УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0003-01-2025-005061-51

Судья Надршина Т.И.                                                                           Дело №33-4790/2026

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                    09 октября 2026 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Власовой Е.А.,

судей Тудияровой С.В., Малышева Д.В.,

при секретаре Курушиной А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области на решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 22.12.2025 по делу № 2-2134/2025, по которому постановлено:

в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области к Филимоновой Ольге Валерьевне, Старочкиной Нине Афанасьевне о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, отказать.

Заслушав доклад судьи Тудияровой С.В., объяснения представителя Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области Плашенковой К.А., поддержавшей доводы жалобы, помощника прокурора Хлебникова В.Ю., полагавшего жалобу подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

 

установила:

 

Министерство имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области (далее – Министерство) обратилось в суд к Филимоновой О.В., Старочкиной Н.А. с иском о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.

Требования мотивированы тем, что 18.05.2010 между Старочкиной Н.А. и мэрией города Ульяновска заключен договор аренды *** земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: ***, категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использование: под индивидуальное жилищное строительство, на срок до 31.12.2019.

В соответствии с генеральным планом г.Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 ***, указанный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

Дальнейшее использование земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства не представляется возможным.

Министерством в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка и подписании соглашения о его расторжении, которое оставлено ответчиком без удовлетворения.

Также основанием для расторжения договора аренды земельного участка является неиспользование ответчиком земельного участка по назначению более трех лет после его предоставления.

Истец просил суд расторгнуть вышеуказанный договор аренды, обязать ответчика возвратить земельный участок.

Судом к участию в деле в качестве ответчика привлечена Старочкина Н.А., в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены прокуратура Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, Управление Росреестра по Ульяновской области.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

Министерством подана апелляционная жалоба, в которой оно просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывает доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Ссылается на то, что до настоящего времени спорный земельный участок не освоен и не используется в целях строительства.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14.04.2026 решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 22.12.2025 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области без удовлетворения

Определением судебной коллегии по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 06.07.2026 апелляционное определение судебной коллегии судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14.04.2026 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, ответчиков Филимоновой О.В., Старочкиной Н.А., третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Ульяновской области, филиал ППК «Роскадастр» по Ульяновской области, администрация города Ульяновска, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства (т.3 л.д.156-161).

В соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по договору от 18.05.2010 Старочкиной Н.А. в аренду на срок до 31.12.2019 был передан земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 646 кв.м, расположенный по адресу*** категорией земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под индивидуальное жилищное строительство (т.1 л.д.35-37).

05.07.2011 между Старочкиной Н.А. и Филимоновой О.В. заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка *** от 18.05.2010 (т.1 л.д.108-109, 171-173).

Согласно п.3 соглашения новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка *** от 18.05.2010.

Ответчиком Филимоновой О.В. своевременно и в надлежащем размере вносятся арендные платежи за пользование земельным участком. Ответчиком предпринимались действия по освоению земельного участка: получено предварительное техническое условие по подключению предполагаемого жилого дома к сетям водоснабжения, получен градостроительный план.

Договором аренды от 18.05.2010 конкретные сроки освоения земельного участка, дата начала выполнения арендатором работ по строительству не предусмотрены.

Согласно п.6.2 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.2.1.7 договора.

В п.2.1.7 договора указано, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, способами, приводящими к его порче, при невнесении арендном платы более 2-х раз подряд, при ином существенном нарушении договора.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением администрации г.Ульяновска от 10.08.2021 *** земельный участок с кадастровым номером *** расположен в территориальной зоне Ж1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно проекту планировки территории Железнодорожного района муниципального образования «город Ульяновск», утвержденному постановлением мэрии города Ульяновска от 07.07.2009 ***, земельный участок, расположен на территории элемента планировочной структуры (жилые, общественно-деловые, производственные, коммунально-складские микрорайоны и кварталы).

