УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Кудряшева Н.В.
Дело № 33-2529/2016
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
26
июля 2016 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Маслюкова П.А.,
судей Полуэктовой С.К., Костюниной Н.В.,
при секретаре Власовой М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционной жалобе Шароновой А*** Е*** на решение Димитровградского
городского суда Ульяновской области от 01 марта 2016 года, по которому постановлено:
Уточненные исковые требования ПАО «Сбербанк России» в лице
Ульяновского отделения № 8588 к Шароновой А***
Е*** о досрочном расторжении кредитного договора, взыскании суммы долга,
процентов и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Расторгнуть кредитный договор от 23.09.2013 № ***,
заключенный между Шароновой А*** Е*** и
ПАО «Сбербанк России».
Взыскать с Шароновой
А*** Е*** в пользу ПАО «Сбербанк России»
в лице Ульяновского отделения № 8588 задолженность по кредитному договору от
23.09.2013 № *** в сумме
2 297 385 руб. 14 коп.
Обратить взыскание на заложенное следующее недвижимое
имущество: 1/2 доли жилого дома, кадастровый номер ***, общей площадью 112,43
кв.м и 527/1000 долей земельного участка, общей площадью 824 кв.м, кадастровый
номер ***, расположенные по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Д***,
***, принадлежащие Шароновой А.Е., путем
продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену 1 062 400
руб.
Отсрочить реализацию с публичных торгов заложенного
имущества – 1/2 доли жилого дома и 527/1000 долей земельного участка,
расположенных по адресу: Ульяновская область, г.Димитровград, ул.Д***, *** до
01 ноября 2016 года.
Взыскать с Шароновой А*** Е*** в пользу ОАО «Сбербанк
России» в лице Ульяновского отделения № 8588 в возмещении оплаты
государственной пошлины 31 936 руб. 88 коп.
Взыскать с Шароновой А*** Е*** в пользу ООО «Многопрофильный
деловой центр» расходы по экспертизе 14 400 руб.
Заслушав доклад судьи Полуэктовой С.К., объяснения Шароновой
А.Е., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ПАО «Сбербанк
России» Штыркиной Ю.А., возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Публичное
акционерное общество «Сбербанк России» (ПАО «Сбербанк России») обратилось в суд
с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Шароновой А.Е. о
расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному
договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В
обоснование иска было указано, что 23 сентября 2013 года был заключен кредитный
договор с Шароновой А.Е., по которому ей предоставлен кредит «Ипотечный
стандарт» в размере 2 100 000 руб., под 13,25% годовых, на срок 240 месяцев на приобретение объектов
недвижимости: 1/2 доли жилого дома, общей площадью *** и 527/1000 долей
земельного участка, общей площадью ***, расположенных по адресу: ***
В качестве обеспечения исполнения
обязательств по договору был заключен
договор залога указанных объектов недвижимости.
Свои
обязательства по договору банк исполнил в полном объеме, предоставив ответчице
кредит в вышеуказанном размере.
Шаронова
А.Е. обязательства по кредитному договору исполняла ненадлежаще, в связи с чем
образовалась задолженность, размер которой на 09 февраля 2016 года составил
2 297 385 руб. 14 коп., из которых ссудная задолженность – 2 071 529
руб. 14 коп., проценты по кредиту – 156 428 руб. 56 коп., неустойка на
просроченную ссудную задолженность – 4792 руб. 48 коп., неустойка на
просроченные проценты – 64 634 руб. 96 коп.
Требование
об уплате задолженности оставлены ответчицей без удовлетворения.
В
иске содержалась просьба о расторжении кредитного договора от 23 сентября 2013 года № ***,
заключенного с Шароновой А.Е.; взыскании задолженности по кредитному договору в вышеуказанном размере,
обращении взыскания на заложенное имущество: 1/2 доли жилого дома, общей
площадью *** литеры А, А3, А4, а, Г, Г1, Г2, У, I, IV-VI, с, кадастровый номер *** и 527/1000 долей земельного участка,
общей площадью *** кадастровый номер ***, находящееся по адресу: Ульяновская
область, г.Димитровград, ул.Д***, ***, с установлением начальной продажной
стоимости заложенного имущества в размере 2 300 000 руб. и 700 000
руб. соответственно; взыскании расходов
по оплате госпошлины в размере 31 936 руб. 88 коп.
Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановил
вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Шаронова А.Е. просит об отмене
решения и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Жалобу мотивирует надлежащим исполнением обязательств по
кредиту до начала 2015 года и прекращением оплаты кредиты в связи со
сложившимися обстоятельствами, а именно потерей работы, тяжелой болезнью матери
и отца, последующей его смертью.
В настоящее время она трудоустроилась и имеет возможность
оплачивать кредит.
Не
согласна со стоимостью заложенного имущества, определенной судом на основании
заключения судебной экспертизы, так как экспертом не произведен внутренний
осмотр оцениваемого объекта, что повлияло на достоверность оценки. В заключении
не содержится описание объекта оценки, информация о текущем использовании
объекта оценки, о конструктивных решениях дома, его площади, этажности, других
характеристиках.
Доказательств
невозможности у экспертов осмотреть объекты оценки в материалах дела не
имеется.
Указание
в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно
отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, приведет к
нарушению ее прав в ходе исполнения решения.
Судом
не принято во внимание, что при заключении кредитного договора дом был оценен
более чем в 2 000 000 руб. В настоящее время рыночная стоимость
аналогичной недвижимости составляет около 5 000 000 руб.
В возражениях на апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России»
просит об оставлении решения без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы
по правилам части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что
23 сентября 2013 года между ОАО «Сбербанк России» (прежнее наименование ПАО
«Сбербанк России») и Шароновой А.Е. был заключен кредитный
договор № ***, по которому ей предоставлен кредит «Ипотечный стандарт» в сумме
2 100 000 руб., 13,25%, сроком на 240 месяцев на приобретение 1/2
доли жилого дома, общей площадью *** и 527/1000 долей земельного участка, общей
площадью ***, расположенных по адресу: ***инина!%, ***.
В обеспечение исполнения обязательств по договору указанные объекты
недвижимости переданы в залог банку по закладной от той же даты.
ПАО
«Сбербанк России» исполнило обязательства по кредитному договору, перечислив 03
октября 2013 года на счет Шароновой А.Е. оговоренную договором сумму.
Шаронова
А.Е. свои обязательства по договору исполняла ненадлежаще, допускала нарушение
срока возврата кредита, установленного графиком платежей, вносила платежи не в
полном объеме.
На
09 февраля 2015 года задолженность по кредитному договору составила 2 297 385 руб. 14
коп., из которых ссудная задолженность – 2 071 529 руб. 14 коп.,
проценты по кредиту – 156 428 руб. 56 коп., неустойка на просроченную
ссудную задолженность – 4792 руб. 48 коп., неустойка на просроченные проценты –
64 634 руб. 96 коп., что послужило основанием для обращения ПАО «Сбербанк
России» в суд с настоящим иском.
Районный суд, рассматривая требования банка о расторжении
кредитного договора и взыскании кредитной задолженности, правильно применил
нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения между сторонами,
определил юридически значимые обстоятельства по делу, проверил доводы сторон,
всесторонне и полно исследовал представленные доказательства и пришел к выводу
об их удовлетворении.
Судебная коллегия с таким выводом суда соглашается,
оснований для признания его неправильным в указанной части апелляционная жалоба
не содержит.
В
силу пункта 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по
кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются
предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях,
предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную
сумму и уплатить проценты на нее.
Заемщик
обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые
предусмотрены договором займа (пункт 1 статьи 810 Гражданского кодекса
Российской Федерации).
В
соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации,
если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку),
то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части
займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы
займа с причитающимися процентами.
Статьей
309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства
должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона.
Пунктом
5.3.4 кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать от заемщика
досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за его
пользование, неустойку, предусмотренные условиями договора и обратить взыскание
на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в
том числе однократного) заемщиком обязательств по погашению кредита и/или
уплате процентов за пользование кредитом по договору.
Поскольку
имело место нарушение Шароновой А.Е. принятых на себя обязательств по возврату
кредита, неоднократное нарушение графика уплаты кредита, как по срокам, так и
по сумме платежа, была установлена задолженность, размер которой ею не
оспаривался в ходе судебного разбирательства, подтверждается представленным ПАО
«Сбербанк России» расчетом, досрочное взыскание сумм кредита с процентами,
другими платежами соответствует условиям договора, не противоречит закону.
В
связи с взысканием задолженности по кредиту в полном объеме правомерно судом
расторгнут кредитный договор в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450
Гражданского кодекса Российской Федерации.
При
этом банком соблюден порядок расторжения договора, установленный пунктом 2
статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно направление 26 ноября 2015 года в адрес
Шароновой А.Е. требования о досрочном возврате кредита и расторжении договора в
связи с существенными нарушениями принятых обязательств по нему.
Вопреки
доводам жалобы по делу не установлено погашение ответчицей кредита, либо его
части для того, чтобы войти в график платежей, что давало бы суду основание для
отказа в удовлетворении иска.
В
соответствии с пунктом 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в
силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)
имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить
удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за
изъятиями, установленными законом.
Пунктом
1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что
взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя
(кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего
исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Статьей
статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге
недвижимости)» предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному
залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения
должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного
имущества.
Аналогичное
положение содержится в закладной, по которой в обеспечение исполнения
обязательств Шаронова А.Е. передала банку вышеуказанное недвижимое имущество.
