согласно данным Справочника оценщика
недвижимости 2018 года. Дата оценки – 25 ноября 2025 года. Оценщиком не проанализировано
данное значение корректировки рынку объекта оценки на дату оценки.
Использование данных по состоянию на 2018 год не отражает рынок объекта оценки
и приводит к некорректным результатам расчета итоговой стоимости объекта
оценки.
Нарушены требования ст. 11 Федерального
закона от 29 июня 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации».
2. Согласно тексту объявления на стр.219
отчета об оценке у объекта/аналога №1 есть грузовой лифт. Данный фактор не
учтен и не рассмотрен оценщиком.
Нарушены требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998
года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3.Оценщиком на стр.188 отчета об оценке
введена корректировка на площадь. Согласно тексту объявления на стр. 223 отчета
об оценки сдается площадь от 100 до 500
кв.м. Принятие в расчет площади для объекта/аналога №4 в диапазоне от 400-1000
кв.м (в соответствии с введенной корректировкой) не обосновано.
Оценщиком при расчете стоимости аренды 1
кв.м. введена корректировка на площадь. Согласно тексту объявления на стр. 223
сдается любая площадь в диапазоне от 100 до 500 кв.м. Установить зависимость
стоимости арендной ставки от площади не предоставляется возможным. Введение
корректировки на площадь некорректно.
Нарушены
требования ст. 11 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации».
Определяя законность данных решений, суд исходит из следующего.
Порядок
принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Закона о государственной
кадастровой оценке, по этим основаниям административным истцом решение не
оспаривается.
Поскольку
оспариваемое административным истцом решение ОГБУ «БТИГКО» принято по
результатам проверки отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости,
содержание и форма отчета также подлежат проверке и при рассмотрении настоящего
дела.
Исследуя отчет об
оценке объекта недвижимости, отклоненный ОГБУ «БТИГКО», суд проверяет его
на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе
федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20
Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации»).
С учетом того, что
результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке,
экспертиза должна включать проверку отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной
деятельности).
Судом, в целях
оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОГБУ «БТИГКО», и проверки отчета на соответствие требованиям
законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости
объекта недвижимости на дату оценки, была назначена судебная экспертиза,
проведение которой поручено ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы
Министерства юстиции РФ.
Поскольку изначально
административным истцом было заявлено требование об установлении кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании отчета об оценке № *** от 29 ноября 2025 года, выполненного оценщиком ООО «Эксперты»
Емельяновой Н.А., судом перед
судебным экспертом поставлены вопросы о соответствии отчета требованиям
законодательства в области оценочной деятельности в целом, а не только
отдельным нормам, приведенным в оспариваемом решении ОГБУ «БТИГКО».
Из
заключения судебной экспертизы № *** от 16 июня 2026 года, проведенной экспертом
ФБУ Ульяновской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ ***,
следует, что на основании проведенных
исследования и анализа отчета об оценке №
*** от 29 ноября 2025
года, экспертом выявлены:
1)
В отчете нет указания на отсутствие методических рекомендаций, одобренных
советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.
Нарушение пп.9 т.7 ФСО VI.
2)
Объект является вспомогательным, не может самостоятельно генерировать доход,
методы доходного подхода не применимы.
Нарушение
пп.1 п. 12 ФСО V.
3)
Математические ошибки в расчетах.
Нарушение
ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.
Исправление
указанных ошибок может привести к изменению итоговой величины рыночной
стоимости объекта оценки (л.д. 131 оборот).
В
части выявленных ОГБУ «БТИГКО» причин, послуживших основанием для принятия
решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной
стоимости, эксперт считает:
-
по п. 1 решения – нарушение отсутствует, корректировка применена из имеющегося
справочника, оценщиком описано, что в поздних справочниках данная корректировка
отсутствует.
-
по п. 2 решения – нарушение отсутствует. При отсутствии влияния данного фактора
на стоимость, а также наличия грузового лифта у объекта исследования,
корректировка не вносилась.
-
по п. 3 решения – нарушение имеется.
Таким
образом, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об
оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона,
федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по
нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (пп.9 п. 7 ФСО VI,
пп.1 п. 12 ФСО V, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ) (л.д. 131-132).
