УЛЬЯНОВСКИЙ  ОБЛАСТНОЙ  СУД

 

73RS0003-01-2025-004132-25

Судья Михайлова О.Н.                                                                        Дело №33-4465/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                  22 сентября 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда
в составе:

председательствующего Власовой Е.А.,  

судей Тудияровой С.В., Старостина Д.С.,

при секретаре Пугачевой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 16.10.2025 по делу №2-1776/2025, по которому постановлено:

в удовлетворении исковых требований Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к Мыльникову Олегу Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства отказать.

Меры по обеспечению исковых требований Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области, принятые на основании определения Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 26.08.2025 в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области осуществлять регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:011601:76, отменить по вступлению в законную силу настоящего решения.

Заслушав доклад судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя        Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области Шамсутдиновой Л.М., поддержавшей доводы жалобы, объяснения представителя Мыльникова О.В. – Царева Д.Г., возражавшего против доводов жалобы, помощника прокурора Закатновой А.А., полагавшей жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

 

установила:

 

Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (до смены наименования 04.09.2025 -Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, далее- Министерство) обратилось в суд с иском к Мыльникову О.В. о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства.

В обоснование иска указано, что 10.02.2010 между мэрией г.Ульяновска и Сосипаторовой Л.А. заключен договор аренды земельного участка № 24-1-014928, по условиям которого последней был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, ул.Декоративная, участок 69, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное   жилищное    строительство,   сроком   с 23.10.2009 по 30.09.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН на основании договора уступки прав и обязанностей от 17.07.2012 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы Куприяновой Л.Д.

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:011601:607 права и обязанности по указанному договору аренды перешли к Мыльникову О.В.

В соответствии с Генеральным планом г.Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов». Дальнейшее использование земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.

Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении, но до настоящего времени земельный участок ответчиком не возвращен.

Истец   просил   расторгнуть   договор   аренды     земельного     участка   от 10.02.2010 №24-1-014928; признать отсутствующим право собственности Мыльникова О.В. на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:011601:607; обязать ответчика демонтировать данный объект незавершенного строительства и исключить сведения о нем из ЕГРН; возвратить земельный участок в состоянии пригодном для его дальнейшего использования.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, Куприянова Л.Д., Сосипаторова Л.А.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области не соглашается с решением суда, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы указывает, что решение суда является незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм процессуального и материального права.

В жалобе ссылается на те же обстоятельства, что и в исковом заявлении.

Указывает, что согласно Генеральному плану города Ульяновска, утвержденному решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76 расположен в функциональной зоне «территория городских лесов», «территория питомников и цветочно-оранжерейных хозяйств». На основании сведений Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска данный земельный участок расположен в функциональной зоне рекреационного назначения и территориальной зоне озелененных территорий общего пользования Р1. Территориальная зона Р1 не будет предусматривать использование земельных участков, расположенных в ней, для индивидуального жилищного строительства.

Договор аренды от 10.02.2010 № 24-1-014928 данного земельного участка, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, заключен на срок с 23.10.2009 по 30.09.2019. Более длительного периода возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в договоре, стороны не определили.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 10.02.2026 решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска  от 16.10.2025 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области без удовлетворения

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 29.06.2026 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 10.02.2026 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Ульяновский областной суд.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, ответчика Мыльникова О.В., представителей третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрации города Ульяновска, Куприяновой Л.Д., Сосипаторовой Л.А., которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что постановлением главы города Ульяновска от 23.10.2009 №8208 утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул.Декоративная, участок 69, по Генеральному плану (земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-1П), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории 73:24:011601.

Пунктом 2 указанного постановления предусмотрено, что земельный участок, площадью 879,8 кв.м предоставляется в аренду Сосипаторовой Л.А. на срок до 30.09.2019 под индивидуальное жилищное строительство (т. 2 л.д. 47).

18.12.2009 земельному участку присвоен кадастровый номер №73:24:011601:76.

10.02.2010 между мэрией города Ульяновска (арендодатель) и Сосипаторовой Л.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №24-1-014928, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76 из земель населенных пунктов, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, ул.Декоративная, участок 69, для использования под индивидуальное жилищное строительство (т.1 л.д.44 - 46).

В соответствии с п.4.1 указанного договора аренды срок аренды установлен с 23.10.2009 по 30.09.2019.

Согласно п.6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.2.1.7 договора.

В п.2.1.7 договора отмечено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более 2-х раз подряд, при ином существенном нарушении договора.

Согласно сведениям, отраженным в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76, площадью 880 кв.м, расположенный по адресу: г.Ульяновск, ул.Декоративная, участок 69, отнесен к категории земель – «земли населенных пунктов», установлен вид разрешенного использования – «под индивидуальное жилищное строительство» (т.1 л.д.76-83).

Договором об уступке прав и обязанностей от 17.07.2012 предусмотрен переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №24-1-014928 от 10.02.2010 к Куприяновой Л.Д. (т. 2 л.д. 113).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости в установленном законом порядке 12.10.2012.

В 2013 году по заказу Куприяновой Л.Д. произведен отвод в натуре границ спорного земельного участка, в 2015 году заключен договор подряда на выполнение проектных работ (разработка рабочей документации на строительство индивидуального жилого дома (т.1 л.д.168 - 173).

