УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Михайлова О.Н.
Дело №33-1060/2021
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н
О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск
23
марта 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Коротковой Ю.Ю., Костенко А.П.,
при секретаре Кузеевой Г.Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело №2-1866/2020
по апелляционной жалобе Министерства строительства и архитектуры Ульяновской
области на решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от 16
октября 2020 года, по которому постановлено:
в удовлетворении исковых требований Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области к Фахрутдинову Мирзазяну
Миргасимовичу о расторжении договора аренды земельного участка отказать в
полном объеме.
Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения
представителя Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области
Ревиной И.В., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Министерство
строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с иском к Фахрутдинову
М.М. о расторжении договора аренды земельного участка.
В
обоснование исковых требований указано, что 29.03.2011 между мэрией города
Ульяновска и Фахрутдиновым М.М. был заключен договор аренды земельного участка ***,
в соответствии с которым ответчику передан земельный участок с кадастровым
номером ***, площадью 1000 кв.м, находящийся по адресу: ***, для использования:
под индивидуальное жилищное строительство.
В
соответствии п.п. 2.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный
участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Здание школы, где учился Герой Советского союза М.П. Хватков
в 1933-1939 годах, расположенное на земельном участке с кадастровым
номером *** по адресу: ***, является объектом культурного наследия местного
(муниципального) значения, принятым на государственную охрану постановлением
Правительства Ульяновской области от 22.07.2014 № 312-П «О включении выявленных
объектов культурного наследия в единый государственный реестр объектов
(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации».
В соответствии со статьей 34.1 Федерального закона от
25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации» в отношении данного объекта культурного
наследия установлена защитная зона на расстоянии 200 метров от линии внешней
стены памятника.
Таким образом, строительство объектов индивидуального
жилищного строительства в защитной зоне объекта культурного наследия не
представляется возможным в силу указанной нормы закона.
Постановлением
Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 №256-П «О границах зон охраны
объектов культурного наследия на территории муниципального образования «город
Ульяновск», режимах использования земель и градостроительных регламентах в
рамках данных зон» установлен режим использования земель и требования к
градостроительным регламентам в границах охранной зоны объектов культурного
наследия регионального или местного (муниципального) значения ОЗР (охранная
зона культурного наследия регионального или местного (муниципального)
значения).
Согласно
части 2 статьи 3.1 указанного Постановления в границах охранной зоны
запрещается строительство зданий и сооружений, за исключением применения
специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию)
историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
05.02.2020
Управление архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска
было уведомлено о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного
строительства на земельном участке с кадастровым номером ***, расположенном по
адресу: ***. По результатам рассмотрения данного уведомления Управление выдало
уведомление о соответствии от 14.02.2020 ***
Вместе
с тем, планируемый к строительству объект индивидуального жилищного
строительства представляет собой одноэтажный жилой дом и не предусматривает
наличие специальных мер, направленных на сохранение и восстановление
(регенерацию) историко-градостроительной или природной среды объекта
культурного наследия. Строительство объектов индивидуального жилищного
строительства в указанной зоне повлечет за собой нарушение требований
законодательства и может негативно повлиять на историко-градостроительную среду
объекта культурного наследия, что послужило основанием для издания Управлением
архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска распоряжения
от 04.03.2020 *** о признании утратившим силу уведомления о соответствии от
14.02.2020 ***.
Вышеуказанные
обстоятельства были предметом рассмотрения в рамках дела ***, решением
Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 06.07.2020 распоряжение
Управления архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска от
04.03.2020 *** признано законным.
В соответствии с Указом Губернатора Ульяновской
области от 01.11.2018 №105 «О
мерах по совершенствованию деятельности исполнительных органов государственной
власти Ульяновской области», подпунктом 20 пункта 2.2 Положения, утвержденного
Постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 № 25/557-П,
и Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-30 «О перераспределении
полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность
на которые не разграничена, между органами местного самоуправления
муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти
Ульяновской области» с 01.01.2019 Министерству строительства и архитектуры
Ульяновской области переданы полномочия по распоряжению земельными участками,
государственная собственность на которые не разграничена.
Министерство
направило в адрес ответчика письмо от 10.07.2020 исх. *** с предложением о
расторжении договора аренды, вместе с тем, подписанные соглашение о расторжении
и акт возврата земельного участка не поступали.
Просит расторгнуть заключенный с Фахрутдиновым М.М.
договор от 29.03.2011 *** аренды земельного участка с кадастровым номером ***,
площадью 1000 кв.м, находящегося по адресу: ***, для использования: под
индивидуальное жилищное строительство; обязать ответчика возвратить
Министерству строительства и архитектуры Ульяновской области указанный
земельный участок в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования,
путем подписания акта приема-передачи земельного участка.
Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял
вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе Министерство строительства и
архитектуры Ульяновской области просит отменить решение суда первой инстанции,
принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.
В обоснование жалобы приводит доводы, изложенные в исковом
заявлении. Указывает, что строительство жилого дома на спорном земельном
участке повлечет нарушение законодательства и может негативно повлиять на
историко-градостроительную среду культурного наследия. Сохранение договора
аренды земельного участка от 29.03.2011 *** нарушает режим использования земель
и требования к градостроительным регламентам в границах охраной зоны объектов
культурного наследия местного (муниципального) значения.
Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие
неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного
разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
На основании части 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной
инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной
жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, изучив материалы дела, проверив
соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность
применения судом норм материального и процессуального права при вынесении
решения, судебная коллегия не находит оснований к его отмене.
Статья 450
Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает общие основания для расторжения
договора. В частности, по требованию одной из сторон договор может быть изменен
или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора
другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом,
другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора
одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в
значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при
заключении договора.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного
найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору
(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во
временное пользование.
В
силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного
ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на
сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения
или расторжения договора аренды.
Согласно статье 619
ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут
судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным
нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными
нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении
установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит
капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с
законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта
является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания
досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2
статьи 450 настоящего Кодекса.
Судом установлено, что
29.03.2011 между мэрий города Ульяновска и Фахрутдиновым М.М.
заключен договор аренды земельного участка ***, в соответствии с которым
ответчику передан в аренду земельный участок, расположенный по адресу: ***,
кадастровый номер ***, площадью 1000 кв.м, для использования под индивидуальное
жилищное строительство. Срок аренды земельного участка установлен с 18.11.2010
по 31.12.2020.
В соответствии п.п. *** договора арендатор обязан
использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и
разрешенным использованием.
Пунктом *** договора
установлено, что он может быть расторгнут по
требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке,
установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в
пункте ***
Согласно *** договора
арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды в
случаях: при использовании земельного участка не по целевому назначению;
использования земельного участка способами, приводящими к его порче; при не
внесении арендной платы более 2-х раз подряд; нарушении других условий
договора.
Как следует из материалов дела, Министерство строительства и
архитектуры Ульяновской области, ссылаясь на то, что Фахрутдинов М.М. не
использует предоставленный ему в аренду земельный участок в соответствии с
основным видом разрешенного использования – под индивидуальное жилищное
строительство, обращалось к ответчику с иском о расторжении договора аренды
земельного участка.
Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от
02.12.2019, вступившим в законную силу 17.03.2020, в удовлетворении иска было
отказано.
Судом установлено, что
арендатором осуществляются действия, направленные на освоение арендуемого
земельного участка. Задолженности по внесению арендной платы у Фахрутдинова
М.М. не имеется. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд пришел к
выводу об отсутствии нарушений, влекущих расторжение договора.
Из материалов настоящего дела
следует, что Фахрутдинову М.М. было выдано уведомление от 14.02.2020 № 091 о
соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или
реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального
жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Однако
Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства
администрации г. Ульяновска Г*** от 04.03.2020 в порядке самоконтроля в
соответствии со статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об
общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» вышеуказанное
уведомление признано утратившим силу.
Обращаясь в суд с настоящим
иском, Министерство ссылается на новое основание для расторжения договора
аренды спорного земельного участка –
невозможность строительства объектов индивидуального жилищного
строительства в защитной зоне объекта культурного наследия.
В соответствии с пунктом 4 статьи 99 Земельного кодекса РФ в
целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в
соответствии с федеральными законами,
законами субъектов Российской Федерации устанавливаются зоны охраны объектов
культурного наследия. В пределах земель историко-культурного назначения за
пределами земель населенных пунктов вводится особый правовой режим
использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным
назначением этих земель. Использование земельных участков, не отнесенных к
землям историко-культурного назначения и расположенных в указанных зонах
охраны, определяется правилами землепользования и застройки в соответствии с
требованиями охраны памятников истории и культуры.
Судом установлено,
что земельный участок с кадастровым номером *** является сопряженным с
земельным участком, занятым объектами культурного наследия, в том числе, зданием
школы, где учился Герой Советского Союза М.П. Хватков (***). Данный объект
культурного наследия местного (муниципального) значения принят на
государственную охрану постановлением Правительства Ульяновской области от
22.07.2014 № 312-П «О включении выявленных объектов культурного наследия в
единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории
и культуры) народов Российской Федерации». Однако границы территории объекта не
определены. Охранная зона данного объекта культурного наследия не установлена.
