Дело № 3а-44/2021

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

17 февраля 2021 года                                                                    г. Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Кинчаровой О.Е.,

при секретаре Кезиной О.А.,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению  Абубякировой Тазекири Кафиятовны, Катанова Владимира Александровича к Правительству Ульяновской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления в отношении него рыночной стоимости,

 

у с т а н о в и л :

 

Абубякирова Т.К., Катанов В.А. обратились в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка, площадью 12510 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении него рыночной стоимости.

Требования мотивировали тем, что они являются сособственниками указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** утверждена в размере 6 040 828 руб. 80 коп.

Согласно отчету № 700-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка 18 декабря 2020 года, выполненному ООО «Экспертиза и оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 1 января 2011 года составляет 1 388 610 руб.

Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает их права, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Административные истцы  Абубякирова Т.К., Катанов В.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела судом извещены.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено муниципальное учреждение Администрация МО «Вешкаймский район».

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело без его участия,  указал, что основания для удовлетворения требований, заявленных к органу регистрации прав, отсутствуют. Представленный  административными истцами отчет об оценке спорного земельного участка не оспаривает, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявляет.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в письменных возражениях указал, что разрешение заявленных требований по существу оставляет на усмотрение суда, не оспаривая право истцов на пересмотр кадастровой стоимости объекта недвижимости. Управление Росреестра по Ульяновской области не уполномочено проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденной актом органа власти или иной стоимости, не может оспаривать отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявляет.

Представитель МУ Администрации МО «Вешкаймский район» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, в возражениях на административный иск просил рассмотреть дело в его отсутствие и  отказать в удовлетворении требования, ссылаясь при этом на пропуск административными истцами пятилетнего срока для подачи в суд административного иска о пересмотре кадастровой стоимости и на непредставление ими доказательств уважительности причин пропуска данного срока.

Представитель Правительства Ульяновской области, в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела судом извещен.

С учетом положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание  лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с пунктом 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из приведенных норм права следует, что требование лица об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть удовлетворено в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты права и обязанности такого лица.

Материалами дела установлено, что Катанову В.А. и Абубякировой Т.К. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, площадью 12510 кв.м, кадастровый номер ***, расположенный по адресу: ***.

Из выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости и возражений на административный иск ФГБУ «ФКП Росреестра» следует, что кадастровая стоимость земельного участка с  кадастровым номером *** утверждена по состоянию на 1 января 2011 года в размере 6 040 828 руб. 80 коп.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** были внесены в ЕГРН 28 августа 2012 года, следовательно, пятилетний срок истек 28 августа 2017 года

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административные  истцы в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ульяновской области не обращались,  административный иск подан ими в суд 29 декабря 2020 года, то есть с пропуском срока.

Вместе с тем, суд считает, что пропущенный административными истцами срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу, так как  из указанной кадастровой стоимости подлежат расчету  налоговые платежи за земельный участок. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административными истцами своими правами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец представил в суд  отчет № 700-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 декабря 2020 года, выполненный ООО «Экспертиза и оценка».

Согласно отчету № 700-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка, площадью 12510 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 1 января 2011 года составляет 1 388 610 руб.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленный в суд вышеуказанный отчет № 700-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 декабря 2020 года, составленный оценщиком ООО «Экспертиза и оценка», суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость объекта  оценки – земельного участка определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611.

Из раздела № 2 «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости земельного участка для установления его кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке (раздел № 4 «Допущения и ограничительные условия»). Приведен перечень используемых при проведении оценки литературы и нормативно-правовых актов (раздел № 12 отчета).

В отчете об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки: земельный участок, площадью 12510 кв.м, с кадастровым номером ***, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенный по адресу: ***.

В отчете указано, что земельный участок расположен  на удалении 120 км  от географического центра г. Ульяновска. Доступ возможен на личном автомобильном и общественном транспорте, дорожное покрытие асфальт, грунт, состояние удовлетворительное. В шаговой доступности от объекта находятся остановки общественного транспорта, объекты индивидуальной жилой застройки, предприятия службы быта, торговые и складские объекты, административные здания.  

Оценщиком проведен анализ наиболее эффективного использования объектов и сделан вывод, что наиболее эффективное использование объекта будет его использование в качестве земельного участка под размещение производственно-складской недвижимости.

С целью установления рыночной стоимости земельного участка оценщик в отчетах указал тенденции отечественного рынка недвижимости, анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и Ульяновской области на рынок оцениваемого объекта со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611, приведен за период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком определен сегмент рынка, к которым относится оцениваемый земельный участок, предназначенный для размещения производственно-складской недвижимости.

В отчетах приведен анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании. Из отчетов следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений земельных участков для размещения объектов производственно-складского назначения, расположенных Ульяновской области. Отобраны предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.

Оценщиком определены ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки и существенно влияющие на его рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.

Оценка земельного участка проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Источники публикаций указаны в самом тексте отчета, так и в копиях приложенных средств массовой информации. Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Исследовав представленный отчет об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии материалов, используемых оценщиком при составлении отчета, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к содержанию отчетов об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно объектов оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Оценщик Солотов Д.В. имеет стаж работы в оценочной деятельности с 2011 года, является членом саморегулируемой организации оценщиков  - Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»,  регистрационный № 0011 от 28 октября 2010 года. Имеет диплом о профессиональной переподготовке *** № ***, выданный от 21 декабря 2012 года Институтом экономики, управления и права (г. Казань), по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Им получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № *** от 4 апреля 2018 года по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в САО «ВСК».

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика, у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету № 700-2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка от 18 декабря 2020 года, выполненному оценщиком ООО «Экспертиза и оценка», у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленное по настоящему делу требование административного истца в части установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной указанным отчетом об оценке.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Абубякировой Тазекири Кафиятовны, Катанова Владимира Александровича о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить  кадастровую  стоимость  земельного участка, площадью 12510 кв.м, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на  1 января 2011 года в размере 1 388 610 руб.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 29 декабря 2020 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                                  О.Е.Кинчарова