В 2017 году на основании заявления Куприяновой Л.Д. подготовлен градостроительный план спорного земельного участка, который впоследствии утвержден Главой администрации города Ульяновска (т.1 л.д.176 – 181).

В пределах указанного земельного участка расположен объект недвижимости – объект незавершенного капитального строительства с кадастровым номером 73:24:011601:607, общей площадью 36 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 10 %, проектируемое назначение: жилой дом (т.1 л.д.111 - 112).

17.06.2025 между Куприяновой Л.Д. и Мыльниковым О.В. заключен договор купли-продажи незавершенного объекта капитального строительства, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 36 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства 10%, расположенного по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 73:24:011601:607 (т.1 л.д.187 - 188).

Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за Мыльниковым О.В. 23.06.2025, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись о государственной регистрации права (т.1 л.д.11- 13).

26.06.2025 Мыльников О.В. обратился в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка №24-1-014928 от 10.02.2010 в части замены стороны по договору (т.1 л.д.208).

В ответ на заявление Мыльникова О.В. от 26.06.2025 Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области направило письмо с приведением мотивов, по которым внесение изменений в указанный договор аренды невозможно, в связи с направленным ранее уведомлением о его расторжении.

Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области 03.07.2025 обратилось к Мыльникову О.В. с уведомлением о расторжении договора аренды в добровольном порядке (т.1 л.д.53).

В ответ на уведомление Мыльников О.В. 07.08.2025 представил в Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области возражения на уведомление о расторжении договора аренды, где выразил свое несогласие с расторжением договора. При этом ответчик в возражениях указал, что ранее доводы о нахождении земельного участка под объектом капитального строительства в зоне «территории городских лесов» не приводились.

В соответствии со сведениями, представленными Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, согласно генеральному плану города Ульяновска, утвержденному решением Ульяновской Городской Думы от 27.07.2007 №83, земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76 расположен в функциональной зоне «территория городских лесов». В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденными постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 №1166, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

При этом изменения в генеральный план г.Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 №83, в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:24:011601:76, не вносились (т.1 л.д.104).

Согласно ответам Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области и Федерального агентства лесного хозяйства (Рослесхоз), на территории города Ульяновска отсутствуют городские леса.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.6, 45, 46, 64 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.209, 421, 432, 450, 452, 606, 615, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.111, 116 Лесного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что ответчик использует земельный участок для целей жилищного строительства, в связи с чем 06.06.2025 он зарегистрировал право собственности на объект незавершенного капитального строительства. Суд не установил признаков существенного нарушения условий спорного договора аренды земельного участка. Кроме того, как указал суд, материалами дела не подтверждено нахождение спорного земельного участка на территории городских лесов.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст.450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

В силу п.2 ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.01.2022 № 90-О и от 30.09.2019 № 2485-О, предусмотренный абзацем шестым пп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием),- оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

26.02.2026 внесены изменения в Генеральный план города Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы 26.06.2007 №83 (в редакции приказа Минимущества Ульяновской области от 26.02.2026 № 40-пр), согласно которому спорный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76 в настоящее время расположен в зоне рекреационного назначения.

По ст.13 «Карта градостроительного зонирования» Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 № 1166 (в редакции приказа Минимущества Ульяновской области от 26.02.2026 № 40-пр) земельный участок с кадастровым номером 73:24:011601:76 расположен в территориальной зоне Р1 – зона озеленения территорий общего пользования; в данной зоне не предусмотрен вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно ст.61 Федерального закона от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» зеленый фонд городских и сельских населенных пунктов представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, имеющие экологическое, санитарно-гигиеническое и рекреационное назначение.

На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения.

В Правилах создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 15.12.1999 №153, зеленый фонд города определяется как составная часть природного комплекса города, включающая в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов РФ переданы в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты и организации рекреации городского населения.

Вместе с тем, несмотря на указанные обстоятельства, из материалов дела следует, что спорный договор   аренды     земельного     участка   №24-1-014928 от 10.02.2010 в настоящее время расторгнут на основании соглашения о расторжении указанного договора от 20.03.2026. Спорный земельный участок возвращен по акту (т.3 л.д.209-210).

20.03.2026 между Министерством имущественных отношений градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области и Мыльниковым О.В. заключен договор аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства с собственником объектов незавершенного строительства от 20.03.2026 на срок 3 года с 12.03.2026 по 11.03.2029 (т.3 л.д.202-208).

В связи с чем оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 10.02.2010 №24-1-014928 и возврате земельного участка не имеется.

Рассматривая поступившее в ходе рассмотрения апелляционной жалобы заявление об уточнении исковых требований на основании договора аренды земельного участка от 20.03.2026, суд апелляционной инстанции исходит из того, что изменение исковых требований в суде апелляционной инстанции не допускается, поэтому они приняты быть не могут. Суд апелляционной инстанции к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, не переходил.

Вместе с тем Министерство имущественных отношений градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области реализовало свое право, обратившись с иском в суд о признании отсутствующим права и исключений сведений об объекте недвижимости на основании заключенного межу сторонами договора аренды земельного участка от 20.03.2026.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, поскольку отсутствует предмет иска, в связи с чем решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

определила:

 

решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 16.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации через Железнодорожный районный суд г.Ульяновска.

 

Председательствующий

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 06.10.2026.