Согласно статье 34.1
Федерального закона № 73-ФЗ от
25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и
культуры) народов Российской Федерации», введенной Федеральным законом
от 05.04.2016 N 95-ФЗ, защитными
зонами объектов культурного наследия являются территории, которые прилегают к
включенным в реестр памятникам и ансамблям (за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи объектов культурного наследия) и в границах
которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и
композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов
капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их
параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и
реконструкции линейных объектов (пункт 1). Границы защитной зоны объекта культурного наследия для памятника,
расположенного в границах населенного пункта, устанавливаются на расстоянии 100
метров от внешних границ территории памятника (подпункт 1 пункта 3). В случае отсутствия утвержденных границ территории объекта культурного
наследия, расположенного в границах населенного пункта, границы защитной зоны
такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены
памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением
внешних точек наиболее удаленных элементов ансамбля, включая парковую
территорию (пункт 4).
Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 05.04.2016
N 95-ФЗ требования к установлению границ защитных зон объектов культурного
наследия, предусмотренные пунктами 3
и 4 статьи 34.1
Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия
(памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», применяются в
отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный
реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов
Российской Федерации (далее - реестр) до дня вступления в силу настоящего
Федерального закона, - со дня его вступления в силу, за исключением таких
объектов культурного наследия, для которых определены в установленном порядке
зоны охраны либо которые находятся в границах предусмотренных пунктом 1
статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ объединенных зон
охраны объектов культурного наследия.
Положение пункта 1
статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ,
предусматривающее запрет строительства объектов капитального строительства и их
реконструкции, связанной с изменением их параметров (высоты, количества этажей,
площади), не применяется к правоотношениям, связанным со строительством и
реконструкцией объектов капитального строительства, возникшим на основании разрешений
на строительство, которые выданы в установленном порядке до дня вступления в
силу настоящего Федерального закона, в том числе в случаях продления сроков их
действия или изменения застройщика (пункт 4 статьи 3).
Отказывая
в удовлетворении иска, суд исходил из того, что при заключении договора аренды
земельного участка на определенный срок его расторжение возможно по инициативе
арендодателя лишь при наличии оснований, установленных статьей 46,
пунктом 2
статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450,
619
ГК РФ, предусматривающих в качестве обязательного условия для расторжения
существенность нарушений договора со стороны арендатора, которая не установлена
на момент рассмотрения настоящего дела.
Судебная
коллегия соглашается с выводами суда.
Заявленный истцом объект культурного наследия местного
(муниципального) значения принят на государственную охрану постановлением
Правительства Ульяновской области от 22.07.2014 ***, то есть после
предоставления земельного участка в аренду Фахрутдинову М.М. Закон,
устанавливающий защитные зоны объектов
культурного наследия, также введен в действие после возникновения у ответчика
права на пользование земельным участком. При этом Федеральный закон от
25.06.2002 N 73-ФЗ не устанавливает ограничения права аренды земельного
участка. В настоящее время земельный участок, являющийся предметом спора, не относится
к изъятым из оборота или ограниченным в обороте земельным участкам.
Доводы жалобы со ссылкой на решение суда от 06.07.2020 по
административному делу по иску Фахрутдинова М.М. к Управлению архитектуры и
градостроительства администрации города Ульяновска о признании незаконным
распоряжения от 04.03.202 *** о признании утратившим силу уведомления от
14.02.2020 *** о соответствии указанных в уведомлении о планируемых
строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства
или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства
или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта
индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке
подлежат отклонению. На момент рассмотрения настоящего дела указанное решение
суда не вступило в законную силу. Предметом спора являлась правомерность
распоряжения административного органа.
Кроме того, по условиям договора срок аренды участка истекал
31.12.2020. В соответствии с п*** договора арендатор имеет право по истечении
срока его действия в преимущественном порядке перед другими лицами заключить
договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному
заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения
срока действия договора (в данном случае – 30.09.2020). На момент рассмотрения
дела доказательств того, что такое заявление направлено арендодателю, и договор
возобновлен на новый срок, а также доказательств нарушения требований
Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ ведением строительства на спорном
земельном участке, не представлено.
При изложенных обстоятельствах у суда отсутствовали
достаточные основания для удовлетворения заявленного иска.
Доводы жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм
материального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были
предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, в
связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного
постановления не влияют.
Оснований, предусмотренных статьей 330
ГПК РФ, для отмены решения суда по доводам жалобы судебная коллегия не
усматривает.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Железнодорожного районного суда города Ульяновска от
16 октября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу
Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области – без
удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в
течение трех месяцев в кассационном
порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Железнодорожный районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