Поскольку
установлено неисполнение обязательств ответчицы по кредитному договору, которые
были обеспечены залогом недвижимого имущества, районным судом правомерно
удовлетворено и требование ПАО «Сбербанк России» об обращении взыскания на
заложенное имущество.
Реализация
(продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со
статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание,
осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не
предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской
Федерации).
Имущество,
заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено
взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,
реализуется путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 7 статьи 349 Гражданского кодекса
Российской Федерации, подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об
ипотеке (залоге недвижимости)» суд обосновано разрешил вопрос об определении
начальной продажной стоимости заложенного имущества.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного
имущества, районный суд руководствовался заключением экспертизы от 24 февраля
2016 года № ***,
проведенной по назначению суда ООО «Многопрофильный деловой центр».
Исходя из выводов данного экспертного заключения рыночная
стоимость 1/2 доли жилого дома и
527/1000 долей земельного участка по адресу: *** ул.Д***, *** составляет
1 328 000 руб.
Несмотря на то, что из определения о назначении экспертизы
следовало, что стоимость
заложенного недвижимого имущества, принадлежащего Шароновой А.Е., должна быть
определена с учетом осмотра оцениваемых объектов недвижимости, оценка была произведена
экспертом без такого осмотра.
В связи с тем, что материалы дела не содержат сведений о
направлении в суд экспертом Х*** Н.А., давшей заключение, мотивированного
письменного сообщении о невозможности проведения экспертного исследования с
осмотром домовладения в виду непредставления доступа к объектам оценки, что
предусмотрено статьей 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О
государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и,
соответственно наличие у нее оснований для дачи заключения только по имеющимся
документам, судебной коллегией была назначена дополнительная судебная
строительно-техническая экспертиза в то же экспертное учреждение для дачи
заключения с учетом осмотра заложенного недвижимого имущества.
Дополнительным экспертным заключением от 13 июля 2016 № ***,
проведенным с осмотром объектов оценки, установлено, что рыночная стоимость 1/2
доли жилого дома и 527/1000 долей земельного участка по адресу: ***, ул.Д***, ***
составляет 3 895 000 руб., в том числен рыночная стоимость доли
жилого дома – 3 093 000 руб., рыночная стоимость доли земельного
участка – 802 000 руб.
Сомневаться в выводах дополнительной судебной экспертизы у
судебной коллегии не имеется оснований, поскольку они даны экспертом Х*** Н.А.,
предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного
заключения, имеющей высшее специальное образование, соответствующую
квалификацию эксперта, стаж экспертной работы.
Процессуальный порядок проведения экспертизы был соблюден.
Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание
проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на
поставленные судом вопросы.
Эксперт руководствовались действующими Методическими
рекомендациями для судебных экспертов, нарушений в их применение не
установлено.
Выводы эксперта основаны на материалах дела, осмотре
заложенного домовладения, не оспаривались сторонами в суде апелляционной
инстанции.
Достоверных и бесспорных доказательств иной стоимости
заложенного имущества сторонами не представлено.
При
таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что начальная продажная стоимость
заложенного имущества подлежит определению на основании дополнительного
экспертного заключения, в связи с чем находит решение подлежащим изменению в
части установленной начальной продажной стоимости заложенного имущества в
порядке пункта 2 статьи 328, пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации.
При определении начальной продажной стоимости заложенного
имущества судебная коллегия учитывает, что в силу подпункта 4 пункта 2 статьи
54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») начальную продажную
цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена
имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между
залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде,
а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного
имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной
восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в
отчете оценщика.
Данная норма содержит императивные требования
относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного
имущества на основании отчета оценщика.
При этом действующее законодательство Российской Федерации,
в том числе и Федеральный
закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» не предусматривает различий относительно установления начальной
продажной цены заложенного имущества в размере восьмидесяти процентов от
рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.
При таких обстоятельствах начальная продажная стоимость
заложенного имущества составит 3 116 000 руб. (3 895 000
руб. х 80% = 3 116 000 руб.), в том числе начальная продажная
стоимость 1/2 доли жилого дома – 2 474 400 руб. (2 093 000
х 80% = 2 474 400 руб.), начальная продажная стоимость 527/1000 доли
земельного участка – 641 600 руб. (802 000 руб. х 80% = 641 600
руб.).
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Димитровградского городского суда Ульяновской
области от 01 марта 2016
года в части определения размера начальной продажной цены заложенного
недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, изменить, установить начальную
продажную цену 1/2 доли жилого дома по адресу: Ульяновская область,
г.Димитровград, ул.Дубинина, 6 в размере 2 474 400 руб., 527/1000
земельного участка по указанному адресу – в размере 641 600 руб.
В остальной части решение оставить без изменения, а
апелляционную жалобу Шароновой А*** Е*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
