УЛЬЯНОВСКИЙ   ОБЛАСТНОЙ   СУД

 

Судья Орлова С.Н.                                                                               Дело № 33-2644/2014

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г. Ульяновск                                                                                           19 августа 2014 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего  Колобковой О.Б.,

судей Гурьяновой О.В. и  Костенко А.П., 

при секретаре Мерчиной А.В.

 

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 15 мая 2014 года, по которому постановлено:

 

Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор № ***-мск от 09.03.2011 года, заключенный  ОАО КБ «Инвестрастбанк с Юсуповым М*** И*** и Ю*** О*** А***.

Взыскать с Юсупова М*** И*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № ***-мск от 09.03.2011 года в сумме основного долга в размере *** (***) руб. *** коп., проценты за пользование кредитом за период с 01.12.2012 по 15 мая 2014 в сумме *** (***) руб. *** коп., пени за просрочку возврата долга в сумме *** (***) руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме *** (***) руб. *** коп. 

Взыскать с Юсупова М*** И*** в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 11,5% годовых на остаток суммы основного долга, которая на 15.05.2014 составляет *** (***) руб. *** коп., начиная с 16 мая 2014 года и по день вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание задолженности по кредитному договору № ***мск от 09.03.2011 года на заложенное имущество — принадлежащую Юсупову М*** И***, Ю*** М*** М*** и Ш*** М*** А*** на праве общей долевой собственности квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область г.Димитровград, ***, кадастровый номер ***, путем продажи ее с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в сумме *** (***) руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к  Юсупову М*** И***, Ю*** М*** М*** и Ш***  М*** А*** отказать.

Взыскать с Юсупова М*** И*** в пользу ЗАО «Многопрофильный деловой центр» стоимость судебной экспертизы в размере *** (***) руб. *** коп.

Взыскать с Ю*** М*** М***, от имени которой действует законный представитель Сабирова А*** И***, в пользу ЗАО «Многопрофильный деловой центр» стоимость судебной экспертизы в размере ***  (***) руб. *** коп.

Взыскать с Ш*** М*** А***, от имени которой действует законный представитель Шуваликов А*** В*** в пользу ЗАО «Многопрофильный деловой центр» стоимость судебной экспертизы в размере *** (***)  руб. *** коп.

 

Заслушав доклад судьи Гурьяновой О.В., судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А:

 

Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Юсупову М.И. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование требований указано, что между ОАО КБ «Инвестрастбанк» и Ю*** О.А., Юсуповым М.И. был заключен кредитный договор № ***мск от 09.03.2011. В соответствии с его условиями Юсуповым был предоставлен   ипотечный кредит в размере *** рублей на 252 месяца для целевого использования – приобретения в общую долевую собственность квартиры, находящейся по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ***. Денежные средства были зачислены на счет Ю*** О.А.

Указанная квартира приобретена в общую долевую собственность Ю*** О.А. и Юсупова М.И., по 1/2 доли за каждым. По состоянию на 12.01.2011 стоимость квартиры составила *** руб. 

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

20.09.2012 заемщик-залогодатель Ю*** О.А. умерла. Начиная с мая 2012 года, платежи по кредиту производились с нарушением сроков и не в полном объеме. С июля 2013 года платежи по кредиту не производятся.

В связи с несовременным исполнением обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, ответчику Юсупову М.И. было направлено требование о полном и досрочном погашении обязательств по кредитному договору. Ответчиком указанное требование не исполнено.

Задолженность ответчика по кредитному договору № ***-мск от 09.03.2011 по состоянию на 29.11.2013 составляет ***., в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу ***.,  проценты за пользование кредитом – ***., пени – ***

Кроме того, ответчик обязан уплатить проценты за пользование кредитом, начиная с 30.11.2013 и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры,  в размере 11,5 % годовых, а также пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,1 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу.  

В ходе судебного разбирательства представитель истца исковые требования уточнил и просил расторгнуть кредитный договор № ***мск от 09.03.2011, заключенный с Ю*** О.А. и Юсуповым М.И.; взыскать с Юсупова М.И. задолженность по кредитному договору по состоянию на 29.11.2013 в размере ***., в том числе остаток задолженности по основному долгу ***., проценты за пользование кредитом – ***., пени – ***.; взыскать с Юсупова М.И. проценты за пользование кредитом в размере 11,5 % годовых, начисляемых на сумму остатка  задолженности по основного долгу в размере ***., начиная с 16.05.2014 и по день вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: г.Димитровград, ***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 80 % от указанной в заключении судебной экспертизы, взыскать судебные расходы.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков  были привлечены несовершеннолетняя Ю*** М.М., от имени которой действует законный представитель Сабирова А.И., несовершеннолетняя Ш*** М.А., от имени которой действует законный представитель Шуваликов А.В., открытое страховое акционерное общество «РЕСО – Гарантия».