На генеральном плане г.Ульяновска, утвержденном решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 ***, спорный земельный участок расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 646 кв.м, расположенный по адресу: ***, отнесен к категории земель: земли населенных пунктов, имеет разрешенное использование: под индивидуальное жилищное строительство. Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, отсутствуют. Сведений о том, что участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, лесопарковом зеленом поясе, охотничьих угодий, лесничеств, не имеется.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 16.09.2015 в удовлетворении исковых требований администрации города Ульяновска к Филимоновой О.В. о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве аренды на указанный земельный участок отказано (т.1 л.д.169-170).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст.209, 421, 432, 450, 452, 606, 610, 615, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст.6, 45, 46, 64 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.ст.111, 116 Лесного кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что ответчиком предпринимались действия по освоению земельного участка (проведено межевание земельного участка, получен градостроительный план, произведено ограждение земельного участка, возведены временные постройки), вносятся арендные платежи за пользование земельным участком, в связи с чем не установил признаков существенного нарушения условий спорного договора аренды земельного участка, указав, что по данным государственного лесного реестра на территории г.Ульяновска отсутствуют городские леса, в связи с чем пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.

Судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами районного суда, исходя из следующего.

В соответствии с действующими на момент рассмотрения дала в суде Правилами землепользования и застройки МО «город Ульяновск», утвержденными постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 ***, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне Ж1 – зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Вместе с тем, в соответствии со сведениями, представленными Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, согласно Генеральному плану г.Ульяновска, утвержденному решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 ***, земельный участок с кадастровым номером *** расположен в функциональной зоне «территория городских лесов».

При этом изменения в Генеральный план г.Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 ***, в отношении земельного участка с кадастровым номером *** на момент рассмотрения дела в суде не вносились.

Ранее вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 16.09.2015 в удовлетворении требований администрации города Ульяновска к Филимоновой О.В. о расторжении договора аренды, возложении обязанности возвратить земельный участок, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о зарегистрированном праве аренды на указанный земельный участок отказано.

По прошествии 10 лет после принятия данного решения суда Министерством вновь был поставлен вопрос о расторжении договора аренды в связи с неосвоением земельного участка и нахождением его в зоне городских лесов; в адрес ответчика также было направлено уведомление о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства по причине его расположения в зоне городских лесов.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в п.1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В соответствии с п.п.1, 2 ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных, названным кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из разъяснений, изложенных в п.23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст.ст.450, 619 ГК РФ, п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст.619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом в каждом конкретном случае.

В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 27.01.2022 № 90-О и от 30.09.2019 № 2485-О, предусмотренный абзацем шестым пп.1 п.2 ст.45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием.

В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием),- оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором.

В соответствии с требованиями ч.1 ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В нарушение требований названных норм права, стороной ответчика не были представлены в суд первой инстанции допустимые законом доказательства, указывающие на освоение данного участка и использование его по прямому назначению на протяжении длительного периода времени - более 10 лет.

Напротив, материалами дела, в том числе и представленными в судебную коллегию фотографиями, подтвержден довод Министерства в той части, что на спорном участке с кадастровым номером ***, расположенном по адресу: г*** отсутствуют какие-либо постройки, имеется лишь фундамент, что подтверждается актом обследования земельного участка от 02.10.2026, до настоящего времени состояние земельного участка не изменилось, участок не освоен, не огорожен, на нем произрастают многолетние деревья лиственных пород (имеется древесно-кустарниковая растительность), фактически участок находится в зоне городских лесов, что соотносится с утвержденным в настоящее время Генеральным планом г.Ульяновска.

Дополнительно судебной коллегией установлено, что 26.02.2026 внесены изменения в Генеральный план города Ульяновска, утвержденный решением Ульяновской Городской Думы 26.06.2007 *** (в редакции приказа Минимущества Ульяновской области от 26.02.2026 № 40-пр), согласно которому спорный участок с кадастровым номером *** в настоящее время расположен в зоне рекреационного назначения.

По статье 13 «Карта градостроительного зонирования» Правил землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утвержденных постановлением администрации города Ульяновска от 10.08.2021 *** (в редакции приказа Минимущества Ульяновской области от 26.02.2026 №40-пр) земельный участок с кадастровым номером *** расположен в территориальной зоне Р1 – зона озеленения территорий общего пользования; в данной зоне не предусмотрен вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства».

Согласно ст.61 Федерального закона от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды» зеленый фонд городских и сельских населенных пунктов представляет собой совокупность территорий, на которых расположены лесные и иные насаждения, имеющие экологическое, санитарно-гигиеническое и рекреационное назначение.

На территориях, находящихся в составе зеленого фонда, запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая негативное воздействие на указанные территории и препятствующая осуществлению ими функций экологического, санитарно-гигиенического и рекреационного назначения.

В Правилах создания, охраны и содержания зеленых насаждений в городах Российской Федерации, утвержденных Приказом Госстроя РФ от 15.12.1999 №153, зеленый фонд города определяется как составная часть природного комплекса города, включающая в себя озелененные и лесные территории всех категорий и видов, образующие систему городского озеленения в пределах городской черты, а также озелененные территории, лесные территории за пределами городской черты, если эти территории решениями федеральных органов управления или органов управления субъектов РФ переданы в ведение местного городского самоуправления для экологической защиты и организации рекреации городского населения.

Вышеприведенные фактические обстоятельства, указывающие на неиспользование ответчиком заявленного по делу земельного участка с кадастровым номером *** площадью 646 кв.м, нахождение данного земельного участка в территориальной зоне Р1 – зона озеленения территорий общего пользования, в которой не предусмотрен вид разрешенного использования– «для индивидуального жилищного строительства», дают основания для признания заявленного делу иска обоснованным.

Ответчиком на земельном участке возведен фундамент фактически для создания видимости использования земельного участка, однако на протяжении длительного времени жилой дом не был возведен.

Возведение фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (п.1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Довод ответчика в той части, что в настоящее время им предпринимаются меры по освоению участка, как и довод в той части, что у него имелись препятствия в использовании этого участка, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2025 по делу №18-КГ25-272-К4, подготовительные мероприятия не могут свидетельствовать и подтверждать фактическое освоение участка, к тому же такие действия фактически и не были установлены в суде.

Доказательств, указывающих на наличие каких-либо объективных препятствий в использовании участка, в том числе и из-за того, что инициативная группа препятствовала в освоении спорного земельного участка, ответчиком по делу не представлено.

Также отсутствие у Министерства природных ресурсов и экологии Ульяновской области Федерального агентства лесного хозяйства официальных сведений о том, что на территории города Ульяновска имеются городские леса, сами по себе не могут служить основаниями, препятствующими расторжению договора аренды.

При таких обстоятельствах, следует расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.05.2010, заключенный между мэрией города Ульяновска и Старочкиной Н.А., обязать Филимонову О.В. возвратить спорный земельный участок Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области.

Учитывая, что судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении исковых требований, имеются основания для решения вопроса относительно объекта в виде фундамента, несмотря на отсутствие заявленных в отношении него требований.

Следует возложить на Филимонову О.В. обязанность демонтировать объект незавершенного строительства в границах земельного участка с кадастровым номером ***

С учетом изложенного, решение районного суда г.Ульяновска от 22.12.2025 подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

 

решение Железнодорожного районного суда г.Ульяновска от 22.12.2025 отменить. Принять по делу новое решение.

Исковые требования Министерства имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области удовлетворить.

Расторгнуть договор *** от 18.05.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 646 кв.м, расположенного по адресу: ***, заключенный между мэрией города Ульяновска и Старочкиной Ниной Афанасьевной.

Возложить на Филимонову Ольгу Валерьевну обязанность демонтировать объект незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером ***

Обязать Филимонову Ольгу Валерьевну возвратить Министерству имущественных отношений, градостроительной деятельности и цифрового развития Ульяновской области земельный участок с кадастровым номером ***, участок 75, в пригодном для использования состоянии.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г.Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через Железнодорожный районный суд г.Ульяновска.

 

Председательствующий   

 

Судьи

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 23.10.2026.