Поскольку
эксперт пришел к выводу о несоответствия отчета об оценке требованиям
законодательства в области оценочной деятельности, он определил рыночную стоимость нежилого помещения
по состоянию на 25 ноября 2025 года в размере 1 677 527 руб. (л.д.
149 т.1).
В соответствии со
статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании
имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не
имеют для суда заранее установленной силы.
Согласно статье 59
КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на
основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств,
обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных
обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения
административного дела.
Указанное
доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ в
совокупности с другими доказательствами по делу.
В соответствии со
статьей 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной
судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» заключение эксперта
должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность
и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических
данных. Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом
требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и
положено в основу решения суда.
Оценивая заключение
судебной экспертизы по правилам статей 84 и 168 КАС РФ, суд приходит к выводу,
что оно является допустимым доказательством, соответствует действующему законодательству об экспертной и
оценочной деятельности, выводы эксперта в заключении обоснованы ссылками на
методическую литературу и Федеральные стандарты оценки «Структура федеральных
стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах
оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчет об оценке (ФСО VI)»,
утвержденных приказом
Минэкономразвития России от 14
апреля 2022 года №200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО
№ 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года
№61.
Проверка отчета об
оценке выполнена экспертом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31
мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в
Российской Федерации».
Заключение
судебной экспертизы выполнено экспертом ФБУ Ульяновская лаборатория судебной
экспертизы Министерства юстиции РФ ***, обладающей правом на проведение
подобного рода исследований, в пределах имеющейся у неё соответствующей
специальности; эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу
заведомо ложного заключения, обладает достаточной степенью квалификации,
оснований для признания подготовленного экспертом заключения недопустимым
доказательством не имеется.
В соответствии
с пунктом 2 ФСО V в
процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к
оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других
подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать
специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и
достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из
подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях
оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки,
если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее
достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и
ограничений проводимой оценки.
Оценка объекта
недвижимости проведена
экспертом с применением метода сравнения
продаж в рамках сравнительного подхода. В
заключении экспертизы приведены мотивы отказа от применения затратного и
доходного подходов при определении рыночной стоимости помещения.
Согласно пункту 9
ФСО V основные этапы
сравнительного подхода:
1) определение
единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее
сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный
анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий)
аналогов и объекта оценки;
4) внесение в
значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом
оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование
скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе
показателей стоимости объекта оценки.
Экспертом при
определении рыночной стоимости объекта оценки произведена выборка
объектов-аналогов. Суд находит данную выборку допустимой и надлежащей,
поскольку объекты-аналоги сопоставимы с объектом оценки по основным
ценообразующим факторам, что соответствует требованиям пункта 10 ФСО V. Содержащаяся в экспертном заключении
информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной
стоимости объекта оценки, является проверяемой и однозначной.
Согласно пункту 8
ФСО VI в тексте отчета об
оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии
материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об
источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.
В экспертном
заключении указаны ссылки на источники
информации в отношении предложений объектов-аналогов, приведены скрин-копии
объявлений предложений объектов-аналогов, содержащие необходимую информацию по
ним. Таким образом, информация, используемая экспертом, является проверяемой,
поскольку данные, проанализированные при осуществлении выборки, находятся в
открытом доступе.
В процессе
проведения анализа сравниваемых объектов экспертом был выявлен ряд расхождений
между объектами-аналогами и объектом оценки, что стало основанием для внесения
соответствующих корректировок, информация о чем отражена в таблице,
содержащейся в заключении, с приведением соответствующего расчета используемых
коэффициентов и обоснования необходимости их применения.
Суд приходит к
выводу, что заключение эксперта, содержит подробную информацию об объекте
оценки с указанием количественных и качественных характеристик, приведена
информация о факторах, имеющих наибольшее значение при определении рыночной
стоимости спорного объекта недвижимости, рассмотрена возможность применения
всех имеющихся подходов для проведения оценки, обосновано использование
сравнительного подхода, при применении которого получен наиболее точный и
объективный результат при определении рыночной стоимости объекта оценки.
Административным
истцом указанное заключение эксперта и его выводы не оспариваются.
Оснований
для признания заключения судебной экспертизы недопустимым доказательством не
имеется.
Подбор
судебным экспертом объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта
оценки сравнительным методом не является самостоятельным сбором судебным
экспертом дополнительных доказательств.
В соответствии с абзацем 3 п. 19
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых
вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если заинтересованное
лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно
обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при
определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине
рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства,
подтверждающие его доводы.
В данном случае административным ответчиком
никаких доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы в части расчета
рыночной стоимости объекта недвижимости, не представлено. Каких-либо замечаний
по поводу расчета судебным экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости
также не представлено, хотя судом предлагалось ОГБУ «БТИГКО» представить
мотивированную позицию по заключению судебной экспертизы.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было
установлено, что отчет об оценке № *** от 29 ноября 2025 года, составленный
оценщиком ООО «Эксперты» Емельяновой
Н.А., не соответствует требованиям законодательства в области оценочной
деятельности и выявленные нарушения
повлияли на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что оснований
для удовлетворения требований административного истца о признании незаконным
решения ОГБУ «БТИГКО» от 21 января 2026 года №*** об отказе в установлении
кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** в размере его
рыночной стоимости на основании вышеуказанного отчета об оценке не имеется.
Разрешая требование
административного истца об установлении кадастровой стоимости помещения в
размере его рыночной стоимости, суд принимает во внимание расчет, приведенный в
заключении судебной экспертизы, и с учетом этого считает возможным установить
кадастровую стоимость нежилого помещения
с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25
ноября 2025 года - 1 677 527 руб.
Пунктом 6 ч. 2 ст. 18
Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке» предусмотрено, что для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации,
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый
государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения
применяются следующим образом: с 01 января года, в котором в бюджетное
учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято
решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере
его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на
государственный кадастровый учет и не ранее даты начала применения сведений об
изменяемой кадастровой стоимости.
Учитывая, что заявления об установлении
кадастровой стоимости помещения в размере его рыночной стоимости было подано
административным истцом в учреждение 25 ноября 2025 года, нежилое помещение
поставлено на государственный кадастровый учет 15 октября 2013 года, изменяемая
кадастровая стоимость применяется с 01 января 2025 года, установленная судом
кадастровая стоимость нежилого помещения подлежит применению с 01 января 2025 года.
Довод представителя
ОГБУ «БТИГКО» о том, что суд может установить кадастровую стоимость объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости по результатам судебной
экспертизы только в случае признания незаконными решения ОГБУ «БТИГКО», является несостоятельным.
Статьей 22.1
Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой
оценке» предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в
размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной
стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях
субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой
стоимости.
Согласно части 15
статьи 22.1 данного закона решение бюджетного учреждения в отношении
заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в
порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения
бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости.
Поскольку статья 22.1
Федерального закона № 237-ФЗ не регулирует процедуру установления судом
рыночной стоимости, возможность ее определения с учетом данной нормы
следует отнести применительно к главе 25
Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
При этом в силу части 1
пункта 2 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения
кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости
его рыночной стоимости.
В рассматриваемом случае, несмотря на то, что
требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только
одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит
рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального
законодательства, при этом согласно части 3
статьи 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание
на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, из анализа действующего
законодательства следует, что требование об установлении кадастровой стоимости
объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено при
предъявлении административного иска только одновременно с требованием об
оспаривании решения бюджетного учреждения, и в случае признания такого решения
законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным
истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в
размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям
судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости
их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данный вывод содержится в Кассационном
определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда
Российской Федерации от 29 марта 2023 года № ***.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
решил:
в
удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью
«Элегант» к областному государственному бюджетному учреждению «Бюро технической
инвентаризации и государственной кадастровой оценки» о признании незаконным
решения от 21 января 2026 года №*** об
отказе в установлении кадастровой стоимости помещения с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости, определенной
отчетом об оценке № *** от 29 ноября 2025 года, составленным ООО «Эксперты»
(оценщик Емельянова Н.А.), отказать.
Установить
кадастровую стоимость нежилого помещения
с кадастровым номером ***, общей
площадью 128,6 кв.м, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию
на 25 ноября 2025 года
1 677 527 руб. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01
января 2025 года.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
помещения с кадастровым номером ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Кинчарова О.Е.
Мотивированное
решение суда составлено 02 октября 2026
года