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит изменить решение суда в части установления начальной продажной стоимости предмета залога, установив её в размере 80 % рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключение эксперта от 30.04.2014, а именно в размере *** рублей. По мнению автора жалобы, суду при определении начальной продажной стоимости заложенного имущества следовало руководствоваться пп. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому начальная продажная стоимость устанавливается равной 80 % рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика. То обстоятельство, что стоимость квартиры была определена не на основании отчета об оценке, а на основании заключения экспертизы, правового значения не имеет, поскольку любое заключение может быть проведено только в виде экспертизы.

В заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Судебная коллегия, в соответствии со ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о  рассмотрении дела.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к изменению решения суда.

Из материалов дела следует, что 09.03.2011 между ОАО КБ «Инвестрастбанк» /кредитором/ и Ю*** О.А., Юсуповым М.И.  /заемщиками/ был заключен кредитный договор № ***-мск , по  условиям которого  Юсупову М.И. и  Ю*** О.А. был предоставлен ипотечный кредит в размере *** руб. на 252 месяца для приобретения в общую долевую собственность ( по ½ каждый) двухкомнатной квартиры, находящейся по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ***

Согласно условиям кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека квартиры в силу закону. По состоянию на 12.01.2011 стоимость квартиры составила *** руб.

Права залогодержателя подтверждаются представленной суду копией закладной на двухкомнатную квартиру №*** в доме №*** по ул.*** в г.Димитровграде, зарегистрированной Управлением федеральной регистрационной службы по Ульяновской  области. В настоящее время законным владельцем  закладной и залогодержателем является ОАО «Агенство ипотечного жилищного кредитования».

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Правоотношения между сторонами в данном случае регулируются нормами статей 807-812, 819-821, 350 ГК РФ и Федеральным законом № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Судом установлено, что Юсуповы свои обязательства по возврату кредита надлежащим образом не исполняли, имеется просроченная задолженность, возникшая  с июня 2013, платежей в её погашение не производится.

Из представленного свидетельства о смерти следует, что 20.09.2012 Ю*** О.А. умерла.

Судом установлено, что наследниками, принявшими наследство после смерти  Ю*** О.А., являются её несовершеннолетние дети - Ю*** М.М. и Ш*** М.А., которые приобрели право собственности на заложенное имущество (Ю*** М.М.- в размере 1/8 доли, Ш*** М.А.- в размере 3/8 доли), а также статус солидарных должников по кредитному договору и договору залога в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Доказательств погашения кредита в период с июня 2013 года по день вынесения решения ответчиками не представлено. Размер задолженности не оспаривается.

Поэтому займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по данному договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней (п. 4.4.1. договора).

Требования о взыскании задолженности по кредитному договору заявлены  кредитором только к ответчику Юсупову М.М.

С учетом вышеизложенного суд обоснованно взыскал с Юсупова М.М. в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору в размере ***., а также проценты за  пользование кредитом, начиная с 16.05.2014 и по день вступления решения суда в  законную  силу.

Решение суда в данной части сторонами не обжалуется. 

Как указывалось выше, в обеспечение исполнения обязательств по оспариваемому договору, ответчики передали в залог кредитору квартиру, расположенную по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, *** В настоящее время законным владельцем закладной является ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства».

Доводы, приведенные истцом в апелляционной жалобе, в части неверного определения начальной продажной цены квартиры ответчиков в размере *** руб., подлежащей продаже с публичных торгов, судебная коллегия признает несостоятельными, не способными повлечь отмену решения суда.

В соответствии с п.1 ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Как следует из ст. ст. 50, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Такое имущество должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В силу п.п. 4 ч. 2 ст. 54. Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

При наличии спора по данному вопросу, для определения рыночной стоимости указанной квартиры судом в буквальном соответствии с вышеприведенными нормами права была назначена экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы № Э 35114 от 30.04.2014, произведенной МДЦ «Многопрофильный деловой центр», рыночная стоимость спорной квартиры на момент проведения экспертизы составляет *** руб.

Данная экспертиза по гражданскому делу была назначена судом в соответствии со ст. 79 ГПК РФ для разрешения вопросов, требующих специальных познаний; эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; оснований сомневаться в компетентности эксперта и достоверности судебной экспертизы у суда не имелось.

Заключение экспертизы соответствует статье 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение судебной экспертизы, которое внутренне согласовано со всеми другими доказательствами по делу, оценивалось судом первой инстанции в совокупности с другими представленными в деле доказательствами, в связи с чем вышеприведенную сумму (реальную стоимость предмета ипотеки) суд первой инстанции обосновано взял за основу при определении начальной продажной цены квартиры ответчиков на торгах.

Ссылаясь на положения ст. 54. Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», представитель истца усматривает основания для дополнительного снижения стоимости предмета ипотеки на 20%.

Данная позиция основана на неверном толковании закона.

В силу системного толкования названной ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», применение указанной нормы возможно лишь в случае, если судом не назначается судебная экспертиза.

Поскольку в данном случае оценка рыночной стоимости квартиры производится на основании заключения судебной экспертизы, основания для уменьшения судом начальной продажной цены квартиры, на чем настаивает автор апелляционной жалобы, отсутствуют.

Таким образом, обжалуемое по делу решение судебная коллегия признает законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А :

 

Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 15 мая 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи: